Interpretacja indywidualna z dnia 29 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.647.2025.4.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.) . Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Polsce oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawca prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą w Niemczech. Przedmiotem tej działalności jest świadczenie usług budowlanych. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Niemczech jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej w Polsce i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. W małżeństwie obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

Małżeństwo posiada dwójkę dzieci – córkę urodzoną w 2009 r. oraz syna urodzonego w 2012 r.

W 2019 r. Wnioskodawca i jego żona zakupili nieruchomość gruntową niezabudowaną położoną w miejscowości (…). Nieruchomość ta składała się z działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni (…) m² przeznaczonej pod zabudowę oraz udziału 1/6 w działce o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni (…) m² przeznaczonej pod drogą wewnętrzną. Nieruchomość nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast w 2012 r. została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Zakup nieruchomości został dokonany od osoby prywatnej i nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Celem zakupu tej nieruchomości było wybudowanie na niej dwóch domów, w których w przyszłości będą mogły zamieszkać ich dzieci wraz ze swoimi rodzinami. Miejscowość (…) jest oddalona o ok. xx km od aktualnego miejsca zamieszkania Wnioskodawcy i jego żony. Zamiarem Wnioskodawcy i jego żony było przekazanie tych domów dzieciom, dzięki czemu będą one mogły mieszkać niedaleko rodziców i w dalszej przyszłości pomagać rodzicom, jeśli pojawiłaby się taka konieczność.

Wnioskodawca i jego żona dokonali podziału działki ewidencyjnej o numerze 1 na dwie działki o numerach 3 oraz 4. Następnie uzyskali decyzję o pozwoleniu na budowę oraz doprowadzili media do tych działek. W dalszej kolejności rozpoczęli budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

W ramach procesu budowlanego zrealizowany został stan surowy zamknięty, a więc budynki posiadały fundamenty, ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz okna. Budynki nie zostały wykończone i nie uzyskano dla nich decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W związku z sytuacją finansową rodziny Wnioskodawca i jego żona zdecydowali się na zakończenie procesu budowlanego oraz na sprzedaż obu nieruchomości. W dniu (…) sierpnia 2023 r. sprzedali działkę ewidencyjną o numerze 3 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzonym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział 1/12 w działce o numerze ewidencyjnym 2. Natomiast w dniu (…) kwietnia 2024 r. sprzedali działkę ewidencyjną o numerze 4 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzonym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział 1/12 w działce o numerze ewidencyjnym 2.

W znalezieniu kupców zainteresowanych zakupem tych nieruchomości Wnioskodawca i jego żona korzystali z pomocy pośredników nieruchomości.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na cele prywatne ich rodziny.

Przed sprzedażą nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz nie były udostępniane osobom trzecim.

W ostatnich latach Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości.

Ponadto pismem z 24 listopada 2025 r. odpowiedział Pan na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

1. Czy to wyłącznie Pan ponosił wydatki na prace budowlane związane z budową budynku i zagospodarowywaniem terenu? Czy też ww. wydatki ponosił Pan wraz z żoną?

Odpowiedź: Wydatki na prace budowlane związane z budową budynku i zagospodarowaniem terenu ponosił Wnioskodawca wraz z żoną.

2. Przez kogo konkretnie, tj. przez Pana, Pana żonę, czy wspólnie była rozpoczęta budowa obiektu zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę?

Odpowiedź: Budowa obiektu zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę została rozpoczęta wspólnie przez Wnioskodawcę i jego żonę.

3. W jaki sposób dwa budynki mieszkalne odrębnie położone na działce nr 3 i nr 4 miały być przez Pana wykorzystywane po zakończeniu ich budowy? Proszę o jednoznaczne wskazanie.

Odpowiedź: Dwa budynki mieszkalne odrębnie położone na działce nr 3 i nr 4 miały być docelowo przeznaczone dla dwójki dzieci Wnioskodawcy.

4. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

5. Czy Pana żona prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

6. Czy realizował Pan prace budowlane związane z wznoszeniem domów mieszkalnych z zamiarem sprzedaży budynków?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie realizował prac budowlanych związanych z wznoszeniem domów mieszkalnych z zamiarem sprzedaży budynków.

7. Czy dokonywał Pan wcześniej (nie tylko w ostatnich latach) sprzedaży nieruchomości (poza opisanymi we wniosku)? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonywał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek z nieruchomości (której?) był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza opisanymi we wniosku).

8. Jakie przesłanki zadecydowały o podjęciu przez Pana decyzji o zakończeniu procesu budowlanego i sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem złożonego wniosku?

Odpowiedź: O podjęciu przez Wnioskodawcę decyzji o zakończeniu procesu budowlanego i sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem złożonego wniosku zdecydowała sytuacja finansowa rodziny.

9. Czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku zostały przeznaczone na zakup innych nieruchomości?

Odpowiedź: Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku zostały przeznaczone na zakup mieszkania w (…).

10. Czy zamierza Pan w przyszłości (nie tylko najbliższej) nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości (nie tylko najbliższej) nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

11. Czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)kiedy zamierza Pan sprzedać nieruchomość?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego stanowił dla Wnioskodawcy przychód ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), czy ze źródła przychodów jakim jest sprzedaż majątku prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zasady opodatkowania podatkiem PIT określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej w skrócie u.p.d.o.f.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest „pozarolnicza działalność gospodarcza”.

Art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. stanowi, że pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza „działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

Natomiast art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. stanowi, że „Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio”.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest „odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f. „Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie”.

Z przytoczonych przepisów wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to uzyskany przychód stanowi przychód ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Natomiast jeśli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to przychód stanowi przychód ze źródła przychodów jakim jest sprzedaż majątku prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.).

W celu określenia do którego źródła przychodów należy zaliczyć przychód ze sprzedaży nieruchomości konieczne jest ustalenie, czy sprzedaż ta będzie posiadała cechy „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Na podstawie art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. można wskazać, że działalnością gospodarczą będzie m.in. działalność handlowa, która łącznie spełnia następujące warunki: a) prowadzona jest w celu zarobkowym, b) prowadzona jest w sposób zorganizowany i ciągły, c) prowadzona jest we własnym imieniu.

Prowadzenie działalności w celu zarobkowym (pkt a) oznacza, że zamiarem jej podjęcia jest osiąganie zysków. Zyski należy rozumieć jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. O zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiąganie zysków, lecz zamiar ich osiągania. Działalność gospodarcza jest prowadzona w sposób zorganizowany (pkt b), gdy cechuje się pewnym profesjonalizmem oraz wykonywaniem zespołu celowych i uporządkowanych czynności.

W tym zakresie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 grudnia 2016 r. (sygn. II FSK 3436/14) wskazano, że „Dla oceny, czy aktywność strony spełniła cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne jest wykazanie, czy występuje element faktycznego zorganizowania działalności. Uwzględniając wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej”.

Przez prowadzenie działalności gospodarczej w sposób ciągły (pkt b) należy rozumieć stałość, powtarzalność, regularność i stabilność działań. W tym zakresie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2014 r. (sygn. II FSK 867/12) wskazano, że „Z kolei przesłanka "ciągłości" ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, w odniesieniu do odrębnych i niepowiązanych ze sobą składników majątkowych, celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania. Dokonując oceny charakteru prawnego nawet pojedynczej w danym roku podatkowym transakcji, należy uwzględnić podobne czynności podatnika w dłuższym przedziale czasowym”.

Działalność gospodarcza jest prowadzona we własnym imieniu (pkt c), gdy czynności są wykonywane przez osobę fizyczną w jej własnym imieniu, a nie w cudzym imieniu. Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej która ją prowadzi.

