Interpretacja indywidualna z dnia 23 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.656.2025.3.AP

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Panowie,

stwierdzam, że stanowisko Panów w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe – w zakresie dotyczącym opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości (Budynku) w części wykorzystywanej w ramach prowadzonej przez Pana AB działalności gospodarczej (warsztat samochodowy oraz część piwnicy, która przynależy do warsztatu samochodowego),

-prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2025 r. wpłynął Panów wniosek z 31 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Panowie pismem z 18 grudnia 2025 r. (wpływ 18 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

CB

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

AB

Opis zdarzeń przyszłych

Własność Nieruchomości i status podatkowy Zainteresowanych

Pan CB (dalej jako: „Wnioskodawca”) wraz ze swoim ojcem, Panem AB (dalej jako: „Współwłaściciel”) są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej, znajdującej się przy (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca oraz Współwłaściciel w dalszej części dokumentu będą wspólnie określani jako „Zainteresowani”.

Każdy z Zainteresowanych posiada udział we własności Nieruchomości wynoszący 50%.

Zainteresowani podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Żaden z Zainteresowanych nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT.

Historia nabycia Nieruchomości

Nieruchomość uprzednio należała do majątku wspólnego Współwłaściciela oraz jego małżonki, Pani DB (dalej jako: „Spadkodawczyni”), w częściach równych.

Spadkodawczyni prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą (dalej jako: „JDG”) pod firmą (…).

Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawczynię oraz Współwłaściciela w 1995 r. od osoby prywatnej, do majątku prywatnego.

Przy nabyciu, ani Spadkodawczyni ani Współwłaścicielowi, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), ponieważ transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość na moment nabycia (1995 r.), przez Spadkodawczynię i Współwłaściciela była niezabudowana.

W 1998 r. Spadkodawczyni i Współwłaściciel wybudowali na niej wolnostojący budynek usługowo-mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m² (dalej jako: „Budynek”).

Spadkodawczyni zmarła (…)2025 r.

Spadkodawczyni na podstawie testamentu przekazała Wnioskodawcy, należące do niej, 50% udziałów we własności Nieruchomości.

W konsekwencji, po przeprowadzeniu postępowania spadkowego, Nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową Wnioskodawcy oraz Współwłaściciela, po 50% udziałów każdy.

Z chwilą śmierci Spadkodawczyni powstał zarząd sukcesyjny nad jej JDG – syn Spadkodawczyni, Wnioskodawca, został ustanowiony zarządcą sukcesyjnym.

Zarząd sukcesyjny trwał do 19 września 2025 r.

JDG Spadkodawczyni, na moment składania wniosku, jest wykreślona z rejestru Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej (dalej: CEIDG).

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość obejmuje działkę nr 1 o powierzchni (…) m².

Zgodnie z Uchwałą Nr (…) w sprawie: uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…), obszar Nieruchomości przeznaczony jest pod tereny zabudowy usługowej.

W 1998 r., Spadkodawczyni i Współwłaściciel, wybudowali na Nieruchomości Budynek w ramach środków prywatnych.

Od kosztów budowy nie przysługiwało im prawo do odliczenia VAT.

W Budynku znajdują się umownie wydzielone:

a)część mieszkalna – (…) m²,

b)część biurowa – (…) m²,

c)część usługowa – (…) m²,

d)warsztat samochodowy – (…) m²,

e)piwnica – (…) m².

Wykorzystanie poszczególnych części Budynku

Powierzchnia użytkowa Budynku wykorzystywana jest na cele mieszkalne, biurowe, usługowe oraz warsztatowe i magazynowe (piwnica).

Na przestrzeni lat poszczególne części Budynku były lub są wykorzystywane w poniżej opisany sposób.

a)część mieszkalna (… m²)

1998-2008 – wykorzystywana na osobiste cele mieszkalne Zainteresowanych i Spadkodawczyni.

2008-2011 – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Spadkodawczynię, rozliczanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od 2011 r. do dziś – wykorzystywana na osobiste cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Część mieszkalna nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

b)część biurowa (… m²)

Od około 2000 r. – wynajmowana podmiotom trzecim w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spadkodawczynię.

Od 2025 r. (po śmierci Spadkodawczyni) – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. Obecnym najemcą jest (…).

Część biurowa nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

c)część usługowa (… m²)

1998-2015 – wykorzystywana w JDG Spadkodawczyni. Do końca 2015 r. znajdowała się w ewidencji środków trwałych tej działalności.

Od 2015 r. – wynajmowana podmiotom trzecim w ramach działalności gospodarczej Spadkodawczyni.

Obecnie (po śmierci Spadkodawczyni) – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. Najemcą jest (…).

d)warsztat samochodowy (… m²)

Od grudnia 2003 r. – wprowadzony do ewidencji środków trwałych JDG Współwłaściciela działającego pod firmą (…). Pierwszy odpis amortyzacyjny dokonany w styczniu 2004 r.

Najpewniej z końcem 2015 r. doszło do wycofania warsztatu z ewidencji środków trwałych JDG prowadzonej przez AB, bowiem jest to ostatni rok, za który dokonywano odpisów amortyzacyjnych od tego środka trwałego.

Do 31 grudnia 2023 r. – wykorzystywany przez Współwłaściciela do prowadzenia JDG. 1 stycznia 2024 r. JDG Współwłaściciela została zawieszona.

Od 1 marca 2024 r. – warsztat wynajmowany przez Spadkodawczynię w ramach jej JDG.

Obecnie – wynajmowany w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. Najemcą jest (…).

e)piwnica (… m²)

Piwnica składa się z kilku części funkcjonalnie związanych z innymi częściami Budynku.

