Interpretacja indywidualna z dnia 13 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.265.2026.4.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 9 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 10 kwietnia i 12 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

H. (…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

J. (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zdarzenie przyszłe:

Małżonkowie H. i J. W., zwani dalej Zainteresowanymi, rozważają sprzedaż nieruchomości o powierzchni około 1 ha, składającej się z działek położonych w (…) o geodezyjnym oznaczeniu nr A o powierzchni 0,2212 ha (działka budowlana), nr B o powierzchni 0,2200 ha (działka budowlana), nr C o powierzchni 0,2882 ha (działka budowlana), nr D o powierzchni 0,2424 ha (działka budowlana), nr E o powierzchni 0,1707 ha (działka budowlana), nr G o powierzchni 0,0691 ha (przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę), obręb (…). Nieruchomość tę chcą sprzedać w ramach jednej umowy sprzedaży, ale jeśli nie będzie zainteresowania ze strony potencjalnych kupujących tak dużym areałem, to prawdopodobnie sprzedadzą te działki oddzielnie dla kilku różnych nabywców, bo zdaniem agenta nieruchomości łatwiej jest pozyskać klienta na małą działkę.

Tytuł prawny i posiadanie ww. nieruchomości:

H. W. i J. W. są małżeństwem od 1975 r. Po ślubie zamieszkali z matką J. W. -G. W. w (…), gdzie wspólnie prowadzili gospodarstwo rolne.

Małżonkowie H. i J. W. otrzymali 3 kwietnia 1984 r. w formie darowizny gospodarstwo rolne, położone w (…) o powierzchni 1,3957 ha. składające się z działki rolnej o numerze geodezyjnym H oraz zabudowanej działki nr J (stodoła i obora pod jednym dachem). Część pomieszczeń gospodarczych zaadoptowali do celów mieszkalnych, gdzie mieszkali wspólnie z synami ((…) urodzony w 1976 r., (…) urodzony w 1981 r.) i z matką J. W. – G. W.

W 2005 r. wystąpili do Rady Miasta (…) z wnioskiem o zgodę na przekształcenie części ww. działki rolnej nr J o powierzchni 1,3510 ha obręb (…) dla której Sąd Rejonowy (…) prowadził księgę wieczystą nr KW nr (…) na budowlaną celem budowy domu jednorodzinnego dla własnej rodziny. W 2012 r. Urząd Miejski wydał zgodę. Wybudowali dom rodzinny, który oddano do użytku w 2015 r., gdzie nadal mieszkają.

Prezydent Miasta (…) w 2017 r. przystąpił do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych przy ul. (…).

Małżonkowie H. i J. W. zamierzali przekazać część wyżej wymienionej działki J dla dwóch dorosłych już synów (…) i (…) z nadzieją, że wybudują swoje domy rodzinne w sąsiedztwie na dotychczasowym rodzinnym gospodarstwie rolnym. Należało z tego powodu podzielić formalnie działkę nr J tak, by móc po podziale przekazać synom po dwie działki budowlane, zostawić sobie jedną działkę plus dom i część przeznaczyć na drogę. Decyzją nr (…) z 7 marca 2017 r. Prezydent Miasta (…) orzekł o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w (…) oznaczonej geodezyjnie jako nr J o powierzchni 1,3510 ha obręb (…). W wyniku podziału powstało 7 działek oznaczonych geodezyjnie jako nr A o powierzchni 0,2212 ha, nr B o powierzchni 0,2200 ha, nr C o powierzchni 0,2882, nr D o powierzchni 0,2424 ha, nr E o powierzchni 0,1707 ha, nr F o powierzchni 0,1395 ha (zabudowana budynkiem mieszkalnym), nr G o powierzchni 0,0691 ha (przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę), obręb (…).

Małżonkowie H. i J. W. nadal wykorzystują działkę nr F zabudowaną budynkiem mieszkalnym do swoich celów mieszkalnych.

Pozostałych ww. działek powstałych w 2017 r. z podziału działki J nie uzbrajali, nie czynili na nich żadnych nakładów budowlanych, na działkach tych są łąki. Czekali aż synowie zdecydują się na budowę dla siebie domów rodzinnych na tych działkach, by mogli całą rodziną mieszkać obok siebie. Sytuacja rodzinna i majątkowa jednak uległa zmianie i synowie nie chcą/nie mogą wybudować domów na tych działkach, by zamieszkać w pobliżu rodziców.

