Interpretacja indywidualna z dnia 7 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.597.2025.3.AAR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków związanych z zakupem działki budowlanej, budową budynku o funkcji mieszanej wraz z jego częściami wspólnymi oraz elementów infrastruktury i zagospodarowania terenu obsługujących całą nieruchomość w zakresie odpowiadającym rzeczywistemu wykorzystaniu nieruchomości do działalności opodatkowanej. Uzupełnili go Państwo pismem z 26 listopada 2025 r. (wpływ 26 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka X. sp. z o.o. z siedzibą w (...) prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT i podatkiem CIT. Spółka zakupiła działkę budowlaną na podstawie faktury VAT wystawionej na spółkę. Na tej działce planowana jest budowa budynku o funkcji mieszanej.

Zgodnie z projektem budynek będzie obejmował:

• część biurową i gospodarczą przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej (ok. 50% powierzchni użytkowej),
• część mieszkalną przeznaczoną na cele prywatne (ok. 50% powierzchni użytkowej).

Podział na część biurową i mieszkalną będzie jednoznacznie określony w dokumentacji i faktycznym użytkowaniu. Oprócz tego, budynek będzie posiadał części wspólne, takie jak: garaż, łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze. Na działce zostaną wykonane także elementy infrastruktury i zagospodarowania terenu obsługujące całą nieruchomość, m.in. ogrodzenie, przyłącza.

Spółka zamierza odliczać podatek VAT naliczony od zakupu działki, kosztów budowy budynku oraz wydatków związanych z częściami wspólnymi i infrastrukturą w zakresie, w jakim obiekt będzie wykorzystywany do działalności gospodarczej. Budynek po wybudowaniu zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych Spółki. Spółka planuje dokonywać odpisów amortyzacyjnych w proporcji odpowiadającej wykorzystaniu budynku w działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działka została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki.

Proporcja 50% (część biurowa)/50% (część mieszkalna) została ustalona na podstawie analizy funkcjonalnej budynku oraz zestawienia powierzchni pomieszczeń:

• powierzchni pomieszczeń przeznaczonych na działalność gospodarczą oraz pomieszczeń mieszkalnych,
• faktycznego przeznaczenia i sposobu użytkowania pomieszczeń przez Spółkę,
• dokumentacji projektowej, która określa funkcję poszczególnych pomieszczeń (nawet jeśli projekt nie zawiera zbiorczego oznaczenia „część biurowa/część mieszkalna”). W przypadku braku jednoznacznej adnotacji w projekcie, Spółka sporządziła zestawienie pomieszczeń wskazujące funkcję każdego pomieszczenia (np. „biuro”, „pokój mieszkalny”, „łazienka”), na podstawie którego obliczono udział powierzchni użytkowej wykorzystywanej do działalności gospodarczej.

Spółka wykonuje wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem VAT związane z działalnością IT (w szczególności: usługi zarządzania urządzeniami informatycznymi, świadczenie usług IT na rzecz kontrahentów).

Wydatki dotyczące budowy i infrastruktury, od których Spółka planuje odliczyć VAT, obejmują w szczególności: materiały budowlane, robociznę, instalacje (elektryczna, wodna, kanalizacyjna, teletechniczna), elementy konstrukcyjne części wspólnych (korytarze, łazienki, pomieszczenia gospodarcze), garaż, ogrodzenie, przyłącza, dojścia i dojazdy, bramy oraz inne prace związane z zagospodarowaniem terenu.

Wykorzystanie nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT: część biurowa i części wspólne będą wykorzystywane do świadczenia usług IT na rzecz kontrahentów, prowadzenia działalności operacyjnej spółki, pracy zarządu, obsługi klientów oraz organizacji spotkań biznesowych. Związek z czynnościami opodatkowanymi wynika z faktu, że część biurowa będzie podstawowym miejscem wykonywania działalności gospodarczej.

Wszystkie wydatki związane z budową oraz zagospodarowaniem terenu będą dokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Spółkę.

Kryteria ustalenia stopnia wykorzystania: proporcja została ustalona na podstawie zestawienia powierzchni pomieszczeń i funkcji określonych w dokumentacji projektowej oraz analizy faktycznego przeznaczenia pomieszczeń; w przypadku braku zbiorczego oznaczenia w projekcie zastosowano wyżej opisane kryterium zestawienia pomieszczeń.

Pytania

1.Czy Spółka ma prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu działki budowlanej i wydatków związanych z budową budynku w proporcji odpowiadającej powierzchni użytkowej przeznaczonej na działalność gospodarczą (tj. 50%)?

