Interpretacja indywidualna z dnia 9 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.827.2025.3.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w spadku, oraz nieprawidłowe w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomościach nabytych w drodze umowy zamiany.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 10 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła Pani wniosek pismami z 18 listopada 2025 r. (data wpływu 21 listopada 2025 r.) i z 18 grudnia 2025 r. (data wpływu 29 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 1996 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni … . Wnioskodawczyni nabyła po nim udziały w gospodarstwie rolnym w 1/4 części.

W 2000 r. po śmierci swojego syna …, Wnioskodawczyni nabyła po nim 6/16 części.

Syn Wnioskodawczyni nabył udziały 1/12 części w spadku po … .

W lutym 2025 r. dokonano zmiany prawa własności aktem notarialnym, umową zamiany. W rzeczywistości była to umowa działu spadku i zniesienia współwłasności. Miasto … przejęło działki o wartości … zł, a pozostali spadkobiercy działki o wartości … zł. Miasto dopłaciło różnicę … zł. W wyniku tej czynności Wnioskodawczyni otrzymała trzy działki - udziały 6/384 części, których wcześniej była współwłaścicielką. Udziały Wnioskodawczyni nie uległy zwiększeniu.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że … (mąż Wnioskodawczyni) nabył spadek po … w … części. Nabycie udziału nie było majątkiem odrębnym. Związek małżeński Wnioskodawczyni zawarła 19 czerwca 1975 r., obowiązywała wspólność majątkowa. W skład wchodziły działki położone w …, … i ... .

Współwłaściciele zwrócili się do Prezydenta Miasta … o zniesienie współwłasności. Uchwałą Rady Miasta nr … z 26 kwietnia 2018 r. wyrażono zgodę na zamianę udziałów. W lutym 2025 r. zawarto akt notarialny nazwany „umową zamiany”, którego rzeczywistym skutkiem było zniesienie współwłasności. Miasto … nabyło od Wnioskodawczyni i pozostałych współwłaścicieli udziały w działkach o łącznej wartości … zł, natomiast Wnioskodawczyni i pozostali współwłaściciele nabyli od Miasta udziały w działkach o łącznej wartości … zł. Różnica wartości … zł została przez Miasto dopłacona współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów.

Działki nr: …, …, …, …, …, …, … o powierzchni 3,2033 ha położone w obrębie …, działki nr: …, … o powierzchni 0,625 ha położne w obrębie …, i działki nr: …, … o powierzchni 0,6344 ha położone w obrębie …, stanowiły współwłasność w 5/6 z Gminą … oraz 1/6 pozostałych spadkobierców. Działki nr: …, … o powierzchni 0,3556 ha położone w obrębie … stanowiły w 1/2 współwłasność z Gminą …, a 1/2 posiadali pozostali spadkobiercy (udziały spadkobierców bez Gminy):

1)… 0,25

2)… 0,125

3)… 0,125

4).. 0,109375

5)… 0,109375

6)… 0,0625

7)… 0,03125

8)… 0,03125

9)… 0,03125

10)… 0,025

11)… 0,025

12)… 0,025

13)… 0,025

14)… 0,025.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy ustalona wartość wynikała z wyceny nieruchomości, określającej wartość rynkową nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego?, Wnioskodawczyni odpowiedziała: rzeczoznawca powołany przez Urząd Miasta pan ….

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wartość rynkowa nabytego przez Panią udziału w wyniku zniesienia współwłasności, przekroczyła wartość rynkową nabytego przez Panią w drodze spadku (działu spadku) udziału, tj. czy wskutek ww. zniesienia współwłasności uzyskała Pani przysporzenie majątkowe ponad posiadany udział w ww. nieruchomościach przed dokonaniem zniesienia współwłasności?”, Wnioskodawczyni odpowiedziała: jak wynika z powyższego zestawienia, wskutek zniesienia współwłasności udziały Wnioskodawczyni nie zmieniły się. Wartość rynkowa mieściła się w udziale, jaki przysługiwał.

Do umowy zamiany nie mają zastosowania przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. W akcie notarialnym umowy sprzedaży nie było zobowiązań kupującego o sposobie użytkowania działki.

Działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego, lecz jak wynika z powyższego zestawienia, działki nr … i nr … nie były działkami rolnymi. Działki nie były użytkowane.