Z uwagi na to, że Zainteresowani mają po 76 lat, potrzebują środków na życie, leczenie, a ich dzieci jednak nie zamieszkają po sąsiedzku, uznali, że najwłaściwszym rozwiązaniem będzie sprzedaż ww. działek, z wyjątkiem działki nr F zabudowanej domem, w którym mieszkają.

Ich wolą jest sprzedaż tych kilku działek jako jednej nieruchomości o powierzchni około 1 ha, w ramach jednej umowy sprzedaży. Z uwagi na swój wiek i brak stosownej wiedzy w zakresie sprzedaży nieruchomości nie chcą rozdrabniać procesu sprzedaży na kilka umów sprzedaży. Zapytali agenta nieruchomości o możliwość takiej sprzedaży. Agent nieruchomości zaopiniował, że w tej lokalizacji może być trudno pozyskać jednego klienta na zakup tak dużego areału. Agent nieruchomości zaproponował wzięcie pod uwagę sprzedaży tych kilku działek jako funkcjonalnie jednej dużej nieruchomości o powierzchni około 1ha, a w przypadku, gdy nie będzie zainteresowania kupujących tak dużym areałem, to zaproponować sprzedaż pojedynczych działek dla różnych nabywców, bo może być łatwiej pozyskać klientów na zakup mniejszych działek.

Małżonkowie H. i J W. rozważają zatem sprzedaż nieruchomości składającej się z działek położonych w (…) o geodezyjnym oznaczeniu nr A o powierzchni 0,2212 ha, nr B o powierzchni 0,2200 ha, nr C o powierzchni 0,2882, nr D o powierzchni 0,2424 ha, nr E o powierzchni 0,1707 ha, nr G o powierzchni 0,0691 ha (przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę), obręb (…) jako jednej funkcjonalnie nieruchomości o powierzchni około 1 ha w ramach jednej transakcji umowy sprzedaży, a w przypadku braku zainteresowania ze strony potencjalnych klientów zamierzają sprzedać ww. poszczególne działki w kilku umowach sprzedaży dla różnych nabywców.

Dodatkowe informacje:

Małżonkowie H. i J. W. są polskimi rezydentami podatkowymi, nigdy nie prowadzili pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, nigdy nie nabywali nieruchomości w celu dalszej sprzedaży. W ostatnim czasie podjęli decyzję o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomość, którą przez kilkadziesiąt lat wykorzystywali jako gospodarstwo rolne, służące zarówno do celów mieszkalnych swojej rodziny, jak i częściowo do celów rolniczych. Działek przeznaczonych obecnie do sprzedaży nie uzbrajali, nie prowadzili żadnej działalności marketingowej mającej na celu sprzedaż tych działek. Nie znają się na procesie sprzedaży nieruchomości i z racji swojego stanu zdrowia i wieku (mają po 76 lat) chcą skorzystać z usług biura nieruchomości, tak by agent nieruchomości zajął się sprawami ogłoszenia oferty sprzedaży, reprezentował ich w rozmowach z potencjalnymi kupującymi i pomógł w procesie sprzedaży. Zainteresowani obecnie nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej związanej z profesjonalnym obrotem nieruchomościami i nie zamierzają w zakresie sprzedaży przywołanych wyżej Nieruchomości w takim charakterze występować.

Ponadto uzupełnili Państwo wniosek o następujące informacje

Ani pierwotna działka nr J w części odpowiadającej obecnym działkom nr A, B, C, D i E, ani same działki nr A, B, C, D i E nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Dotyczy to odrębnie zarówno Pani H. W., jak i Pana J. W. oraz każdej z wyżej wymienionych działek. Zainteresowani nie czerpali z tych gruntów żadnych pożytków cywilnych.

Przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych przy ul. (…) nastąpiło bez inicjatywy Pani H. W. i J. W. Zainteresowani nie występowali o opracowanie planu miejscowego dla sprzedawanego obszaru.

Prezydent Miasta (…) obwieszczeniem nr (…) z 24 października 2017 r., wydanym na podstawie art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawiadomił o podjęciu przez Radę Miejską (…) uchwały nr (…) z 17 października 2017 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych przy ul. (…). W obwieszczeniu wskazano, że granice obszaru objętego uchwałą przedstawiają mapy stanowiące załączniki do obwieszczenia oraz że zainteresowani mogą składać wnioski do planu do 20 listopada 2017 r. w Centrum Obsługi Klienta Urzędu Miasta (…).