Część przynależna do części usługowej – wynajmowana od 2015 r. początkowo w ramach działalności gospodarczej Spadkodawczyni, obecnie w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę (razem z częścią usługową).

Część przynależna do warsztatu samochodowego – od 2023 r. wynajmowana prywatnie indywidualnemu najemcy. Jednocześnie najemca warsztatu korzysta z tej części w zakresie niezbędnym do obsługi kompresora zainstalowanego w tym pomieszczeniu.

Pozostałe części piwnicy były okresowo wykorzystywane jako powierzchnia magazynowa przez najemców lokali usługowych, a także w niewielkim zakresie do przechowywania rzeczy Współwłaściciela i Spadkodawczyni.

Część usługowa, część piwniczna, część biurowa Budynku oraz warsztat była wynajmowana podmiotom trzecim w ramach prowadzonej przez Spadkodawczynię JDG.

Budynek w części przypadającej na prowadzony w nim sklep, tj. w części usługowej do końca 2015 r. znajdowała się w ewidencji środków trwałych w działalności Spadkodawczyni.

Wnioskodawca zaznacza, że w latach 2022-2025 żadna część Budynku, ani Nieruchomości nie znajdowała się w ewidencji środków trwałych JDG prowadzonej przez Spadkodawczynię, ani Współwłaściciela.

Pozostałe części Budynku, czyli część mieszkalna, część biurowa oraz część piwniczna nie zostały nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych JDG przez Spadkodawczynię lub JDG Współwłaściciela.

Podsumowując, Spadkodawczyni od 1982 r. aż do swojej śmierci (...)2025 r. prowadziła JDG, będąc tym samym podatnikiem VAT.

Nakłady na Budynek

Z Budynkiem wiązały się nieliczne remonty i nakłady. Współwłaściciel i Spadkodawczyni w 2021 r. zamontowali w Budynku klimatyzatory oraz w 2022 r. wyremontowali dach Budynku. W odniesieniu do ww. ponoszonych wydatków Wnioskodawca i Spadkodawczyni nie dokonali odliczenia VAT.

Poza powyższym, nie dokonywano remontu ani modernizacji Budynku, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej.

Obecne wykorzystanie Nieruchomości i plany Zainteresowanych

Obecnie Wnioskodawca wynajmuje, w ramach najmu prywatnego, następujące części Budynku:

a)część biurową,

b)część usługową,

c)warsztat samochodowy,

d)piwnicę.

Jedyną częścią Budynku, niewynajmowaną na moment złożenia wniosku, jest część mieszkalna.

Wnioskodawca zamierza kontynuować najem ww. części Nieruchomości, w ramach najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie, aby całkowicie przejąć obowiązki związane z najmem, Wnioskodawca zawarł ze Współwłaścicielem umowę, zgodnie z którą cały przychód z najmu Nieruchomości jest rozliczany wyłącznie przez Wnioskodawcę i to Wnioskodawca zarządza nieruchomością.

Zainteresowani ustalili, że Wnioskodawca będzie stroną wszystkich umów najmu, a jego ojciec – Współwłaściciel – nie będzie osiągał przychodów z tego tytułu.

Zainteresowani podkreślają, że na moment otwarcia spadku, w JDG Spadkodawczyni, Nieruchomość nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, a w majątku JDG znajdowały się wyłącznie środki pieniężne.

Zainteresowani rozważają też zbycie Nieruchomości w 2026 r., nie wykluczając sprzedaży w latach późniejszych.

Wcześniejsze interpretacje

Zainteresowani wskazują, że za życia Spadkodawczyni, Współwłaściciel i Spadkodawczyni wystąpili o wydanie interpretacji indywidualnej w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”), o które zawnioskowali, zostały wydane (…).

Przed dokonaniem sprzedaży zmienił się jednak stan faktyczny – w (...)2025 r. zmarła Spadkodawczyni – co uzasadnia ponowne wystąpienie z wnioskiem.

Z uwagi na niniejsze, przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych stały się skutki podatkowe sprzedaży na gruncie ustawy o VAT oraz ustawy o PIT.

W piśmie z 18 grudnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Panowie następujących odpowiedzi na zadane pytania:

1.Proszę o jednoznaczne i niebudzące wątpliwości doprecyzowanie opisu sprawy, poprzez wskazanie, które części nieruchomości zabudowanej wolnostojącym budynkiem usługowo-mieszkalnym były wykorzystywane przez Współwłaściciela (Pana AB) w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej?

Należy wskazać odrębnie dla każdej wydzielonej części Budynku, tj.:

·części biurowej,

a)czy część biurowa była wykorzystywana przez Współwłaściciela (Pana AB) w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to od kiedy (dd-mm-rrrr) do kiedy (dd-mm-rrrr);

b)czy część biurowa została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę podać datę;

c)czy część biurowa została wycofana z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę wskazać czy nastąpiło jej przekazanie na cele osobiste i kiedy (dd-mm-rrrr);

Odpowiedź:

a)Nie. Część biurowa nie była wykorzystywana przez Współwłaściciela w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

b)Nie. Część biurowa nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela działalności gospodarczej.

c)Nie. Z uwagi na powyższe, część biurowa nie została wycofana z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej, ponieważ nie została do niej wprowadzona.

·części usługowej,

d)czy część usługowa była wykorzystywana przez Współwłaściciela (Pana AB) w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to od kiedy (dd-mm-rrrr) do kiedy (dd-mm-rrrr);

e)czy część usługowa została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę podać datę;

f)czy część usługowa została wycofana z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę wskazać czy nastąpiło jej przekazanie na cele osobiste i kiedy (dd-mm-rrrr);

Odpowiedź:

d)Nie. Część usługowa nie była wykorzystywana przez Współwłaściciela w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

e)Nie. Część usługowa nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela działalności gospodarczej.

f)Nie. Z uwagi na powyższe, część usługowa nie została wycofana z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej, bo nie została do niej wprowadzona.

