Interpretacja indywidualna z dnia 23 kwietnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.144.2026.1.KAB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polską rezydentką podatkową, podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ani rolnikiem ryczałtowym. Jest właścicielką gruntu rolnego o powierzchni 2,05 ha.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności związanej z obrotem nieruchomościami.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny w 2002 r., tj. w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Wnioskodawczyni nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W 2020 r. Wnioskodawczyni dokonała podziału nieruchomości na 6 mniejszych działek, z których każda ma około 25 arów. Jedna z nich została przeznaczona na drogę wewnętrzną (numery działek: 1-6).

W 2020 r. Wnioskodawczyni przekazała w darowiźnie trzy z wydzielonych działek swoim dorosłym dzieciom. Z pozostałych działek jedną planowała przeznaczyć pod budowę własnego domu, natomiast jedną - podzielić i zbyć.

W 2021 r. Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki 1, która następnie została podzielona na cztery działki (trzy o powierzchni 10 arów i jedną o powierzchni 5 arów).

W 2024 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży jednej z tych działek (10 arów) za kwotę 175 000 zł.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni nie wykorzystuje w żaden sposób działek. Po ich otrzymaniu w drodze darowizny działki pozostawały wyłącznie we własności Wnioskodawczyni.

Dla obszaru, na którym położone są działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni planuje zbyć kolejne niezabudowane działki powstałe po podziale. W tym celu zamierza jedynie złożyć oferty sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości. Nie przewiduje udzielania pełnomocnictw ani podejmowania czynności w celu uzyskania dodatkowych zgód, pozwoleń czy decyzji administracyjnych.

Poza opisanymi transakcjami Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie zawarła i nie będzie zawierać umowy przedwstępnej.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przedmiotowych działek w 2026 r. i latach następnych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy ewentualne przekroczenie w 2026 r. kwoty 240 000 zł przychodu ze sprzedaży spowoduje uznanie Jej za podatnika VAT.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż niezabudowanych działek przez Wnioskodawczynię będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawczyni zostanie uznana za podatnika VAT, w szczególności w sytuacji, gdy wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczy 240 000 zł?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek opisanych we wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ dokonując ich sprzedaży nie występuje Ona w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 u.p.t.u. opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Grunt stanowi towar, a jego sprzedaż jest dostawą towaru. Jednakże opodatkowaniu podlega wyłącznie dostawa towarów dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, tj. wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Choć zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. grunty objęte decyzją o warunkach zabudowy stanowią tereny budowlane, fakt ten nie przesądza jeszcze o uznaniu Wnioskodawczyni za podatnika VAT. Kluczowe jest bowiem ustalenie, czy sprzedaż działek ma charakter zawodowy, profesjonalny i czy Wnioskodawczyni podejmowała aktywne, zaplanowane działania typowe dla podmiotów zajmujących się handlem nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedmiotowej sprawie takie przesłanki nie występują. Wnioskodawczyni:

• nie prowadzi działalności gospodarczej,
• nie wykorzystywała nieruchomości do celów zarobkowych,
• nie podejmowała działań o charakterze zawodowym ani zorganizowanym (np. uzbrojenia terenu, marketingu, inwestycji infrastrukturalnych),
• jedyną aktywnością był podział działek oraz zamiar skorzystania z usług pośrednika nieruchomości.

Sprzedaż kilku działek powstałych z majątku prywatnego, nabytego nieodpłatnie i niewykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i nie nosi cech działalności gospodarczej. Tym samym, w opinii Wnioskodawczyni, nie powinna być Ona uznana za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a więc nie ma znaczenia, czy łączna wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczyłaby kwotę 240 000 zł, o której mowa w art. 113 u.p.t.u. — limit ten dotyczy wyłącznie podatników VAT korzystających ze zwolnienia podmiotowego. Wnioskodawczyni twierdzi, że skoro nie działa Ona jako podatnik, to sprzedaż działek nie rodzi obowiązku rejestracji dla celów VAT ani naliczania podatku należnego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni:

1.Sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym i pozostaje poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

2.Wnioskodawczyni nie będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

3.W związku z tym przekroczenie limitu 240 000 zł obrotu nie rodzi żadnych obowiązków na gruncie podatku VAT.

4.Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do rejestracji jako podatnik VAT, do naliczenia podatku należnego ani do wykazywania sprzedaży działek w plikach JPK_VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że w 2002 r. otrzymała Pani w darowiźnie nieruchomość.

W 2020 r. podzieliła ją Pani na 6 mniejszych działek o nr 1-6, w tym jedna z nich stanowi drogę wewnętrzną. Trzy z ww. działek darowała Pani swoim dzieciom, na jednej planowała Pani wybudować dom dla siebie, natomiast ostatnią chciała Pani podzielić i sprzedać.

W 2021 r. wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr 1, która następnie została podzielona na cztery mniejsze działki. W 2024 r. sprzedała Pani jedną z nich.

Obecnie zamierza sprzedać Pani pozostałe działki.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż przez Panią niezabudowanych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy stwierdzić, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią w zakresie sprzedaży wydzielonych, opisanych powyżej działek za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W Pani sprawie nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, który może przesądzać, że dostawa ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Nie jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT, nie prowadzi Pani pozarolniczej działalności gospodarczej, nie jest Pani również rolnikiem ryczałtowym. Nigdy nie prowadziła Pani działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Nieruchomość, którą otrzymała Pani w darowiźnie nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie zawarła i nie zamierza Pani zawrzeć umów przedwstępnych dotyczących zbycia ww. działek. Nie przewiduje Pani udzielania pełnomocnictw ani podejmowania czynności w celu uzyskania dodatkowych zgód, pozwoleń czy też decyzji administracyjnych. W 2021 r. podzieliła Pani działkę nr 1 na cztery mniejsze, z czego jedną sprzedała Pani w 2024 r. W tym celu sprzedaży pozostałych działek planuje Pani złożyć ofertę sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości.

Podkreślić należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działki występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. W niniejszej sprawie czynności, które Pani wykonała - tj. podział działki, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – nie stanowią zorganizowanego ciągu zdarzeń w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pani majątku osobistego, a sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem.

W konsekwencji, należy zgodzić się z Panią, że sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w związku z jego sprzedażą nie można uznać, że będzie Pani działała jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii, czy przekroczenie przez Panią limitu 240 000 zł, o którym mowa w art. 113 ustawy, z tytułu sprzedaży opisanych działek obowiązki podatkowe na gruncie ustawy o VAT.

Wobec powyższego, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.