Interpretacja indywidualna z dnia 24 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDST2-1.4011.351.2026.1.KB

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną osiągającą przychody z najmu lokali mieszkalnych. Wnioskodawca posiada łącznie 12 lokali mieszkalnych: 4 lokale stanowią wyłączną własność Wnioskodawcy i zostały nabyte przed zawarciem małżeństwa, 8 lokali stanowi współwłasność małżeńską Wnioskodawcy i jego małżonki w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Lokale były nabywane stopniowo w celu ulokowania posiadanych środków pieniężnych oraz zabezpieczenia przyszłości Wnioskodawcy i jego rodziny.

Wszystkie lokale są wynajmowane wyłącznie osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Najem odbywa się na podstawie umów najmu okazjonalnego. Wnioskodawca nie prowadzi najmu krótkoterminowego, nie świadczy usług hotelowych ani usług podobnych do hotelowych, takich jak: recepcja, sprzątanie w trakcie najmu, wymiana pościeli, wyżywienie, obsługa pobytu. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników ani współpracowników dedykowanych obsłudze najmu, nie posiada biura obsługi najemców, nie prowadzi działań marketingowych wykraczających poza zwykłe poszukiwanie najemców, nie prowadzi analiz rynku pod kątem rozwoju działalności najmu ani strategii biznesowej ukierunkowanej na rozbudowę przedsiębiorstwa najmu. Najem nie ma charakteru usługowego ani hotelowego, lecz stanowi wykonywanie prawa własności oraz gospodarowanie majątkiem prywatnym. Najem ma charakter długoterminowy i służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców.

Wnioskodawca od 1 stycznia 2020 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Działalność prowadzona jest tylko w formie jednoosobowej działalności gospodarczej. Zakres tej działalności sprowadza się wyłącznie do osiągania przychodów z najmu opisanych lokali. Jako dominujący kod PKD wskazany został: 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Poza najmem Wnioskodawca nie prowadzi innej aktywności gospodarczej. Wnioskodawca osiąga dochody również na podstawie umowy o pracę. Czynsz najmu stanowi pożytek z posiadanego majątku, a nie rezultat prowadzenia zorganizowanej działalności usługowej. Niemniej Wnioskodawca ponosi miesięcznie koszty księgowe oraz składkę zdrowotną wynikającą z prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca rozważa zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej i rozliczanie przychodów z najmu jako najmu prywatnego, zgodnie z zasadami opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Lokale nadal będą przeznaczone na wynajem, nie będą służyć celom osobistym Wnioskodawcy lub jego najbliższym, nie będą także przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej podmiotów zewnętrznych.

W odniesieniu do wynajmowanych mieszkań, poza okazjonalnym sprawdzeniem stanu lokali oraz podpisywaniem umów najmu i wypełnianiu obowiązków wynikających z tego stosunku, nie będą wykonywane inne czynności. Wnioskodawca w najbliższym czasie nie zamierza nabywać nowych mieszkań, a także nie planuje sprzedaży posiadanych już nieruchomości. Lokale nie są i po likwidacji działalności gospodarczej nie będą amortyzowane jako środki trwałe związane z działalnością gospodarczą.

Po zakończeniu działalności gospodarczej lokale zostaną wycofane z majątku związanego z działalnością gospodarczą i pozostaną wyłącznie składnikami majątku prywatnego Wnioskodawcy oraz majątku wspólnego małżonków.

