Interpretacja indywidualna z dnia 13 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.262.2026.1.SJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca, pozostający w związku małżeńskim i we wspólności majątkowej małżeńskiej, w 2025 r. wraz z małżonką nabył od dewelopera dwa lokale mieszkalne w inwestycji „X” zlokalizowanej w .

Na podstawie zawartych wcześniej umów deweloperskich deweloper był zobowiązany do zapłaty na rzecz nabywców kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji.

Strony postanowiły rozliczyć należne kary umowne poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności. W związku z tym wierzytelność Wnioskodawcy i Jego małżonki wobec dewelopera z tytułu kar umownych została potrącona z wierzytelnością dewelopera wobec nabywców z tytułu ceny sprzedaży lokali mieszkalnych. Potrącenie zostało uwzględnione w aktach notarialnych dokumentujących sprzedaż lokali mieszkalnych. W praktyce oznaczało to, że cena sprzedaży lokali została odpowiednio pomniejszona o wartość należnych kar umownych. Wnioskodawca ani Jego małżonka nie otrzymali z tego tytułu żadnych środków pieniężnych, ani innych świadczeń. Rozliczenie nastąpiło wyłącznie w drodze kompensaty wzajemnych wierzytelności.

W 2026 r. deweloper wystawił dla Wnioskodawcy oraz Jego małżonki informacje PIT-11, w których wykazał kwoty odpowiadające wartości potrąconych kar umownych jako przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w opisanym stanie faktycznym powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie

Czy w sytuacji, gdy należne nabywcom lokali mieszkalnych kary umowne z tytułu opóźnienia dewelopera zostały rozliczone wyłącznie poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności z ceną sprzedaży lokali mieszkalnych, bez faktycznej wypłaty środków pieniężnych, powstaje po stronie Wnioskodawcy przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze oraz wartości pieniężne, jak również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Warunkiem powstania przychodu jest zatem powstanie realnego przysporzenia majątkowego po stronie podatnika.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca ani Jego małżonka nie otrzymali żadnych środków pieniężnych, ani innych świadczeń majątkowych z tytułu kar umownych. Doszło jedynie do potrącenia wzajemnych wierzytelności pomiędzy stronami transakcji.

Zgodnie z art. 498 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie wierzycielami i dłużnikami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, wskutek czego dochodzi do umorzenia wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej.

W analizowanej sytuacji potrącenie stanowiło jedynie sposób rozliczenia ceny sprzedaży lokali mieszkalnych pomiędzy stronami transakcji. W efekcie cena lokali została odpowiednio pomniejszona o wartość kar umownych należnych nabywcom.

W ocenie Wnioskodawcy, nie doszło zatem do uzyskania realnego przysporzenia majątkowego, które mogłoby zostać uznane za przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Potrącona kara umowna stanowiła w istocie element rozliczenia ceny nabycia nieruchomości, a nie odrębne świadczenie pieniężne otrzymane przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Przepis art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W myśl ww. artykułu, w przypadku pieniędzy i wartości pieniężnych przychód powstaje w momencie ich otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy:

Na podstawie art. 20 ust. 1 wyżej powołanej ustawy:

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Z przedstawionego w wniosku opisu sprawy wynika, że w 2025 r. wraz z małżonką nabył Pan od dewelopera dwa lokale mieszkalne. Na podstawie zawartych wcześniej umów deweloperskich deweloper był zobowiązany do zapłaty na rzecz nabywców kar umownych z tytułu opóźnienia w realizacji inwestycji. Strony postanowiły rozliczyć należne kary umowne poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności. W związku z tym wierzytelność Pana i małżonki wobec dewelopera z tytułu kar umownych została potrącona z wierzytelnością dewelopera wobec nabywców z tytułu ceny sprzedaży lokali mieszkalnych. Potrącenie zostało uwzględnione w aktach notarialnych dokumentujących sprzedaż lokali mieszkalnych. W praktyce oznaczało to, że cena sprzedaży lokali została odpowiednio pomniejszona o wartość należnych kar umownych. Pan ani Pana małżonka nie otrzymali z tego tytułu żadnych środków pieniężnych ani innych świadczeń. Rozliczenie nastąpiło wyłącznie w drodze kompensaty wzajemnych wierzytelności. W 2026 r. deweloper wystawił dla Pana oraz małżonki informacje PIT-11, w których wykazał kwoty odpowiadające wartości potrąconych kar umownych jako przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest czy w sytuacji, gdy należne nabywcom lokali mieszkalnych kary umowne z tytułu opóźnienia dewelopera zostały rozliczone wyłącznie poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności z ceną sprzedaży lokali mieszkalnych, bez faktycznej wypłaty środków pieniężnych, powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Kara umowna jest instytucją prawa cywilnego. Szczegółowe przepisy prawne dotyczące kary umownej zawarte zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) w art. 483-485.

W myśl natomiast art. 483 § 1 powołanej ustawy:

Na podstawie art. 484 § 1 ww. ustawy:

Odszkodowanie ma na celu zapewnienie całkowitej kompensaty uszczerbku, a wysokość szkody jest wyznacznikiem wysokości odszkodowania. Naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł (damnum emergens) oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans). Funkcją odszkodowania jest więc przywrócenie stanu majątku, który istniał przed wystąpieniem szkody.

Kara umowna natomiast należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody i w konsekwencji stanowi zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy.

Natomiast w myśl art. 498 § 1 ww. ustawy:

Przenosząc się na grunt prawa podatkowego, w świetle powołanego wyżej art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, definiującego pojęcie przychodu przychód stanowią otrzymane lub postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne. Przez pojęcie „otrzymane” - zgodnie ze Słownikiem języka polskiego - należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Mając na uwadze istnienie wielu form rozliczeń, należy uznać, że otrzymane pieniądze to nie tylko wypłacona gotówka, ale również kwota, która wpłynęła na rachunek bankowy podatnika.

Natomiast „postawionymi do dyspozycji” są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik - wykazując określoną aktywność - ma możliwość włączyć do swojego władztwa. Innymi słowy, podatnik ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy, a nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone środki do dyspozycji (vide: Komentarz do art. 11 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.00.14.176), [w:] A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, Lex, 2010, wyd. II, pkt 4 i 6.

Obok pieniędzy i wartości pieniężnych, ustawodawca za przychody uważa również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Dla celów podatkowych przez nieodpłatne świadczenia należy rozumieć te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne przysporzenie majątku mające konkretny wymiar finansowy.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że w wyniku potrącenia doszło do zapłaty dwóch długów. Dłużnikiem był zarówno Pan, jak i deweloper. Jednocześnie dwie strony były względem siebie wierzycielami, a potrącenie oznaczało tu uproszczoną podwójną zapłatę, na skutek której zaspokojone zostały dwie strony. Skutki prawne „kompensaty” były więc takie same, jak skutki zapłaty. W konsekwencji uznać należy, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z przysporzeniem majątkowym stanowiącym przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność że kwota z tytułu naliczonej kary umownej fizycznie nie została Panu wypłacona, w sytuacji gdy zgodnie z Pana wolą potrącona została ona na poczet Pana zobowiązań wobec developera nie wpływa na jej zakwalifikowanie jako przychodu do opodatkowania.

Reasumując, kwota kary umownej potrącona w wysokości Pana zobowiązania wobec dewelopera, stanowi przysporzenie majątkowe, podlegające opodatkowaniu jako przychód z innych źródeł w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Z uwagi na powyższe niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywiera skutków prawnych dla Pana małżonki.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.