Interpretacja indywidualna z dnia 23 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.687.2025.2.JN

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest

-nieprawidłowe – w części dotyczącej powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia Nieruchomości 1 oraz możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do wydatków poniesionych na zapłatę pierwszej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2, której dokonał Pan przed uzyskaniem przychodu na poczet ceny sprzedaży (zaliczki od nabywcy Nieruchomości 1) oraz wydatków, które przewyższały wartość otrzymanej zaliczki, dokonanych jeszcze przed sprzedażą Nieruchomości 1 i uzyskaniem przychodu z tego tytułu,

-prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 22 grudnia 2025 r. (wpływ 22 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest rezydentem Rzeczypospolitej Polski i podlega w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania (nieograniczony obowiązek podatkowy). Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Nieruchomości stanowią składnik majątku wspólnego małżonków. Wszystkie czynności prawne związane z nabyciem i sprzedażą dokonywane są w ramach wspólności ustawowej.

(…) lipca 2019 r. Wnioskodawca wraz z Małżonką zawarli umowę deweloperską, odbiór kluczy potwierdzony protokołem nastąpił (…) listopada 2019 r., a następnie (…) maja 2020 r. – w formie aktu notarialnego (rep. A nr (…)) – nabyli za cenę: (…) na własne potrzeby mieszkaniowe lokal mieszkalny z rynku pierwotnego położony w (…) (dalej: „Nieruchomość 1”). Nabycie Nieruchomości 1 zostało sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym wspólnie przez małżonków na ten cel.

Kierując się potrzebą poprawy warunków mieszkaniowych oraz zapewnienia odpowiedniej przestrzeni dla członków rodziny, Wnioskodawca wraz z Małżonką podjęli decyzję o sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu mieszkalnego oraz przeznaczeniu uzyskanych środków na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na Nieruchomość 1 oraz na nabycie większego lokalu mieszkalnego, w którym będą realizowane własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

(…) maja 2025 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1. Dwa dni później, tj. (…) maja 2025 r., otrzymał od nabywcy przelewem zaliczkę w kwocie (…), która została zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Ostateczna umowa sprzedaży została zawarta przed notariuszem (…) lipca 2025 r. (rep. A nr (…)), a pozostałe środki z tytułu sprzedaży wpłynęły na rachunek Wnioskodawcy w dwóch transzach: (…) lipca 2025 r. oraz (…) sierpnia 2025 r. Środki w kwocie (…) zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 (zgodnie z postanowieniem umowy sprzedaży par. (…).). W konsekwencji (…) lipca 2025 r. Bank (…) oświadczył, że wierzytelność wygasła, tym samym doszło do całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Jednocześnie, (…) maja 2025 r., Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę nabycia lokalu mieszkalnego położonego w (…) (dalej: „Nieruchomość 2”) za cenę: (…). Tego samego dnia Wnioskodawca uiścił wymagany zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości 2. Transakcja nabycia tej nieruchomości została sfinalizowana (…) czerwca 2025 r. poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (rep. A nr (…)).

Zakup Nieruchomości 2 został sfinansowany przede wszystkim z nowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Małżonkę na ten cel, którego pierwsza rata została spłacona (…) sierpnia 2025 r.

Wnioskodawca zamieszkuje Nieruchomości 2 wraz z rodziną i wykorzystuje ją wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość 2 nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej formy działalności zarobkowej. Jedynym celem jej nabycia było zaspokojenie rosnących potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca podkreśla, że zakup nowej, większej nieruchomości wynikał głównie z potrzeb rodzinnych. W 2021 r. na świat przyszła córka Wnioskodawcy. Obecnie ma już niemal 4 lata i mieszkanie w dwupokojowej nieruchomości (w tym salonie połączonym z aneksem kuchennym) było coraz bardziej uciążliwe.

W piśmie z 22 grudnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.W opisie sprawy wskazał Pan:

Wobec powyższego, w odniesieniu do kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości 1, proszę wyjaśnić:

a)kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?

b)czy został on zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

c)czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?

d)czy był Pan stroną umowy kredytowej i czy odpowiadał Pan za spłatę ww. kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź:

a)kredyt został zaciągnięty (…) sierpnia 2019 r.,

b)kredyt został zaciągnięty w (…),

c)tak, w umowie kredytu Kredyt mieszkaniowy własny kąt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym został określony m.in. cel jego zaciągnięcia. Zgodnie z postanowieniem Umowy par. (…),

d)tak, Wnioskodawca był stroną umowy kredytowej z Jego ówczesną narzeczoną a obecnie żoną (…) i za spłatę kredytu Wnioskodawca odpowiadał solidarnie z ww. osobą.