Wnioskodawca zamierza rozliczać przychody z ich najmu jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, po zakończeniu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej oraz wycofaniu 12 lokali mieszkalnych z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku prywatnego Wnioskodawcy oraz majątku wspólnego małżonków, przychody osiągane z ich najmu osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe, w ramach najmu długoterminowego i bez świadczenia usług dodatkowych charakterystycznych dla działalności hotelowej lub zakwaterowania krótkoterminowego, mogą być kwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PDOF, i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych poza działalnością gospodarczą?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej przychody osiągane z najmu opisanych 12 lokali mieszkalnych powinny być kwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego, a nie jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Lokale są wynajmowane wyłącznie osobom fizycznym na cele mieszkaniowe, w ramach najmu długoterminowego, bez świadczenia usług dodatkowych charakterystycznych dla działalności hotelowej lub krótkoterminowego zakwaterowania. Najem nie ma charakteru usługowego ani zorganizowanego przedsiębiorstwa, lecz stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i zarządzanie majątkiem prywatnym. Zgodnie z uchwałą NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21 oraz potwierdzającym ją wyrokiem.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 października 2024 r., II FSK 139/22, przychody z najmu należy co do zasady kwalifikować do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że składniki majątku zostały przez podatnika wyraźnie powiązane z działalnością gospodarczą. NSA jednoznacznie wskazał, że sama liczba wynajmowanych lokali ani wysokość osiąganych przychodów nie przesądzają o uznaniu najmu za działalność gospodarczą. Decydujące znaczenie ma istnienie zorganizowanej struktury przedsiębiorstwa, wyodrębnienie składników majątkowych dla celów działalności gospodarczej oraz sposób wykonywania najmu. W przywołanym już wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 października 2024 r., II FSK 139/22 wprost wskazano: „Reasumując jeżeli zatem podatnik nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia działalności poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych lub niematerialnych mających służyć tej działalności, nie tworzy struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, nie planuje rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), lecz jedynie przeznacza posiadane środki na zakup nieruchomości lub w tym lokali mieszkalnych, które wynajmuje, wówczas nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jednocześnie podkreślić należy, że wielkość osiąganego przychodu, jak również liczba wynajmowanych lokali mieszkalnych nie pozwala wyprowadzić wniosku, że jest to przychód z najmu, albo z działalności gospodarczej”.

W przedstawionej sytuacji Wnioskodawca nie prowadzi profesjonalnej struktury zarządzania najmem, nie tworzy przedsiębiorstwa najmu, nie prowadzi działań marketingowych ani strategii rozwoju, nie zatrudnia personelu i nie świadczy usług dodatkowych. Czynsz najmu stanowi wyłącznie pożytek z posiadanego majątku. Lokale po likwidacji działalności gospodarczej będą stanowiły majątek prywatny i nie będą składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji przychody z ich najmu powinny być rozliczane jako najem prywatny opodatkowany na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według właściwych stawek 8,5% i 12,5%.

Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z dnia 18 marca 2025 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.683.2020.11.MG oraz z dnia 1 września 2025 r. nr 0115- KDIT3.4011.503.2025.2.AWO.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

(t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

·wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną osiągającą przychody z najmu lokali mieszkalnych. Posiada Pan łącznie 12 lokali mieszkalnych: 4 lokale stanowią Pana wyłączną własność i zostały nabyte przed zawarciem małżeństwa, 8 lokali stanowi współwłasność małżeńską w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Wszystkie lokale są wynajmowane wyłącznie osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. Najem odbywa się na podstawie umów najmu okazjonalnego. Nie prowadzi Pan najmu krótkoterminowego, nie świadczy usług hotelowych ani usług podobnych do hotelowych, takich jak: recepcja, sprzątanie w trakcie najmu, wymiana pościeli, wyżywienie, obsługa pobytu. Nie zatrudnia Pan pracowników ani współpracowników dedykowanych obsłudze najmu, nie posiada biura obsługi najemców, nie prowadzi działań marketingowych wykraczających poza zwykłe poszukiwanie najemców, nie prowadzi analiz rynku pod kątem rozwoju działalności najmu ani strategii biznesowej ukierunkowanej na rozbudowę przedsiębiorstwa najmu. Najem nie ma charakteru usługowego ani hotelowego, lecz stanowi wykonywanie prawa własności oraz gospodarowanie majątkiem prywatnym. Najem ma charakter długoterminowy i służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców.

Od 1 stycznia 2020 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zakres tej działalności sprowadza się wyłącznie do osiągania przychodów z najmu opisanych lokali. Rozważa Pan zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej i rozliczanie przychodów z najmu jako najmu prywatnego, zgodnie z zasadami opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Lokale nadal będą przeznaczone na wynajem, nie będą służyć Pana celom osobistym lub Pana najbliższym, nie będą także przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej podmiotów zewnętrznych. Lokale nie są i po likwidacji działalności gospodarczej nie będą amortyzowane jako środki trwałe związane z działalnością gospodarczą. Po zakończeniu działalności gospodarczej lokale zostaną wycofane z majątku związanego z działalnością gospodarczą i pozostaną wyłącznie składnikami Pana majątku prywatnego oraz majątku wspólnego małżonków.

Zamierza Pan rozliczać przychody z ich najmu jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w opisanych okolicznościach, a więc po wycofaniu nieruchomości do majątku osobistego oraz majątku wspólnego małżonków i zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, przychody uzyskiwane z tytułu najmu lokali mieszkalnych, stanowiących majątek prywatny należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychody z tego tytułu będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wg. właściwej stawki ryczałtu, tj. 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla drugiego współwłaściciela nieruchomości (Pana żony).

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.