W tym miejscu należy podkreślić, że sprzedaż nieruchomości w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2019 r. (sygn. II FSK 829/17) wskazano: „Podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (…)”.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego nie miała cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., w konsekwencji przychód ze sprzedaży tych nieruchomości nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy przychodu ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Wnioskodawca i jego żona zamierzali wybudować dwa domy, które zostaną przeznaczone dla ich dzieci. W związku z tym traktowali nieruchomość jako składnik ich majątku prywatnego, który w przyszłości zostanie przekazany dzieciom i pozwoli im zamieszkać niedaleko rodziców. Budowa domów była nakierowana na zapewnienie w przyszłości miejsca zamieszkania dla dzieci i ich rodzin. W związku z tym wszystkie podejmowane działania począwszy od zakupu działki, jej podziału, doprowadzeniu mediów oraz rozpoczęciu i prowadzeniu budowy domów aż do stanu surowego zamkniętego było podyktowane tymi celami. Zmiana sytuacji finansowej rodziny wpłynęła na podjęcie decyzji o zakończeniu budowy i sprzedaży nieruchomości.

W takich okolicznościach sprzedaż nieruchomości należy traktować jako sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym, która nie stanowi przychodu ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, lecz przychód ze źródła przychodu jakim jest sprzedaż majątku prywatnego. Należy podkreślić, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie miały cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie była to prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły działalność typowa dla podmiotów zajmujących się działalnością w zakresie sprzedaży nieruchomości. Wszystkie podejmowane działania były typowe dla procesu budowy prywatnego domu. Również okoliczności związane ze sprzedażą, czyli skorzystanie z pomocy pośredników nieruchomości, były typowe dla sprzedaży składników majątku prywatnego i nie świadczą o szczególnej aktywności typowej dla podmiotów gospodarczych.

Należy również wskazać, że w ostatnich latach Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości oraz najbliższej przyszłości Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości, co także wskazuje na brak cech charakterystycznych dla działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości jakimi są stałość, powtarzalność i stabilność działań.

Niezależnie od powyższego Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę na treść art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. Z przepisów tych wynika jednoznacznie, że sprzedaż budynku mieszkalnego zawsze stanowi przychód ze źródła przychodów jakim jest sprzedaż majątku prywatnego.

W związku z tym niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości ma cechy działalności gospodarczej, to skoro jest to nieruchomość mieszkalna, to przychód z tej sprzedaży stanowi przychód ze źródła przychodów jakim jest sprzedaż majątku prywatnego. W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia ze sprzedażą budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, co oznacza że przychód ze sprzedaży tych budynków należy zaliczyć do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Potwierdza to np. interpretacja Dyrektora Krajowej informacji Skarbowej z dnia 25 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.707.2023.2.MR), w której stwierdzono: „Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej. (…) Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie zbycie nieruchomości mieszkalnej - z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter tego budynku. Skutki podatkowe sprzedaży ww. nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano”.

Reasumując: przychód ze sprzedaży nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego stanowił dla Wnioskodawcy przychód ze źródła przychodów jakim jest sprzedaż majątku prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

§odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

§zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że:

·Ma Pan miejsce zamieszkania w Polsce oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

·Prowadzi Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą w Niemczech. Przedmiotem tej działalności jest świadczenie usług budowlanych. Jest Pan zarejestrowany w Niemczech jako czynny podatnik VAT. Nie prowadzi Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej w Polsce i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

·Pozostaje Pan w związku małżeńskim, w ktorym obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej. Posiadają Państwo dwójkę dzieci – córkę urodzoną w 2009 r. oraz syna urodzonego w 2012 r.

·W 2019 r. zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość gruntową niezabudowaną położoną w miejscowości (…). Nieruchomość ta składała się z działki o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni (…) m² przeznaczonej pod zabudowę oraz udziału 1/6 w działce o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni (…) m² przeznaczonej pod drogą wewnętrzną. Nieruchomość nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast w 2012 r. została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy.