2.W opisie sprawy wskazał Pan:

Wobec powyższego, w odniesieniu do kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości 2, proszę wyjaśnić:

a)kiedy (proszę o wskazanie daty – dd-mm-rrrr) został zaciągnięty ww. kredyt?

b)czy został on zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

c)czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynika z tej umowy?

d)czy jest Pan stroną umowy kredytowej i czy odpowiada Pan za spłatę ww. kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?

Odpowiedź:

a)kredyt został zaciągnięty (…) czerwca 2025 r.,

b)kredyt został zaciągnięty w (…),

c)tak, w umowie kredytu Kredyt mieszkaniowy własny kąt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym ze stałą stopą w początkowym 5-letnim okresie oprocentowania został określony m.in. cel jego zaciągnięcia. Zgodnie z postanowieniem Umowy par. (…),

d)tak, Wnioskodawca jest stroną umowy kredytowej wraz z małżonką – (…) i za spłatę kredytu Wnioskodawca odpowiada solidarnie z Małżonką.

3.Jakie konkretne wydatki na nabycie Nieruchomości 2 poniósł/zamierza Pan ponieść z przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz kiedy (proszę o podanie daty dd-mm-rrrr) zostały/zostaną one poniesione? Wskazał Pan co prawda w pytaniu, że poniósł Pan wydatki na nabycie Nieruchomości 2, w tym zapłacony (…) maja 2025 r. zadatek w kwocie (…), jednakże niezbędne informacje do wydania interpretacji indywidualnej powinien Pan wskazać w pkt II „Wyczerpujące przedstawienie stanu faktycznego” złożonego wniosku.

Proszę o jednoznaczne, enumeratywne wyliczenie wszystkich wydatków, które poniósł/zamierza Pan ponieść na nabycie Nieruchomości 2 oraz kiedy (proszę o podanie daty dd-mm-rrrr) zostały/zostaną one poniesione, ponieważ informacje te powinny wynikać z opisu sprawy, a nie z zadanego pytania.

Odpowiedź: Wnioskodawca zamierza przeznaczyć otrzymane z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Dotychczas (tj. do momentu przygotowania wniosku) Wnioskodawca poniósł przede wszystkim następujące wydatki, tj.:

1)spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 (…) – do spłaty doszło (…) lipca 2025 r.,

2)zapłata pierwszej części zadatku (…) na nabycie Nieruchomości 2 (data przelewu: (…) maja 2025 r.),

3)zapłata pozostałej części zadatku (…) na nabycie Nieruchomości 2 (data przelewu: (…) czerwca 2025 r.),

4)opłaty notarialne związane z nabyciem Nieruchomości 2 (poniesione w dacie nabycia Nieruchomości 2),

5)opłaty za pośrednika (ok. (…)) związane z nabyciem Nieruchomości 2 (udokumentowane umową, poniesione (…) lipca 2025 r. przelewem).

Wszystkie wydatki zostały poniesione przed upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Nieruchomości 1.

Pytania

1.Czy w przedstawionym stanie faktycznym z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 powstanie u Wnioskodawcy przychód z tytułu zbycia nieruchomości, czy też z uwagi na upływ pięciu lat od końca roku, w którym zawarto umowę deweloperską na nabycie Nieruchomości 1, przychód ten nie powstanie?

2.Jeżeli odpowiedź na Pytanie nr 1 będzie negatywna, tj. Organ uzna, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 u Wnioskodawcy powstanie przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy Wnioskodawca będzie uprawniony do zaliczenia na poczet ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wydatków poniesionych na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 w kwocie (…) oraz wydatków poniesionych na nabycie Nieruchomości 2, w tym zapłaconego (…) maja 2025 r. zadatku w kwocie (…)?”