Dopiero w reakcji na pismo z Urzędu Miasta oraz na wszczętą z inicjatywy miasta procedurę planistyczną Zainteresowani zgłosili, że chcieliby, aby teren uzyskał przeznaczenie budowlane, ponieważ zamierzali przeznaczyć część gruntu dla synów, aby mogli oni wybudować domy w pobliżu rodziców. Nie było to działanie podejmowane w celu handlowym, lecz w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najbliższej rodziny.

W odniesieniu do działek nr A, B, C, D i E jedyną istotną czynnością administracyjną dotyczącą nieruchomości był podział dawnej działki nr J.

Decyzją nr (…) z 7 marca 2017 r., znak (…), Prezydent Miasta (…) zatwierdził podział nieruchomości położonej w (…), oznaczonej jako działka nr J, (…), o powierzchni 1,3510 ha. W wyniku podziału powstały działki nr A o powierzchni 0,2212 ha, nr B o powierzchni 0,2200 ha, nr C o powierzchni 0,2881 ha, nr D o powierzchni 0,2424 ha, nr E o powierzchni 0,1707 ha, nr F o powierzchni 0,1395 ha oraz nr G o powierzchni 0,0691 ha.

W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że podział jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy (…) - obszar planistyczny ulica (…), uchwalonego uchwalą nr (…) Rady Miejskiej (…) z 15 listopada 2005 r., oraz że działki nr A-E stanowią działki budowlane, działka nr F jest działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym, natomiast działka nr G została wydzielona pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej.

Poza powyższym podziałem Pani H. W. w odniesieniu do działek nr A, B, C, D i E nie występowała i nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, nie występowała i nie wystąpi o warunki zabudowy, nie występowała i nie wystąpi o pozwolenia na budowę, nie uzbrajała i nie będzie uzbrajać terenu, nie grodziła i nie będzie grodzić działek, ani nie podejmowała i nie będzie podejmować innych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność tych nieruchomości.

Poza powyższym podziałem Pan J. W. w odniesieniu do działek nr A, B, C, D i E nie występował i nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, nie występował i nie wystąpi o warunki zabudowy, nie występował i nie wystąpi o pozwolenia na budowę, nie uzbrajał i nie będzie uzbrajać terenu, nie grodził i nie będzie grodzić działek ani nie podejmował i nie będzie podejmować innych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność tych nieruchomości.

Pani H. W. i Pan J. W. nie podejmowali i nie będą podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe poszukiwanie nabywcy. Odpowiedź ta dotyczy odrębnie każdej z działek nr A, B, C, D i E.

Zainteresowani mogą zlecić pośrednikowi nieruchomości poszukiwanie potencjalnych nabywców, ponieważ z uwagi na wiek oraz stan zdrowia nie chcą samodzielnie zajmować się oferowaniem sprzedaży i kontaktami z osobami zainteresowanymi nabyciem. Dotyczy to odrębnie każdej z działek nr A, B, C, D i E oraz odrębnie każdego z Zainteresowanych.

Skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości będzie miało wyłącznie charakter technicznego wsparcia w znalezieniu klientów i organizacji kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Pośrednik nie będzie podejmował działań inwestycyjnych ani administracyjnych dotyczących działek.

Przed dniem sprzedaży działek nr A, B, C, D i E ani Pani H. W., ani Pan J. W. nie zamierzają dokonywać jakichkolwiek czynności ani ponosić nakładów w celu przygotowania tych działek do sprzedaży. Dotyczy to odrębnie każdej z działek oraz odrębnie każdego z Zainteresowanych.

W szczególności Zainteresowani H. W. i J. W. nie zamierzają uzbrajać terenu, wykonywać ogrodzenia, budować ani utwardzać dróg, występować o przyłącza, ani podejmować innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek.

Przed planowana sprzedażą dla działek nr A, B, C, D i E nie zostały i nie zostaną wydane pozwolenia na budowę z inicjatywy Pani H. W. ani Pana J. W.

Pani H. W. nie udzieliła i nie zamierza udzielać w przyszłości pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w jej imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr A, B, C, D i E, poza ewentualnym zwykłym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, które nie będzie obejmować umocowania do występowania przed organami administracji publicznej ani do uzyskiwania decyzji i pozwoleń.

Pan J. W. nie udzielił i nie zamierza udzielać w przyszłości pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w jego imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr A, B, C, D i E, poza ewentualnym zwykłym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, które nie będzie obejmować umocowania do występowania przed organami administracji publicznej ani do uzyskiwania decyzji i pozwoleń.

Żaden pełnomocnik nie wykonywał i nie będzie wykonywał w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku czynności w celu ich uatrakcyjnienia, takich jak uzbrojenie działek, ogrodzenie, utwardzenie dróg, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, wystąpienie o warunki zabudowy, przyłącza lub inne działania zwiększające wartość bądź atrakcyjność nieruchomości.

