Interpretacja indywidualna z dnia 15 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-1.4014.34.2026.2.MN
Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczące zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej nie znajduje zastosowania do budynków jednorodzinnych w stanie surowym, które nie mogą być formalnie użytkowane zgodnie z prawem budowlanym.
Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
(…) r. wpłynął Pani wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu domu jednorodzinnego.
Uzupełniła go Pani (…) r. - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Razem z mężem zakupiła Pani dom jednorodzinny od osoby prywatnej na rynku wtórnym. Dom został zakupiony w stanie surowym. Umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego, a podatek PCC został pobrany i zapłacony u notariusza. Budynek jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i zgodnie z jego przeznaczeniem, będzie służył zaspokajaniu Państwa potrzeb mieszkaniowych. Jest to pierwsza nieruchomość mieszkalna jaką Państwo nabyli. Przed zakupem ani Pani ani Pani mąż nie posiadali prawa własności mieszkania ani domu, ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Z tego powodu uznała Pani, że powinni Państwo korzystać ze zwolnienia z PCC przewidzianego dla osób kupujących pierwszą nieruchomość mieszkalną, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z (…) r., wyjaśniła Pani, że nabyta nieruchomość stanowiła budynek jednorodzinny w stanie surowym. Na moment zakupu budynek:
- znajdował się w stanie surowym (wykonane były mury oraz dach),
- nie posiadał okien ani drzwi,
- nie był podłączony do żadnych mediów,
- nigdy nie był zamieszkiwany,
- nie uzyskano pozwolenia na jego użytkowanie ani nie dokonano zgłoszenia zakończenia budowy,
- nie został oddany do użytkowania,
- nie był faktycznie wykorzystywany jako budynek mieszkalny,
- zgodnie z posiadaną dokumentacją (pozwolenie na budowę) był budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy w Pani sytuacji, gdy kupiła Pani dom jednorodzinny w trakcie budowy (w stanie surowym), a jednocześnie nie posiadała żadnej nieruchomości mieszkalnej, przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
W Pani ocenie, nabyta nieruchomość stanowiła budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie budowy. Budynek był realizowany na podstawie dokumentacji budowlanej jako dom jednorodzinny i od początku był przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Fakt, że na moment nabycia znajdował się w stanie surowym, nie zmienia jego charakteru jako budynku mieszkalnego, lecz wskazuje jedynie etap jego realizacji. Celem nabycia nieruchomości było jej wykończenie i zamieszkanie w niej, a więc zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie cel inwestycyjny czy zarobkowy. Jednocześnie nie posiadała Pani wcześniej żadnej nieruchomości. W Pani ocenie, dla zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, decydujące znaczenie ma przeznaczenie budynku oraz cel jego nabycia, a nie stopień wykończenia na moment zakupu. W związku z powyższym uważa Pani, że spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego dla osób nabywających pierwszą nieruchomość.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 powyższej ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży -na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży -wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W myśl art. 9 pkt 17cyt. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z opisu stanu faktycznego wynika, że kupiła Pani wraz z mężem dom jednorodzinny w stanie surowym. Umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego, a podatek PCC został pobrany i zapłacony u notariusza. Budynek nie posiadał okien i drzwi, wykonane były mury oraz dach. Nigdy nie był zamieszkiwany, nie miał podłączonych żadnych mediów. Nie uzyskano pozwolenia na jego użytkowanie ani nie dokonano zgłoszenia o zakończeniu budowy. Na moment nabycia nie był faktycznie wykorzystywany jako budynek mieszkalny.
Jest to Pani pierwsza nabyta nieruchomość. Przed jej zakupem ani Pani ani Pani mąż nie posiadali nigdy wcześniej żadnej nieruchomości.
Pani zdaniem, dla zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, decydujące znaczenie ma przeznaczenie budynku oraz cel jego nabycia, a nie stopień wykończenia na moment zakupu. W związku z powyższym uważa Pani, że spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego dla osób nabywających pierwszą nieruchomość. Tym samym, powinna Pani korzystać ze zwolnienia z PCC przewidzianego dla osób kupujących pierwszą nieruchomość mieszkalną, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.
Omawiane zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.
I tak, zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku, czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku, do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.
Wskazała Pani, że nabyty przez Panią budynek był w stanie surowym, co jest jednoznaczne z tym, że nie mógł być formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w takim stanie nie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Tym samym zakup budynku w stanie surowym, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym), nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie. A zatem, słusznie pobrany został od Pani podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży nieruchomości.
W związku z powyższym, Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów w i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?