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że do sprzedaży Nieruchomości 1 doszło po upływie pięciu lat od końca roku, w którym zawarto umowę deweloperską dotyczącą nabycia tej nieruchomości, po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdyby Organ uznał, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 powstanie przychód podlegający opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie uprawniony do zaliczenia wydatków poniesionych na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 oraz wydatków poniesionych na nabycie Nieruchomości 2, w tym zapłaconego zadatku, na poczet ulgi mieszkaniowej w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Uzasadnienie

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 9 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A contrario – jeśli do odpłatnego zbycia nieruchomości dojdzie po upływie pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia nieruchomości przychód z tego tytułu w ogóle nie powstanie.

W przedmiotowej sprawie kluczowa jest odpowiedź na pytanie, czy pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku, w którym zawarto umowę deweloperską, czy dopiero od końca roku, w którym podpisano umowę przenoszącą własność lokalu w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska obowiązująca w 2019 r.), umowa deweloperska stanowiła umowę zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zgodnie z art. 3 pkt 5 tej ustawy, przez umowę deweloperską rozumie się „umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego (...), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera”.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego oraz może być ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie. Ujawnienie roszczenia nabywcy w dziale III księgi wieczystej powoduje, że ma ono skutek wobec osób trzecich i jest zbywalne oraz dziedziczne.

W rezultacie, w ocenie Wnioskodawcy, już w momencie zawarcia umowy deweloperskiej nabywca uzyskuje konkretne, trwałe i majątkowe prawo do przyszłego lokalu, a więc ekonomicznie rzecz biorąc – dochodzi do nabycia prawa o charakterze zbliżonym do prawa własności. Nabywca staje się podmiotem roszczenia o przeniesienie własności, które ma określoną wartość, jest ujawnione w księdze wieczystej i podlega ochronie prawnej.

Taki stan rzeczy przemawia za tym, że moment zawarcia umowy deweloperskiej powinien być uznany za moment „nabycia” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a więc za początek biegu pięcioletniego terminu, po upływie którego sprzedaż lokalu nie powoduje powstania przychodu.

Przyjęcie odmiennej interpretacji – liczenie terminu dopiero od daty zawarcia umowy przenoszącej własność – prowadziłoby do nierównego traktowania podatników i naruszałoby zasadę zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa, gdyż opóźnienie zawarcia umowy końcowej często wynika z przyczyn leżących po stronie dewelopera (np. formalności wieczystoksięgowych, odbiorów technicznych), na które nabywca nie ma wpływu.

Podobne stanowisko pośrednio potwierdza interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 2 września 2021 r., nr DD2.8202.1.2021, w której uznano, że wydatki ponoszone na podstawie umowy deweloperskiej mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że ustawodawca nadaje umowie deweloperskiej znaczenie podatkowe i traktuje ją jako etap realizacji celu mieszkaniowego.

W świetle powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, skoro umowa deweloperska została zawarta (…) lipca 2019 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynął z końcem 2024 r., a sprzedaż nieruchomości dokonana w 2025 r. nie skutkuje powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

W przypadku, gdyby Organ uznał, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 powstanie przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca jest zdania, że będzie uprawniony do zaliczenia na poczet ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wydatków poniesionych zarówno na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1, jak i na nabycie Nieruchomości 2, w tym zapłaconego (…) maja 2025 r. zadatku na poczet ceny nabycia.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT:

wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, przychód uzyskany ze sprzedaży został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wydatki uznawane za poniesione na własne cele mieszkaniowe wymienia art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Zgodnie z pkt 1 tego przepisu, zalicza się do nich m.in.:

i.wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

ii.a zgodnie z pkt 2 lit. a – spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele określone w pkt 1.

W ocenie Wnioskodawcy, kluczowym kryterium przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o PIT. Do wydatków tych zalicza się w szczególności spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości oraz wydatki na nabycie nowych lokali mieszkalnych, w tym zadatki lub zaliczki wpłacone przed faktycznym przeniesieniem własności nieruchomości.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 stycznia 2025 r., sygn. 0114-KDWP.4011.55.2025.2.ŁZ, w której organ wyraźnie wskazał, że zaliczka lub zadatek zapłacony w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego może być uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że środki te pochodzą z przychodu ze sprzedaży nieruchomości i zostaną wydatkowane w ustawowym terminie. Interpretacja ta potwierdza, że wcześniejsze wydatkowanie części przychodu, np. w formie zadatku, nie pozbawia podatnika prawa do zastosowania zwolnienia z podatku, nawet jeśli definitywne przeniesienie własności następuje później.