Na dzień sprzedaży przez Zainteresowanych działek nr A, B, C, D i E będzie obowiązywał dla tych działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z decyzji podziałowej Prezydenta Miasta (…) nr (…) z 7 marca 2017 r. wynika, że działki nr A, B, C, D i E zostały wydzielone jako działki budowlane. Są to działki niezabudowane. Zainteresowani nie będą jednak występować o pozwolenia na budowę dla tych działek przed sprzedażą.

Dla działek nr A, B, C, D i E obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla przedmiotowych działek nie zostało wydane pozwolenie na budowę i do momentu planowanej sprzedaży pozwolenia takie nie będą wydawane z inicjatywy Pani H. W. ani Pana J. W. Odpowiedź ta dotyczy odrębnie każdej z działek nr A, B, C, D i E.

Pani H. W. nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży poza działkami objętymi niniejszym wnioskiem.

Pan J. W. nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży poza działkami objętymi niniejszym wnioskiem

Pani H. W. nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości, z zastrzeżeniem że działka nr G nie była przez nią sprzedana, lecz została przejęta z mocy prawa przez Gminę (…) na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wskazano wyżej, działka nr G została wydzielona decyzją Prezydenta Miasta (…) nr (…) z 7 marca 2017 r. pod poszerzenie drogi publicznej. Z dniem 28 marca 2017 r. przeszła na własność Gminy (…). Następnie pismem Urzędu Miasta (…) z 12 kwietnia 2018 r., znak (…), poinformowano Państwa H. i J. W., że rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym wartość rynkową działki nr G oszacowano na kwotę 62 000,00 zł. Miasto zaproponowało wypłatę odszkodowania w tej wysokości. W dalszej kolejności zawarte zostało porozumienie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania i warunków jego wypłaty, w którym wskazano, że kwota ta została zaakceptowania pismem z dnia 14 maja 2018 r., a odszkodowanie miało zostać wypłacone przelewem na rachunek bankowy Zainteresowanych. W konsekwencji działka nr G nie stanowi już własności Zainteresowanych i została we wniosku wpisana omyłkowo.

Pan J. W. sprzedał natomiast w 2019 r. jedną nieruchomość niezabudowaną, położoną w (…), oznaczoną jako działka nr (…), obręb (…), o powierzchni 0,1502 ha. Nieruchomość tę otrzymał w 2012 r. od spółdzielni w wyniku zniesienia współwłasności, co wynika z aktu notarialnego repertorium A nr (…) z 5 kwietnia 2012 r. Sprzedaż nastąpiła aktem notarialnym repertorium A nr (…) z 10 czerwca 2019 r. Środki uzyskane ze sprzedaży Pan J. W. przeznaczył na pomoc synowi. Była to sprzedaż incydentalna, niezwiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pytanie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż nieruchomości, to jest działek położonych w (…) o geodezyjnym oznaczeniu nr A o powierzchni 0,2212 ha (działka budowlana), nr B o powierzchni 0,2200 ha (działka budowlana), nr C o powierzchni 0,2882 ha (działka budowlana), nr D o powierzchni 0,2424 ha (działka budowlana), nr E o powierzchni 0,1707 ha (działka budowlana), obręb (…) będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych i dochód uzyskany ze sprzedaży tych działek będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż działek położonych w (…) o geodezyjnym oznaczeniu nr A o powierzchni 0,2212 ha (działka budowlana), nr B o powierzchni 0,2200 ha (działka budowlana), nr C o powierzchni 0,2882 ha (działka budowlana), nr D o powierzchni 0,2424 ha (działka budowlana), nr E o powierzchni 0,1707 ha (działka budowlana), nr G o powierzchni 0,0691 ha (przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę), obręb (…) nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku od osób fizycznych i konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu, jaki Zainteresowani uzyskają z tytułu sprzedaży tych nieruchomości. Planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, konieczne jest spełnienie łącznie warunków:

-zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej;

-zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej -oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ustawodawca nie określił w ustawie o PIT choćby przykładowych okoliczności wskazujących na fakt wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej. Należy więc odnieść się szerzej do praktyki orzeczniczej sądów administracyjnych, w której utrwalony został pogląd, że okolicznościami tymi są przede wszystkim z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (taki pogląd utrwalony został w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, m.in. w wyrokach NSA z 3 października 2017 r., sygn. II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., sygn. II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., sygn. II FSK 2230/10 i sygn. II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., sygn. II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., sygn. II FSK 1937/07; z 16 kwietnia 2009 r., sygn. II FSK 28/08).