·warsztatu samochodowego,

g)czy warsztat samochodowy był wykorzystywany przez Współwłaściciela (Pana AB) w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to od kiedy (dd-mm-rrrr) do kiedy (dd-mm-rrrr);

h)czy warsztat samochodowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę podać datę;

i)czy warsztat samochodowy został wycofany z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę wskazać czy nastąpiło jego przekazanie na cele osobiste i kiedy (dd-mm-rrrr);

Odpowiedź:

g)Tak, warsztat samochodowy był wykorzystywany przez Współwłaściciela w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej od grudnia 2003 r. do 31 grudnia 2023 r.

h)Tak, warsztat samochodowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej w tamtym czasie przez Współwłaściciela.

Warsztat samochodowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych najpewniej w grudniu 2003 roku, bowiem pierwszy odpis amortyzacyjny został dokonany w styczniu 2004 r. Jednocześnie z uwagi na upływ czasu ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciel nie są w stanie wskazać dnia wprowadzenia warsztatu do ewidencji środków trwałych prowadzonej dla działalności gospodarczej Współwłaściciela.

Wnioskodawca podkreśla, że interpretacje wydane (…) na rzecz Współwłaściciela nie zawierały dokładnej daty wprowadzenia warsztatu samochodowego z prowadzonej przez Współwłaściciela w tamtym czasie jednoosobowej działalności gospodarczej.

i)Warsztat samochodowy został wycofany z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela działalności gospodarczej najpewniej w roku 2015. Współwłaściciel nie jest w stanie podać daty dziennej wycofania tego środka trwałego, ponieważ nie dysponuje dokumentami księgowymi odzwierciedlającymi wycofanie.

Warsztat samochodowy nie został przekazany na cele osobiste. Do 31 grudnia 2023 r. był wykorzystywany przez Współwłaściciela do prowadzenia JDG, a obecnie jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę.

W ocenie Wnioskodawcy należy przyjąć, że najpewniej doszło do wycofania warsztatu samochodowego z ewidencji środków trwałych dla działalności gospodarczej prowadzonej przez Współwłaściciela z końcem 2015 r., bowiem jest to ostatni rok, za który dokonywano odpisów amortyzacyjnych za tą część przedmiotowej nieruchomości.

Jednocześnie, z uwagi na czas, który minął od momentu wycofania warsztatu samochodowego z ewidencji środków trwałych, Wnioskodawca nie jest w stanie dokładnie wskazać (co do dnia) momentu, w którym mogło dojść do wycofania Budynku w części przypadającej na warsztat samochodowy z ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej w tym czasie przez Współwłaściciela.

Wnioskodawca podkreśla, że interpretacje wydane (…) na rzecz Współwłaściciela nie zawierały dokładnej daty wycofania warsztatu samochodowego z prowadzonej przez Współwłaściciela w tamtym czasie jednoosobowej działalności gospodarczej.

·piwnicy,

j)czy piwnica była wykorzystywana przez Współwłaściciela (Pana AB) w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej? Jeżeli tak, to od kiedy (dd-mm-rrrr) do kiedy (dd-mm-rrrr);

k)czy piwnica została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę podać datę;

l)czy piwnica została wycofana z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela (Pana AB) działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę wskazać czy nastąpiło jej przekazanie na cele osobiste i kiedy (dd-mm-rrrr).

Odpowiedź:

j)W okresie, gdy działalność prowadzona przez Współwłaściciela nie była zawieszona (czyli od 1 stycznia 2004 r. do 1 stycznia 2024 r.), część piwnicy, która przynależała do warsztatu samochodowego służyła jako magazyn części zapasowych, szatnia oraz miejsce, gdzie znajdował się kompresor.

k)Nie. Piwnica nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej w przeszłości przez Współwłaściciela (obecnie zawieszonej).

l)Nie. Piwnica nie została wycofana z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela działalności gospodarczej, ponieważ nie została do niej wprowadzona.

2.Czy Wnioskodawca (Pan CB) prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą? Jeśli tak, to:

-w jakim zakresie;

-od kiedy (proszę podać datę);

-czy jest ona związana z obrotem nieruchomościami?

Odpowiedź: Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Określone części nieruchomości (warsztat, część biurowa, sklep z przynależną częścią piwnicy) wynajmowane są w ramach najmu prywatnego, który Wnioskodawca rozlicza w ramach zryczałtowanego podatek dochodowego (8,5%/12,5%).

3.Co jest powodem sprzedaży przez Wnioskodawcę i Współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości zabudowanej wolnostojącym budynkiem usługowo-mieszkalnym?

Odpowiedź: Administrowanie nieruchomością oraz systematycznie rosnące koszty jej utrzymania zaczynają przekraczać możliwości organizacyjne i finansowe rodziny.

Wnioskodawca i Współwłaściciel nie posiadają koncepcji, ani specjalistycznej wiedzy, a przede wszystkim środków pieniężnych niezbędnych do przeprowadzenia remontu lub dalszego rozwoju tego obiektu.

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości najprawdopodobniej zostaną przeznaczone na zakup innego lokalu mieszkalnego dla Wnioskodawcy, a także na remont domu rodzinnego, w którym zamieszkuje Współwłaściciel.

4.W jaki sposób Wnioskodawca i/lub Współwłaściciel zamierzają poszukiwać nabywcy/nabywców nieruchomości zabudowanej wolnostojącym budynkiem usługowo-mieszkalnym, którą zamierzają sprzedać? Gdzie będą prezentowane oferty sprzedaży?

