Interpretacja indywidualna z dnia 16 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDWP.4011.19.2026.1.ŁZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W roku 2019 Wnioskodawca uzyskał przychód w wysokości 400.000,00 zł z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (…) położonego w (…) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

11 marca 2020 roku Wnioskodawca zawarł aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) umowę deweloperską z firmą „(…)"na wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską przy (…) o łącznej wartości 330.800,00 zł, cała kwota została zapłacona w transzach w 2020 i 2021 roku, przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zapłata ostatniej raty została zrealizowana w dniu 09.12.2021 roku (zapłacone 100% ceny).

Wnioskodawca był zapewniony przez Dewelopera na etapie zawierania umowy deweloperskiej, a także w czasie późniejszym w korespondencji, że jako profesjonalny inwestor założył potrzebny bufor czasowy na realizację inwestycji i wykonanie umowy. W umowie deweloperskiej przewidziano „Art. 8 pkt 8.1 o ustanowieniu odrębnej własności w terminie najpóźniej do dnia 30.11.2022 r.” Wnioskodawca zadeklarował w Urzędzie Skarbowym (…) chęć skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Pismem z dnia 22.11.2021 roku Deweloper zawiadomił o oddaniu budynku do użytkowania, przesyłając zaświadczenie (…) wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (…), potwierdzające uzyskanie uprawnienia do rozpoczęcia użytkowania inwestycji przy (…).

Termin przeprowadzenia odbioru lokalu mieszkalnego został wyznaczony na dzień 24.01.2022 roku, odbiór techniczny został przeprowadzony i nastąpiło przekazanie kluczy, Wnioskodawca objął lokal mieszkalny w posiadanie i użytkowanie.

W dniu 13 maja 2022 roku w korespondencji email Deweloper zawiadomił Wnioskodawcę, że jest w trakcie organizowania niezbędnych dokumentów z urzędu, na co czas oczekiwania w urzędzie jest dość długi, na co Deweloper nie ma wpływu, dlatego akty notarialne przenoszące własność tego etapu inwestycji będą podpisywane na przełomie lata/jesieni 2022 roku. Wnioskodawca przez kolejne miesiące wielokrotnie dopytywał Dewelopera w korespondencji email o jak najszybsze zawarcie aktu przeniesienia własności przypominając, iż korzysta z ulgi mieszkaniowej, a Deweloper zobowiązał się w umowie deweloperskiej do ustanowienia odrębnej własności najpóźniej do dnia 30.11.2022 r.

Pismem z dnia 17 października 2022 roku (dostarczonym w dniu 16.11.2022 r.) Deweloper przekazał „Informację odnośnie stanu zaawansowania przedsięwzięcia (…)"

„(...) Aktualnie Spółka jest na etapie uzyskiwania wszelkich niezbędnych dokumentów potrzebnych do zawarcia umów przenoszących własność lokali, które zgodnie z zawartymi z Państwem umowami, powinny być zawierane do końca października bieżącego roku. Niestety z przyczyn niezależnych od Spółki i mimo dołożenia wszelkiej staranności przez Spółkę, termin ten nie jest obecnie możliwy do spełnienia...”

Pismem z dnia 19 stycznia 2023 roku Deweloper poinformował kopią pisma „Prośba o przyspieszenie sprawy" skierowanego do (…), w sprawie przyspieszenia procesu zmiany klasyfikacji drogi (…) i zakwalifikowania jej jako droga publiczna, gdyż jest to pilne i konieczne ze względu na niekorzystną pozycję w jakiej znaleźli się klienci Spółki, którzy kupili lokale w ramach prowadzonego przez Spółkę przedsięwzięcia deweloperskiego o nazwie (…), ponieważ wspominana droga nie jest zakwalifikowana jako droga publiczna, Spółka nie może podpisać z klientami umów końcowych. Sprawa jest niecierpiąca zwłoki (...)"