2.Czy w przypadku wydatków dotyczących części wspólnych budynku (garaż, łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze) oraz elementów zewnętrznych obsługujących całą nieruchomość (ogrodzenie, przyłącza), Spółce przysługuje prawo do odliczenia VAT w tej samej proporcji (50%)?

Państwa stanowisko w sprawie (uzupełnione w piśmie z 26 listopada 2025 r.)

Ad 1.

Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Spółce przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego w takim zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do działalności opodatkowanej. Skoro 50% budynku będzie przeznaczone na działalność gospodarczą, Spółka ma prawo do odliczenia 50% VAT od zakupu działki oraz kosztów budowy.

Spółka stoi na stanowisku, że przysługuje jej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w wysokości odpowiadającej udziałowi powierzchni wykorzystywanej do działalności opodatkowanej, tj. 50% (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

Ad 2.

Wydatki na części wspólne budynku (garaż, łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze) oraz infrastrukturę (ogrodzenie, przyłącza) służą zarówno działalności gospodarczej, jak i celom prywatnym. W takim przypadku, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, właściwe jest stosowanie proporcji wynikającej z wykorzystania budynku, tj. 50%.

VAT – wydatki wspólne: Wydatki dotyczące części wspólnych oraz infrastruktury obsługują całą nieruchomość i w związku z tym powinny być rozliczane proporcjonalnie (50%), zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany w fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Na zakres prawa do odliczenia w sposób bezpośredni wpływa status danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możliwość wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

W analizowanej sprawie przywołać należy również art. 86 ust. 7b ustawy, zgodnie z którym:

Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 14a ustawy:

Przywołany wyżej przepis art. 86 ust. 7b ustawy wprowadza szczególny tryb odliczeń podatku naliczonego w przypadku nieruchomości, nakładając na podatnika obowiązek określenia wysokości udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystana do celów prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej i ma on prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków inwestycyjnych dotyczących tej nieruchomości, zgodnie z tym udziałem. Unormowanie to ma charakter doprecyzowujący ogólną zasadę w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT wyrażoną w cyt. art. 86 ust. 1 ustawy.

Regulacja ta dotyczy sposobu obliczania podatku naliczonego od nabycia bądź wytworzenia nieruchomości w sytuacji, w której dana nieruchomość ma być używana zarówno na cele działalności gospodarczej, jak i na cele osobiste (niezwiązane z prowadzoną działalnością) oraz ma zastosowanie wówczas, gdy nieruchomość (której dotyczy podatek naliczony) nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Obejmuje ona sytuacje, w których nieruchomość ma przeznaczenie mieszane, to znaczy jest wykorzystywana zarówno na cele związane z tą działalnością, jak i na inne cele, czyli cele pozostające poza zakresem VAT. Przepis ten zobowiązuje zatem podatników do wyodrębnienia części podatku naliczonego związanego z czynnościami niepodlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług (cele osobiste), który w świetle art. 86 ust. 1 ustawy nie podlega odliczeniu.

W świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy ponownie podkreślić, że z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony jedynie w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Aby zatem podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z wystawionych faktur, zakupy dokumentowane tymi fakturami muszą być związane (w sposób bezsporny) z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują, jaki związek musi istnieć pomiędzy zakupami a sprzedażą, żeby podatnik mógł skorzystać z prawa do odliczenia. Związek ten może być bezpośredni (wydatek na nabycie towaru, który następnie zostanie przez podatnika sprzedany), bądź pośredni. Niezależnie od tego, czy dokonany zakup stanowi kompletny i zdatny do użytkowania towar czy środek trwały, czy też dokonywane są dopiero nakłady (inwestycja w toku) - podatnikowi, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku, jeśli zakup dokonywany jest w związku z obecnie prowadzoną lub planowaną działalnością opodatkowaną, generującą podatek należny.

O bezpośrednim związku dokonywanych zakupów z działalnością gospodarczą można mówić wówczas, gdy nabywane towary służą np. dalszej odsprzedaży – towary handlowe lub też nabywane towary i usługi są niezbędne do wytworzenia towarów lub usług, będących przedmiotem dostawy; bezpośrednio więc wiążą się z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika.

