Interpretacja indywidualna z dnia 2 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.626.2025.4.LM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży. Uzupełniła Pani wniosek - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 grudnia 2025 r. oraz samoistnie - pismem z 29 grudnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Opis podatnika oraz prowadzonej działalności gospodarczej.

Pani (…) (dalej jako: „Wnioskodawczyni”), jest osobą fizyczną, emerytką od 2003 r. Nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ani nie prowadziła indywidualnej działalności gospodarczej. Po przejściu na emeryturę Wnioskodawczyni wykonuje jedynie sporadyczne prace dziennikarskie.

Przedmiot planowanej transakcji.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni (…) ha. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków nieruchomość sklasyfikowana jest jako grunty orne (klasy R I, R II, R IIIa) oraz pastwiska trwałe (Ps IV). W dalszej części wniosku przedmiotowa działka jest określana jako - „Działka” lub „Nieruchomość”.

Na Działce znajduje się budynek gospodarczy w bardzo złym stanie technicznym, kwalifikujący się do rozbiórki. Obecnie Działka nie jest użytkowana rolniczo. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Przedmiot planowanej transakcji.

Wnioskodawczyni stała się właścicielką Działki częściowo na podstawie umowy darowizny z (…) 1987 r. (rep. A (…)) oraz częściowo na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z (…) 1990 r. (rep. A (…)).

Nieruchomość nie została nabyta w celu jej odsprzedaży. Historycznie na działce prowadzona była działalność rolnicza (gospodarstwo rolne) przez poprzednich właścicieli. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innego odpłatnego udostępniania osobom trzecim. Działka jest częściowo ogrodzona.

Przedmiot planowanej transakcji.

Wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu, syn Wnioskodawczyni uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Działki, która następnie została przeniesiona na Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni uzyskała również decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej oraz pozwolenie na budowę, co formalnie zmieniło charakter gruntu rolnego na grunt budowlany. Wszystkie koszty związane z uzyskaniem powyższych decyzji administracyjnych (w tym koszty projektu architektonicznego, map do celów projektowych, inwentaryzacji zieleni, badań geotechnicznych) zostały pokryte z prywatnych środków syna Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni, jako osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej oraz niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług nie zamierza występować o zwrot podatku od towarów i usług od tych nakładów.

Planowana jest jednorazowa sprzedaż całej Działki. Wnioskodawczyni nie przewiduje dokonywania dalszych podziałów geodezyjnych ani stopniowego zbywania części Nieruchomości - transakcja obejmie całość działki w ramach jednej umowy sprzedaży.

Nabywcą ma być spółka celowa dewelopera, która zamierza zrealizować na tym terenie inwestycję mieszkaniową. Wnioskodawczyni planuje powierzyć proces sprzedaży licencjonowanemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Nie przewiduje podejmowania samodzielnych, aktywnych działań marketingowych (takich jak ogłoszenia w prasie, internecie, reklamy zewnętrzne na nieruchomości, itp.).

Sprzedaż nie będzie prowadzona w pakietach ani poprzez sukcesywne zbywanie wydzielonych części - przedmiotem transakcji jest jedna nieruchomość gruntowa w całości.

Kontekst planowanej transakcji.

W ciągu ostatnich 10 lat Wnioskodawczyni dokonała jedynie jednej transakcji sprzedaży nieruchomości - w 2013 r. z większej działki rolnej nr (…) (o pow. (…) ha) został wydzielony mniejszy fragment (działka nr (…) o pow. (…) ha), który następnie sprzedano.

Była to sprzedaż incydentalna, przeprowadzona w celu uzyskania środków na spłatę zobowiązań rodzinnych (zniesienie współwłasności innej nieruchomości - domu rodzinnego). Poza tą jedną sytuacją, Wnioskodawczyni nie sprzedawała innych nieruchomości. Planowana obecnie transakcja ma zatem charakter okazjonalny i jednorazowy i nie stanowi elementu powtarzalnej ani zorganizowanej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.

Nabywca.

Wnioskodawczyni zakłada, że sprzedaż nastąpi na rzecz spółki celowej dewelopera, który zrealizuje na przedmiotowej działce inwestycję mieszkaniową, co oznacza, że wykorzysta Działkę do celów prowadzonej przez spółkę celową działalności gospodarczej.

