Interpretacja indywidualna z dnia 19 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1004.2025.2.JP

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 18 listopada 2025 r. (wpływ 26 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego (o łącznej powierzchni …ha) położonego w miejscowości … Gmina …. Gospodarstwo rolne Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny aktem notarialnym z … r. na wyłączną własność od swoich rodziców. W skład gospodarstwa rolnego w chodzą grunty rolne (kilka działek – w tym działka rolna o numerze ewidencyjny nr ... o powierzchni … ha) – gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni … ha wraz z  zabudowaniami – budynkiem mieszkalnym murowanym oraz zabudowaniami gospodarczymi. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy (Dz. U. 2024.1176 t.j). W gospodarstwie rolnym nie były i nie są prowadzone żadne uprawy czy hodowle przeznaczone do sprzedaży. Grunty rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego są uprawiane przez Wnioskodawcę, a zbiory pochodzące z upraw pozostają w gospodarstwie na potrzeby własne najbliższej rodziny zamieszkującej z Wnioskodawcą oraz jako pasze dla posiadanego przydomowego inwentarza żywego. Płody rolne nigdy nie były i nie są przedmiotem sprzedaży. Działka rolna nr ... wchodząca w skład gospodarstwa rolnego nie była/nie będzie wykorzystywana do celów prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie usług dekarskich.

17 marca 2022 r. Wnioskodawca podpisał umowę najmu ze Spółką … z siedzibą …. Zgodnie z paragrafem 2 Umowy najmu Wynajmujący, tj. Pan … (Wnioskodawca) oddał Najemcy w najem część gruntu o powierzchni … m² z działki o numerze ewidencyjnym ... , obręb ewidencyjny …, z przeznaczeniem na budowę wieży telekomunikacji/masztu wolnostojącego. Zgodnie z zapisem paragrafu 5 Umowy najmu Najemca będzie wykorzystywał Przedmiot Najmu do własnych celów gospodarczych, polegających na wykonaniu robót budowlanych w zakresie infrastruktury telekomunikacyjnej, w szczególności dla celów telefonii komórkowej, w tym wieży telekomunikacyjnej/masztu wolnostojącego (Inwestycja Najemcy). Umowa została zawarta na okres 10 lat. Po upływie tego okresu Umowa będzie automatycznie przedłużana na kolejne 10 letnie okresy (paragraf 4 Umowy). Najemca na dzierżawionej części działki (… m²) nr ... wybudował wieże telekomunikacyjną/maszt we własnym imieniu i na własny rachunek.

Najemca uiszcza na rzecz Wynajmującego (części nieruchomości o powierzchni … m²) czynsz najmu w wysokości 3600 zł brutto kwartalnie (paragraf 7 Umowy dzierżawy). Zważywszy, że Najemca obecnie zainteresowany jest zakupem Przedmiotu Umowy (części Nieruchomości o powierzchni … m²), Wynajmujący (Wnioskodawca) nosi się z zamiarem jej sprzedaży po wyodrębnieniu jej przez Najemcę, na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Najemcy, z Nieruchomości (tj. z działki nr ...). W tym celu strony Umowy (Najemca i Wynajmujący) 15 kwietnia 2025 r. podpisały Umowę rezerwacyjną, zgodnie z którą Najemca jest zainteresowany zakupem części nieruchomości, na której posiada maszt telekomunikacyjny/wieżę, a Wynajmujący zainteresowany jest sprzedażą przedmiotu Umowy najmu na rzecz Najemcy po wyodrębnieniu gruntu (podziału działki nr ...) przez Najemcę na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa przez Wynajmującego (art. 2 Umowy rezerwacyjnej).

Decyzją Burmistrza Miasta i Gminy … z … został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości – działki nr ..., na części której Najemca wybudował maszt telekomunikacyjny.

W wyniku podziału, działka nr ... obręb ewidencyjny … o powierzchni gruntu … ha została podzielona na dwie działki: działka nr ... o powierzchni … ha (…m² – na której Najemca wybudował maszt telekomunikacyjny) i działka nr ... o powierzchni … ha. Tak więc, według stanu na dzień złożenia wniosku, Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr ... o powierzchni … m², na której kupujący wybudował słup/wieżę telekomunikacyjną.