Natomiast o związku pośrednim można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa. Mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym z osiąganymi przez podatnika przychodami. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością, istnieć musi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług, a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić wówczas, gdy zakup towarów i usług nie przyczynia się bezpośrednio do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczynia się do generowania przez dany podmiot obrotów.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej. Istotna jest intencja nabycia - jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynikało, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT - spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

W przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych do działalności gospodarczej oraz do celów prywatnych, w odniesieniu do których już w chwili zakupu wiadomo o „mieszanym” przeznaczeniu odliczenie podatku jest możliwe wyłącznie w takiej części, w jakiej nabycie to jest związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Z uwagi na różnorodność i bogactwo życia gospodarczego wybór sposobu, według którego dokonuje się wyliczenia proporcjonalnego przypisania, należy do podatnika. Wybrany sposób musi jednak gwarantować jak najbardziej zbliżone do rzeczywistego obliczenie podatku naliczonego związanego wyłącznie z działalnością gospodarczą.

W świetle powyższego, w przypadku ponoszenia przez podatnika wydatków na nabycie oraz wytworzenie nieruchomości, która została włączona do majątku jego przedsiębiorstwa oraz jest wykorzystywana zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i celów osobistych (prywatnych), a przypisanie tych wydatków w całości do działalności gospodarczej nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo Spółką z o.o. i prowadzą Państwo działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Wykonują Państwo wyłącznie czynności opodatkowane podatkiem VAT związane z działalnością IT (w szczególności: usługi zarządzania urządzeniami informatycznymi, świadczenie usług IT na rzecz kontrahentów).

Zakupili Państwo działkę budowlaną na podstawie faktury VAT wystawionej na Państwa, działka została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki. Planują Państwo budowę budynku o funkcji mieszanej na przedmiotowej działce.

Zgodnie z projektem budynek będzie obejmował:

• część biurową i gospodarczą przeznaczoną do prowadzenia działalności gospodarczej (ok. 50% powierzchni użytkowej),część mieszkalną przeznaczoną na cele prywatne (ok. 50% powierzchni użytkowej).

Podział na część biurową i mieszkalną będzie jednoznacznie określony w dokumentacji i faktycznym użytkowaniu. Oprócz tego, budynek będzie posiadał części wspólne, takie jak: garaż, łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze. Na działce zostaną wykonane także elementy infrastruktury i zagospodarowania terenu obsługujące całą nieruchomość, m.in. ogrodzenie, przyłącza.

Zamierzają Państwo odliczać podatek VAT naliczony od zakupu działki, kosztów budowy budynku oraz wydatków związanych z częściami wspólnymi i infrastrukturą w zakresie, w jakim obiekt będzie wykorzystywany do działalności gospodarczej. Budynek po wybudowaniu zostanie wprowadzony do ewidencji Państwa środków trwałych.

Proporcja 50% (część biurowa)/50% (część mieszkalna) została ustalona na podstawie analizy funkcjonalnej budynku oraz zestawienia powierzchni pomieszczeń:

• powierzchni pomieszczeń przeznaczonych na działalność gospodarczą oraz pomieszczeń mieszkalnych,
• faktycznego przeznaczenia i sposobu użytkowania pomieszczeń przez Państwa,
• dokumentacji projektowej, która określa funkcję poszczególnych pomieszczeń (nawet jeśli projekt nie zawiera zbiorczego oznaczenia „część biurowa/część mieszkalna”). W przypadku braku jednoznacznej adnotacji w projekcie, sporządzili Państwo zestawienie pomieszczeń wskazujące funkcję każdego pomieszczenia (np. „biuro”, „pokój mieszkalny”, „łazienka”), na podstawie którego obliczono udział powierzchni użytkowej wykorzystywanej do działalności gospodarczej.

Wydatki dotyczące budowy i infrastruktury, od których planują Państwo odliczyć VAT, obejmują w szczególności: materiały budowlane, robociznę, instalacje (elektryczna, wodna, kanalizacyjna, teletechniczna), elementy konstrukcyjne części wspólnych (korytarze, łazienki, pomieszczenia gospodarcze), garaż, ogrodzenie, przyłącza, dojścia i dojazdy, bramy oraz inne prace związane z zagospodarowaniem terenu.

Wykorzystanie nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT: część biurowa i części wspólne będą wykorzystywane do świadczenia usług IT na rzecz kontrahentów, prowadzenia Państwa działalności operacyjnej, pracy zarządu, obsługi klientów oraz organizacji spotkań biznesowych. Związek z czynnościami opodatkowanymi wynika z faktu, że część biurowa będzie podstawowym miejscem wykonywania działalności gospodarczej.

Wszystkie wydatki związane z budową oraz zagospodarowaniem terenu będą dokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Państwa.