Nabywca, będzie podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług zarejestrowanym dla celów podatku od towarów i usług w Polsce, a nabyta Działka będzie przez niego wykorzystywana do celów prowadzonej przez siebie działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyżej przywołano tylko tę część opisu zdarzenia, która znajduje się we wniosku. Pozostała treść opisu zdarzenia, która została zawarta w uzupełnieniach zostanie przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług - ponieważ dotyczy wyłącznie tego podatku.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy planowana przez Panią sprzedaż Działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (w przypadku gdy sprzedaż ta nie będzie objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług) i czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty tego podatku oraz wykazania sprzedaży we właściwej deklaracji podatkowej dla potrzeb PCC?

Pani stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pani opinii, planowana sprzedaż Działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Pani zdaniem, skoro transakcja sprzedaży nie będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to do sprzedaży znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i w tym kontekście, w Pani ocenie, to nie na niej będzie ciążył ciężar zapłaty podatku, lecz na przyszłym nabywcy i nie będzie również ciążyć na Pani żaden obowiązek w zakresie złożenia deklaracji PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych dla umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% podstawy opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje zasadę rozłączności opodatkowania podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu nie podlegają te czynności cywilnoprawne, które przynajmniej u jednej ze stron są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (lub objęte zwolnieniem od podatku od towarów i usług).

W praktyce oznacza to, że sprzedaż objęta podatkiem od towarów i usług nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, natomiast jeżeli dana sprzedaż nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, transakcje prywatne (wykonane poza działalnością gospodarczą sprzedawcy) podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a transakcje wykonywana w ramach działalności gospodarczej objętej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, podlegają, co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) sprzedaż nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, zatem nie zachodzi przesłanka wyłączająca z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedaje Pani nieruchomość jako osoba prywatna, a planowana czynność nie będzie wykonywana przez Panią jako podatnika podatku od towarów i usług. W rezultacie umowa sprzedaży tej nieruchomości będzie stanowić czynność cywilnoprawną nieobjętą podatkiem od towarów i usług, co rodzi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Należy podkreślić, że nawet gdyby przyjąć odmiennie (hipotetycznie) i uznać, iż sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale korzysta ze zwolnienia z tego podatku - to i tak taka transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Transakcja zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (np. na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług) nie jest traktowana jako „opodatkowana” podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnej, wobec czego nie korzysta z wyłączenia w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tylko faktyczne naliczenie i wykazanie opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez sprzedawcę eliminuje obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym każda sprzedaż nieruchomości, przy której nie dochodzi do naliczenia podatku od towarów i usług, skutkuje powstaniem obowiązku w podatku od czynności cywilnoprawnych. W literaturze i interpretacjach podatkowych jednoznacznie wskazuje się, że w przypadku prywatnej sprzedaży nieruchomości (poza działalnością gospodarczą sprzedawcy) należy odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych.

W świetle powyższego, sprzedaż Działki będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstanie z chwilą dokonania czynności prawnej, tj. podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego a należny podatek, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych obciążać będzie nabywcę zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wyniesie 2% wartości rynkowej nieruchomości. Dlatego też w Pani ocenie, to nie ona będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Rolę płatnika pełni notariusz sporządzający akt notarialny - notariusz pobierze od kupującego kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych (2% od ceny sprzedaży ustalonej w akcie, nie niższej od wartości rynkowej) i odprowadzi podatek na rachunek urzędu skarbowego.

Oczekuje Pani więc potwierdzenia, że jako sprzedająca nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych ani do składania deklaracji PCC, a podatek ten uiści nabywca za pośrednictwem notariusza, a na Pani nie będą ciążyć żadne obowiązki podatkowe w tym zakresie.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Pani stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, zgodnie z którym jako sprzedająca nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Z opisu wniosku wynika, że planuje Pani sprzedać nieruchomości gruntową, działkę o nr (…) wraz z naniesieniami (Nieruchomość).

Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem po Pani stronie - jako strony sprzedającej - nie wystąpi obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych (w tym obowiązek złożenia deklaracji PCC-3).

W konsekwencji, niezależnie od tego czy opisana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Pani jako strona sprzedająca, nie będzie w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Pani sprzedaje nieruchomość, a obowiązek podatkowy - co już wyżej wskazano - przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Zatem po Pani stronie nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym kwestie, które zostały zawarte w Pani stanowisku, dotyczące faktycznego podlegania opisanej transakcji opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają ocenie w ramach tej interpretacji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.