Odpowiedź: Informacja o zamiarze sprzedaży nieruchomości jest rozpowszechniana w sposób nieformalny, w szczególności wśród byłych kontrahentów, najemców oraz osób, które potencjalnie mogą posiadać kontakty z podmiotami zainteresowanymi nabyciem tego rodzaju nieruchomości.

Jednocześnie, mając na względzie specyfikę nieruchomości oraz potrzebę dotarcia do odpowiedniego kręgu potencjalnych nabywców, sprzedaż prowadzona jest również przy udziale profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.

5.Czy Wnioskodawca i/lub Współwłaściciel posiada jeszcze inne nieruchomości bądź udziały w nieruchomościach przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, oprócz wskazanej we wniosku? Jeśli tak, to ile i jakie oraz kiedy je Państwo nabyli i w jakim celu?

Odpowiedź: Współwłaściciel, oprócz nieruchomości wskazanej we wniosku, posiada także dom jednorodzinny położony przy ul. (…), w którym obecnie zamieszkuje Współwłaściciel.

Ponadto, Współwłaściciel posiada udział wynoszący około 50% w działce letniskowej położonej w miejscowości (…). Współwłaściciel nie planuje na ten moment sprzedaży tej nieruchomości. Dom ten służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca z kolei jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w (…), wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej przynależnej do tego lokalu. Własność mieszkania nabył w drodze umowy darowizny od babci (matki Współwłaściciela) w 2016 r. Obecnie w lokalu prowadzony jest remont, po zakończeniu którego – w zależności od sprzedaży nieruchomości przy (…) oraz dostępnych z tej transakcji środków – Wnioskodawca planuje w nim zamieszkać lub przeznaczyć go na wynajem.

6.Czy Wnioskodawca i/lub Współwłaściciel planuje w przyszłości dokonywać transakcji nabycia lub zbycia innych (niewymienionych wcześniej) nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że nie może wykluczyć, że w przyszłości – w zależności od wysokości środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – dojdzie do kolejnych transakcji nabycia lub zbycia nieruchomości.

Wynikać może to przede wszystkim ze zmieniających się potrzeb życiowych i organizacyjnych.

Z perspektywy Wnioskodawcy – przynajmniej do czasu założenia własnej rodziny – posiadane nieruchomości są relatywnie duże w stosunku do potrzeb, a osoba nieposiadająca rodziny (partnerki/potomstwa) nie jest w stanie jednocześnie korzystać z kilku nieruchomości jednocześnie.

Do nabycia lub zbycia nieruchomości może dojść w przyszłości także z perspektywy Współwłaściciela. Dom rodzinny staje się bowiem nieodpowiedni i zbyt trudny w utrzymaniu, lokal mieszkalny również nie odpowiada jego aktualnym potrzebom, a dojazdy na działkę letniskową nie są już dla niego możliwe do realizacji w sposób samodzielny.

Pytania

1.Czy dochód uzyskany przez Zainteresowanych ze sprzedaży Nieruchomości w części przypadającej na część mieszkalną będzie zwolniony z opodatkowania PIT, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

2.Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w pozostałej części, po stronie Zainteresowanych powstanie przychód podlegający opodatkowaniu PIT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Odnośnie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 3)

Dochód uzyskany przez Zainteresowanych z tytułu sprzedaży Nieruchomości w części przypadającej na część mieszkalną będzie zwolniony z opodatkowania PIT, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT.

Odnośnie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 4)

Sprzedaż przez Zainteresowanych Nieruchomości, w pozostałej części, nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu PIT po stronie Zainteresowanych.

Ad 1. (we wniosku Ad 3.)

Zdaniem Zainteresowanych, dochód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną będzie zwolniony z opodatkowania PIT, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 1 ustawy o PIT, reguluje ona opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych oraz daninę solidarnościową.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT:

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT:

Powyższe przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie z powyższym należy więc stwierdzić, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Część mieszkalna Nieruchomości, w latach 1998-2008 była wykorzystywana na osobiste cele mieszkalne Zainteresowanych i Spadkodawczyni. W latach 2008-2011 była wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Spadkodawczynię.

Od 2011 r. do dziś jest wykorzystywana na osobiste cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Część mieszkalna nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Zatem część mieszkalna, będąca częścią Nieruchomości, była wykorzystywana przez Zainteresowanych na osobiste cele mieszkaniowe – w przeszłości przez Współwłaściciela i Spadkodawczyni, a od 2011 r. przez Współwłaściciela.

Część mieszkalna nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych do celów działalności gospodarczej, nie była też przedmiotem amortyzacji.

Zainteresowani wskazują, że nabycie Nieruchomości przez Współwłaściciela i Spadkodawczynię nastąpiło w 1995 r., co oznacza, że Współwłaściciel jest właścicielem Nieruchomości, w tym części mieszkalnej, od 30 lat.

Wnioskodawca nabył udział w Nieruchomości w 2025 r. i od tego momentu jest jej współwłaścicielem. Formalnie, Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości od kilku miesięcy, jednak w kontekście planowanej sprzedaży Nieruchomości oraz przepisów prawa podatkowego, Wnioskodawca wskazuje, że do okresu posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawcę zalicza się także okres posiadania Nieruchomości przez Spadkodawczynię.

Art. 10 ust. 5 ustawy o PIT wskazuje że:

Wobec powyższego, do okresu pięciu lat, od których zależne jest zastosowanie zwolnienia z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT dla Wnioskodawcy w odniesieniu do opłatnego zbycia Nieruchomości zalicza się więc blisko 30 lat posiadania nieruchomości przez Spadkodawczynię.