Kryteria ustalenia stopnia wykorzystania: proporcja została ustalona na podstawie zestawienia powierzchni pomieszczeń i funkcji określonych w dokumentacji projektowej oraz analizy faktycznego przeznaczenia pomieszczeń; w przypadku braku zbiorczego oznaczenia w projekcie zastosowali Państwo wyżej opisane kryterium zestawienia pomieszczeń.

Państwa wątpliwości dotyczą prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków związanych z zakupem działki budowlanej i wydatków związanych z budową budynku o funkcji mieszanej w proporcji odpowiadającej powierzchni użytkowej przeznaczonej na działalność gospodarczą oraz prawa do odliczenia podatku VAT od wydatków dotyczących części wspólnych budynku (garaż, łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze) oraz elementów zewnętrznych obsługujących całą nieruchomość (ogrodzenie, przyłącza) w tej samej proporcji, tj. 50%.

Jak już zostało wcześniej wskazane, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy jest uwarunkowane tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W przypadku prawa do odliczenia podatku naliczonego obowiązkiem podatnika w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Podatnik ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, to na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności niepodlegających temu podatkowi oraz zwolnionych od podatku. Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony, są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (lub usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że w przypadku wydatków ponoszonych na zakup działki oraz wybudowanie budynku, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnych części nieruchomości (tj. części wykorzystywanej do działalności gospodarczej, bądź części niewykorzystywanej do działalności gospodarczej - mieszkaniowej), będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na zakup działki i wybudowanie budynku zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 7b ustawy. Będą Państwo zatem uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturach dokumentujących nabycie działki oraz towarów i usług zakupionych w związku budową budynku, przy czym podatek naliczony do odliczenia należy obliczyć według udziału procentowego, w jakim budynek ten i działka będą wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem będą mieli Państwo prawo odliczyć podatek naliczony przy zakupie działki i budowie budynku, lecz wyłącznie w stopniu, w jakim nieruchomość ta będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

Zaznaczenia wymaga, że prawidłowe określenie udziału procentowego, o którym mowa w art. 86 ust. 7b ustawy, a w konsekwencji części podatku naliczonego związanej ze sprzedażą opodatkowaną, należy do podatnika. Natomiast ocena prawidłowości przyjętych rozwiązań może nastąpić jedynie w drodze przeprowadzonego postępowania podatkowego bądź kontroli podatkowej lub celno-skarbowej.

Należy podkreślić, że prawo do odliczenia dotyczy wyłącznie wydatków związanych z nabyciem towarów i usług, w części w jakiej wykazują związek z czynnościami opodatkowanymi (działalnością gospodarczą). W omawianym przypadku chodzi o wykorzystanie powierzchni części wspólnej opisanej nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej. Jednocześnie te same części wspólne budynku mają służyć również celom mieszkalnym, przy czym nie będzie to wyodrębniona część, która miałaby służyć wyłącznie prowadzonej działalności gospodarczej – jako części wspólne budynku wskazali Państwo łazienki, korytarze i pomieszczenia gospodarcze. Z uwagi na to, że część wspólna budynku będzie stanowiła dla Państwa również część mieszkalną i jej charakteru nie zmienia przeznaczenie obiektu w części na prowadzenie działalności gospodarczej Spółki - prawo do odliczenia nie będzie obejmowało podatku naliczonego dotyczącego wydatków związanych z nabyciem towarów i usług dotyczących pomieszczeń wykorzystywanych w części wspólnej nieruchomości. Istnieje grupa zakupów, które nie mogą być uznane za związane z działalnością gospodarczą, i będą to zakupy dotyczące zapewnienia sobie przez podatnika, na własne potrzeby, odpowiednich warunków mieszkaniowych – cele prywatne. Prywatnego charakteru tego rodzaju zakupów przeznaczonych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych nie zmienia również korzystanie z budynku również dla celów działalności gospodarczej.

Jedynie w przypadku, gdy posiadany przez podatnika budynek jako całość lub wyodrębnione w tym budynku pomieszczenia (części) służą tylko i wyłącznie dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie nie służą celom osobistym, nie ma przeszkód do odliczenia podatku naliczonego od zakupów związanych z tym budynkiem czy wyodrębnionymi do działalności częściami.