Dodatkowo, w interpretacji indywidualnej z 3 sierpnia 2020 r., sygn. 0115-KDWT.4011.6.2020.1.BK, organ wskazał, że wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego lub zaliczki na zakup nowej nieruchomości w sposób bezpośredni realizuje cele własne mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, nawet jeśli część przychodu zostaje wydatkowana przed faktycznym przeniesieniem własności sprzedawanej nieruchomości.

Wnioskodawca nie wyklucza, że oprócz wymienionych wyżej wydatków mogą zostać poniesione dodatkowe koszty związane z nabyciem Nieruchomości 2, takie jak prace wykończeniowe, remonty lub zakup wyposażenia niezbędnego do zamieszkania. Zgodnie z przepisami ustawy oraz praktyką interpretacyjną wszystkie te wydatki kwalifikują się jako własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem że zostaną faktycznie poniesione w ustawowym terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Nieruchomości 1.

W konsekwencji zarówno spłata kredytu, zapłacony zadatek, jak i ewentualne dodatkowe wydatki związane z Nieruchomością 2 będą mogły zostać łącznie uwzględnione przy obliczaniu zwolnienia z przychodu.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca spełnia ustawowe przesłanki do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe w ramach spłaty kredytu hipotecznego, zapłaconego zadatku oraz ewentualnych dodatkowych kosztów związanych z Nieruchomością 2 mogą być w pełnym zakresie zaliczone na poczet ulgi mieszkaniowej, co zapewnia Wnioskodawcy prawo do skorzystania ze zwolnienia bez względu na kolejność zawarcia umów i zapłaty części przychodu w formie zaliczek czy zadatków.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) stanowi, że:

Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (…) lipca 2019 r. wraz z małżonką zawarł Pan umowę deweloperską, odbiór kluczy potwierdzony protokołem nastąpił (…) listopada 2019 r., a następnie (…) maja 2020 r. – w formie aktu notarialnego – nabył Pan na własne potrzeby mieszkaniowe lokal mieszkalny z rynku pierwotnego (Nieruchomość 1). (…) maja 2025 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1, a ostateczna umowa sprzedaży została zawarta przed notariuszem (…) lipca 2025 r.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż Nieruchomości 1 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie daty nabycia tej nieruchomości.

Należy podkreślić, że użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.):

Z treści przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie – stosownie do tej umowy – wpłat na poczet ceny, bez wątpienia prowadzi do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o formie tej czynności prawnej. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia, np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej (sama) umowa deweloperska nie przenosi.

W świetle powyższego stwierdzam, że do nabycia przez Pana Nieruchomość 1 doszło (…) maja 2020 r., tj. w momencie podpisania aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie własności Nieruchomości 1.

W konsekwencji, sprzedaż w 2025 r. Nieruchomości 1, nabytej w 2020 r., stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Przechodząc więc do dalszych Pana wątpliwości należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 powołanej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W analizowanej sprawie Nieruchomość 1 nabył Pan odpłatnie, zastosowanie znajdzie więc art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi:

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności), oraz podatek od czynności cywilnoprawnych – pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

Art. 22 ust. 6e cyt. ustawy stanowi, że:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:

Przy czym, art. 21 ust. 28 ww. ustawy stanowi, że:

W myśl art. 21 ust. 30 cyt. ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 30a powołanej ustawy:

