Interpretacja indywidualna z dnia 13 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.202.2026.2.SK

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 kwietnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, Spółka z o.o. (NIP: (…)), od 2006 roku prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji i dystrybucji drobnych artykułów drewnianych, głównie na rynek włoski. Spółka zatrudnia 2 pracowników, a jej średnia roczna sprzedaż wynosi około 1 400 tys. złotych. Główny kod PKD firmy to 16.29.Z.

W 2014 roku Spółka nabyła od osoby prywatnej działkę rolną o pow. 61 ar (KW nr (…), nr działki 2 (powstałej z działki numer 1).

Celem zakupu była budowa własnej siedziby i magazynu, co zrealizowano w 2018 roku.

Inwestycja zajęła jedynie część gruntu, tj. 33 ary.

Przy nabyciu nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ transakcja została zawarta z osobą fizyczną.

Pozostała część działki (27 arów) stanowi nieużytek (ugór) i nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Teren ten nie jest ogrodzony, nie posiada żadnych przyłączy ani uzbrojenia i nie jest objęty umową dzierżawy ani najmu.

Decyzja o wydzieleniu i sprzedaży tych 27 arów podyktowana jest wyłącznie obiektywnymi przesłankami ekonomicznymi oraz koniecznością restrukturyzacji majątku trwałego Spółki.

W ostatnich latach, w obliczu niekorzystnej koniunktury rynkowej i wzrostu kosztów operacyjnych, firma odnotowała istotny spadek płynności finansowej. Zbycie nieruchomości ma charakter defensywny - środki zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę magazynu oraz utrzymanie miejsc pracy. Działanie to nie jest nastawione na zysk deweloperski, lecz stanowi formę restrukturyzacji majątku. Uzyskanie Warunków Zabudowy (WZ) było niezbędne jedynie w celu znalezienia nabywcy, gdyż popyt na grunty rolne w tej okolicy jest znikomy.

Wnioskodawca nie podejmuje żadnych profesjonalnych działań marketingowych (brak banerów, ogłoszeń płatnych, pośredników), a sprzedaż ma charakter incydentalny i mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1. Dla przedmiotowej nieruchomości (działka wydzielona z działki nr 2 o powierzchni 27 arów) na moment planowanej sprzedaży nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

2. Dla przedmiotowej działki została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z dnia 4 marca 2026 r. wydana przez Wójta Gminy (…). Zgodnie z jej treścią, ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

3. Przedmiotowa działka o powierzchni 27 arów zostanie sprzedana oddzielnie. Działka o powierzchni 33 arów, na której posadowiony jest budynek magazynowy, pozostanie w majątku Spółki i nadal będzie wykorzystywana do prowadzonej działalności gospodarczej.

4. Ofertę sprzedaży Spółka kieruje do osoby prywatnej (osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), która zamierza nabyć grunt w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

5. Sprzedaż zostanie dokonana na rzecz jednego nabywcy (lub do majątku wspólnego małżonków). Spółka nie planuje podziału tych 27 arów na mniejsze parcele w celu sprzedaży wielu osobom.

6. Spółka nie podejmowała i nie zamierza podejmować żadnych działań zwiększających atrakcyjność lub wartość działki. W szczególności teren nie jest ogrodzony, nie doprowadzono żadnych przyłączy mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja), nie wybudowano dróg dojazdowych ani nie utwardzono terenu. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było działaniem niezbędnym jedynie do znalezienia nabywcy na zbędny majątek rolny.

7. Spółka z o.o. od początku swojego istnienia nie dokonywała sprzedaży żadnych nieruchomości. Planowana transakcja ma charakter jednorazowy i incydentalny.

8. Spółka nie posiada obecnie żadnych innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Przedmiotowe 27 arów to jedyny składnik majątku trwałego wyznaczony do sprzedaży w celu poprawy płynności finansowej firmy.