Reasumując powyżej opisany stan faktyczny:

·Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni gruntów … ha. Gospodarstwo rolne składa się z kilku działek rolnych, w tym m.in. z działki rolnej nr ewidencyjny ... o powierzchni … ha. Wnioskodawca oddał w najem część gruntu – …m² – z działki nr .... Obecnie działka nr ... została podzielona – w wyniku podziału powstały dwie odrębne działki: działka nr ... o powierzchni … m² (…ha) oraz działka nr ... o powierzchni … ha.

·Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr ... o powierzchni …m² na rzecz obecnego Niemcy, który na przedmiotowym gruncie wybudował maszt telekomunikacyjny – zgodnie z zawartą Umową najmu.

·Działka stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy, nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, w tym do działalności rolniczej.

Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży w przeszłości żadnych działek rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnego i nie zamierza ich sprzedaży. Wnioskodawca nie posiada innych działek oprócz tych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, nie prowadzi działalności w zakresie skupu i sprzedaży nieruchomości, jak również działalności deweloperskiej. Działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego nie były/nie będą wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadził zarejestrowaną działalność gospodarczą jednoosobową w zakresie usług dekarskich (krycie dachów u klienta), rozliczając podatek VAT od przedmiotowej działalności (Wnioskodawca zarejestrowany dla potrzeb VAT składający deklaracje JPK-VAT). Wnioskiem złożonym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Wnioskodawca zawiesił prowadzenie działalności gospodarczej z dniem 7 listopada 2022 r. Następnie naczelnik urzędu skarbowego pismem z ….2 zawiadomił Wnioskodawcę o wykreśleniu z rejestru VAT z dniem 15 maja 2023 r. na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 1 ustawy o podatku VAT. W okresie, kiedy Wnioskodawca był zarejestrowany jako podatnik rozliczający podatek VAT do momentu zawieszenia działalności od usług świadczonych w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, w składanych do organu podatkowego JPK-VAT, deklarował również podatek VAT z tytułu wydzierżawiania jako osoba prywatna gruntu prywatnego (…m² z działki nr ...) w żaden sposób nie związanego z prowadzoną przez siebie działalnością w zakresie usług dekarskich. Wnioskodawca, z otrzymanej kwoty od Najemcy wyliczał podatek VAT na podstawie dokumentu wewnętrznego (faktury wewnętrznej) wprowadzając go do prowadzonych ewidencji i ujmując w składanych do organu rozliczeniach JPK-VAT, dokonując wpłaty całej kwoty wynikającej z tego tytułu do momentu zawieszenia działalności gospodarczej. Po otrzymaniu informacji z organu podatkowego, że podatnik winien deklarować podatek należny od dzierżawy gruntu również za okres zawieszenia działalności, jak również wykreślenia z rejestru podatników VAT, Wnioskodawca złożył zaległe rozliczenia JPK-VAT, w których zadeklarował podatek należny z tytułu dzierżawy przedmiotowego gruntu, i dokonał wpłaty zaległego podatku wraz z należnymi odsetkami. 1 października 2025 r. Wnioskodawca złożył w organie podatkowym aktualizację zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R dokonując wyboru zwolnienia podmiotowego z dniem 1 października na podstawie art. 113 ustawy o VAT.

Uzupełnił Pan wniosek o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Na pytania:

1)Z czyjej inicjatywy działka nr ... została podzielona na działki nr ... i .../2?

2)Czy na dzień sprzedaży dla działki nr ... obowiązuje/będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)jakie przeznaczenie z niego wynika dla tej działki?

b)czy dla działki nr ... będzie istniała możliwość zabudowy?

3)Czy na dzień sprzedaży dla działki nr ... została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

4)Jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, proszę wskazać, jakie przeznaczenie dla działki ... wynika z tej decyzji.

5)Jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, proszę wskazać, czy została ona zrealizowana.

6)Czy znajdujący się na działce nr ... maszt telekomunikacyjny/wieża telekomunikacyjna będzie przedmiotem sprzedaży?

