Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.427.2026.2.IM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 15 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 26 maja 2026 r. (wpływ 27 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani samotną wdową z problemami zdrowotnymi. Mąż x zmarł x listopada 2013 r. Pracował w spółce z o.o. „x”. Odziedziczone środki Pani pomnażała.

(...) 2014 r. założyła Pani własna firmę „x” regon x. Cel – wynajem i zarządzenie własnymi nieruchomościami.

(...) 2014 r. kupiła Pani lokale x Kw. Nr x. Tego samego dnia lokale wynajęła p x. Jest płatnikiem VAT.

W lutym 2015 r. Urząd Skarbowy x dokonał zwrotu podatku VAT na Pani konto x W międzyczasie otrzymała Pni środki ze spłaty zmarłego męża firmy „x”.

Pani oszczędności, środki zwróconego VAT i środki z „x” dały Pani możliwość zakupu kolejnego lokalu.

(...) 2015 r. kupiła Pani lokal x.

Od (...) 2016 r. wynajmuje go p. x na sklep x”. Jest płatnikiem VAT.

Lokale są wynajmowane w chwili obecnej.

Zwraca się Pani z uprzejmą prośbą o rozeznanie, czy może Pani przejść na najem prywatny lub inną opcję dogodną dla siebie. Prosi Pani o wskazanie, jakie kroki ma Pani poczynić w uznanej opcji.

Uzupełnienie wniosku

Czy nieruchomości/lokale, o których mowa we wniosku, obecnie wynajmuje Pani w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

W związku ze wskazaniem przez Panią we wniosku:

proszę jednoznacznie wskazać, jaki jest Pani zamiar co do sposobu dysponowania wskazanymi we wniosku nieruchomościami, np.: zamierza Pani zaprzestać wynajmu tych nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i wycofać je ze składników majątku związanych z prowadzoną działalnością, a następnie rozpocząć ich wynajem prywatny czy też ma Pani inny zamiar – proszę wskazać konkretnie jaki.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Jest Pani polskim rezydentem podatkowym. Działalność opodatkowana jest wg zasad ogólnych.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pani 3 lokale użytkowe. Dwa z nich zostały zakupione (...) 2014 r., zaś trzeci lokal zakupiła Pani (...) 2015 r. Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, są amortyzowane i został odliczony podatek od towarów i usług. Zostały zakupione z rynku pierwotnego od dewelopera. Do dnia złożenia wniosku nie czyniła Pani nakładów na nieruchomości. Od pierwszego zasiedlenia nieruchomości minęło więcej niż 2 lata.

Chce Pani zaprzestać prowadzenia działalności gospodarczej (dokonać jej likwidacji) i prowadzić nadal najem lokali, ale w ramach najmu prywatnego. W związku z tym, na podstawie nowych umów najmu, w których Pani nie będzie występować już jako przedsiębiorca, ale jako osoba fizyczna zarządzająca własnym majątkiem, będzie kontynuowane wykorzystanie tego majątku w celu osiągnięcia pożytków. W związku z przeniesieniem nieruchomości do majątku osobistego i ich wynajmowaniem dalszym na podstawie nowych umów chce Pani również zrezygnować z opodatkowania podatkiem VAT, gdyż przychód z najmu mieści się w limicie 240.000 zł w skali roku.

Istotne jest wobec powyższego, że po likwidacji działalności zakończy Pani aktywność charakterystyczną dla podmiotu gospodarczego, gdyż zamierza Pani:

–nie podejmować działań zmierzających do budowy struktury organizacyjnej, tj. kadry zarządzającej, pracowników, szerszej działalności reklamowej, istnienia osobnego lokalu do kontaktu z najemcami,

–ograniczyć działanie wyłącznie do pobierania pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność osobistą wynajmującego,

–wykorzystywać najem jako jedyny racjonalny sposób zarządzania tymi nieruchomościami, które będą stanowiły Pani majątek osobisty.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy po likwidacji działalności gospodarczej przychody z najmu wskazanych nieruchomości mieszkalnych i użytkowych można zakwalifikować do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tzw. najmu prywatnego i opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie przychód z tytułu najmu Nieruchomości, po wycofaniu Nieruchomości do majątku prywatnego, będzie stanowił przychód w ramach źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny), a co za tym idzie – będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% do wysokości nieprzekraczającej 100.000 zł w ciągu roku oraz stawką w wysokości 12,5% dla przychodu powyżej tej wartości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT źródłami przychodów są:

a)pozarolnicza działalność gospodarcza;

b)najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano, że to podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis sprawy oraz przepisy prawne w tym zakresie, skoro Wnioskodawca wycofa Nieruchomość C. z ewidencji środków trwałych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej i będzie ją wynajmował dalej jako osoba fizyczna w ramach majątku prywatnego, to należy uznać, że przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Zatem najem tej nieruchomości stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane zostały w przepisach ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej jako „Ustawa o ryczałcie”).

W myśl art. 2 ust. 1a Ustawy o ryczałcie osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a Ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o ryczałcie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. Biorąc pod uwagę powyższe, przychód z tytułu najmu Nieruchomości, po wycofaniu ich do majątku prywatnego, będzie stanowił przychód w ramach źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny), a co za tym idzie będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% do wysokości nieprzekraczającej 100.000 zł w ciągu roku oraz stawką w wysokości 12,5% dla przychodu powyżej tej wartości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem:

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W opisie sprawy wskazała Pani, że prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Działalność opodatkowana jest wg zasad ogólnych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje Pani 3 lokale. Lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych, są amortyzowane. Chce Pani zaprzestać prowadzenia działalności gospodarczej (dokonać jej likwidacji) i prowadzić nadal najem lokali, ale w ramach najmu prywatnego. W związku z tym, na podstawie nowych umów najmu, w których nie będzie Pani występować już jako przedsiębiorca, ale jako osoba fizyczna zarządzająca własnym majątkiem, będzie kontynuowane wykorzystanie tego majątku w celu osiągnięcia pożytków. Po likwidacji działalności zakończy Pani aktywność charakterystyczną dla podmiotu gospodarczego, gdyż zamierza Pani:

–nie podejmować działań zmierzających do budowy struktury organizacyjnej, tj. kadry zarządzającej, pracowników, szerszej działalności reklamowej, istnienia osobnego lokalu do kontaktu z najemcami,

–ograniczyć działanie wyłącznie do pobierania pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność osobistą wynajmującego,

–wykorzystywać najem jako jedyny racjonalny sposób zarządzania tymi nieruchomościami, które będą stanowiły Pani majątek osobisty.

Zatem, najem lokali wskazanych we wniosku, po likwidacji prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będą podlegać opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podsumowanie: po likwidacji działalności gospodarczej przychody z najmu wskazanych nieruchomości można zakwalifikować do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tzw. najmu prywatnego i opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w x. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.