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Jednakże ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, również wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia, uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków – jak już wyżej wyjaśniono – ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Z opisu sprawy wynika, że pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Nieruchomości stanowią składnik majątku wspólnego małżonków. Wszystkie czynności prawne związane z nabyciem i sprzedażą dokonywane są w ramach wspólności ustawowej. (…) maja 2020 r. – w formie aktu notarialnego – nabył Pan na własne potrzeby mieszkaniowe lokal mieszkalny z rynku pierwotnego położony w (…) („Nieruchomość 1”). Nabycie Nieruchomości 1 zostało sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym (…) sierpnia 2019 r. wspólnie przez małżonków. Kredyt został zaciągnięty w (…). W umowie kredytu – Kredyt mieszkaniowy własny kąt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym – został określony m.in. cel jego zaciągnięcia (zgodnie z postanowieniem Umowy par. (…)). Był Pan stroną umowy kredytowej z Pana ówczesną narzeczoną a obecnie żoną i za spłatę kredytu odpowiadał Pan solidarnie z ww. osobą. Kierując się potrzebą poprawy warunków mieszkaniowych oraz zapewnienia odpowiedniej przestrzeni dla członków rodziny, wraz z małżonką podjął Pan decyzję o sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu mieszkalnego oraz przeznaczeniu uzyskanych środków na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na Nieruchomość 1 oraz na nabycie większego lokalu mieszkalnego, w którym będą realizowane własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…) maja 2025 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1. Dwa dni później, tj. (…) maja 2025 r., otrzymał Pan od nabywcy przelewem zaliczkę, która została zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Ostateczna umowa sprzedaży została zawarta przed notariuszem (…) lipca 2025 r., a pozostałe środki z tytułu sprzedaży wpłynęły na Pana rachunek w dwóch transzach: (…) lipca 2025 r. oraz (…) sierpnia 2025 r. Jednocześnie, (…) maja 2025 r., zawarł Pan przedwstępną umowę nabycia lokalu mieszkalnego położonego w (…) (Nieruchomość 2). Tego samego dnia uiścił Pan wymagany zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości 2. Transakcja nabycia tej nieruchomości została sfinalizowana (…) czerwca 2025 r. poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zakup Nieruchomości 2 został sfinansowany przede wszystkim z nowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez Pana i małżonkę na ten cel, którego pierwsza rata została spłacona (…) sierpnia 2025 r. Kredyt został zaciągnięty w (…). Jest Pan stroną umowy kredytowej wraz z małżonką i za spłatę kredytu odpowiada Pan solidarnie z małżonką. W umowie kredytu – Kredyt mieszkaniowy własny kąt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym ze stałą stopą w początkowym 5-letnim okresie oprocentowania – został określony m.in. cel jego zaciągnięcia (zgodnie z postanowieniem Umowy par. (…)). Zamieszkuje Pan w Nieruchomości 2 wraz z rodziną i wykorzystuje ją wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość 2 nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej formy działalności zarobkowej. Jedynym celem jej nabycia było zaspokojenie rosnących potrzeb mieszkaniowych. Wskazał Pan w uzupełnieniu, że otrzymane z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 pieniądze zamierza Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Dotychczas poniósł Pan następujące wydatki, tj.: spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 (do spłaty doszło (…) lipca 2025 r.), zapłata pierwszej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 (data przelewu: (…) maja 2025 r.), zapłata pozostałej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 (data przelewu: (…) czerwca 2025 r.), opłaty notarialne związane z nabyciem Nieruchomości 2 (poniesione w dacie nabycia Nieruchomości 2), opłaty za pośrednika związane z nabyciem Nieruchomości 2 (udokumentowane umową, poniesione (…) lipca 2025 r. przelewem). Wszystkie wydatki zostały poniesione przed upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Nieruchomości 1.

Pana wątpliwość budzi kwestia, czy w przypadku gdy z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 powstanie przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie Pan uprawniony do zaliczenia na poczet ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wydatków poniesionych na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1, zapłatę pierwszej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2, zapłatę pozostałej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 oraz opłaty notarialne i opłaty za pośrednika związane z nabyciem Nieruchomości 2.

Spłata kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości 1

Podkreślenia wymaga, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Istotne jest to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Kredyt na cele mieszkaniowe musi być również zaciągnięty przez podatnika, który uzyskuje przychód ze sprzedaży i chcącego skorzystać z ulgi.

Zgodnie z uprzednio cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.

Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki).