7)Czy znajdujący się na działce nr ... maszt telekomunikacyjny/wieża telekomunikacyjna stanowi budowlę/budynek/urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2, 3, 3a, 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

8)Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli/budynku/urządzenia budowlanego zlokalizowanego na działce nr ... w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeżeli tak, to proszę wskazać dokładną datę.

9)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budowli/budynku/urządzenia budowlanego upłynął/upłynie okres krótszy niż 2 lata?

10)Czy pomiędzy oddaniem w dzierżawę działki nr ..., a jej sprzedażą na rzecz ... upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

11)Czy po oddaniu do użytkowania masztu telekomunikacyjnego/wieży telekomunikacyjnej, a przed dokonaniem sprzedaży będzie ponosił Pan nakłady na ulepszenie powstałych budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budowli? Jeśli tak, to również proszę wskazać:

a.czy w stosunku do wydatków na ulepszenie ww. budowli będzie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b.kiedy budowla po dokonaniu ulepszeń zostanie oddana do użytkowania; czy po oddaniu do użytkowania ulepszonej budowli będzie miało miejsce jej pierwsze zasiedlenie?

c.czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego obiektu a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

12)Czy maszt telekomunikacyjny/wieża telekomunikacyjna znajdujący się na działce nr ... jest trwale związany z gruntem?

13)Czy przed sprzedażą działki nr ... wydzielonej z działki nr ... zostaną rozliczone nakłady poniesione przez najemcę (...) na wybudowanie znajdującego się na działce masztu telekomunikacyjnego/wieży telekomunikacyjnej? Proszę opisać okoliczności zdarzenia.

14)Jak została skalkulowana cena sprzedaży działki nr ... (jakie elementy będzie obejmowało wynagrodzenie, czy cena będzie uwzględniać zarówno wartość gruntu oraz wartość masztu telekomunikacyjnego/wieży telekomunikacyjnej)?

odpowiedział Pan:

1)Działka nr … została podzielona na działki nr … i … z inicjatywy zainteresowanego zakupem gruntu (Najemcy gruntu), na którym Najemca wybudował we własnym imieniu i na własny rachunek (Inwestycja Najemcy) wieżę telekomunikacyjną/maszt wolnostojący. We wniosku napisano cyt. „Zważywszy, że Najemca obecnie zainteresowany jest zakupem Przedmiotu Umowy (części nieruchomości o powierzchni …m²) Wynajmujący (Wnioskodawca) nosi się z zamiarem jej sprzedaży po wyodrębnieniu jej przez Najemcę z Nieruchomości to jest z działki nr …” na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Najemcy przez Wnioskodawcę.

2)Dla terenu obejmującego działkę nr …, która została podzielona na działki nr … i nr … nie obowiązuje Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy … Na dzień sprzedaży dla działki nr … nie obowiązuje/nie będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Dla ww. działki nie podjęto uchwały, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia … roku o rewitalizacji. Wskazana działka nie jest położona w obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy o rewitalizacji. Po podziale działki nr ... na działki nr … i nr … została wprowadzona przez Starostę …zmiana w danych ewidencyjnych gruntów. Działka nr … została wpisana z oznaczeniem Bi – inne tereny zabudowane.

3)4) 5) Dla działki nr … która została podzielona na działki nr … i nr … na wniosek Inwestora …została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego pn.: „…” (Decyzja z…).

1 sierpnia 2022 r. Starosta … wydał Decyzję nr … znak … zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę dla … ….,

obejmujące:

·budowę stacji bazowej telefonii komórkowej PLAY o numerze … wraz z instalacją elektroenergetyczną oraz kanalizacją kablową na terenie części działki nr ewid. … (… m²) położonej w miejscowości … gmina ….

Inwestor zakończył przedmiotową inwestycję … r.

Należy podkreślić, że ta część działki nr … (…m²), na której Inwestor wybudował Stację bazową telefonii komórkowej to obecnie działka nr …, która powstała po podziale działki nr …, która będzie przedmiotem sprzedaży.

