Interpretacja indywidualna z dnia 29 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.906.2025.1.AMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy (pytanie nr 1 wniosku) i
• nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia czy ww. transakcja nie będzie wliczana do limitu określonego art. 113 ust. 1 ustawy i nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT (pytanie nr 2 wniosku).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego przy sprzedaży nieruchomości będącej środkiem trwałym oraz ustalenia czy transakcja sprzedaży tego środka trwałego nie spowoduje przekroczenia limitu zwolnienia podmiotowego. Uzupełnili go Państwo pismem z 1 grudnia 2025 r. (data wpływu 1 grudnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca, firma (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, uzyskała wpis do Krajowego Rejestru Sądowego (…). Korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2003 r. o podatku od towarów i usług, t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 (dalej: Ustawa o VAT). Jest podatnikiem VAT zwolnionym ze względu na nieprzekroczenie limitu sprzedaży. Spółka nie dokonuje dostawy towarów ani świadczenia usług, o których mowa w art. 113 ust. 13 Ustawy o VAT.

Przedmiotem działalności firmy (…) jest działalność w zakresie (…), sprzedaż detaliczna (…), a także w dalszej kolejności firma wpisała w przedmiot działalności kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.11.Z), pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (68.31.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Spółka 6 lutego 2025 r. nabyła nieruchomość - budynek mieszkalno-usługowy za cenę (…) zł - Spółka posiada informację, iż poprzednia właścicielka wykorzystywała lokal na potrzeby mieszkaniowe przez co najmniej 10 lat. W latach wcześniejszych lokal wykorzystywany był na działalność usługową.

Lokal został nabyty od osoby fizycznej. Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych firmy, z zamiarem wykorzystywania jej w działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W momencie zakupu był zdatny do użytkowania.

Spółka pierwotnie przeznaczyła nieruchomość na lokal użytkowy, który miał pełnić funkcję salonu (…) sklepu.

Następnie lokal został dostosowany na potrzeby prowadzenia w nim działalności usługowej w postaci salonu (…). Spółka nie wykorzystywała jednak lokalu, gdyż nie mogła znaleźć pracowników mających świadczyć usługi dla klientów, co w dłuższej perspektywie skutkowało brakiem rentowności Spółki.

Dostosowanie lokalu na potrzeby salonu (…) wymagało nakładów finansowych w wysokości (…) zł. W lokalu wykonano prace zarówno o charakterze remontowym, jak i modernizacyjnym, m.in. przebudowę pomieszczeń - została postawiona ściana działowa dzieląca pomieszczenie na dwa mniejsze, prace przebudowy kanalizacji, aby spełnić wymogi sanitarne i techniczne właściwe dla tego typu działalności. Poniesione nakłady wyniosły 63% wartości początkowej nieruchomości.

Prace remontowo-modernizacyjne trwały od 6 lutego 2025 r. do 19 lipca 2025 r.

Spółka zamierza w najbliższym czasie sprzedać środek trwały wspólnikom Spółki - opisany wyżej lokal usługowy, natomiast rozliczenie nastąpi poprzez skompensowanie wzajemnych wierzytelności.

Spółka planuje zastosować zwolnienie z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT lub z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, ponieważ ani w stosunku do zakupu nieruchomości, ani poniesionych nakładów Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Spółka nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT i korzysta ze zwolnienia podmiotowego).

Spółka ustaliła, że sprzedaż nie może być objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ze względu na art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż po ulepszeniu, modernizacji budynku wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej. Z racji tego, że nakłady poniesione na ulepszenie nieruchomości przekroczyły 30% jej wartości początkowej, doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy ponownym pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą nie upłynie termin dłuższy niż 2 lata.

Spółka uważa również, że transakcja ta nie spowoduje przekroczenie limitu zwolnienia do VAT (200 000 zł). Do wartości sprzedaży zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 3 ustawy o VAT nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Spółka, omawianą nieruchomość posiada w ewidencji środków trwałych i dokonuje odpisów amortyzacyjnych ze względu na jej przeznaczenie jako lokalu użytkowego służącego do prowadzenia działalności gospodarczej.

Pytania

1)Czy Spółka może zastosować zwolnienie z VAT przy sprzedaży lokalu usługowego będącego środkiem trwałym?

2)Czy transakcja sprzedaży środka trwałego budynku usługowego nie spowoduje przekroczenia limitu zwolnienia podmiotowego do VAT (200 000 zł)?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Spółka może zastosować zwolnienie z VAT przy sprzedaży lokalu usługowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

2)Transakcja nie będzie wliczana do limitu określonego art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT.

Uzasadnienie

W ocenie Wnioskodawcy, Spółka ma prawo do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, ponieważ ani w stosunku do zakupu nieruchomości, ani w stosunku do poniesionych nakładów Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ze względu na wysokość poniesionych nakładów przekraczających 30% wartości nieruchomości Spółka nie spełniła warunków do zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jednakże kluczowe dla sprawy jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności, aby na tym etapie przesądzić o innej podstawie zwolnienia.

W opodatkowaniu VAT dostawy budynków, budowli lub ich części istotnym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka ustaliła, że w momencie zakończenia prac budowalnych w budynku nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie, od którego nie upłynął jeszcze 2 letni okres. Nie został więc spełniony warunek z punktu b przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka spełniła oba te zastrzeżenia, ponieważ prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z transakcji zakupu oraz z poczynionych nakładów Jej nie przysługiwało.