Pismem z dnia 26 stycznia 2023 roku Deweloper przekazał informację „Informacja o postępie prac w przedsięwzięciu deweloperskim (…), w której potwierdzono, iż po opóźnieniach z dalszymi wyjaśnieniami utrudnień, ostatecznie droga (…) została oficjalnie przyjęta przez (…)”

Pismem z dnia 26 stycznia 2023 roku Deweloper przekazał informację skierowaną do „KLIENCI INWESTYCJI „(…)” w której poinformował o dalszych losach urzędowych „(...) Pismem z dnia 30 sierpnia 2023 roku Deweloper przekazał informację o wyznaczonym terminie zawarcia umowy przenoszącej własność.

Umowa deweloperska (…) została dopełniona aktem notarialnym o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności na nabywcę w dniu 24 października 2023 roku (…).

Przyczyną uniemożliwiającą terminowe podpisanie aktu notarialnego były przedłużające się postępowania administracyjne dotyczące zapewnienia budynkowi prawnego dostępu do drogi publicznej. Sytuacja ta miała charakter obstrukcji urzędniczej, na którą Wnioskodawca nie miał żadnego wpływu. Deweloper poinformował w kwestii opóźnienia aktów końcowych, że jako inwestor nie może ponosić odpowiedzialności za obstrukcję zaistniałą po stronie urzędników. W ocenie Dewelopera opóźnienie w przeniesieniu własności lokali było spowodowane okolicznościami nadzwyczajnymi, na które Deweloper nie miał jakiegokolwiek wpływu(...).

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca zachowuje prawo do zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (tzw. ulga mieszkaniowa), w sytuacji gdy wydatkował on środki na nabycie nowego lokalu mieszkalnego w terminie 3 lat, a brak formalnego przeniesienia własności lokalu (podpisania aktu notarialnego) w tym terminie wynikał wyłącznie z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy i Dewelopera (przedłużające się postępowania administracyjne dotyczące dostępu do drogi publicznej dla inwestycji (…)?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że zachowuje prawo do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Kluczowe argumenty:

Wydatkowanie środków na cel mieszkaniowy nastąpiło w terminie ustawowym.

Opóźnienie w podpisaniu aktu notarialnego wynika z 'ryzyka administracyjnego' (postępowanie o drogę publiczną), na które Wnioskodawca nie miał wpływu.

Najnowsze orzecznictwo NSA (np. II FSK 1569/24) oraz WSA (np. I SA/Gd 249/25) potwierdza, że w takiej sytuacji formalizm nie może przeważać nad celem ustawy.

Interpretacja Ogólna Ministra Finansów z 2021 r. nakazuje organom odejście od ścisłego formalizmu na rzecz wspierania potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, nabywca lokalu nie traci ulgi mieszkaniowej, jeżeli wykonał wszystkie obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej, a opóźnienie w wykonaniu umowy deweloperskiej pozostało w sferze okoliczności niezależnych od nabywcy (np. z przyczyn leżących po stronie dewelopera).

Przykładowo, w wyroku wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2025 r., sygn. II FSK 1569/24, sąd ten wskazał, że:

„(...) Jeśli więc podatnik wykonał postanowienia umowy deweloperskiej, a jednocześnie zachował warunki przyznania ulgi mieszkaniowej, to ostateczne nieziszczenie się tych przestanek spowodowane nieterminowością dewelopera nie powinno skutkować pozbawieniem prawa do preferencji podatkowej."

Wyrok ten został w pełni zaaprobowany m.in. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z dnia 16 lipca 2025 r., sygn. I SA/Gd 249/25:

„Podatnik, który ze swej strony prawidłowo realizował umowę deweloperską przez dokonywanie wpłat według harmonogramu, jest w konsekwencji uprawniony do powołania się na datę nabycia własnego lokalu mieszkalnego określoną w umowie deweloperskiej wykonanej przez podatnika, jeśli termin ten nie został dochowany przez dewelopera z przyczyn, które pozostawały poza sferą uprawnień i obowiązków podatnika. Tym samym nieprawidłowo (z opóźnieniem) wykonana przez dewelopera umowa deweloperska nie kształtuje sytuacji prawnej podatnika z punktu widzenia art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.”

Podobne stanowiło zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2025 r.