6)Znajdujący się na działce nr ... maszt telekomunikacyjny/wieża telekomunikacyjna nie będzie przedmiotem sprzedaży. Jak podano we wniosku maszt telekomunikacyjny jest własnością Inwestora Spółki …z siedzibą w …, który wybudował maszt we własnym imieniu i na własny rachunek. Właściciel nieruchomości gruntowej (działki nr … ) nie ponosił żadnych wydatków związanych z realizacją przez Inwestora inwestycji, czy to na etapie uzyskania pozwoleń, realizacji inwestycji, odbiorów inwestycji przez odpowiednie służby, czy też wydatków związanych z podziałem działki.

7)12) Znajdujący się na działce nr … maszt telekomunikacyjny/wieża telekomunikacyjna jest masztem wolnostojącym i zgodnie z zapisem art. 3 Prawa budowlanego stanowi budowlę – trwale związaną z gruntem.

8)Budowla zlokalizowana na działce nr … została oddana do eksploatacji przez Inwestora (właściciela budowli – najemcy gruntu) … r.

9)Pomiędzy pierwszym zasiedleniem (uruchomieniem masztu) a dostawą gruntu, na którym inwestor wybudował maszt telekomunikacyjny upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Należy zaznaczyć, że przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt – działka nr ….

10)Grunt …m², który obecnie stanowi działkę nr … został oddany w dzierżawę przez Wnioskodawcę na rzecz … … r. na podstawie podpisanej przez strony umowy (informacje zawarte we wniosku – opis stanu faktycznego).

Pomiędzy oddaniem w dzierżawę gruntu … m² – działki nr … a jej sprzedażą na rzecz … upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

11)Po oddaniu do użytkowania przez Inwestora … (właściciela budowli) – masztu telekomunikacyjnego/wieży telekomunikacyjnej, a przed dokonaniem sprzedaży działki nr … Wnioskodawca nie ponosił/nie będzie ponosił żadnych nakładów na ulepszenie powstałych budowli na działce. Jak zawarto we wniosku i uzupełnieniu wniosku przedmiotowa budowla została wybudowana we własnym imieniu i na własny rachunek przez Spółkę … (wszelkie decyzje związane z realizacją budowli i odbiorem na wniosek Spółki były wydawane na Spółkę …

12)Maszt telekomunikacyjny/wieża telekomunikacyjna znajdująca się na działce nr … jest trwale związana z gruntem.

13)Przed sprzedażą działki nr … wydzielonej z działki nr … nie będą rozliczane żadne nakłady poniesione przez Najemcę (…) na wybudowanie znajdującego się na działce masztu telekomunikacyjnego/wieży telekomunikacyjnej.

Wieża została wybudowana we własnym imieniu i na własny rachunek przez Spółkę P4 sp. z o. o. na dzierżawionym gruncie – działce nr … od Wnioskodawcy – właściciela gruntu. Właścicielem budowli na dzierżawionym gruncie jest ….

14)Cena działki nr … została zaproponowana przez nabywcę, tj….., która została zaakceptowana przez sprzedającego (wnioskodawcę). Cena obejmuje/będzie obejmować wyłącznie wartość gruntu (działki nr …).

Pytanie

Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości (działki gruntowej nr … powstałej w wyniku podziału działki nr …) Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Z tytułu sprzedaży działki Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług, co wynika z następujących okoliczności faktycznych i prawnych.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warunkiem koniecznym opodatkowania jest spełnienie przesłanki podmiotowej, tj. aby podmiot, który w związku z wykonywaniem dostawy był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT ustawodawca wskazał, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tym samym – zgodnie ze wskazanymi powyżej ustawowymi definicjami – dla uznania określonych zachowań za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości – działki) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie w sytuacji, gdy działaniem podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Tak więc w kwestii opodatkowania dostawy gruntu istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca (właściciel gruntu), w celu dokonania dostawy (sprzedaży) przedmiotowej działki, podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s.1, z późn. zm.).