Sprzedaż nastąpiła 20 sierpnia 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku z 18 grudnia 2025 r. Wnioskodawczyni wskazała, że nie zawarła z mężem … umowy majątkowej rozszerzającej ustawową wspólność majątkową na nabyty przez męża spadek.

W lutym 2025 r. na podstawie umowy zamiany na własność Wnioskodawczyni przeszły udziały wynoszące łącznie 5/6 części w prawie własności nieruchomości oznaczonych jako:

-niezabudowana działka nr … o powierzchni 0,0827 ha, położona w obrębie … w …,

-niezabudowana działka nr … o powierzchni 0,5873 ha, położona w obrębie … w …,

-niezabudowana działka nr … o powierzchni 0,1943 ha, położona w obrębie … w ….

Wszystko o wartości rynkowej … zł.

Część Wnioskodawczyni wynosi 10/384 części. Od Miasta … Wnioskodawczyni otrzymała dopłatę … zł.

Zamiana została dokonana w ten sposób, że Miasto … nabywa:

-udziały wynoszące łącznie 1/6 części w prawie własności niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działki nr: …, …, …, …, …, … o łącznej powierzchni 3,1206 ha, położone w … obręb …,

-udziały wynoszące łącznie 1/6 części w działce nr … o powierzchni 0,0652 ha, położonej w … obręb …,

-udziały wynoszące łącznie 1/6 części w działce nr … o powierzchni 0,4401 ha położonej w … obręb …,

-udziały wynoszące łącznie 1/2 części w działkach nr … i nr … o powierzchni 0,3556 ha, położonych w … obręb ….

Wszystko o wartości rynkowej … zł.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaki wyłącznie Pani (a nie łącznie z innymi współwłaścicielami) udział nabyła Pani w wyniku umowy zamiany zgodnie z zawartym w lutym 2025 r. aktem notarialnym?”, Wnioskodawczyni wskazała: w wyniku umowy zamiany wynoszą 10/384 części (5/192) w działkach:

-niezabudowana działka nr … powierzchni 0,0827 ha, położona w obrębie … w …,

-niezabudowana działka nr … o powierzchni 0,5873 ha, położona w obrębie … w …,

-niezabudowana działka nr … o powierzchni 0,1943 ha, położona w obrębie … w … .

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie klasy gruntów posiadają otrzymane przez Panią w lutym 2025 r. działki (jak są sklasyfikowane w ewidencji gruntów)?”, Wnioskodawczyni odpowiedziała: są to niezabudowane działki w obrębie …; działki:

-nr … o powierzchni … ha – Lzv – ŁIV, ŁII, ŁIII, ŁIV,

-nr … -Lz, ŁIII, ŁIV, RIIIb, RIVa,

-nr … – Lz, ŁIII,

-nr … – Ł III, RIIIb, RIVa,

-nr … – Lz, ŁIII,

-nr … – ŁIII,

-nr … – ŁIII.

W obrębie … działki nr … pod nr rej. …:

-nr … – ŁIV, RVI nr jedn. Rej. …,

-nr … – Lzr – ŁV, Lzv – PsVI, RVI, S-RIVb,

-nr … – PsV.

W obrębie … pod nr rej. … działka nr … – ŁIII, ŁIV, nr … – ŁIV, PsV.

Działka nr … oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych i objęte planem zagospodarowania przestrzennego.

Działka nr … leży poza obszarem specjalnej strefy ekonomicznej i parku narodowego, obszaru objętego ochroną zabytków i obszarem rewitalizacji.

Nieruchomości, których sprzedaży dotyczy wniosek od chwili ich nabycia do momentu ich sprzedaży nie były przez Wnioskodawczynię w żaden sposób użytkowane.

Działki nr … położone w obrębie …, … oraz … nie są objęte miejscowym planem rewitalizacji i są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

… zmarł 4 listopada 1999 r.

… zmarła 12 października 1999 r.

20 sierpnia 2025 r. została sprzedana niezabudowana działka nr … położona w … obręb … o powierzchni … m².

Dokonane odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Oznacza to, że sprzedaż jest jednorazową prywatną czynnością.