Dana działalność może być rozpatrywana jako typowo zarobkowa, jeżeli jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu rozumianego jako nadwyżka przychodów nad nakładami (kosztami). Istotne znaczenie ma zatem, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego (ciągłego) źródła zarobkowania (tak w orzeczeniu WSA w Bydgoszczy z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. I SA/Bd 30/18). Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. W wyroku WSA w Łodzi z 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18) sąd stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym może zostać zaliczona do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe, zorganizowane źródło zarobkowania. Istotne znaczenie ma bowiem: fachowość, podporządkowanie regułom opłacalności i zysku oraz powtarzalność działań. Jeżeli natomiast transakcje są dokonywane w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika lub w innych celach niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także nie są wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany, to przychodów z takiej sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (tak w wyroku WSA w Gdańsku z 30 października 2017 r., sygn. I SA/Gd 1125/17, podobnie NSA w wyroku z 13 czerwca 2013 r., sygn. II FSK 1987/11, wyrok NSA z 30 lipca 2025 r. sygn. II FSK 1421/22). Faktem jest, że Zainteresowani otrzymane w 1984 r. w darowiźnie od rodziny nieruchomości wykorzystywali przez kilkadziesiąt lat do celów gospodarstwa rolnego i swoich celów mieszkalnych. Podzielili działkę J w 2017 r. z zamiarem przeznaczenia jej części w darowiźnie dla swoich dzieci. Działek powstałych z tego podziału a obecnie przeznaczonych do sprzedaży nie uzbrajali i nigdy nie wykorzystywali do celów działalności gospodarczej i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Zatem nie można przyjąć, że planowana sprzedaż miałaby charakter działalności gospodarczej Zainteresowanych.

W ocenie Zainteresowanych planowana sprzedaż Nieruchomości nie ma znamion działalności gospodarczej bez względu na to czy działki te sprzedadzą w ramach jednej umowy sprzedaży jako funkcjonalnie jedną dużą nieruchomość o powierzchni koło 1 ha czy też sprzedadzą te działki w odrębnych transakcjach sprzedaży dla różnych nabywców. Z uwagi na fakt, że sprzedaż ta wystąpi po upływie 5 lat od zakończenia roku podatkowego, w którym Nieruchomości zostały nabyte, należy przyjąć, że nie powstanie przychód rodzący powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji nie powstanie dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto złożyli Państwo prośbę niezajmowanie stanowiska w sprawie działki nr G, bowiem omyłkowo ją wskazano w treści pytania we wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że w 1984 r. otrzymali Państwo w darowiźnie gospodarstwo rolne, składające się z dwóch działek: działki rolnej (nr H) i działki zabudowanej (stodoła i obora pod jednym dachem – nr działki J). W 2015 r. został oddany do użytku dom jednorodzinny, który wybudowali Państwo na działce nr J. Dom ten służy Państwa celom mieszkaniowym. W odpowiedzi na obwieszczenie Prezydenta Miasta (…) przystąpili Państwo do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmował m.in. działkę nr H. Zamierzali Państwo przeznaczyć część gruntów dla synów. Na Państwa wniosek, decyzją z 7 marca 2017 r. Prezydent Miasta (…) zatwierdził podział działki nr J. W wyniku podziału powstało 6 działek w tym działki stanowiące przedmiot Państwa zapytania (nr A-E). Poza podziałem nie dokonywali Państwo w odniesieniu do tych działek żadnych czynności, w szczególności takich których celem byłoby zwiększenie atrakcyjności tych działek. Na działkach tych są łąki. W związku z tym, że zmieniła się Państwa sytuacja rodzinna i majątkowa, podjęli Państwo decyzję o sprzedaży tych działek.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie przez Państwa nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie", należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W szczególności art. 155 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Zatem, pojęcie „nabycie" należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie" należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Przyjąć zatem należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działek opisanych we wniosku powstałych z podziału działki, którą nabyli Państwo umową darowizny z 3 kwietnia 1984 r., nie będzie stanowiła dla Państwa źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ta nastąpi bowiem po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Wobec powyższego Państwa stanowisko jest prawidłowe

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wyjaśniam, że stanowiska przyjęte w tych orzeczeniach nie mogą stanowić samodzielnej podstawy prawnej mojego stanowiska. Powyższe wynika przede wszystkim z przeszkód natury formalnoprawnej. Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani H. W. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.