Na takie rozumienie przepisów wskazuje choćby interpretacja Dyrektora KIS z 6 czerwca 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.554.2025.1.JK3:

Podobnie Dyrektor KIS stwierdził w interpretacji z 28 maja 2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.248.2025.2.DA:

W związku z powyższym, Wnioskodawca podobnie jak Współwłaściciel skorzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 w związku ze zbyciem części mieszkalnej Nieruchomości.

Zgodnie z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie powierzchni mieszkalnej, będącej częścią Nieruchomości, dochód uzyskany z jej zbycia będzie zwolniony z PIT, z uwagi na łączne spełnienie wymaganych warunków, tj. dokonywanie zbycia poza prowadzoną działalnością gospodarczą oraz po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora KIS z 22 lutego 2018 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.496.2017.2.MD, organ wskazał:

Tożsamy wniosek co do konsekwencji zbycia nieruchomości, na której znajduje się zarówno budynek mieszkalny, jak i budynek niemieszkalny wykorzystywany do działalności gospodarczej, przedstawił Dyrektor KIS w interpretacji z 10 sierpnia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.423.2022.2.MAP, w treści której organ uznał stanowisko wyrażone przez wnioskodawcę za nieprawidłowe, jednocześnie istotnie wskazując, że:

Stanowisko wyrażone przez Wnioskodawcę znajduje także potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora KIS z 6 sierpnia 2024 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.417.2024.1.MN, w treści której wskazano, że:

Zgodnie z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy dochód uzyskany przez Zainteresowanych z tytułu sprzedaży Nieruchomości w części przypadającej na część mieszkalną Nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ad 2. (we wniosku Ad 4.)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku ze sprzedażą Nieruchomości w części w jakiej wykorzystywana jest w ramach najmu prywatnego, po stronie Zainteresowanych nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu PIT.

W art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wskazano, że:

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

·pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,

·pkt 6 – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,

·pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy o PIT:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o PIT:

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o PIT:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej wycofane.

Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe do Współwłaściciela należy wskazać, że Współwłaściciel nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działalność Współwłaściciela została zawieszona z dniem 1 stycznia 2024 r. Współwłaściciel nie wykorzystuje więc Nieruchomości w żadnej części do prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem takiej działalności – nawet w formie nierejestrowanej – w ogóle nie prowadzi.

W przeszłości Współwłaściciel wykorzystywał warsztat samochodowy w ramach własnego JDG. Na potrzeby prowadzonej działalności Współwłaściciel użytkował także część piwnicy, tak jak zostało to opisane w opisie zdarzenia przyszłego.

Po 2015 r., według najlepszej wiedzy Współwłaściciela oraz osoby, której powierzone zostało prowadzenie ksiąg podatkowych, Budynek w żadnej części nie znajdował się w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Współwłaściciela.

Niemniej, Wnioskodawca ani Współwłaściciel nie jest w posiadaniu dokumentów związanych z ewidencją środków trwałych prowadzonej dla działalności Współwłaściciela w zakresie lat późniejszych.

Wnioskodawca zaznacza przy tym, że Budynek nie znajdował się w ewidencji środków trwałych Współwłaściciela w latach 2022-2025.

Zgodnie z powyższym, przyjmując, że do wycofania Budynku z ewidencji działalności gospodarczej doszło z końcem 2015 r., należy wskazać, na upływ terminu 6 lat określonego w treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT.

Stosownie do wskazanego artykułu, planowana sprzedaż Nieruchomości w zakresie części wykorzystywanej przez Współwłaściciela w ramach działalności gospodarczej nie będzie skutkowała powstaniem przychodu z działalności gospodarczej. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w treści interpretacji Dyrektora KIS z 27 listopada 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.629.2019.1.KS, w treści której organ wskazał, że:

Ponadto stanowisko wyrażone przez Wnioskodawcę znajduje także potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora KIS z 10 listopada 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.773.2023.2.AC, w treści, której wskazano:

Należy wskazać, że Dyrektor KIS w wydanej wcześniej, na rzecz Współwłaściciela, interpretacji indywidualnej (…), wydanej przed śmiercią Spadkodawczyni, w odniesieniu do identycznej sytuacji Współwłaściciela wskazał, że sprzedaż Nieruchomości przez Współwłaściciela, w części, którą w przeszłości wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT. Niezasadne byłoby więc różnicowanie sytuacji Współwłaściciela w analogicznej sytuacji.

Odnośnie Wnioskodawcy przywołania wymaga, że zgodnie z opisanym zdarzeniem przyszłym, obecnie Wnioskodawca wykorzystuje budynek w części przypadającej na powierzchnię:

· usługową,

· warsztat samochodowy,

· biurową,

· piwnicy,

w drodze najmu prywatnego, prowadzonego przez Wnioskodawcę.

W tym miejscu należy podkreślić, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie kontynuuje działalności gospodarczej prowadzonej przez Spadkodawczynię. Wnioskodawca wynajmuje wskazane części nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Przychody Wnioskodawcy z wynajmu części Nieruchomości należy zakwalifikować jako pochodzące ze źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Taka kwalifikacja przychodów Wnioskodawcy pochodzących z najmu części Nieruchomości wyklucza jednocześnie uznanie ich za pochodzące z pozarolniczej działalności gospodarczej w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W związku z powyższym po stronie Wnioskodawcy nie powstaje przychód z działalności gospodarczej i tym samym sprzedaż Nieruchomości w części wynajmowanej nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychodu w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT.