Pytanie

Czy sprzedaż działek otrzymanych w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności w 2025 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli części należące do Wnioskodawczyni nie uległy zwiększeniu w stosunku do udziałów nabytych w drodze spadku?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek w 2025 r. nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ:

1.Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli następuje przed upływem 5 lat od jej nabycia. Nabycie w Jej przypadku nastąpiło w 2001 r., a więc minęło ponad 24 lata.

2.Zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowi nowego nabycia nabycie w drodze działu spadku lub zniesienia współwłasności w ramach udziału spadkowego. W Jej sytuacji udziały nie uległy zwiększeniu, więc nie doszło do nowego nabycia.

3.Potwierdzają to liczne interpretacje i orzeczenia:

-interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 maja 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.234.2025.2.MW - dział spadku mieszczący się w granicach udziału nie powoduje nowego nabycia i nie generuje podatku dochodowego od osób fizycznych (https://www.i....).

-wyrok WSA w Warszawie z 19 kwietnia 2018 r., sygn. akt III SA/Wa 2141/17 - dział spadku i zniesienie współwłasności są tylko skonkretyzowaniem prawa nabytego w drodze dziedziczenia (https://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/...,.html).

-wyrok WSA w Poznaniu z 23 stycznia 2014 r., sygn. akt I SA/Po 1133/13 - jedynie zwiększenie udziału ponad udział spadkowy powoduje nowe nabycie (https://...).

-opracowanie naukowe UMCS: „Opodatkowanie nabycia nieruchomości w drodze działu spadku” – dział spadku nie powoduje nabycia, jeśli nie zwiększa udziału (https://...).

Konkluzja: mając powyższe na uwadze, sprzedaż działek w 2025 r. nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie nastąpiło w 2001 r., a czynność działu spadku nie spowodowała zwiększenia udziału Wnioskodawczyni.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, w myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe były nabyte przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani spadek po mężu i synu, którzy z kolei nabyli spadek po zmarłej 12 października 1999 r. ….

W przedmiotowej sprawie do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, udziałów w nieruchomościach przez spadkodawców, czyli Pani męża i syna, doszło w 1999 r., tj. w dacie śmierci ich spadkodawcy.

Zatem, odpłatne zbycie przez Panią udziału w opisanych we wniosku nieruchomościach, dokonane w 2025 r., tj. po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia przez Pani spadkodawców, nie będzie stanowiło źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę, a przy nabyciu w drodze działu spadku, znaczenie ma czy w wyniku dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w spadku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Wg treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Wskazuję, że jednym ze sposobów nabycia na własność nieruchomości lub jej części jest co do zasady również zniesienie współwłasności. W tej kwestii, należy także odnieść się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym, który wskazuje, że celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy pojęcie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw rzeczowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Umowa zamiany – forma bezpośredniej wymiany towarów – uregulowana w art. 603 Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie. Umowa zamiany jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

W myśl art. 603 Kodeksu cywilnego:

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy powoduje powstanie przychodu podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy, zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś, oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek, np. z uwagi na zachowanie takiej samej powierzchni nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej części.

W przedstawionej sprawie należy odnieść się do przepisów ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2809 ze zm.).

I tak, w myśl art. 31 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie natomiast do treści art. 33 pkt 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że w 1996 r. zmarł Pani mąż. Nabyła Pani po nim udziały w gospodarstwie rolnym w 1/4 części. Pani mąż nabył spadek po … w 1/4 części. Nie zawarła Pani z mężem umowy majątkowej rozszerzającej ustawową wspólność majątkową na nabyty przez męża spadek. W 2000 r. po śmierci swojego syna, nabyła Pani po nim 6/16 części. Pani syn nabył udziały w spadku po … 1/12 części.

W lutym 2025 r. dokonano zmiany prawa własności aktem notarialnym umową zamiany. Miasto przejęło działki o wartości … zł, a pozostali spadkobiercy działki o wartości … zł. Miasto dopłaciło różnicę … zł. W wyniku tej czynności otrzymała Pani trzy działki - udziały 6/384 części, których wcześniej była współwłaścicielką. Pani udziały nie uległy zwiększeniu.

