Interpretacja indywidualna z dnia 30 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.817.2025.2.DK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 1 grudnia 2025 r. (wpływ 3 grudnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej także jako „Podatnik”) jest osobą fizyczną, opodatkowaną od całości swoich dochodów na terenie Rzeczpospolitej Polskiej (polski rezydent podatkowy). Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W przeszłości (w latach 2011-2017) Podatnik prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie związanym z zarządzaniem urządzeniami informatycznymi. W ramach działalności, Wnioskodawca nigdy nie zajmował się zarządzeniem, wynajem lub sprzedażą nieruchomości. Od dnia 30 września 2017 r. działalność gospodarcza Podatnika pozostaje zawieszona. Na dzień wnoszenia niniejszego wniosku, Podatnik nie prowadzi więc działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest zatrudniony na umowę o pracę i pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

W 2023 roku Wnioskodawca otrzymał następujące darowizny:

- od Rodziców - niezabudowane nieruchomości gruntowe położone w gminie (...) (dz. nr Y, Z - lasy; dz. nr U, V - łąki trwałe, dz. nr A - pastwiska, grunty orne, łąki trwałe, nieużytki);

- od Matki - niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w gminie (...) (działka nr X) o powierzchni (…) m² (nieruchomość otrzymana od Matki dalej będzie określana jako „Nieruchomość”).

Wnioskodawcaw 2025 roku dokonał podziału Nieruchomości, tj. podzielił Nieruchomość na osiem równych działek o powierzchni (…) m² każda (dalej łącznie jako „Nieruchomości Wydzielone”), a także wydzielił drogę wewnętrzną, która będzie służyła jako droga dojazdowa do każdej z Nieruchomości Wydzielonych, a także jako droga dojazdowa do innej nieruchomości rolnej będącej własnością Podatnika. Droga wewnętrzna nie jest utwardzona. Podatnik będzie dokonywał sprzedaży każdej z Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałem w ww. drodze wewnętrznej.

W 2017 roku, gdy właścicielem Nieruchomości była Matka Wnioskodawcy, Gmina (...) na własny koszt wykonała zjazd na Nieruchomość z drogi publicznej. Zjazd został wykonany niezgodnie z ustaleniami (nie został wykonany na środku Nieruchomości) z ówczesnym właścicielem (Matką Wnioskodawcy). W związku z wydzieleniem w 2025 r. ww. drogi wewnętrznej usytuowanej na środku Nieruchomości, Wnioskodawca zobowiązał się w Gminie poszerzyć wjazd na własny koszt. Poszerzenie wjazdu nie nastąpi jednak przed sprzedażą jakiejkolwiek z Nieruchomości Wydzielonych.

Nieruchomość w momencie jej otrzymania, obecnie, a także w przyszłości w momencie jej planowanej sprzedaży (dotyczy to zarazem każdej z Nieruchomości Wydzielonych):

a) była, jest i będzie niezabudowana, nieogrodzona i przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego);

b) nie miała, nie ma i nie będzie miała doprowadzonych żadnych mediów (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna);

c) nie była, nie jest i nie będzie reklamowana przez pośredników sprzedaży (agentów nieruchomości).

Poza opisanymi w niniejszym wniosku czynnościami, Wnioskodawca nie wykonał, nie wykonuje i nie będzie wykonywał do momentu planowanej sprzedaży - żadnych innych działań dotyczących Nieruchomości (każdej z Nieruchomości Wydzielonych), w tym działań, które zmierzałyby do podniesienia wartości Nieruchomości (każdej z Nieruchomości Wydzielonych).

W ostatnich latach Wnioskodawca nie sprzedawał żadnych nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan otrzymaną w darowiźnie od Matki Nieruchomość (działkę nr X), a po podziale każdą z Nieruchomości Wydzielonych, od nabycia do momentu sprzedaży, w szczególności:

 a) czy korzystał lub korzysta Pan z nich dla swoich celów osobistych (proszę wskazać w jaki sposób?)?

 b) czy korzystał lub korzysta Pan z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich korzystał lub korzysta?

 c) czy oddawał lub oddaje je Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie udostępniał Pan nieruchomość (działki) osobom trzecim? Czy udostępniał Pan nieruchomość (działki) odpłatnie czy bezpłatnie?”,

odpowiedział Pan: „Gdy właścicielem Nieruchomości była jeszcze mama Wnioskodawcy, użyczyła ona Nieruchomość nieodpłatnie osobie, która okazjonalnie prowadziła prace związane z utrzymaniem Nieruchomości w należytym stanie - chodziło wyłącznie o to, by nie dopuścić do powstania na Nieruchomości dzikiego wysypiska śmieci oraz by przez Nieruchomość nie przechodzili obcy ludzie z powodu jej zarośnięcia roślinnością. Celem nie był zarobek.