Za zakwalifikowaniem najmu prowadzonego przez Wnioskodawcę za najem prywatny świadczy przewidywany brak ciągłości w najmie – Wnioskodawca planuje bowiem sprzedać Nieruchomość. Art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wskazuje, że działalność gospodarcza jest działalnością prowadzoną w sposób zorganizowany i ciągły. Wnioskodawca nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb). Nie sposób więc uznać najem prowadzony przez Wnioskodawcę za działalność gospodarczą.

Warto przytoczyć w tym miejscu Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

W związku z powyższym nie można uznać, że przychody pochodzące ze sprzedaży Nieruchomości w części wynajmowanej należałoby uznać za przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 ustawy o PIT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości w zakresie części wynajmowanych nie będzie skutkowała powstaniem przychodu z działalności gospodarczej opodatkowanego PIT zarówno po stronie Wnioskodawcy, jak i Współwłaściciela.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Panowie we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji „nabycie”, wobec tego należy ponownie odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc np. w drodze zakupu bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Z opisu sprawy wynika, że Pan CB (dalej jako: „Wnioskodawca”) wraz ze swoim ojcem, Panem AB (dalej jako: „Współwłaściciel”) są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej, znajdującej się przy(…) (dalej jako: „Nieruchomość”). Wnioskodawca oraz Współwłaściciel w dalszej części dokumentu będą wspólnie określani jako „Zainteresowani”. Każdy z Zainteresowanych posiada udział we własności Nieruchomości wynoszący 50%. Zainteresowani podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Nieruchomość uprzednio należała do majątku wspólnego Współwłaściciela oraz jego małżonki, Pani DB (dalej jako: „Spadkodawczyni”), w częściach równych. Spadkodawczyni prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą. Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawczynię oraz Współwłaściciela w 1995 r. od osoby prywatnej, do majątku prywatnego. Nieruchomość na moment nabycia (1995 r.) przez Spadkodawczynię i Współwłaściciela była niezabudowana. W 1998 r. Spadkodawczyni i Współwłaściciel wybudowali na niej wolnostojący budynek usługowo-mieszkalny o powierzchni użytkowej(…) m² (dalej jako: „Budynek”). Spadkodawczyni zmarła (…) lipca 2025 r. i na podstawie testamentu przekazała Wnioskodawcy, należące do niej, 50% udziałów we własności Nieruchomości. W konsekwencji, po przeprowadzeniu postępowania spadkowego, Nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową Wnioskodawcy oraz Współwłaściciela, po 50% udziałów każdy. Część mieszkalna Nieruchomości, w latach 1998-2008 była wykorzystywana na osobiste cele mieszkalne Zainteresowanych i Spadkodawczyni. W latach 2008-2011 była wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Spadkodawczynię. Od 2011 r. do dziś jest wykorzystywana na osobiste cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Część mieszkalna nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Zatem część mieszkalna, będąca częścią Nieruchomości, była wykorzystywana przez Zainteresowanych na osobiste cele mieszkaniowe – w przeszłości przez Współwłaściciela i Spadkodawczynię, a od 2011 r. przez Wnioskodawcę. Część mieszkalna nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych do celów działalności gospodarczej, nie była też przedmiotem amortyzacji.

Powzięli Panowie wątpliwość, czy planowana przez Panów sprzedaż Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wskazuję, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panów do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Panów Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana przez Panów sprzedaż Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną,nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika bowiem z wniosku oraz jego uzupełnienia w 1995 r. Współwłaściciel wraz z żoną (Spadkodawczyni) nabyli do majątku prywatnego nieruchomość gruntową niezabudowaną. W 1998 r. na nieruchomości został wybudowany Budynek w ramach środków prywatnych. Obecnie nieruchomość gruntowa o powierzchni (…) m² jest zabudowana wolnostojącym budynkiem usługowo-mieszkalnym o powierzchni użytkowej (…) m² (Budynek). Spadkodawczyni zmarła (…) lipca 2025 r. i na podstawie testamentu przekazała Wnioskodawcy, należące do niej, 50% udziałów we własności Nieruchomości. W konsekwencji, po przeprowadzeniu postępowania spadkowego, Nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową Wnioskodawcy oraz Współwłaściciela, po 50% udziałów każdy. Jak Panowie wskazali w opisie sprawy – część mieszkalna Budynku nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez któregokolwiek z Panów, od 2011 r. jest wykorzystywana na cele mieszkalne Wnioskodawcy i od momentu posiadania Nieruchomości była wykorzystywana w takim celu.

Mając na uwadze opis sprawy wskazuję, że planowanej przez Panów sprzedaży Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną, nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Okoliczności dotyczące nabycia Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną oraz sposobu jej wykorzystywania przez cały okres jej posiadania, nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej przez Panów sprzedaży Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wyżej wskazałem, w przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych  w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cyt. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana przez Panów sprzedaż Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że Współwłaściciel oraz Spadkodawczyni nabyli w 1995 r. nieruchomość niezabudowaną, na której w 1998 r. wybudowali wolnostojący budynek usługowo-mieszkalny odnieść się należy do przepisów ustawy Kodeks cywilny, która zawiera definicję nieruchomości.

