Interpretacja indywidualna z dnia 17 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.162.2026.3.JZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismami z 16 kwietnia 2026 r. (wpływ 16 kwietnia 2026 r.) oraz 25 maja 2026 r. (wpływ 26 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina dokonała sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr 1 (dalej: Działka).

Przez środkową część Działki przebiega mur ogrodzeniowy z pustaków.

Nakłady finansowe na wskazane powyżej ogrodzenie poniósł poprzedni właściciel działki przyległej (Działka jest aktualnie użytkowana jako część podwórza przez właściciela działki przyległej).

Dla omawianej Działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Działka nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Gmina nie wykorzystywała Działki wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Działka nr 3 została nabyta nieodpłatnie przez Gminę w 1992 r. decyzją Wojewody (...). Później podlegała podziałom i finalnie przedmiotem sprawy jest działka 1.

Część działki nr 1 wraz z istniejącym już ogrodzeniem (przed wydzieleniem do sprzedaży działki nr 2 i 4) była dzierżawiona i użytkowana jako część podwórza przyległego do budynku mieszkalnego przez właściciela przyległej działki nr 5.

Przedmiotem zbycia była cała działka gminna wraz naniesionymi na nią budowlami.

W ocenie Wnioskodawcy ogrodzenie znajdujące się na Działce stanowi budowlę zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Ogrodzenie trwale związane z gruntem może stanowić:

(i)urządzenie budowlane – jeżeli jest związane z innymi obiektem budowlanym oraz umożliwia korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem (innymi słowy, gdy ogrodzenie znajduje się na działce, na której posadowiony jest budynek, budowla oraz omawiane ogrodzenie jest funkcjonalnie związane ze wskazanym obiektem budowlanym) lub

(ii)budowlę – gdy znajduje się na działce, na której nie jest posadowiony budynek, budowla.

Gmina nie ma dokładnej informacji kiedy zostało wybudowane ogrodzenie.

Gmina nie posiada w swoim zasobie dokumentów dotyczących wybudowania ww. muru. Część działki 1 była ogrodzona (wspomnianym murem) i użytkowana przez poprzedniego i obecnego właściciela działki 5 jako część podwórza przyległego do budynku mieszkalnego. Wg informacji uzyskanej od obecnego właściciela działki przyległej nr 5 ogrodzenie zostało wybudowane około 30 lat temu przez poprzedniego właściciela działki nr 5 (informacja nie potwierdzona żadnymi dokumentami).

Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie ogrodzenia.

Mur ogrodzeniowy z pustaków postawił poprzedni dzierżawca gruntów. Gmina nie poniosła nakładów na jego wybudowanie, ale mur znajdował się na gruncie gminnym, który stał się przedmiotem sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży była cała nieruchomość, czyli grunt z naniesieniami.

Na gruncie nie było innych naniesień niż mur ogrodzeniowy z pustaków.

Gmina nie posiada dokumentów świadczących o rozliczeniu nakładów poniesionych na budowę ogrodzenia z muru. W okresie 2 lat (do momentu sprzedaży) nie nastąpiło rozliczenie nakładów. Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie ogrodzenia.

Umowa dzierżawy była zawarta na działkę:

• nr 4 od 1 stycznia 2014 r. – 31 grudnia 2016 r. oraz od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2019 r.,
• nr 2 i 6 od 1 stycznia 2023 r. do 24 czerwca 2025 r.

Udostępnienie gruntu miało charakter odpłatny.

Dzierżawa gruntu była z przeznaczeniem na cele rolnicze, wobec czego opłata za czynsz dzierżawny była zwolniona z podatku VAT. Za czynsz dzierżawny była wystawiona faktura.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 25 maja 2026 r.)

Czy Gmina sprzedając przedmiotową nieruchomość powinna zastosować zwolnienie z podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 25 maja 2026 r.)

W opinii Wnioskodawcy sprzedaż Działki nie powinna podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty (działki), jak i budynki i budowle bądź ich części, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zauważyć, że w myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj.:

• gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań, oraz
• gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wynika z tego, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko w tym zakresie ich czynności mają bowiem charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są nabyli Państwo działkę nr 3 w 1992 r. decyzją Wojewody (...). Działka podlegała podziałom i finalnie przedmiotem sprawy jest działka nr 1. Przez środkową część Działki przebiega mur ogrodzeniowy z pustaków. W Państwa ocenie ogrodzenie znajdujące się na Działce stanowi budowlę. Dokonali Państwo sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr 1, przedmiotem zbycia była cała działka gminna wraz naniesionymi na niej budowlami. Część działki nr 1 wraz z istniejącym już ogrodzeniem (przed wydzieleniem do sprzedaży działki nr 2 i 4) była dzierżawiona i użytkowana jako część podwórza przyległego do budynku mieszkalnego przez właściciela przyległej działki nr 5. Wg informacji uzyskanej od obecnego właściciela przyległej działki nr 5 ogrodzenie zostało wybudowane około 30 lat temu przez poprzedniego właściciela działki nr 5 (informacja nie jest potwierdzona żadnymi dokumentami). Nie ponosili Państwo żadnych wydatków na ulepszenie ogrodzenia. Nie posiadają Państwo dokumentów świadczących o rozliczeniu nakładów poniesionych na budowę ogrodzenia z muru, a w okresie 2 lat (do momentu sprzedaży) nie nastąpiło rozliczenie nakładów.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedając Działkę powinni Państwo zastosować zwolnienie od podatku VAT.

Analiza opisu sprawy oraz powołanych regulacji prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Państwa opisanej we wniosku nieruchomości była niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), nie została wykonana w ramach zadań publicznych. W odniesieniu do dostawy działki nr 1 nie działali Państwo jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Dokonując odpłatnego zbycia ww. zabudowanej działki objętej wnioskiem działali Państwo jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży działki nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystają dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W rozpatrywanej sprawie nie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji Działka 1 była zabudowana budowlą - tj. murem ogrodzeniowym. W związku z tym, należy przeanalizować przepisy dotyczące zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości zabudowanych.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków/budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział również możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy Działki nr 1 zastosowanie powinno mieć zwolnienie od podatku, należy rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budowli posadowionej na ww. Działce miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że mur ogrodzeniowy – stanowiący budowlę - położony na Działce został wybudowany około 30 lat temu przez poprzedniego właściciela sąsiadującej działki. Część działki 1 była ogrodzona murem i użytkowana przez poprzedniego i obecnego właściciela działki 5 jako część podwórza przyległego do budynku mieszkalnego. Nie były dokonywane przez Państwa żadne ulepszenia tego ogrodzenia, a w okresie 2 lat, do momentu sprzedaży, nie nastąpiło rozliczenie nakładów poniesionych na budowę ogrodzenia.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa budowli (muru) znajdującej się na Działce nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. budowli upłynęły więcej niż 2 lata. W konsekwencji, dla transakcji sprzedaży ww. budowli zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. budowli korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu VAT według tych samych regulacji jak np. budowle na nim posadowione. W związku z powyższym, sprzedaż działki nr 1, na której znajduje się ww. budowla (mur), również powinna być zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie, dostawa Działki nr 1 stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.