·Celem zakupu tej nieruchomości było wybudowanie na niej dwóch domów, w których w przyszłości będą mogły zamieszkać Państwa dzieci wraz ze swoimi rodzinami. Miejscowość (…) jest oddalona o ok. xx km od aktualnego miejsca zamieszkania Pana i Pana żony. Pana i Pana żony zamiarem było przekazanie tych domów dzieciom, dzięki czemu będą one mogły mieszkać niedaleko rodziców i w dalszej przyszłości pomagać rodzicom, jeśli pojawiłaby się taka konieczność.

·Wraz z żoną dokonał Pan podziału działki ewidencyjnej o numerze 1 na dwie działki o numerach 3 oraz 4. Następnie uzyskali Państwo decyzję o pozwoleniu na budowę oraz doprowadzili media do tych działek. W dalszej kolejności rozpoczęli Państwo budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

·W ramach procesu budowlanego zrealizowany został stan surowy zamknięty, a więc budynki posiadały fundamenty, ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz okna. Budynki nie zostały wykończone i nie uzyskano dla nich decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

·Dwa budynki mieszkalne odrębnie położone na działce nr 3 i nr 4 po zakończeniu ich budowy miały być docelowo przeznaczone dla Państwa dwójki dzieci.

·Wydatki na prace budowlane związane z budową budynku i zagospodarowaniem terenu ponosił Pan wraz z żoną.

·Budowa obiektu zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę została rozpoczęta wspólnie przez Pana wraz z żoną.

·Nie realizował Pan prac budowlanych związanych z wznoszeniem domów mieszkalnych z zamiarem sprzedaży budynków.

·Pan oraz Pana żona nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

·W związku z sytuacją finansową rodziny wraz z żoną zdecydowali się Państwo na zakończenie procesu budowlanego oraz na sprzedaż obu nieruchomości. W dniu (…) sierpnia 2023 r. sprzedali Państwo działkę ewidencyjną o numerze 3 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzonym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział 1/12 w działce o numerze ewidencyjnym 2. Natomiast w dniu (…) kwietnia 2024 r. sprzedali Państwo działkę ewidencyjną o numerze 4 zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzonym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym oraz udział 1/12 w działce o numerze ewidencyjnym 2.

·Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku zostały przeznaczone na zakup mieszkania w (…).

·W znalezieniu kupców zainteresowanych zakupem tych nieruchomości korzystali Państwo z pomocy pośredników nieruchomości.

·Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na cele prywatne rodziny.

·Przed sprzedażą nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Pana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz nie były udostępniane osobom trzecim.

·Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Nie posiada Pan innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży oraz nie zamierza Pan w przyszłości (nie tylko najbliższej) nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych nieruchomości nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie podjął Pan bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Tym samym, w okolicznościach przedstawionych w opisie sprawy, sprzedaż ww. nieruchomości znajdujących się we wspólności majątkowej małżeńskiej należy uznać za czynność związaną ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, skutki podatkowe dokonanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że w 2019 r. zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość gruntową niezabudowaną o powierzchni (…) m² (z której w wyniku podziału powstały 2 działki) oraz 1/6 udziału w działce przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, z zamiarem wybudowania na nich 2 domów dla Państwa dzieci. Jednak sprzedał je Pan w trakcie budowy w stanie surowym zamkniętym, tj. pierwszą nieruchomość w 2023 r., a drugą w 2024 r.

Zatem sprzedaż obu przedmiotowych nieruchomości (pierwszej w 2023 r., a drugiej w 2024 r.) nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku 2019 r., tj. roku, w którym zakupił Pan wraz z żoną nieruchomość. Wobec tego sprzedaż dokonana w 2023 r. i w 2024 r. stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo tut. Organ wskazuje, że wobec uznania, że dokonana przez Pana sprzedaż stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to bezzasadne jest w tej sytuacji odnoszenie się do wyłączenia z opodatkowania w ramach działalności gospodarczej zbycia nieruchomości na podstawie art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

·Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z 17 grudnia 2025 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.796.2025.3.AB.

·Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.