Interpretacja indywidualna z dnia 21 kwietnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.89.2026.2.AP

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłegow podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia czy z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek gruntu opisanych we wniosku) będzie Pan podatnikiem podatku VAT i tym samym transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 marca 2026 r. (wpływ 23 marca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. (Wnioskodawca) planuje sprzedaż działki położonej przy ul. (…) w (…), obręb ewidencyjny (…), powiat (…), województwo (…), składającej się z działek ewidencyjnych 1/1 i 1/2 o łącznej powierzchni (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…), a także nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 1/3 o powierzchni (…) ha dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej z dnia (…) 2025 roku sporządzonej przez notariusza (...), Repertorium A Nr (…) planowany jest podział geodezyjny sprzedawanych działek:

• 1/2 na projektowane działki o numerach 1/4 o powierzchni około (…) ha oraz działka o numerze 1/8 o powierzchni około (…) ha;
• 1/3 na projektowane działki o numerach 1/5 o powierzchni około (…) ha, 1/6 o powierzchni około (…) ha, 1/7 o powierzchni około (…) ha i 1/9 o powierzchni około (…) ha.

Wnioskodawca w ramach transakcji opisanej w umowie przedwstępnej z dnia (…) roku, Repertorium A Nr (...) dokona sprzedaży na rzecz A. sp. z o.o. z siedzibą w (…) nowoprojektowanych działek o numerach 1/4, 1/5 i 1/6.

Wnioskodawca w terminie do dnia (…) 2026 roku zobowiązuje się sprzedać bratu Panu C.C. projektowaną działkę o numerze 1/7.

Nabycia działek będących przedmiotem transakcji Wnioskodawca dokonał na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym z dnia (…) 2015 roku sporządzonym przez notariusza (...), Repertorium A Nr (…).

Na mocy umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia (…) 2025 roku sporządzonej przez notariusza (...), Repertorium A Nr (…) Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży ww. nieruchomości w terminie do dnia (…) 2026 roku.

Dnia (...) 2025 roku Wnioskodawca na mocy umowy notarialnej umowy sprzedaży i umowy ustanowienia służebności gruntowej, sporządzonej przez notariusza B.B., Repertorium A Nr (…) dokonał przeniesienia własności działek o numerach ewidencyjnych 1/10 i 1/11 położonych w (…) przy ul. (…) dla których Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), a także służebności gruntowej działki o numerze ewidencyjnym 1/3 położonej w (…) przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (..). Wyżej wymienione nieruchomości weszły do majątku osobistego Wnioskodawcy na podstawie umów darowizny działek o numerach 1/10 i 1/11 z dnia (…) 1992 roku oraz działek o numerze 1/3, 1/2 i 1/12 z dnia (…) 2015 roku.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, występuje w przedmiotowej transakcji jako osoba fizyczna. Wnioskodawca nigdy też nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami w celach zarobkowych.

Sprzedaż nieruchomości o numerach ewidencyjnych 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7, której warunki zostały ustalone i opisane w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia (…) 2025 roku, Repertorium A Nr (…) będzie drugą transakcją, którą Wnioskodawca jako osoba fizyczna przeprowadzi. Umowa ostateczna przenosząca własność nieruchomości została zaplanowana na dzień (…) 2026 roku. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca nabył w drodze darowizny. Sprzedaż działek stanowi zwyczajne rozporządzanie posiadanym majątkiem osobistym.

W uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na pytania:

1)Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy oraz w związku z wykonywaniem jakich czynności dokonał Pan tej rejestracji?

Odp. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2)W jaki sposób działki nr 1/2 i 1/3 (oraz działki powstałe po ich podziale, będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) były wykorzystywane od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odp. Działka nr 1/2 i 1/3 oraz działki powstałe po ich podziale, tj. 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 nie były w żaden sposób przez Pana wykorzystywane.

3)Czy działki nr 1/2 i 1/3 (oraz działki powstałe po ich podziale, będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) były - w całym okresie ich posiadania przez Pana - wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z podatku VAT lub niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odp. Działki nr 1/2 i 1/3 oraz działki powstałe po ich podziale, tj. 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z podatku VAT, niepodlegających podatkiem VAT.

4)Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym.