Po otrzymaniu Nieruchomości w darowiźnie przez Wnioskodawcę, powyższa sytuacja jest kontynuowana na tych samych zasadach i z tych samych powodów (celem nie jest zarobek, użyczenie jest nieodpłatne, chodzi wyłącznie o to, by przez Nieruchomość nie przechodzili obcy ludzie, by nie powstało tam dzikie wysypisko śmieci).

Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z Nieruchomości dla swoich celów osobistych.

Wnioskodawca nie korzystał i nie korzysta z Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.”

Na pytanie: „Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).”

Na pytanie: „Czy wykorzystywał lub wykorzystuje Pan Nieruchomość (działkę nr X), a po podziale każdą z Nieruchomości Wydzielonych, do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy sprzedawał Pan płody rolne z ww. działek, które pochodziły z własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy Pan je sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości, ani żadnej z Nieruchomości Wydzielonych - do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.”

Na pytanie: „Czy, oprócz wskazanego we wniosku podziału Nieruchomości na Nieruchomości Wydzielone i wydzielenia drogi wewnętrznej, prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić Nieruchomości Wydzielone, dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy:

a) ogrodził Pan działki,

b) podjął Pan jakiekolwiek działania w celu ich uzbrojenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne?

Jeżeli tak, proszę wskazać jakie to działania oraz kiedy prowadził Pan te działania?”, odpowiedział Pan: „Nie, Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi takich działań.

Wnioskodawca nie ogrodził działek.

Wnioskodawca nie podjął takich działań.

Nie dotyczy - Wnioskodawca nie podjął żadnych działań ponad te, które opisał we wniosku o interpretację.”

Na pytanie: „W jakim celu podzielił Pan Nieruchomość?”, odpowiedział Pan: „Nieruchomość została podzielona w celu sprzedaży, jako zwykły zarząd własnym majątkiem prywatnym.”

Na pytanie: „Czy Nieruchomości Wydzielone są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego? Jeśli tak to czy został on ustalony na Pana wniosek?”, odpowiedział Pan: „Nieruchomości wydzielone są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Plan został uchwalony dnia 11.04.2007 r. Plan nie został ustalony na wniosek Wnioskodawcy.”

Na pytanie: „Czy występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu dla poszczególnych Nieruchomości Wydzielonych?”, odpowiedział Pan: „Nie.”

Na pytanie: „Czy występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości Wydzielonych? Jeśli tak, to czy ww. decyzja została już wydana dla jakiejkolwiek z ww. Nieruchomości Wydzielonych?”, odpowiedział Pan: „Nie.”

Na pytanie: „W jaki sposób nawiązał/będzie Pan nawiązywał kontakt z kupującym/kupującymi? Czy ogłaszał/ogłasza Pan sprzedaż Nieruchomości Wydzielonych w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował/podejmuje Pan inne działania marketingowe w stosunku do Nieruchomości Wydzielonych? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie.”, odpowiedział Pan: „Osoby zainteresowane kupnem same zgłosiły się do Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie ogłaszał i nie ogłasza sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu oraz nie podejmował i nie podejmuje innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości Wydzielonych.”

Na pytanie: „Wskazał Pan w opisie sprawy, że „Wnioskodawca zobowiązał się w Gminie poszerzyć wjazd na własny koszt. Poszerzenie wjazdu nie nastąpi jednak przed sprzedażą jakiejkolwiek z Nieruchomości Wydzielonych”. Proszę wskazać:

a) Z jakiego powodu konieczne jest poszerzenie wjazdu?

b) Kiedy dokona Pan poszerzenia wjazdu (skoro - jak sam Pan stwierdza - nie nastąpi to przed sprzedażą Nieruchomości Wydzielonych)?”,

odpowiedział Pan: „Poszerzenie wjazdu spowodowane jest wykonaniem przez Gminę zjazdu nie na środku działki X, w związku z powyższym należy poszerzyć ten zjazd o 2 metry, aby obejmował całą środkową działkę wydzieloną jako droga.