„Wpłaty dokonywane w wykonaniu umowy deweloperskiej są wydatkami na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d [ustawy o PIT] Pogląd ten nie przestał być aktualny po wprowadzeniu od 1 stycznia 2019 r. art. 21 ust. 25a [ustawy o PIT].”

Ww. stanowisko zostało również przyjęte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 sierpnia 2025 r., sygn. III SA/Wa 1021/25.

„Innymi słowy, podatnik, który sam wykonał postanowienia umowy deweloperskiej, nie może tracić rozważanego zwolnienia podatkowego jedynie z racji niedochowania przez dewelopera terminu ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu przewidzianego w umowie deweloperskiej, skoro podatnik nie miał i nie mógł mieć żadnego wpływu na taki stan rzeczy.”

Tożsame stanowisko zaprezentował również Wojewódzki Sąd administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 września 2025 r., sygn. I SA/Wr 261/25.

W świetle wyżej przytoczonych orzeczeń, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż jednoznacznie wykazał, że w rzeczywistości nie utracił prawa do ulgi mieszkaniowej.

Z dowodów wpłat do dnia 9.12.2021 roku łącznie 100% ceny jednoznacznie wynika, że wszystkie kwoty wpłacone na poczet zakupu lokalu mieszkalnego z umowy deweloperskiej zostały wydane w okresie kwalifikującym do zachowania ulgi mieszkaniowej.

Podsumowując, to przeszkoda administracyjna (droga) zawiesiła możliwość terminowego przeniesienia własności, co sądy (NSA i WSA) w 2025 i 2026 roku uznają za okoliczność, która nie powoduje utraty ulgi.

Brak winy podatnika i przeszkoda obiektywna: Jeśli opóźnienie w uzyskaniu aktu notarialnego wynikało z przewlekłości postępowań administracyjnych (np. o ustalenie dostępu do drogi publicznej), podatnik nie może ponosić negatywnych konsekwencji. Zgodnie z zapadającym orzecznictwem z 2025 r. (np. WSA w Gdańsku, I SA/Gd 249/25), bariery administracyjne niezależne od stron umowy nie mogą niweczyć prawa do ulgi.

Realizacja celu, a nie formalizm (Wykładnia Celowościowa): Mimo że nowa ustawa deweloperska kładzie większy nacisk na terminowe przeniesienie własności, sądy administracyjne (w tym NSA w wyrokach z 2024 i 2025 r.) konsekwentnie podtrzymują, że termin 3-letni ma charakter instrukcyjny w sytuacjach, gdy podatnik dopełnił wszelkich starań (zapłata ceny, zawarcie umowy), a finalizacja procesu (akt notarialny) została zablokowana przez organy państwowe lub zdarzenia losowe.

Zasada zaufania do państwa i sprawiedliwości podatkowej: Fiskus nie może odmawiać ulgi, powołując się na niedotrzymanie terminu, który został przekroczony przez inny organ administracji (np. przy wydawaniu decyzji o drodze). Naruszałoby to konstytucyjną zasadę zaufania obywatela do państwa (art. 2 Konstytucji RP).

Interpretacja Ogólna Ministra Finansów z dnia 13 października 2021 r. (sygn. DD2.8202.4.2020): Choć wydana przed nową ustawą deweloperską, zachowuje pełną aktualność w zakresie dyrektyw wykładni:

Szeroka definicja celu mieszkaniowego: MF wskazuje, że przepisy o uldze mają wspierać zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie tworzyć pułapki formalne.

Odejście od ścisłego formalizmu: Organy podatkowe mają obowiązek unikać wykładni literalnej, jeśli prowadzi ona do rezultatów niesprawiedliwych i sprzecznych z celem ustawy (co potwierdzają najnowsze wyroki z lat 2025-2026).

Realne wydatkowanie a "nabycie": W obecnym stanie prawnym, przy wystąpieniu przeszkód administracyjnych (sprawa drogi), moment wydatkowania środków (przelania ich deweloperowi) jest uznawany za kluczowy dowód na realizację celu mieszkaniowego. Brak przeniesienia własności w terminie 3 lat z powodu błędu/zwłoki urzędu nie powoduje utraty ulgi, o ile podatnik wykaże związek przyczynowy między postępowaniem o drogę a opóźnieniem aktu, co w tym przypadku jest oczywiste.