Wskazane powyżej stanowisko znajduje potwierdzenie, zarówno w indywidualnych interpretacjach podatkowych, orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Jako przykład należy wskazać wyroki w sprawach: C-180/10 i C-181/10, w których to Trybunał Sprawiedliwości stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca lub producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 października 2011 r. sygn. akt l FSK 1536/10, w którym stwierdził, że wykonywanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo – nawet w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy – nie przesądza automatycznie, że z tego powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem, ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoby wykonującej prawo własności w stosunku do tego gruntu. Ustalenie przedmiotowych okoliczności jest warunkiem koniecznym dla rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach prowadzonej działalności czy też w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Tożsame konkluzje zostały zawarte we wcześniejszym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w którym Sąd wskazał, że ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W niniejszym stanie faktycznym potencjalna sprzedaż nieruchomości gruntowej przez Wnioskodawcę nie mogłaby zostać uznana za czynność dokonaną w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że nieruchomość (działka) należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nigdy nie stanowiła majątku jego przedsiębiorstwa. Tym samym potencjalna sprzedaż miałaby nastąpić ramach transakcji dotyczącej majątku prywatnego. Należy również podkreślić, że Wnioskodawca nabył nieruchomość (całe gospodarstwo rolne, w tym działkę rolną nr …, z której wyniku podziału postała działka nr … o powierzchni … m² (… ha), która jest/będzie przedmiotem sprzedaży) w formie darowizny od swoich rodziców na wyłączną własność aktem notarialnym w 1992 roku. Nadto Wnioskodawca nie korzystał z usług pośredników, agencji obrotu nieruchomościami, jak również i innych specjalistów zajmujących się doradztwem w zakresie sprzedaży nieruchomości, jak również wynajmu (dzierżawy) nieruchomości.

W stosunku do nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował również żadnych innych aktywności, którym można byłoby przypisać zawodowy (profesjonalny) charakter.

Tym samym w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (działki nr … o powierzchni …ha powstałej z podziału działki nr …) nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Jeśli bowiem osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, to nie można jej uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Ponadto brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego – charakteru takiej działalności).

To wskazuje, że w rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, które nie mają cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym nie można uznać sprzedaży nieruchomości (działki nr …) za przejaw działalności gospodarczej Wnioskodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż działki nie będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy Wnioskodawca przedmiotową transakcję przeprowadzi jako zarząd majątkiem prywatnym, czy w ramach działalności gospodarczej. Jeżeli osoba fizyczna dokonuje zarządu swoim własnym majątkiem w sposób jednorazowy i okazjonalny, i nie zamierza nadać owym czynnościom stałego charakteru, nie powinna zostać uznana jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość (działkę) jednostkowo planuje sprzedać, aby jednorazowo zaczerpnąć z niej korzyści, które przeznaczy na zaspokojenie potrzeb ogólnych własnej rodziny. Zatem ciężko uznać przytoczoną definicję działalności gospodarczej za adekwatną w sytuacji Wnioskodawcy, gdzie zapis o czerpaniu zysków ze składników majątku w sposób ciągły jest niespełniony.

Majątek prywatny nie jest zdefiniowany na gruncie polskiego prawodawstwa, jednak, aby móc określić czym on jest, można się odwołać do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub zbycie składnika majątku w celu zaspokojenia potrzeb ogólnych własnej rodziny. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej jego odsprzedaży, nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a wygenerowany z jego sprzedaży zysk jest jednorazowy.

Drugiej ocenie powinno podlegać, czy w zakresie przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca nie dokonał żadnych czynności wskazujących na zorganizowany zarząd.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jak wskazuje się natomiast w krajowym orzecznictwie, dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest ustalenie czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r. I FSK 774/13). Przedmiotowa transakcja ani nie ma formy zawodowej, ponieważ Wnioskodawcy nie są specjalistami w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie ma formy stałej ze względu na swój jednostkowy charakter.

W interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.643.2023.2.MPA w uzasadnieniu napisano:

„Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Chociaż ww. interpretacja została wydana w innej sprawie, to można przytoczone uzasadnienie również zastosować do przedmiotowej sprawy.

Podobne stanowisko jest wyrażone w wydanych interpretacji indywidualnej nr 0112-KDIL1-3.4012341.2023.2.AKS, 0114-KDIP1-3.4012.367.2023.2.IK.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata, oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W przedmiotowej sprawie sprzedaż działki nr … należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, w związku z tym Wnioskodawca może korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy VAT nie mają zastosowania.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie wystąpią okoliczności, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy nie podjęli bowiem w związku z zamiarem aportu Nieruchomości do spółki ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. uzbrojenie terenu – doprowadzenie do niego mediów czy jego ogrodzenie. Nie jest ona środkiem trwałym w prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest rolnikiem i na przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza.