Do poszerzenia zjazdu Wnioskodawca zobowiązał się przy podziale Nieruchomości bez określania terminu. W obecnym stanie istnieje możliwość dojazdu do Nieruchomości, ale zjazd jest przysunięty względem działki wydzielonej jako droga. Wnioskodawca dokona poszerzenia wjazdu po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych, gdy droga już będzie wykorzystywana przez nabywców.”

Na pytanie: „Jakie okoliczności wpłynęły na Pana decyzję o sprzedaży Nieruchomości?”, odpowiedział Pan: „Zamiar zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.”

Na pytanie: „Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych?”, odpowiedział Pan: „Zamiar zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.”

Na pytanie: „We wniosku wskazał Pan, że otrzymał Pan również w darowiźnie od Rodziców niezabudowane działki nr Y, Z, U, V, A, które jak wynika z opisu sprawy oraz zadanego przez Pana pytania - nie są przedmiotem wniosku. Proszę wskazać:

a) W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te działki?

b) Czy zamierza Pan sprzedać ww. działki?”,

odpowiedział Pan:

 a) „ - działki nr Y, Z - stanowią lasy i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę,

- działki nr U, V - stanowią łąki trwałe i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę,

- działka nr A - pastwiska, grunty orne, łąki trwałe; gdy właścicielem nieruchomości byli jeszcze rodzice Wnioskodawcy, użyczyli oni Nieruchomość nieodpłatnie osobie, która okazjonalnie prowadziła prace związane z utrzymaniem Nieruchomości w należytym stanie - chodziło wyłącznie o to, by nie dopuścić do powstania na Nieruchomości dzikiego wysypiska śmieci oraz by przez Nieruchomość nie przechodzili obcy ludzie z powodu jej zarośnięcia roślinnością. Celem nie był zarobek. Po otrzymaniu Nieruchomości w darowiźnie przez Wnioskodawcę, powyższa sytuacja jest kontynuowana na tych samych zasadach i z tych samych powodów (celem nie jest zarobek, użyczenie jest nieodpłatne, chodzi wyłącznie o to, by przez Nieruchomość nie przechodzili obcy ludzie, by nie powstało tam dzikie wysypisko śmieci).

b) Nie.”

Na pytanie: „Czy, oprócz Nieruchomości Wydzielonych i wskazanych wyżej działek nr Y, Z, U, V, A, posiada Pan inne nieruchomości (działki, lokale)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b) W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c) Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana - czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d) Czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość?”,

odpowiedział Pan: „Nieruchomość nr 1

a) (...), gmina (...) (własność), nabyto dnia 13 września 2012 r. w celu zabudowy letniskowej.

b) Wnioskodawca nie korzysta z ww. nieruchomości.

c) Działka nie jest zabudowana.

d) Nie.

Nieruchomość nr 2

a) Nieruchomość nabyta dnia 23 lipca 2015 r., (...) ul. (...), lokal mieszkalny Wnioskodawca nabył z małżonką w celu inwestycyjnym.

b) Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość.

c) Lokal mieszkalny.

d) Nie.

Nieruchomość nr 3

a) Nieruchomość nabyto dnia 29 sierpnia 2018 r., (...) ul. (...), lokal mieszkalny Wnioskodawca nabył z małżonką w celu inwestycyjnym.

b) Wnioskodawca wynajmuje nieruchomość.

c) Lokal mieszkalny.

d) Nie.

Nieruchomość nr 4

a) Nieruchomość nabyta dnia 4 kwietnia 2023 r., (...) ul. (...), lokal mieszkalny Wnioskodawca nabył z małżonką, aby córka nie musiała dojeżdżać do szkoły w (...) z (...).

b) Wnioskodawca okazjonalnie zamieszkuje tam z małżonką.

c) Lokal mieszkalny.

d) Nie.

Nieruchomość nr 5

a) Nieruchomość nabyto dnia 18 czerwca 2020 r., (...) ul. (...), budynek handlowo-usługowy, Wnioskodawca nabył z małżonką w celu inwestycyjnym.

b) Nieruchomość jest wynajmowana.

c) Budynek ma charakter użytkowy.

d) Nie.”

Na pytanie: „Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak - proszę wskazać:

a) Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b) Kiedy je Pan sprzedał?

c) Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”,

odpowiedział Pan: „Nie.”

Na pytanie: „Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Nie.”