W przedmiotowej sprawie, (…) maja 2020 r. – w formie aktu notarialnego – nabył Pan na własne potrzeby mieszkaniowe Nieruchomość 1. Nabycie Nieruchomości 1 zostało sfinansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym (…) sierpnia 2019 r. Kredyt został zaciągnięty w (…). W umowie kredytu – Kredyt mieszkaniowy własny kąt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym – został określony m.in. cel jego zaciągnięcia (zgodnie z postanowieniem Umowy par. (…)). Był Pan stroną umowy kredytowej z Pana ówczesną narzeczoną a obecnie żoną i za spłatę kredytu odpowiadał Pan solidarnie z ww. osobą. (…) maja 2025 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1, a ostateczna umowa sprzedaży została zawarta przed notariuszem (…) lipca 2025 r. Otrzymane z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 pieniądze zostały przeznaczone m.in. (…) lipca 2025 r. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1. W konsekwencji (…) lipca 2025 r. Bank (…) oświadczył, że wierzytelność wygasła, tym samym doszło do całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne w kontekście przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Pana z odpłatnego zbycia Nieruchomości 1, na spłatę kredytu zaciągniętego przez Pana (…) sierpnia 2019 r. na nabycie Nieruchomości 1, którą nabył Pan na własne potrzeby mieszkaniowe, uprawnia Pana do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a oraz ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatki poniesione na nabycie Nieruchomości 2

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Celem tym może być – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Zauważyć także należy, że przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi o wydatkach poniesionych „na nabycie”. Z wykładni językowej pojęcia „wydatki na nabycie” wynika, że obejmuje ono nie tylko cenę zakupu, lecz także inne wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nieruchomości, np. wynagrodzenie pośrednika, wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową.

Oznacza to, że wydatki te mogą stanowić wydatki na cele mieszkaniowe, na tych samych zasadach jak cena nabycia lokalu mieszkalnego.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przy czym zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe).

Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo, czego przykładem jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 22 stycznia 2025 r. sygn. akt I SA/Sz 529/24, w którym Sąd wyjaśnił, że:

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.

Należy zwrócić uwagę na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2020 r. w sprawie II FPS 4/19, która dotyczy rozstrzygnięcia, czy podatnik zawierając umowę przedwstępną, mocą której otrzymuje zadatek (zaliczkę) pozwalający na dokonanie zakupu innej nieruchomości realizuje cel mieszkaniowy, spełnia warunki do uzyskania prawa do ulgi, pomimo tego, że zakłócona zostaje chronologia czynności prawnych. Do zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe dochodzi bowiem przed odpłatnym zbyciem nieruchomości generującym dochód w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano w uchwale, skoro środki pochodzące z otrzymanego zadatku (zaliczki) w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność zalicza się na poczet ceny, to stanowią one przychód (dochód) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Powyższe oznacza, że środki wydatkowane z otrzymanego zadatku (zaliczki) są środkami wydatkowanymi z przychodu (dochodu) uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat (obecnie trzech) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.

Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego.

Nie mniej w sprawie tej chodzi o wydatkowanie środków uzyskanych z zadatku, a nie z środków własnych.

Omawiana uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2020 r. w sprawie II FPS 4/19 nie ma zatem zastosowania w odniesieniu do środków przewyższających wartość otrzymanego zadatku (zaliczki) na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że (…) maja 2025 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1. Dwa dni później, tj. (…) maja 2025 r., otrzymał Pan od nabywcy przelewem zaliczkę (…), która została zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Ostateczna umowa sprzedaży została zawarta przed notariuszem (…) lipca 2025 r., a pozostałe środki z tytułu sprzedaży wpłynęły na Pana rachunek w dwóch transzach: (…) lipca 2025 r. oraz (…) sierpnia 2025 r. Jednocześnie, (…) maja 2025 r., zawarł Pan przedwstępną umowę nabycia Nieruchomości 2. Tego samego dnia uiścił Pan wymagany zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości 2. Transakcja nabycia tej nieruchomości została sfinalizowana (…) czerwca 2025 r. poprzez zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wskazał Pan, że z przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości 1 na nabycie Nieruchomości 2 poniósł Pan wydatki na:

-zapłatę pierwszej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 (data przelewu: (…) maja 2025 r.),

-zapłatę pozostałej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 (data przelewu: (…) czerwca 2025 r.),

-opłaty notarialne związane z nabyciem Nieruchomości 2 (poniesione w dacie nabycia Nieruchomości 2),

-opłaty za pośrednika związane z nabyciem Nieruchomości 2 (udokumentowane umową, poniesione (…) lipca 2025 r. przelewem).

