Interpretacja indywidualna z dnia 16 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.616.2025.4.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – samoistnie – w piśmie z 28 października 2025 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 26 listopada 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) sp. z o. o. (Kupujący, Spółka)

NIP: (…);

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

Pani (…)

Pan (…)

(łącznie: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja.

Spółka jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję polegającą na budowie parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Spółka nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (…), objętą księgą wieczystą (…), położoną w miejscowości (…), w gminie (…) w województwie (…) (dalej: „Działka”).

Inwestycja.

Spółka planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Spółka planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla Nieruchomości przed Transakcją zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Strony planują, że przed Transakcją zostanie również wydane pozwolenie na budowę oraz dojdzie do zmiany oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp).

Budynki, budowle lub ich części.

Na Działce znajdują się zabudowania w postaci obiektów służących odprowadzaniu wód opadowych, a także sieci elektroenergetyczne, w tym słupy elektroenergetyczne (dalej łącznie: „Sieci”). Sieci nie stanowią własności Sprzedających.

Sieci stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających.

Sprzedający nabyli Nieruchomość na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w 1983 roku. Sprzedający nabyli Nieruchomość na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i są wyłącznymi właścicielami nieruchomości.

Nabycie Nieruchomości w roku 1983 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Sprzedającym nie mogło przysługiwać prawo odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, ponieważ podatek od towarów i usług w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedających w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedających względem Nieruchomości.

Sprzedający prowadzili oraz prowadzą działalność rolniczą. Pobierają również świadczenia emerytalne. Sprzedający posiadają status rolników ryczałtowych. Nie byli i nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Nieruchomość była wykorzystywana na cele rolnicze – Sprzedający dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z Nieruchomości jako rolnicy ryczałtowi.

Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy (była natomiast przedmiotem użyczenia, które zostało opisane poniżej).

Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

•ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;

•dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi; podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;

•wydzielanie drogi wewnętrznej;

•podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki;

•występowanie do organów z wnioskami o przekształcenie działki pod zabudowę, wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmianę zagospodarowania przestrzennego, wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej.

Umowa przedwstępna sprzedaży i umowa użyczenia.

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”).

W Umowie przedwstępnej Sprzedający przyznali Deweloperowi prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj. dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji.

Sprzedający przyznali również Deweloperowi prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj. (a) składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa; (b) uzyskania decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych (o ile będzie to konieczne); (c) występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt planu remediacji dla Nieruchomości (o ile będzie to konieczne); (d) wejścia na Nieruchomość w celu wykonania inwentaryzacji dendrologicznej, przyrodniczej, opisu taksacyjnego lasu, mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych (o ile będzie to konieczne); (e) występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz do wykonania nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile będzie to konieczne); (f) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej; (g) składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości.

(…) 2025 r. Deweloper dokonał cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na rzecz Spółki. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Spółki.

Deweloper oraz Spółka stanowią podmioty powiązane osobowo.

W związku z planowaną Transakcją, (…) 2025 r. Sprzedający zawarli ze Spółką umowę użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający udzielili w niej Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie:

• występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją;

• uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

• składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Nieruchomości polegającej na budowie budynków magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

• składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa;

• składania oświadczeń woli, w tym zgód na likwidację studni głębinowych na Nieruchomości (o ile będzie konieczne);

• wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe umożliwiają realizację planowanej na Nieruchomości inwestycji; po uzgodnieniu wcześniej z Właścicielem;

• występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile znajduje to uzasadnienie);

• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich czynności związanych ze zmianą klasyfikacji gruntów;

• dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający (…) 2023 r. zawarli również wcześniej umowę użyczenia z jedną ze spółek z grupy kapitałowej Kupującego, w której oddali tej spółce Nieruchomość do bezpłatnego używania oraz zezwolili jej na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, jednakże wyłącznie w zakresie wskazanym poniżej. Strony umowy uzgodniły, że umowa ta stanowi tytuł do korzystania z Nieruchomości, na podstawie którego biorący w użyczenie uprawniony jest we własnym imieniu do:

• występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej,kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości Inwestycją;

• uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

• uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

• składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Nieruchomości polegającej na budowie budynków magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

• składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla inwestycji planowanej na Nieruchomości, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa;

• składania oświadczeń woli, w tym zgód na likwidację studni głębinowych na Nieruchomości (o ile będzie to konieczne);

• wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe umożliwiają realizację planowanej na Nieruchomości inwestycji (po uzgodnieniu wcześniej ze Sprzedającymi);

• występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile znajduje to uzasadnienie);

• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich czynności związanych ze zmianą klasyfikacji gruntów;

• dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedających. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy przedwstępnej oraz cesji. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.

Działalność Sprzedających względem pozostałych składników majątku.

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający posiadają również inne nieruchomości oprócz Działki objętej zakresem wniosku. Nieruchomości te nie są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzą). Sprzedający nie planują zbycia ww. nieruchomości.

