Kiedy wpłata wadium, zaliczonego na poczet części ceny, wywołuje obowiązek podatkowy w VAT

PROBLEM

W którym momencie wpłata wadium (przez zwycięzcę przetargu), zarachowanego na poczet części ceny nieruchomości, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT?

Chodzi tu bowiem o sytuację, kiedy to powiat dokonuje sprzedaży nieruchomości stanowiących własność powiatu i Skarbu Państwa – w trybie przetargowym.

Warunkiem przystąpienia do przetargu jest zaś wpłacenie wadium.

Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygra przetarg, zostanie zaliczone na poczet ceny nabycia nieruchomości, w momencie podpisania aktu notarialnego. Do momentu podpisania aktu notarialnego wadium pełni funkcję zabezpieczającą. Innym uczestnikom przetargu wadium jest zwracane.

W którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług z tytułu kwoty wadium przekształconego w zaliczkę, wpłaconej przez podmiot, który wygrał przetarg na sprzedaż nieruchomości, tj. czy:

• „retrospektywnie” – już w momencie wpłaty na rachunek bankowy, czy
• w momencie wyłonienia nabywcy (podpisania protokołu z przetargu), czy
• w momencie zrealizowania ostatniej czynności będącej przedmiotem przetargu, tj. zawarcia umowy sprzedaży (podpisanie aktu notarialnego)?

RADA

Wadium staje się częścią zapłaty w momencie wygrania przetargu i podpisania protokołu z przeprowadzonego przetargu, bo wtedy jednoznacznie znany jest nabywca oraz okoliczności sprzedaży nieruchomości. W tej sytuacji wpłata wadium dotyczy konkretnej czynności i jako zaliczka podlega zasadom ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT).

UZASADNIENIE

Warto na wstępie przypomnieć, że co do zasady – jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty – art. 19a ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT).

Zgodnie z art. 70⁴ § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w warunkach aukcji albo przetargu można zastrzec, że przystępujący do aukcji albo przetargu powinien, pod rygorem niedopuszczenia do nich, wpłacić organizatorowi określoną sumę albo ustanowić odpowiednie zabezpieczenie jej zapłaty (wadium).

Stąd jeśli wadium podmiotu, którego ofertę przyjęto, zostaje zarachowane na poczet ceny nabycia, to w tym momencie następuje zapłata części ceny za dostawę towaru będącego przedmiotem przetargu.

Nie ma zatem obawy, że już dzień przelewu wadium (czyli jeszcze przed rozpoczęciem przetargu) prowadziłby do powstania obowiązku podatkowego w VAT.

Jak wskazał np. NSA w wyroku z 27 czerwca 2024 r. (sygn. akt I FSK 304/20) – nie każda wcześniejsza płatność to zaliczka w rozumieniu ustawy o VAT i nie każda otrzymana wpłata rodzi automatycznie obowiązek podatkowy u sprzedawcy. Otrzymane wynagrodzenie powinno być bowiem skonkretyzowane, czyli odnosić się do zindywidualizowanej dostawy towaru bądź świadczenia usług.

Aby zatem uznać płatność za zaliczkę (która przyspiesza moment powstania obowiązku podatkowego w VAT) – istotne jest, by były znane kluczowe elementy przedmiotowe i podmiotowe przyszłej transakcji. Jakkolwiek wiadomo, o jaką nieruchomość w przetargu chodzi, to jednak na dzień wpłaty wadium – nie jest jeszcze znany zwycięzca przetargu, czyli podmiot, który będzie nabywcą.

Tym samym istotne jest dopiero zaliczenie wadium na poczet ceny nabycia. Czyli że wybór oferenta w przetargu i podpisanie protokołu z przeprowadzonego przetargu stanowi jednoznaczne określenie dostawy towaru. Wtedy to również wpłacone wadium, które pomniejsza cenę nabycia, uznaje się za uiszczenie części ceny przed wykonaniem dostawy towaru, co – w kontekście zasady z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – rodzi w tym podatku powstanie obowiązku podatkowego z tytułu zapłaty części należności.

Z drugiej strony – nie można też przyjmować, że wadium powinno być rozliczone dopiero w dniu podpisania aktu notarialnego. Z podpisaniem aktu notarialnego i przeniesieniem prawa własności (i prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel) wiąże się natomiast kwestia rozliczenia „różnicy między ceną ogółem a wadium” (dopłaty).

Nie ma też znaczenia fakt, że strony ustaliły, iż do dnia podpisania aktu notarialnego wadium pełni rolę zabezpieczającą. Czyli że po stronie sprzedawcy (powiatu) powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT, w części obejmującej otrzymaną należność, w dacie zaliczenia kwoty wadium na poczet ceny sprzedaży na zasadach określonych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Wadium należy tu bowiem potraktować jako część należności (zaliczkę) otrzymaną przez powiat przed wydaniem towaru.

Potwierdzają to następujące interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: z 19 listopada 2021 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.831.2021.1.AB) z 14 września 2020 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.446.2020.1.KO) oraz z 22 sierpnia 2025 r. (nr 0113-KDIPT1-3.4012.692.2025.1.JM) – patrz: INTERPRETACJA.

©®

Łukasz Matusiakiewicz

radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym i administracyjnym