Pytanie

Czy w świetle art. 15 ust. 1 i 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, sprzedaż wydzielonej działki o powierzchni 27 arów, która od momentu nabycia nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej, będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT, czy też będzie opodatkowana stawką 23%?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT lub w ogóle nie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem z następujących względów:

1. Brak statusu podatnika dla tej transakcji: Zgodnie z orzecznictwem TSUE (sprawy połączone C-180/10 i C-181/10 Słaby i inni), samo uzyskanie WZ i podział gruntu nie czyni ze sprzedawcy „handlowca”. Firma działa tu w ramach zarządu majątkiem.

2. Brak związku z działalnością opodatkowaną: Grunt o pow. 27 arów nigdy nie był „wprowadzony do obrotu gospodarczego” i nie służył czynnościom opodatkowanym Spółki.

3. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2: Spółka spełnia warunki tego artykułu, gdyż działka była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych (rolnych), a przy jej nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

4. Orzecznictwo NSA: Jak wskazał NSA w wyroku I FSK 1515/16, sprzedaż zbędnych składników majątku w celu ratowania płynności finansowej nie powinna być utożsamiana z działalnością handlową. Podobne wnioski płyną z wyroków I FSK 1121/18 oraz I FSK 408/20.

Brak odliczenia VAT przy nabyciu gruntu w 2014 r. oraz brak wpisu w PKD w zakresie obrotu nieruchomościami potwierdzają, że grunt nie był częścią profesjonalnego obrotu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.):

Art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy:

Z treści cytowanych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest przywołanie orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt C-2/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawertyn, jak również wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r., sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-2/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, działka, z której została wydzielona działka o powierzchni 27 arów została nabyta w celu budowy własnej siedziby i magazynu. Przedmiotowa działka o powierzchni 27 arów to składnik majątku trwałego.

Spółka (osoba prawna) nie posiada majątku jaki można by uznać za niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wszelkie czynności jakie podejmuje, dokonywane są w sferze jej działalności gospodarczej. Zatem zbywany majątek nie może być wyłączony z opodatkowania, ponieważ w żadnym przypadku takiemu rozporządzaniu majątkiem przez Spółkę nie można przypisać przymiotu działania niezwiązanego z prowadzoną działalności gospodarczą.

W rozpatrywanym przypadku jednym z czynników decydujących o uznaniu transakcji zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest cel nabycia zbywanej nieruchomości.

Zatem dokonując zbycia działki o powierzchni 27 arów będą Państwo działali jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, zbycie działki o powierzchni 27 arów będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Art. 2 pkt 33 ustawy:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, dla działki o powierzchni 27 arów została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Z powyższych okoliczności wynika więc, że ww. działka stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy dostawie działki o powierzchni 27 arów zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do działki o powierzchni 27 arów nie istnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania dla dostawy tej działki zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy podkreślić, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku. Oznacza to, że zwolnienie to nie ma zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazano w opisie sprawy przy nabyciu działki nr 2, z której została wydzielona działka o powierzchni 27 arów nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ transakcja została zawarta z osobą fizyczną. Zatem w momencie nabycia ww. działki nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, warunkiem zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, będących przedmiotem dostawy przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W konsekwencji z tego zwolnienia nie może korzystać dostawa towarów, które nigdy nie zostały wykorzystane na cele działalności zwolnionej. Warunek wykorzystania wyłącznie na cele działalności zwolnionej oznacza, że od momentu ich nabycia do momentu zbycia muszą służyć wyłącznie takiej działalności, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Jak wynika z opisu sprawy, działka o powierzchni 27 arów należała do firmy, ale nie była wykorzystywana w żaden sposób. Tym samym działka ta nie była wykorzystywana przez Państwa od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem, dostawa działki o powierzchni 27 arów w ramach planowanej transakcji sprzedaży nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa działki o powierzchni 27 arów wydzielonej z działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w konsekwencji przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie informuję, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.