Współwłaściciele zwrócili się do Prezydenta Miasta o zniesienie współwłasności. Uchwałą Rady Miasta z kwietnia 2018 r. wyrażono zgodę na zamianę udziałów. W lutym 2025 r. zawarto akt notarialny nazwany „umową zamiany”, którego rzeczywistym skutkiem było zniesienie współwłasności. Miasto nabyło od Pani i pozostałych współwłaścicieli udziały w działkach o łącznej wartości … zł, natomiast Pani i pozostali współwłaściciele nabyli od Miasta udziały w działkach o łącznej wartości … zł. Różnica wartości … zł została przez Miasto dopłacona współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów.

Działki nr: …, …, …, …, …, …, .. o powierzchni 3,2033 ha, działki nr: …, … o powierzchni 0,625 ha i działki nr: …, … o powierzchni 0,6344 ha położone stanowiły współwłasność w 5/6 z Gminą oraz 1/6 pozostałych spadkobierców. Działki nr: …, … o powierzchni 0,3556 ha stanowiły w 1/2 współwłasność z Gminą, a 1/2 pozostali spadkobiercy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „czy ustalona wartość wynikała z wyceny nieruchomości, określającej wartość rynkową nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego?, odpowiedziała Pani: rzeczoznawca powołany przez Urząd Miasta.

Na podstawie przedstawionego zestawienia wskazała Pani, że wskutek zniesienia współwłasności Pani udziały nie zmieniły się, wartość rynkowa mieściła się w udziale, jaki przysługiwał.

Do umowy zamiany nie mają zastosowania przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. W akcie notarialnym umowy sprzedaży nie było zobowiązań kupującego o sposobie użytkowania działki.

Działki wchodziły w skład gospodarstwa rolnego, lecz jak wynika z powyższego zestawienia, działki nr … i nr … nie były działkami rolnymi. Działki nie były użytkowane.

W lutym 2025 r. na podstawie umowy zamiany, na Pani własność przeszły udziały wynoszące łącznie 5/6 części w prawie własności nieruchomości oznaczonych jako:

-niezabudowana działka nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie … w …,

-niezabudowana działka nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie … w …,

-niezabudowana działka nr … o powierzchni … ha, położona w obrębie … w … .

Nieruchomości, których sprzedaży dotyczy wniosek od chwili ich nabycia do momentu ich sprzedaży nie były przez Panią w żaden sposób użytkowane. Sprzedaż nastąpiła 20 sierpnia 2025 r. Dokonane odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Oznacza to, że sprzedaż jest jednorazową prywatną czynnością.

Zatem, skoro przypadające na Panią udziały w działkach o nr ewidencyjnych …, … i … składające się z powierzchni działek wcześniej należących do Pani – jak Pani wskazała we wniosku – a także z powierzchni działek należących do pozostałych współwłaścicieli oraz Gminy … - to do nabycia pozostałych udziałów w działkach o nr ewidencyjnych …, … i …, tj. udziałów, które wcześniej nie należały do Pani, doszło w lutym 2025 r. na podstawie umowy zamiany.

W rezultacie sprzedaż przez Panią w 2025 r. udziałów w działkach o nr ewidencyjnych ..., … i … w części przypadającej na udziały nabyte w tych działkach w drodze umowy zamiany, które nabyła Pani w lutym 2025 r., stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych udziałów w drodze umowy zamiany (zniesienia współwłasności).

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 3 cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Według art. 19 ust. 2 cyt. ustawy:

Art. 19 ust. 3 powołanej ustawy stanowi, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d lub 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Na podstawie art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Podsumowując, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie w 2025 r. udziałów w działkach o nr ewidencyjnych …, … i …, które nabyła Pani w drodze spadku po mężu i synu, którzy nabyli je w spadku po … – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tych udziałów zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawców, czyli od 1999 r. Oznacza to, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia tych udziałów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego stanowisko Pani w tym zakresie jest prawidłowe.

Natomiast przychód ze sprzedaży w 2025 r. udziałów w działkach o nr ewidencyjnych …, … i …, w części nabytej w 2025 r. w wyniku umowy zamiany (udziały, których przed umową zamiany nie była Pani właścicielem), będzie stanowić dla Pani źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tych udziałów nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie. Dochód z tego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Zatem Pani stanowisko w tym zakresie jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Należy dodatkowo wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pani jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. pozostałych spadkobierców).

Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe, mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.