5)Czy działki o nr 1/2 i 1/3 (lub działki powstałe po ich podziale będące przedmiotem sprzedaży, tj. działkinr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) stanowiły część Pana gospodarstwa rolnego, którego celem była dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to które z tych działek oraz w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

Odp. Działki nr 1/2 i 1/3 oraz działki powstałe po ich podziale, tj. 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 nie stanowiły nigdy gospodarstwa rolnego.

6)Jakie postanowienia wynikają z zawartej umowy przedwstępnej z firmą A sp. z o.o.? Czy zawiera ona warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż działek (proszę je wymienić), do czego są zobowiązane Strony.

Odp. Zatwierdzenie podziału geodezyjnego działek, wystąpienie ustawowego prawa pierwokupu na rzecz innego podmiotu - są to warunki od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż działek 1/4, 1/5, 1/6. Sprzeda Pan spółce A sp. z o.o. z siedzibą w (…) wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich projektowane działki nr 1/4, 1/5, 1/6 za cenę (…) zł. A sp. z o.o. w (…) działki te za powyższą cenę kupi. Umowa ostateczna zostanie zawarta do (…) 2026 r.

7)Czy z tytułu sprzedaży działki nr 1/7 na rzecz C.C. zawarł/zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną? Czy zawiera/będzie ona zawierać warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż działki (proszę je wymienić), do czego są zobowiązane Strony.

Odp. Zawarł Pan z Panem C.C. umowę przedwstępną z tytułu sprzedaży działki 1/7. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem zatwierdzenia podziału geodezyjnego nieruchomości. Zobowiązuje się Pan zawrzeć z Panem C.C. w terminie do (…) 2026 r. umowę sprzedaży działki nr 1/7 za cenę (…) zł, a Pan C.C. działkę nr 1/7 za ww. cenę kupi do majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego.

8)Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku i czy z tego tytułu był Pan podatnikiem VAT?

Odp. Dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości, ale z tego tytułu nie był Pan podatnikiem VAT.

9)Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości (poza działkami powstałymi po podziale będącymi przedmiotem sprzedaży, tj. działkami nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7), które zamierza sprzedać w przyszłości?

Odp. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości.

10)Czy działka nr 1/2 i 1/3 (lub działki powstałe po ich podziale będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) były/są/będą udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to czy umowa miała/ma/będzie miała charakter odpłatny czy nieodpłatny oraz na jaki okres została/jest/zostanie zawarta?

Odp. Działka nr 1/2 nie jest, nie była i nie będzie udostępniania przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Działka 1/3 nie jest, nie była i nie będzie udostępniania przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

11)Czy udzielił/udzieli Pan podmiotom trzecim pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczyły/będą dotyczyły działki nr 1/2 i 1/3 (lub działki powstałe po ich podziale będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7)? Jeśli tak, to jakie działania podjął/podejmie pełnomocnik oraz jakie podmioty pełniły/pełnią rolę pełnomocnika.

Odp. Udzielił Pan pełnomocnictwa adw. Dominice Daniluk w celu uzyskania interpretacji indywidualnej w sprawie zapłaty podatku VAT przy transakcji sprzedaży działki 1/2 i 1/3.

12)Czy dla działek nr 1/2 i 1/3 (lub działek powstałych po ich podziale będących przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp)? Jeśli tak, to czy mpzp został uchwalony na Pana wniosek? Jakie jest przeznaczenie tych działek w mpzp? Co wynika z tego planu, czy jest to teren przeznaczony pod zabudowę?

Odp. Działka 1/2 ma uchwalony mpzp. Działka 1/3 ma uchwalony mpzp. Mpzp do ww. działek nie został uchwalony na Pana wniosek. Teren działki 1/2 i 1/3 jest przeznaczony pod zabudowę.

13)Czy dla działek nr 1/2 i 1/3 (lub działek powstałych po ich podziale będących przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) zostały wydane warunki zabudowy?

Odp. Dla działki nr 1/2 i 1/3 nie zostały wydane warunki zabudowy.

14)Czy prowadził/będzie prowadził Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić przedmiotowe działki nr 1/2 i 1/3 (lub działki powstałe po ich podziale będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość (np. ogrodzenie działki, uzbrojenie, itp.)?