Natomiast, nie można uznać jako związanego z działalnością gospodarczą podatku naliczonego od zakupów, które dotyczą pomieszczeń w budynku (część wspólna) wykorzystywanych na cele prywatne w przypadku, kiedy w budynku tym nie będzie wyodrębnionych części wykorzystywanych wyłącznie do działalności opodatkowanej. W takim przypadku wydatki ponoszone na ten budynek nie będą miały ścisłego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie będzie występował więc ścisły i niebudzący wątpliwości związek podatku naliczonego z wykonywaniem czynności opodatkowanych. W rezultacie nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia w takiej sytuacji, gdyż nie będą spełnione wymogi, o których mowa w ww. art. 86 ust. 1 ustawy, tj. związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Zatem nie będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego dotyczącego wydatków związanych z nabyciem towarów i usług dotyczących części wspólnych budynku (łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze). Wydatki o tym charakterze będą wydatkami prywatnymi związanymi z funkcją mieszkaniową wybudowanego budynku. Nie będzie Państwu przysługiwało również prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących pomieszczeń mieszkalnych – które nie będą wykorzystywane w ogóle w prowadzonej działalności gospodarczej.

Odnosząc się do kwestii dotyczącej prawa do odliczenia kwoty podatku VAT z faktur dokumentujących wydatki związane z budową budynku w zakresie, w jakim poszczególne pomieszczenia przeznaczone będą na działalność gospodarczą, należy wskazać, że w odniesieniu do tych pomieszczeń – wykorzystywanych wyłącznie do opodatkowanej VAT działalności gospodarczej – prawo do odliczenia podatku naliczonego będzie Państwu przysługiwało.

W konsekwencji, w związku z tym, że jak wykazano wyżej, prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z częściami wspólnymi budynku (łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze) oraz pomieszczeniami mieszkalnymi nie będzie Państwu przysługiwało, powinni Państwo określić nową proporcję uwzględniającą powyższe ustalenia. Powyższą proporcję powinni Państwo zastosować do odliczenia podatku naliczonego od wydatków dotyczących zakupu działki budowlanej, budowy budynku o funkcji mieszanej oraz elementów zewnętrznych obsługujących nieruchomość (ogrodzenie, przyłącza) – w takiej bowiem proporcji nieruchomość będzie bowiem wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT.

Jedynie w kwestii dotyczącej garażu należy wskazać, że zgodnie z art. 86a ust. 1 pkt 1 ustawy,

Stosownie do treści art. 86a ust. 2 ustawy:

Zgodnie z powyższymi regulacjami podatnikowi przysługuje co do zasady ograniczone do 50% prawo do odliczenia podatku w odniesieniu do wszystkich wydatków związanych z pojazdami samochodowymi przeznaczonymi do użytku „mieszanego”. Dla celów stosowania tego ograniczenia przez wykorzystywanie „mieszane” należy rozumieć, że w odniesieniu do pojazdu wykorzystywanego w działalności gospodarczej istnieje możliwość jego użycia również do celów niezwiązanych z tą działalnością, np. do celów prywatnych. Wystarczy przy tym możliwość nawet tylko jednorazowego użycia pojazdu do celów prywatnych, aby uznać, że pojazd może być wykorzystywany w sposób „mieszany”. Nie jest przy tym istotny moment, w którym użycie to ma miejsce podczas całego okresu użytkowania przez podatnika danego pojazdu, żeby uznać ten pojazd za wykorzystywany do celów „mieszanych”. Przyjmuje się, że każdy pojazd samochodowy o dopuszczalnej masie całkowitej do 3,5 tony – ze względu na swoje cechy konstrukcyjne – służy co do zasady użytkowi „mieszanemu”, a zatem wszystkie wydatki z nim związane podlegają ograniczeniu w odliczaniu do 50%. W związku z powyższym, w takiej sytuacji również w odniesieniu do pomieszczenia garażu przysługiwać będzie Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego w 50%.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że (o ile nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy) będąc zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT:

• będą mieli Państwo prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na budowę budynku, działki budowlanej oraz elementów zewnętrznych obsługujących całą nieruchomość (takich jak ogrodzenie i przyłącza) według proporcji (udziału procentowego), w jakim nieruchomość ta będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej – wg wskazanych wyżej zasad (a więc uwzględniając brak prawa do odliczenia w przypadku części wspólnych budynku takich jak łazienki, korytarze czy pomieszczenia gospodarcze),
• nie będą Państwo mieli prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących wydatki związane z nabyciem towarów i usług dotyczących pomieszczeń mieszkalnych oraz pomieszczeń stanowiących części wspólne nieruchomości, tj. łazienek, korytarzy, pomieszczeń gospodarczych, ponieważ nabyte towary i usługi będą wydatkami prywatnymi związanymi funkcją mieszkaniową obiektu,
• będą Państwo mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o 50% kwoty podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących wydatki związane z garażem, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy oraz art. 86a ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko, oceniane jako całość, jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.