Sprzedający dokonali w przeszłości (w latach 90-tych) jednostkowej sprzedaży nieruchomości, przy czym nie była ona dokonana w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (ponieważ Sprzedający takiej działalności nie prowadzą) i w związku z tym nie podlegała ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Udzielone przez Sprzedających pełnomocnictwa.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym działającym w imieniu Dewelopera (a następnie w aneksie do umowy również przedstawicielom Spółki) do przeglądania akt Księgi Wieczystej KW nr (…), prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

Udzielone pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, wniosku o ujawnienie podziału geodezyjnego nieruchomości w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej oraz właściwym rejestrze ewidencji gruntów i budynków, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

• wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

• wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

• wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

• zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

• zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

• zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

• zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

• zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunki do Nieruchomości;

• informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

• zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;

• innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również przedstawicielom Dewelopera pełnomocnictwa do reprezentowania Sprzedających w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji na Nieruchomości, prawomocnej i ostatecznej decyzji lokalizacji zjazdu, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub leśnej przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedających wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, a także pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu doprowadzenia do zmiany oznaczenia Nieruchomości w ewidencji gruntów, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia działek stanowiących Nieruchomość z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp) w tym uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów i map, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tej zmiany w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla Nieruchomości księdze wieczystej.

Dodatkowo, Sprzedający udzielili również oddzielnego pełnomocnictwa przedstawicielowi Dewelopera – do występowania o uzyskiwania i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności:

• wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

• wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmiany oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

• wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

• zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

• zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

• zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

• zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

• zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

• zaświadczeń dotyczący specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

• zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych.

(…) r. Sprzedający upoważnił również osoby działające w imieniu Spółki poprzez udzielenie im pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym do otrzymywania od właściwych sądów i urzędów wszelkich informacji i dokumentów, w tym w szczególności do:

• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz dokumentów załączonych do nich;

• otrzymywania odpisów z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

• przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących Nieruchomości, w tym ksiąg wieczystych, z których została odłączona Nieruchomość oraz zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla niej księgi wieczystej, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Nieruchomości;

• otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;

• otrzymywania informacji o przeznaczeniu Nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości lub o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;

• wglądu do oraz otrzymywania wszelkich dokumentów związanych z procesem inwestycyjnym przeprowadzonym na terenach Nieruchomości, w tym między innymi decyzji o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniu na użytkowanie;

• występowania do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów w dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, występowania z procedurą uzyskania klauzul ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;

• otrzymywania informacji o toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych;

• otrzymywania informacji dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości (w tym nieruchomości, z których powstała Nieruchomość);

• uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z Nieruchomością od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów z rejestru zabytków;

• uzyskiwania zaświadczeń od właściwych organów i urzędów czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach lub grunt przeznaczony pod zalesienie lub jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

• otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o stanie środowiska Nieruchomości;

• przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów dotyczących Nieruchomości znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.) dotyczących Nieruchomości, w tym między innymi: kwestii reprywatyzacyjnych, rewitalizacyjnych, środowiskowych, geologicznych i górniczych, komunikacyjnych, budowlanych i ochrony konserwatorskiej oraz archeologicznej;

• otrzymywania jakichkolwiek innych zaświadczeń, informacji, dokumentów lub wypisów dotyczących Nieruchomości od wszelkich podmiotów publicznych, osób prawnych, osób fizycznych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, w tym w szczególności informacji i dokumentów dotyczących objęcia Nieruchomości jakąkolwiek koncesją (w tym koncesją na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż ropy naftowej i gazu ziemnego lub koncesją na wydobywanie kopalin ze złóż) oraz informacji i dokumentów dotyczących wszelkich postępowań administracyjnych związanych z wyżej opisanymi koncesjami.

Status podatnika podatku od towarów i usług Spółki.

Spółka jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Data Transakcji.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w 2026 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że wskazane we wniosku sieci, tj. obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych oraz sieci elektroenergetyczne (w tym słupy elektroenergetyczne) stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Ponieważ powyższe sieci stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych, na podstawie art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny nie stanowią one części składowej gruntu.

Obiekty służące odprowadzaniu wód opadowych nie stanowią własności Sprzedających, a stanowią one własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym, jak wskazano we wniosku, nie będą one przedmiotem Transakcji.

Ponieważ zabudowania znajdujące się na Działce nie stanowią własności Sprzedających, nie będą one przedmiotem Transakcji. Przedmiotem Transakcji będzie Działka. Tym samym, Zainteresowani nie zamierzają składać oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i nie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1.Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników podatku od towarów i usług, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2.W przypadku uznania, iż Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, jako podlegającą w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegająca zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Ad. 1

W Państwa ocenie, , w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występują jako podatnicy podatku od towarów i usług, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, stawka podatku przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W Państwa opinii, dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedających nastąpi w ramach zarządzania przez nich majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Ad. 4

W Państwa ocenie, w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom podatkiem od towarów i usług), w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania 4, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w Państwa ocenie nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, zadają Państwo wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

W Państwa ocenie, sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ponownie wskazali Państwo, że powyższe stanowisko wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) działkę gruntu (Nieruchomość). Na działce znajdują się zabudowania w postaci obiektów służących odprowadzaniu wód opadowych, a także sieci elektroenergetyczne, w tym słupy elektroenergetyczne stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Tym samym, nie będą one przedmiotem Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: (...), wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług a rezultacie sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skoro opisana we wniosku planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynoszącej 2% wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko – w zakresie pytania nr 1 – uznałem za prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie, zawarte w pytaniu nr 4 dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych – przy założeniu, że podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie udzielam odpowiedzi na to pytanie, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w(…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.