Pytanie

Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i będzie wykonywał działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych, nie będzie on działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 347 z 11 grudnia 2006 ze zm., str. 1). Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która, w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzecznictwa innych orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w tej mierze wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (por. wyrok z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C- 155/94). Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych przez osoba fizyczną nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem stosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarcza. Trybunał stwierdził, że dokonywanie „dużych” transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Problem ten był również przedmiotem rozważań krajowych sądów administracyjnych. Jak wynika z wyroku NSA z 29 kwietnia 2014 r. sygn. I FSK 621/13, zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele prywatne i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy), nie stanowi działalności handlowej polegającej na opodatkowaniu VAT, gdy brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy przedmiocie zbycia gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, należy uznać, że działania Wnioskodawcy nie będą miały charakteru działalności stałej. Oceny tej nie może zmieniać fakt, że transakcji sprzedaży będzie kilka. Wnioskodawca zamierza okazjonalnie skorzystać z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, niewykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działki gruntowej na mniejsze. Oczywiste jest bowiem, że mniejsze działki gruntowe łatwiej jest sprzedać i uzyskać z nich wyższą cenę. Rozsądne zarządzanie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania tego majątku uzyskać jak najlepszą cenę.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2023 r. otrzymał Pan w darowiźnie od Matki niezabudowaną działkę nr X o powierzchni (…) m². Planując sprzedaż, w 2025 r. podzielił Pan ww. działkę na 8 działek (Nieruchomości Wydzielane) a także wydzielił drogę wewnętrzną, która będzie służyła jako droga dojazdowa do każdej z Nieruchomości Wydzielonych. Będzie Pan dokonywał sprzedaży każdej z Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałem w ww. drodze wewnętrznej.

W związku z wydzieleniem w 2025 r. ww. drogi wewnętrznej, zobowiązał się Pan w Gminie poszerzyć zjazd na Nieruchomości z drogi publicznej na własny koszt. Poszerzenie wjazdu nie nastąpi jednak przed sprzedażą jakiejkolwiek z Nieruchomości Wydzielonych.

Nie wykonał, nie wykonuje i nie będzie Pan wykonywał do momentu planowanej sprzedaży żadnych innych działań dotyczących działki nr X (po podziale Nieruchomości Wydzielonych), które zmierzałyby do podniesienia ich wartości.

Działka nr X (po podziale Nieruchomości Wydzielone) były, są i będą niezabudowane i nieogrodzone jak również nie miały, nie mają i nie będą miały doprowadzonych żadnych mediów (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna).

Sprzedaż Nieruchomości Wydzielonych nie była, nie jest i nie będzie reklamowana przez pośredników sprzedaży (agentów nieruchomości), nie ogłaszał i nie ogłasza Pan sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu oraz nie podejmował i nie podejmuje Pan innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości Wydzielonych. Osoby zainteresowane kupnem Nieruchomości Wydzielonych, jak Pan wskazał, same zgłosiły się do Pana.

Od momentu nabycia działki nr X, użyczał Pan działkę nieodpłatnie osobie, która okazjonalnie prowadziła prace związane z utrzymaniem jej w należytym stanie. Nie korzystał i nie korzysta Pan z ww. działki dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

W latach 2011-2017 prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie związanym z zarządzaniem urządzeniami informatycznymi. W ramach działalności, nigdy nie zajmował się Pan zarządzeniem, wynajem lub sprzedażą nieruchomości. Od dnia 30 września 2017 r. Pana działalność gospodarcza jest zawieszona. Nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości. Nie zamierza Pan również w przyszłości nabywać nieruchomości w celu ich odsprzedaży. Środki ze sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych zamierza Pan przeznaczyć na zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

Przy tak przedstawionych okolicznościach sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i będzie wykonywał działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałami w drodze wewnętrznej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałami w drodze wewnętrznej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatników tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałami w drodze wewnętrznej będzie Pan działał w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak uzbrojenie terenu, nie starał się Pan o doprowadzenie mediów, ani nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Działka nr X (po podziale Nieruchomości Wydzielone) nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Działki nie były i nie są wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Jedynymi czynnościami wykonanymi w stosunku do ww. działek, jak Pan wskazał, był podział działki nr X na Nieruchomości Wydzielone i wydzielenie drogi wewnętrznej. Wszystko to oznacza, że przeznaczone do sprzedaży działki powstałe w wyniku podziału działki nr X nie były i nie są dla Pana źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażował Pan środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. nie wykazał Pan aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W przedmiotowej sprawie zatem, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałami w drodze wewnętrznej nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Dokonując sprzedaży skorzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest tu przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. sprzedaży wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż Nieruchomości Wydzielonych wraz z udziałami w drodze wewnętrznej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 111 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. Ua PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.