Reasumując:

A.Należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy zbycie nieruchomości (działki nr … nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Wnioskodawcy aktywności w przedmiocie zbycia tej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

B.Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie dokonując zbycia nieruchomości Wnioskodawca nie będą występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie faktu dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie zbycie nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

C.Zatem zbycie nieruchomości (działki nr …) nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika tego podatku.

W związku z powyższym Wnioskodawca (Zainteresowany) wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego jak wyżej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 ww. Dyrektywy:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż działki nr … skutkować będzie obowiązkiem zapłaty podatku VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem gospodarstwa rolnego (o łącznej powierzchni … ha) położonego w miejscowości … Gmina .. Gospodarstwo rolne otrzymał Pan w drodze darowizny aktem notarialnym … r. na wyłączną własność od swoich rodziców. W skład gospodarstwa rolnego w chodzą grunty rolne (kilka działek – w tym działa rolna o numerze ewidencyjny nr … o powierzchni …ha.

Działka rolna nr … wchodząca w skład gospodarstwa rolnego nie była/nie będzie wykorzystywana do celów prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie usług dekarskich.

17 marca 2022 r. podpisał Pan umowę najmu z …, NIP …, na mocy której oddał Pan Spółce w dzierżawę część gruntu o powierzchni … m² z działki o numerze ewidencyjnym …, obręb ewidencyjny …, z przeznaczeniem na budowę wieży telekomunikacji/masztu wolnostojącego. Najemca na dzierżawionej części działki (… m²) nr … wybudował wieżę telekomunikacyjną/maszt we własnym imieniu i na własny rachunek. Najemca uiszcza na Pana rzecz czynsz najmu w wysokości 3600 zł brutto kwartalnie.

W wyniku podziału, działka nr … obręb ewidencyjny … o powierzchni gruntu …ha została podzielona na dwie działki: działka nr … o powierzchni … ha (…m² – na której Najemca wybudował maszt telekomunikacyjny) i działka nr … o powierzchni … ha.

Zamierza Pan sprzedać działkę nr … o powierzchni … m², na której kupujący wybudował słup/wieżę telekomunikacyjną. Znajdujący się na działce nr … maszt telekomunikacyjny/wieża telekomunikacyjna nie będzie przedmiotem sprzedaży.

W okresie, kiedy był Pan zarejestrowany jako podatnik rozliczający podatek VAT do momentu zawieszenia działalności od usług świadczonych w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, w składanych do organu podatkowego JPK-VAT, deklarował Pan również podatek VAT z tytułu wydzierżawiania jako osoba prywatna gruntu prywatnego (… m² z działki nr …) w żaden sposób nie związanego z prowadzoną przez Pana działalnością w zakresie usług dekarskich oraz wpłacał Pan należny podatek VAT. Obecnie po zawieszeniu działalności gospodarczej korzysta Pan ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Z całokształtu okoliczności sprawy, które przedstawił Pan we wniosku wynika, że podejmował Pan czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa nieruchomości stanowi czynność, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy działki Spółce, straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Pana nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż działki nr … której jest Pan właścicielem, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, w związku ze sprzedażą działki nr …, występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działki, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Wskazał Pan, że budowla posadowiona na działce nie będzie stanowiła przedmiotu sprzedaży. Przedmiotem sprzedaż będzie wyłącznie grunt.

Zatem, w przedmiotowej sprawie przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy nie będą miały zastosowania.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych innych niż tereny budowlane. O charakterze danego gruntu decyduje odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany" oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także na gruncie orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można tylko taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wskazał Pan, że dla działki nr … została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego pn.: „…” (Decyzja z … r. znak … Burmistrza Miasta i Gminy …).

Zatem działka nr … stanowi teren przeznaczony pod zabudowę i nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze powyższe oraz wskazane przepisy prawa stwierdzam, że w związku ze sprzedażą działki nr …, występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działki, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Dostawa działki nr … nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i będzie opodatkowana wg właściwej stawki podatku.

Tym samym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.