Interpretacja indywidualna z dnia 23 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.745.2025.1.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) roku, na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…), sygn. akt (…) nabył Pan prawo własności nieruchomości położonej w (…).

Naczelnik US w (…) zażądał od Pana złożenia deklaracji PCC-3, co Pan uczynił. Na skutek złożenia deklaracji zapłacił Pan podatek w łącznej kwocie (…) zł.

Pytanie

Czy nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, organ nieprawidłowo zastosował przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nabycie w drodze licytacji komorniczej następuje na podstawie przysądzenia własności, co nie mieści się w katalogi czynności objętych tym przepisem, gdyż nie jest to umowa sprzedaży. W Pana ocenie czynność nabycia na podstawie licytacji komorniczej nie stanowi podstawy to zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zakup nieruchomości w drodze licytacji nie ma charakteru czynności cywilnoprawnej. Jest to przymusowe nabycie praw w ramach postępowania egzekucyjnego, a nie umowy dobrowolnej. Kontrahentem nie jest konkretna strona sporu tak jak w przypadku sporu sądowego, a podmiot, który zaoferuje i zapłaci najwyższą cenę. W przypadku zakupu w drodze licytacji nabywca nie posiada praw z rękojmi za wady fizyczne, ma ograniczone prawo oględzin nabywanej nieruchomości.

Również nabywca posiada ryzyko związane z ewentualna eksmisją lokatorów, a także nie zawsze od razu wejdzie w posiadanie tej nieruchomości. Te różnice powodują, że nie można traktować nabycia w drodze licytacji tak jak nabycia w drodze postępowania sądowego, w którym obowiązuje zasada kontradyktoryjności. Przysądzenie własności jest elementem wtórnym do samej podstawy nabycia jaką jest wylicytowanie i opłacenie samej nieruchomości.

W przypadku licytacji nie ma możliwości finansowania zakupu z kredytu, a także istnieje ryzyko utraty wpłaconej rękojmi. Nawet po wylicytowaniu dług może zostać spłacony, co skutkować będzie bezskutecznością procedury licytacyjnej, a dalej brakiem nabycia nieruchomości. W przypadku licytacji ponoszone są także dodatkowe koszty wpisu ostrzeżenia, wpisu i wykreślenia hipotek. Przybicie jest ostatnim etapem nabycia, natomiast podstawą nabycia jest wylicytowanie nieruchomości.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołał się Pan na interpretację indywidualną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do pkt 2 i 3 ww. przepisu:

Podatkowi podlegają:

- zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;

- orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Przepisy ustawy o czynnościach cywilnoprawnych stosuje się odpowiednio do przedmiotów opodatkowania określonych w ust. 1 pkt 2 i 3.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynoszą 2%.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że (…) roku, na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…), nabył Pan prawo własności nieruchomości. Naczelnik Urzędu Skarbowego zażądał od Pana złożenia deklaracji PCC-3, co Pan uczynił.

Ma Pan wątpliwości czy nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Pana zdaniem, czynność nabycia na podstawie licytacji komorniczej nie stanowi podstawy do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiuje pojęcia sprzedaży, należy więc odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego i dalej do Kodeksu postępowania cywilnego.

Na podstawie art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 952 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.):

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Stosownie do art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego:

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Zgodnie z art. 998 § 1 ww. ustawy:

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Jak wynika z art. 999 § 1 zdanie pierwsze ww. ustawy:

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Tym samym uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z cytowanych powyżej przepisów Kodeksu postępowania cywilnego – które regulują zasady związane z udzieleniem przybicia i przysądzeniem własności nieruchomości nabytej w drodze licytacji publicznej – wynika, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu tego prawa wywołuje takie same skutki jak umowa sprzedaży. Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności przenosi bowiem własność na nabywcę w zamian za wcześniej uiszczoną cenę. Zatem z tytułu ww. czynności – stosownie do regulacji art. 3 ust. 1 pkt 3 i art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu i ciąży na nabywcy tego prawa.

A zatem – wbrew Pana stanowisku – nabycie własności nieruchomości, dokonane w drodze licytacji komorniczej, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Nabycie to wywołuje bowiem takie same skutki prawne jak nabycie tego prawa własności na podstawie umowy sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do przywołanej przez Pana interpretacji indywidualnej należy wskazać, że została ona wydana w indywidualnej sprawie, w związku z czym nie znajduje zastosowania w tej sprawie. Nie mniej należy wskazać, że interpretacja ta dotyczy nabycia udziału w nieruchomości w drodze licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym w administracji prowadzonej przez naczelnika urzędu skarbowego, a nie licytacji komorniczej prowadzonej w postępowaniu cywilnym prowadzonym przez sąd.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.