Odp. Nie prowadził Pan działań aby uatrakcyjnić działkę nr 1/2 i 1/3.

15)Czy działki nr 1/2 i 1/3 (lub działki powstałe po ich podziale będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) są zabudowane czy niezabudowane?

Odp. Działka nr 1/2 jest zabudowana. Działka nr 1/3 nie jest zabudowana.

16)Jakie budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) znajdują się na przedmiotowej nieruchomości?

Odp. Na działce 1/2 znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny i dwa garaże.

17)Czy budynki/budowle zostały przez Pana nabyte czy wybudowane?

Odp. Budynki zostały nabyte w drodze aktu darowizny.

18)Czy z tytułu nabycia lub wybudowania ww. budynków/budowli znajdujących się na działce przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp. Nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego.

19)W jaki sposób ww. budynki/budowle znajdujące się na działce były/są/będą wykorzystywane przez Pana od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży?

Odp. Budynek mieszkalny i garaże są zamieszkałe i użytkowane przez Pana rodziców.

20)Czy budynki znajdujące się na ww. działkach, były/są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać na jaki okres była/jest/będzie zawarta ww. umowa i czy była/jest/będzie to umowa odpłatna czy nieodpłatna?

Odp. Budynek mieszkalny i dwa garaże na działce 1/2 nie są udostępniane na podstawie umów cywilnoprawnych lub innych umów o podobnym charakterze.

21)Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać dla każdego budynku odrębnie dokładną datę pierwszego zasiedlenia; jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynków, to proszę wskazać w jakiej części; w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części; czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odp. Budynek mieszkalny został zasiedlony przez Pana rodziców w latach (…) wieku. Pana rodzice po wybudowaniu domu wprowadzili się do niego, do całego domu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku mieszkalnego upłynął okres dłuższy niż 2 lata od ich dostawy. Dwa garaże na działce 1/2 powstały w latach (…) wieku. Po wybudowaniu zostały od razu zajęte. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem garaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata (od ich dostawy).

22)Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać dla każdego budynku/budowli odrębnie kiedy takie wydatki były ponoszone; czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego; czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle były oddane do użytkowania oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odp. Nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie i przebudowę domu jednorodzinnego i dwóch garaży na działce 1/2.

Pytanie

Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości - działek gruntu o nr. ewidencyjnych 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 Wnioskodawca będzie miał status podatnika VAT i tym samym transakcja sprzedaży nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, w ramach podpisanej przedwstępnej umowy sprzedaży działek nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 występuje jako osoba fizyczna. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca nabył w drodze darowizny. W kontekście opisanego stanu faktycznego Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 - zwanej dalej „ustawą”): Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego stanu prawnego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego, co ma miejsce w odniesieniu do Wnioskodawcy.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie Wnioskodawcy za podatnika w zakresie tych czynności.

Wnioskodawca nie prowadził nigdy działalności gospodarczej co ma miejsce po dzień dzisiejszy. W ramach podpisanej umowy przedwstępnej sprzedaży działek o nr 1/4, 1/5, 1/6 na rzecz A sp. z o.o. w (…) i działki 1/7 na rzecz C.C. występuje w charakterze osoby fizycznej. Wnioskodawca nie prowadził nigdy zorganizowanej sprzedaży nieruchomości, a przedmiotowe transakcje mają charakter zwykłego rozporządzania własnym majątkiem osobistym nabytym w drodze darowizny, dlatego też Wnioskodawca uważa, iż nie ma statusu podatnika VAT i transakcje sprzedaży działek o nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 nie powinny być opodatkowane podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 26 ustawy:

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii posiadania przez Pana statusu podatnika VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1/4, powstałej z podziału działki nr 1/2, oraz działek 1/5, 1/6 i 1/7, powstałych z podziału działki nr 1/3, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, każdorazowo wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że na podstawie umowy darowizny, zawartej w dniu (…) 2015 r. stał się Pan właścicielem nieruchomości gruntowej, składającej się m.in. z działki 1/2 dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) oraz działki nr 1/3, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…).