Zakup Nieruchomości 2 został sfinansowany przede wszystkim z nowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego (…) czerwca 2025 r. przez Pana i Pana małżonkę na ten cel, którego pierwsza rata została spłacona (…) sierpnia 2025 r. Zamieszkuje Pan w Nieruchomości 2 wraz z rodziną i wykorzystuje ją wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Nieruchomość 2 nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej formy działalności zarobkowej. Jedynym celem jej nabycia było zaspokojenie rosnących potrzeb mieszkaniowych. Podkreśla Pan, że zakup nowej, większej nieruchomości wynikał głównie z potrzeb rodzinnych.

Jak już wcześniej wskazano, aby uznać poniesione wydatki za wydatki na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne jest, by w momencie dokonywania wydatków na cele mieszkaniowe podatnik dysponował przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub przychodem uzyskanym na poczet ceny sprzedaży (zaliczką) nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, wydatki związane z nabyciem Nieruchomości 2, tj. wydatki na zapłatę pierwszej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 ((…) maja 2025 r.), zapłatę pozostałej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 ((…) czerwca 2025 r.), opłaty notarialne związane z nabyciem Nieruchomości 2 (poniesione w dacie nabycia Nieruchomości 2) oraz opłaty za pośrednika związane z nabyciem Nieruchomości 2 ((…) lipca 2025 r.) zostały poniesione przed sprzedażą Nieruchomości 1. (…) maja 2025 r. otrzymał Pan jedynie zaliczkę w wysokości (…) na poczet sprzedaży Nieruchomości 1.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzam, że zapłatę pierwszej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2, której dokonał Pan (…) maja 2025 r., tj. przed otrzymaniem (…) maja 2025 r. zaliczki od nabywcy Nieruchomości 1, nie można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniający do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Płatność tą sfinansował Pan z innych środków pieniężnych przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 (w tym przed otrzymaniem zaliczki na poczet sprzedaży Nieruchomości 1), dlatego też nie będzie ona uprawniać Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie.

Odnosząc się z kolei do wydatków na: zapłatę pozostałej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 (przelew (…) czerwca 2025 r.); opłaty notarialne związane z nabyciem Nieruchomości 2 (poniesione w dacie nabycia Nieruchomości 2) oraz opłaty za pośrednika związane z nabyciem Nieruchomości 2 (przelew (…) lipca 2025 r.), poniesionych po otrzymaniu zaliczki od nabywcy Nieruchomości 1 stwierdzam, że ww. wydatki przewyższały wartość zaliczki otrzymanej przed sprzedażą Nieruchomości 1. W konsekwencji tylko środki odpowiadające kwocie otrzymanej zaliczki od nabywcy Nieruchomości 1 (…) – wydatkowane przed sprzedażą Nieruchomości 1 na ww. wydatki – można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które uprawniają Pana do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Natomiast wydatków, które przewyższały wartość otrzymanej zaliczki, dokonanych jeszcze przed sprzedażą Nieruchomości 1 i uzyskaniem przychodu z tego tytułu, nie można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Te wydatki nie zostały poniesione z przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości 1 i dlatego nie wypełniają przesłanek do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Podsumowując, należy wskazać, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości 1 na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które uprawniają Pana do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Ponadto, wydatkowanie przychodu uzyskanego na poczet ceny sprzedaży (do wysokości zaliczki otrzymanej od nabywcy Nieruchomości 1) – wydatkowanego przed sprzedażą Nieruchomości 1 na: zapłatę pozostałej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2 (przelew (…) czerwca 2025 r.); opłaty notarialne związane z nabyciem Nieruchomości 2 (poniesione w dacie nabycia Nieruchomości 2) oraz opłaty za pośrednika związane z nabyciem Nieruchomości 2 (przelew (…) lipca 2025 r.) można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które uprawniają Pana do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Zatem w tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.

Natomiast zapłaty (…) maja 2025 r. pierwszej części zadatku na nabycie Nieruchomości 2, której dokonał Pan przed uzyskaniem (…) maja 2025 r. przychodu na poczet ceny sprzedaży (zaliczki otrzymanej od nabywcy Nieruchomości 1) oraz wydatków, które przewyższały wartość otrzymanej zaliczki, dokonanych jeszcze przed sprzedażą Nieruchomości 1 i uzyskaniem przychodu z tego tytułu, nie można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym w ww. części Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Zwracam uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytań). Inne kwestie wynikające ze stanowiska własnego, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.