Choć nowa ustawa zaostrzyła wymóg przeniesienia własności w terminie 3 lat, to orzecznictwo z lat 2024-2026 stworzyło "wentyl bezpieczeństwa" dokładnie na takie sytuacje jak ta. Sądy uznają, że przepis ten nie może być stosowany bezkrytycznie, gdy Państwo (poprzez procedury administracyjne) samo uniemożliwia podatnikowi dotrzymanie tego terminu.

Dlatego Wnioskodawca stoi na stanowisku jak na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w roku 2019 uzyskał Pan przychód w wysokości 400.000,00 zł z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż ww. nieruchomości stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości.

Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości, obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Stosownie do ww. art. 22 ust. 6c ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Jak stanowi art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Znaczenie tej regulacji (art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz zakres jej obowiązywania - w odniesieniu do wydatków z umowy deweloperskiej - omówił Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 20 lutego 2024 r. o sygn. akt. II FSK 713/21. Sąd podkreślił, że:

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości(ich części oraz udziału) i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma – jak już uprzednio wskazałem – charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową.

Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Jak wskazano wyżej, ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Natomiast, ustawowy termin na wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a więc w przypadku sprzedanej przez Pana nieruchomości mieszkalnej w 2019 r., termin ten upłyną z dniem 31 grudnia 2022 r.

Przedstawiając stan faktyczny wskazał Pan, że 11 marca 2020 roku zawarł aktem notarialnym umowę deweloperską na wybudowanie lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską o łącznej wartości 330.800,00 zł, cała kwota została zapłacona w transzach w 2020 i 2021 roku, przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zapłata ostatniej raty została zrealizowana w dniu 09.12.2021 roku (zapłacone 100% ceny).

Był Pan zapewniony przez Dewelopera na etapie zawierania umowy deweloperskiej, a także w czasie późniejszym w korespondencji, że jako profesjonalny inwestor założył potrzebny bufor czasowy na realizację inwestycji i wykonanie umowy.

W umowie deweloperskiej przewidziano „Art. 8 pkt 8.1 o ustanowieniu odrębnej własności w terminie najpóźniej do dnia 30.11.2022 r."

Pismem z dnia 22 listopada 2021 roku Deweloper zawiadomił Pana o oddaniu budynku do użytkowania, przesyłając zaświadczenie z dnia 8 Listopada 2021 roku, potwierdzające uzyskanie uprawnienia do rozpoczęcia użytkowania inwestycji.

Termin przeprowadzenia odbioru lokalu mieszkalnego został wyznaczony na dzień 24 stycznia 2022 roku, odbiór techniczny został przeprowadzony i nastąpiło przekazanie kluczy, objął Pan lokal mieszkalny w posiadanie i użytkowanie.

Umowa deweloperska została dopełniona aktem notarialnym o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności na nabywcę w dniu 24 października 2023 roku.

Rozstrzygającym zatem jest ustalenie, czy w związku z zawarciem przez Pana w 2020 r. umowy deweloperskiej, na mocy której dokonywał Pan wydatków na poczet zapłaty ceny domu mieszkalnego, ponoszonych z uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej, kwoty te mogą stanowić wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód z odpłatnego zbycia tej działki w części wydatkowanej w powyższy sposób korzystać może ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, w przypadku gdy zawarcie umowy przeniesienia własności domu mieszkalnego na Pana nastąpił w 2023 r.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695):

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne.

Jak już wyżej cytowano, moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o formie tej czynności prawnej.

Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości - jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia, np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy - po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego - odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej (sama) umowa deweloperska nie przenosi.

Innymi słowy, brak zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania (podatkiem dochodowym) zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości.

Podsumowując, skoro do 31 grudnia 2022 r. nie zawarł Pan umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości na Pana rzecz, to – w opisanych okolicznościach - nie przysługuje Panu możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko uznać należy za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Końcowo – odnosząc się do powołanych przez Pana wyroków Sądów Administracyjnych wskazuję, że dotyczy one konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięci w nich zawarte są wiążące, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe, mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.