Planowany jest podział działek:

• 1/2 na projektowane działki o numerach 1/4 o powierzchni około (…) ha oraz działkę o numerze 1/8 o powierzchni około (…) ha;
• 1/3 na projektowane działki o numerach 1/5 o powierzchni około (…) ha, 1/6 o powierzchni około (…) ha, 1/7 o powierzchni około (…) ha i 1/9 o powierzchni około (…) ha.

W ramach transakcji opisanej w umowie przedwstępnej z dnia (…) 2025 roku dokona Pan sprzedaży na rzecz A. sp. z o.o. z siedzibą w (…) nowoprojektowanych działek o numerach 1/4, 1/5 i 1/6. Ostateczna sprzedaż działek 1/4, 1/5, 1/6 będzie zależała od zatwierdzenia podziału geodezyjnego działek oraz pod warunkiem, że działki będą wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich.

W terminie do dnia (…) roku zobowiązał się Pan także sprzedać bratu Panu C.C. projektowaną działkę o numerze 1/7. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem zatwierdzenia podziału geodezyjnego nieruchomości.

Udzielił Pan także pełnomocnictwa adw. E.E. w celu uzyskania interpretacji indywidualnej w sprawie zapłaty podatku VAT przy transakcji sprzedaży działki 1/2 i 1/3.

Działka nr 1/2 i 1/3 oraz działki powstałe po ich podziale, tj. 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 nie były w żaden sposób przez Pana wykorzystywane. Działki te nie stanowiły nigdy gospodarstwa rolnego. Działki nr 1/2 oraz 1/3 nie są, nie były i nie będą udostępnianie przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Działki 1/2 oraz 1/3 mają uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp), który nie został uchwalony na Pana wniosek. Teren działki 1/2 i 1/3 jest przeznaczony pod zabudowę. Dla działki nr 1/2 i 1/3 nie zostały wydane warunki zabudowy. Nie prowadził Pan działań aby uatrakcyjnić działkę nr 1/2 i 1/3.

Działka nr 1/3 nie jest zabudowana, natomiast działka nr 1/2 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i dwoma garażami, zamieszkałymi i użytkowanymi przez Pana rodziców. Budynki zostały nabyte przez Pana w drodze aktu darowizny i z tytułu ich nabycia nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego. Budynek mieszkalny i dwa garaże na działce 1/2 nie są udostępniane na podstawie umów cywilnoprawnych lub innych umów o podobnym charakterze. Budynek mieszkalny został zasiedlony przez Pana rodziców w latach (…) wieku. Dwa garaże na działce 1/2 powstały w latach (…) wieku. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku mieszkalnego oraz garaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata od ich dostawy. Nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie i przebudowę domu jednorodzinnego i dwóch garaży na działce 1/2.

Dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości, ale z tego tytułu nie był Pan podatnikiem VAT. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 będzie Pan podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy dokonując sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku podejmuje Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działek nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Wskazał Pan, że nieruchomość (działki nr 1/2 i 1/3, z których zostaną wydzielone działki nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7) otrzymał Pan w 2015 r. na podstawie umowy darowizny i nie były one w żaden sposób przez Pana wykorzystywane. Nie występował Pan o zmianę mpzp dla działek nr 1/2 i 1/3, nie zostały dla nich wydane warunki zabudowy. Nie prowadził Pan działań aby uatrakcyjnić działkę nr 1/2 i 1/3. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami w celach zarobkowych. Działki te nigdy nie były udostępnianie osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Udzielił Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej jedynie w zakresie uzyskania interpretacji indywidualnej w sprawie zapłaty podatku VAT przy transakcji sprzedaży tych działek. Zawarł Pan umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nowoprojektowanych działek o numerach 1/4, 1/5 i 1/6, a ostateczna sprzedaż działek będzie zależała od zatwierdzenia podziału geodezyjnego działek oraz pod warunkiem, że działki będą wolne od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Zawarł Pan także z Panem C.C. umowę dotycząca sprzedaży działki o numerze 1/7. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem zatwierdzenia podziału geodezyjnego nieruchomości.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest więc przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7, wydzielonych z działek nr 1/2 i 1/3, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży działek nr działek nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7, wydzielonych z działek nr 1/2 i 1/3, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Czynność ta nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż działek nr działek nr 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7, wydzielonych z działek nr 1/2 i 1/3, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w odniesieniu do powyższej transakcji nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.