Jak stanowi art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego wynika, że:

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Ponadto, wskazać należy, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane  w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 cyt. ustawy stanowi, że:

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów  w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

W konsekwencji, po śmierci jednego z małżonków drugi z nich nie mógł ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości w drodze dziedziczenia, jak też w drodze działu spadku, skoro nieruchomość ta wchodziła wcześniej do wspólnego majątku małżeńskiego, a małżonkowi z tego tytułu przysługiwało już prawo własności całej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz opis sprawy stwierdzam, że datą nabycia przez Wnioskodawcę 50% udziałów we własności Nieruchomości w drodze spadku po zmarłej w 2025 r. matce (Spadkodawczyni), jest data nabycia tych udziałów w Nieruchomości przez Spadkodawczynię, czyli 1995 r. Natomiast z uwagi na panujący w małżeństwie Współwłaściciela ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej nie można wyodrębnić udziałów, które Współwłaściciel oraz jego żona (Spadkodawczyni) posiadali w chwili nabycia Nieruchomości (niezabudowanej działki). W związku z powyższym nabycie przez Współwłaściciela Nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nastąpiło w 1995 r., tj. w momencie nabycia jej do majątku wspólnego małżonków.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzam, że odpłatne zbycie przez Panów Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną, nie będzie stanowiła źródła przychodu, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Współwłaściciela, termin ustalony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 cyt. ustawy, niewątpliwie minął. W momencie śmierci żony Pan AB (Współwłaściciel) nie nabył udziałów w ww. Nieruchomości. W przypadku Pana CB, termin ustalony zgodnie z w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy również upłynął, bowiem jego Spadkodawczyni (matka) nabyła nieruchomość gruntową niezabudowaną w 1995 r.

W konsekwencji, nie są Panowie zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości, w części przypadającej na część mieszkalną.

Tym samym, stanowisko Panów w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 3 jest prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie Panów wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w pozostałej części, po Panów stronie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z informacji przedstawionych we wniosku, Pan CB wraz ze swoim ojcem, Panem AB są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej, znajdującej się przy (…) (Nieruchomość). Każdy z Zainteresowanych posiada udział we własności Nieruchomości wynoszący 50%. Zainteresowani podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. W 1998 r. Pan AB wraz z żoną wybudowali na Nieruchomości Budynek w ramach środków prywatnych. Powierzchnia użytkowa Budynku wykorzystywana jest na cele mieszkalne, biurowe, usługowe oraz warsztatowe i magazynowe (piwnica). Na przestrzeni lat poszczególne części Budynku były lub są wykorzystywane w poniżej opisany sposób:

a)część mieszkalna

1998-2008 – wykorzystywana na osobiste cele mieszkalne Zainteresowanych i Spadkodawczyni.

2008-2011 – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Spadkodawczynię, rozliczanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od 2011 r. do dziś – wykorzystywana na osobiste cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

b)część biurowa

Od około 2000 r. – wynajmowana podmiotom trzecim w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spadkodawczynię.

Od 2025 r. (po śmierci Spadkodawczyni) – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę.

c)część usługowa

1998-2015 – wykorzystywana w działalności gospodarczej Spadkodawczyni. Do końca 2015 r. znajdowała się w ewidencji środków trwałych tej działalności.

Od 2015 r. – wynajmowana podmiotom trzecim w ramach działalności gospodarczej Spadkodawczyni.

Obecnie (po śmierci Spadkodawczyni) – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę.

d)warsztat samochodowy

Od grudnia 2003 r. warsztat samochodowy został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Pana AB. Pierwszy odpis amortyzacyjny dokonany w styczniu 2004 r.

Najpewniej z końcem 2015 r. doszło do wycofania warsztatu z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Pana AB działalności gospodarczej, bowiem jest to ostatni rok, za który dokonywano odpisów amortyzacyjnych od tego środka trwałego.

Warsztat samochodowy nie został przekazany na cele osobiste. Do 31 grudnia 2023 r. warsztat samochodowy wykorzystywany był przez Pana AB w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a obecnie jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. 1 stycznia 2024 r. działalność gospodarcza Pana AB została zawieszona.

e)piwnica (… m²)

Piwnica składa się z kilku części funkcjonalnie związanych z innymi częściami Budynku.

Część przynależna do części usługowej – wynajmowana od 2015 r. początkowo w ramach działalności gospodarczej Spadkodawczyni, obecnie w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę (razem z częścią usługową).

Część przynależna do warsztatu samochodowego – użytkowana na potrzeby prowadzonej działalności przez Pan AB. Od 2023 r. wynajmowana prywatnie indywidualnemu najemcy. Jednocześnie najemca warsztatu korzysta z tej części w zakresie niezbędnym do obsługi kompresora zainstalowanego w tym pomieszczeniu.

Pozostałe części piwnicy były okresowo wykorzystywane jako powierzchnia magazynowa przez najemców lokali usługowych, a także w niewielkim zakresie do przechowywania rzeczy Współwłaściciela i Spadkodawczyni.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Pan CB nie prowadzi działalności gospodarczej i nie kontynuuje działalności gospodarczej prowadzonej przez Spadkodawczynię. Wynajmuje on wskazane części nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Zainteresowani zamierzają w 2026 r. sprzedać opisaną Nieruchomość.

Odnosząc się do Panów wątpliwości wskazuję, że w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął pomiędzy datą wycofania tych składników majątkowych z prowadzonej działalności gospodarczej, bądź datą likwidacji tej działalności, a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Natomiast, w przypadku gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że ww. przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych. Z przepisu tego wynika, że przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, powstaje w sytuacji, gdy spełniają one ustawową definicję środków trwałych, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a tej ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera natomiast bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 22c powołanej ustawy:

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 22f ust. 4 cyt. ustawy:

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej) – znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

-składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

-składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

-składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 44 ust. 10 tej ustawy:

Zgodnie z art. 44 ust. 13 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1480 ze zm.):

W myśl art. 25 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że przedsiębiorca niezatrudniający pracowników może zawiesić wykonywanie działalności gospodarczej i w tym czasie nie może wykonywać działalności gospodarczej i osiągać bieżących przychodów z tej działalności. Może jednak wykonywać czynności niezbędne do zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, przyjmować należności lub regulować zobowiązania powstałe przed datą zawieszenia wykonywania działalności lub wynikające z umów zobowiązujących podatnika do ich poniesienia podpisanych przed zawieszeniem działalności gospodarczej.