Dodatkowo, należy stwierdzić, że wartość sprzedaży środka trwałego, mimo że prawdopodobnie wyniesie powyżej 200 000 zł, nie spowoduje przekroczenia kwoty wolnej określonej w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Transakcja ta zostanie wyłączona z sumowania limitu 200 000 zł jako sprzedaż środka trwałego, który podlega amortyzacji podatkowej, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 3 Ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka nadal będzie mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy:

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunty, jak i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo podatnikiem VAT zwolnionym ze względu na nieprzekroczenie limitu sprzedaży, na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy. Przedmiotem Państwa działalności jest oprócz (…) m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

6 lutego 2025 r. nabyli Państwo od osoby fizycznej nieruchomość - budynek mieszkalno-usługowy. Nieruchomość wprowadzili Państwo do ewidencji środków trwałych, z zamiarem wykorzystywania jej w działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, jako lokal użytkowy służący do prowadzenia działalności gospodarczej. Następnie lokal został dostosowany na potrzeby prowadzenia w nim działalności usługowej w postaci salonu (…). Poniesione nakłady wyniosły 63% wartości początkowej nieruchomości. Prace remontowo-modernizacyjne trwały od 6 lutego 2025 r. do 19 lipca 2025 r.

Zamierzają Państwo w najbliższym czasie sprzedać środek trwały Państwa wspólnikom.

Ad 1

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z VAT przy sprzedaży lokalu usługowego będącego środkiem trwałym.

Z okoliczności sprawy wynika jednoznacznie, że przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, stanowiąca środek trwały w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej, bądź do celów prywatnych np. mieszkaniowych - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 278 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ww. ustawy podatkowej - jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

W odniesieniu do dostawy budynku może zatem wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących planowanej dostawie.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy w tej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd stwierdził, że:

„Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 16 listopada 2017 r. C-308/16 stwierdził, że:

„kryterium pierwszego zasiedlenia budynku (jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora) zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek staje się przedmiotem konsumpcji.”

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w odniesieniu do budynku użytkowego, stanowiącego środek trwały, doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, po jego ulepszeniu (w rozumieniu ww. przepisów o podatku dochodowym). W okresie od 6 lutego 2025 r. do 19 lipca 2025 r. ponieśli Państwo wydatki na modernizację ww. budynku, które przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Tym samym, pomiędzy ww. pierwszym zasiedleniem tego budynku a momentem jego sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, dostawa przez Państwa tej nieruchomości nie będzie spełniała warunków uprawniających do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ będzie ona dokonywana w sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu muszą być spełnione łącznie oba warunki określone w tym przepisie, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynku oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość została przez Państwa nabyta od osoby fizycznej i nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu. Ponosili Państwo wydatki związane z ulepszeniem budynku, jednak - jak Państwo wskazali - w stosunku do poniesionych nakładów nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nie są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT i korzystają Państwo ze zwolnienia podmiotowego). Tym samym, nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie ww. budynku, w stosunku do których mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na względzie wskazane przez Państwa okoliczności sprawy, należy uznać, że dostawa budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ zostały spełnione wszystkie przesłanki dla zastosowania tego zwolnienia.

Zatem, skoro w tym przypadku do dostawy ww. budynku będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to dalsza analiza zwolnień dla tej czynności - wynikająca z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to zwolnieniem tym - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również dostawa gruntu, na którym posadowiony jest ten obiekt.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku uznaję za prawidłowe.

Ad 2

Państwa wątpliwości dotyczą także ustalenia czy transakcja sprzedaży środka trwałego budynku usługowego nie spowoduje przekroczenia limitu zwolnienia podmiotowego do VAT (200 000 zł).

Z wniosku wynika, że w prowadzonej działalności gospodarczej korzystają Państwo ze zwolnienia podmiotowego, określonego w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy. Nie dokonywali Państwo dostawy towarów ani świadczenia usług, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

W świetle art. 113 ust. 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy:

Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1)wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;

2)odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a)transakcji związanych z nieruchomościami,

b)usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c)usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych

-jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3)odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W związku z powyższym, wartość dostawy towaru (np. budynku), który na podstawie przepisów o podatku dochodowym podatnik zaliczył do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, nie powinna być wliczona do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Jak stanowi art. 113 ust. 5 ustawy:

Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

W myśl art. 113 ust. 10 ustawy:

Jeżeli faktyczna wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 9, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczy w trakcie roku podatkowego kwotę określoną w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami art. 113 ust. 1-10 ustawy pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Art. 113 ust. 11 ustawy wskazuje, że:

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1.

W myśl w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b.

Odnosząc się do kwestii możliwości korzystania przez Państwa ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, w pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że w myśl powołanego wyżej przepisu art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw m.in. budynków w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b ustawy - tj. w ramach pierwszego zasiedlenia lub gdy od tego zasiedlenia nie upłynął jeszcze okres 2 lat. W takim przypadku dostawa m.in. budynku jest opodatkowana podatkiem VAT, bądź korzysta ze zwolnienia przedmiotowego, a podatnik, który korzystał ze zwolnienia podmiotowego, z dniem takiej transakcji traci prawo do dalszego zwolnienia sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie ze wskazanym wyżej rozstrzygnięciem, planowana przez Państwa dostawa nieruchomości odbywać się będzie w sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynie okres krótszy niż 2 lata, czyli w przypadku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

Oznacza to, że w momencie dokonania opisanej transakcji utracą Państwo prawo do dalszego zwolnienia sprzedaży na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż wykonają Państwo czynność, o której mowa w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. c ustawy.

Zatem bez znaczenia w tej sytuacji pozostanie okoliczność zaliczenia przez Państwa tej nieruchomości do środków trwałych podlegających amortyzacji (na podstawie przepisów o podatku dochodowym), dająca możliwość nie wliczania odpłatnej dostawy tego rodzaju nieruchomości do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, gdyż z momentem wykonania ww. sprzedaży utracą Państwo możliwość korzystania ze zwolnienia podmiotowego, określonego w art. 113 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, po dokonaniu opisanej w stanie faktycznym sprzedaży, będą Państwo zobowiązani do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.