Ponadto należy podkreślić, że powołane powyżej przepisy nie zwalniają podatnika z obowiązku prowadzenia w sposób prawidłowy stosownej ewidencji księgowej i ujmowania w niej tych zdarzeń gospodarczych, które podatnik ma prawo dokonywać w okresie zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej.

Należy także wyjaśnić, że zawieszenie działalności gospodarczej nie wyklucza automatycznie możliwości osiągania przychodów (dochodów) z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie zawieszenia tej działalności. Z tej też przyczyny podmiot, który formalnie zawiesił prowadzenie działalności gospodarczej, do momentu zlikwidowania tej działalności, dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest nadal podatnikiem prowadzącym tą działalność. W przypadku braku osiągania jakichkolwiek dochodów z tej działalności, jest jedynie zwolniony w okresie zawieszenia z niektórych obowiązków, np. z obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Jeżeli jednak w okresie zawieszenia osiągnie jakikolwiek dochód z tej działalności, jest zobowiązany opodatkować go zgodnie z obowiązującymi go zasadami opodatkowania dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej.

Z powyższego opisu wynika, że istnieje ścisłe powiązanie między warsztatem samochodowym i częścią piwnicy, która do niego przynależy, a prowadzoną (obecnie zawieszoną) przez Pana AB działalnością gospodarczą. Niezależnie zatem od argumentacji przedstawionej we wniosku, w pełni uzasadnione jest uznanie, że opisana we wniosku Nieruchomość – w części wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Pana AB działalności gospodarczej (warsztat samochodowy oraz część piwnicy, która do niego przynależy) – jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą.

Jak już wcześniej wyjaśniłem przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

Zatem, skoro warsztat samochodowy i część piwnicy do niego przynależna do 31 grudnia 2023 r. były wykorzystywane w działalności gospodarczej Pana AB, to dotyczą go wszelkie konsekwencje związane z jego statusem jako środka trwałego. Istotne jest bowiem to, że ww. części Budynku były wykorzystywane w ramach działalności prowadzonej przez Pana AB.

Zatem planowana przez Panów czynność zbycia Budynku w części wykorzystywanej przez Pana AB (warsztat samochodowy oraz część piwnicy do niego przynależna) w działalności gospodarczej, należy zakwalifikować jako sprzedaż, która następuje w wykonaniu działalności gospodarczej Pana AB (Współwłaściciela). Tym samym, bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochód ze sprzedaży Nieruchomości w części wykorzystywanej przez Współwłaściciela do prowadzenia działalności gospodarczej będzie podległ opodatkowaniu przez Pana AB (proporcjonalnie do posiadanego udziału) – jeśli sprzedaż ta zostanie dokonana przed pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostaną wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynie 6 lat.

Natomiast planowana przez Panów czynność zbycia pozostałych części Budynku (części biurowej, części usługowej oraz piwnicy – z wyłączeniem części przynależnej do warsztatu samochodowego) niewykorzystywanych w działalności gospodarczej, stanowiących Panów majątek prywatny, nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzam, że planowane przez Panów odpłatne zbycie nieruchomości (Budynku) w części wykorzystywanej przez Współwłaściciela w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (warsztat samochodowy wraz z przynależną do niego częścią piwnicy), skutkuje dla Współwłaściciela powstaniem przychodu z działalności gospodarczej, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (proporcjonalnie do posiadanego udziału). Natomiast po stronie Wnioskodawcy, w odniesieniu do tej części Nieruchomości, przychód nie powstanie.

Z kolei, planowana przez Panów czynność zbycia pozostałych części Budynku (część biurowa, część usługowa oraz piwnica – z wyłączeniem części przynależnej do warsztatu samochodowego) niewykorzystywanych w działalności gospodarczej, stanowiących Panów majątek prywatny, nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto tę Nieruchomość, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tej części Budynku (niewykorzystywanej w działalności gospodarczej) nie będzie podlegał przez Panów opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko Panów w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości (Budynku) w części wykorzystywanej w ramach prowadzonej przez Pana AB działalności gospodarczej (warsztat samochodowy oraz część piwnicy, która przynależy do warsztatu samochodowego). Natomiast w części dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia pozostałych części Budynku (część biurowa, część usługowa oraz piwnica – z wyłączeniem części przynależnej do warsztatu samochodowego) stanowisko Panów jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panowie przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Panowie ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panów w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do przywołanych przez Panów orzeczeń sądowych i interpretacji indywidualnych, wskazuję, że stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się odnoszą, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Odnośnie powołanej przez Panów wydanej wcześniej (przed śmiercią Spadkodawczyni), na rzecz Współwłaściciela, interpretacji indywidualnej (…) wskazuję, że została ona wydana w odmiennym zdarzeniu przyszłym, w tj. w sytuacji gdy przedmiotowa Nieruchomość stanowiła majątek wspólny małżonków. Z opisu sprawy przedstawionego w ww. interpretacji wynikało, że część biurowa, część usługowa, warsztat samochodowy oraz piwnica były wynajmowane przez Panią DB w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez nią. Przychód z najmu w całości rozliczany był przez Panią DB. Zatem wobec zwrócenia uwagi w złożonym wniosku, że niezasadne byłoby różnicowanie sytuacji Współwłaściciela w analogicznej sytuacji wskazuję, że przedstawiony w niniejszym wniosku opis zdarzenia przyszłego nie jest analogiczny do pisanego w wydanej (…) interpretacji.

Końcowo zaznaczam, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ta interpretacja stanowi ocenę Panów stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Panów sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będzie mógł skorzystać ten z Panów, który zastosuje się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan CB (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.