Interpretacja indywidualna z dnia 24 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDWB.4014.30.2026.2.KP

Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 10 kwietnia 2026 r. Wnioskodawcy nabyli na rynku wtórnym lokal mieszkalny za (…) zł, finansując zakup kredytem hipotecznym na własne potrzeby mieszkaniowe. Notariusz naliczył podatek PCC w wysokości 2% wartości transakcji (… zł), nie stosując zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. W ocenie Wnioskodawców pobrany podatek stanowi nadpłatę.

XY posiada jedynie udział w wysokości 1/25 w nieruchomości objętej księgą wieczystą (…). Z treści księgi wieczystej wynika, że księga prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej. W księdze wieczystej brak jest wpisu dotyczącego budynku.

Budynek jest sklasyfikowany jako mieszkalny w wypisie z rejestru gruntów i budynków. Nie ma decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującej rozbiórkę tego budynku lub zakazującej jego użytkowanie. Budynek nie jest zamieszkany od pięciu lat ze względu na zły stan techniczny, nienadający się do zamieszkania. Budynek został oddany do użytkowania w latach 70-tych.

YZ nie posiadał żadnej nieruchomości, w szczególności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani udziału w takich nieruchomościach.

Istotne elementy opisu sprawy zawarli Państwo we własnym stanowisku wskazując, że Pani XY nabyła udział w przedmiotowej nieruchomości gruntowej w drodze darowizny od członka rodziny.

Pytania

 1. Czy w przedstawionym stanie faktycznym zakup przez małżonków XY i YZ lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o PCC pomimo uprzedniego pobrania podatku PCC przez notariusza?

 2. Czy w opisanym stanie faktycznym posiadanie udziału przez XY w wysokości 1/25 w nieruchomości gruntowej, który nie daje realnej możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz dotyczy nieruchomości, w której brak jest ujawnionego budynku mieszkalnego w księdze wieczystej, wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC?

 3. Czy posiadanie przez XY udziału w wysokości 1/25 w nieruchomości gruntowej, dla której księga wieczysta ujawnia wyłącznie nieruchomość gruntową bez wpisu budynku, należy uznać za posiadanie domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców zakup mieszkania powinien skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

Z treści księgi wieczystej wynika, że XY jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej, a nie lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. W księdze wieczystej brak jest wpisu budynku mieszkalnego, a przedmiotem prawa własności jest wyłącznie działka gruntu. W ocenie Wnioskodawców oznacza to, że posiadany udział dotyczy nieruchomości gruntowej, a nie domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ponadto udział w wysokości 1/25 nieruchomości nie daje Wnioskodawczyni faktycznej możliwości korzystania z nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, tym bardziej, że budynek jest w stanie uniemożliwiającym użytkowanie mieszkalne. Nieruchomość wymaga generalnego remontu i odtworzenia wszystkich instalacji. Nieruchomość znajduje się w staniu surowym wewnątrz.

Celem wprowadzenia zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC było wsparcie osób nabywających pierwsze mieszkanie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W przedstawionej sytuacji zakup mieszkania przez małżonków był pierwszą realną możliwością uzyskania przez Wnioskodawców samodzielnego miejsca zamieszkania.

Wnioskodawcy są młodym małżeństwem, które przed zakupem mieszkania mieszkało z rodzicami, a zakup nieruchomości został sfinansowany kredytem hipotecznym z uwagi na ograniczone możliwości finansowe. Był to rodzinny kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

W ocenie Wnioskodawców posiadanie udziału w nieruchomości gruntowej nabytego w drodze darowizny od członka rodziny, która w księdze wieczystej ujawniona jest wyłącznie jako nieruchomość gruntowa bez wpisu budynku, nie stanowi posiadania domu jednorodzinnego ani lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

W związku z powyższym posiadanie niewielkiego udziału (4%) w nieruchomości gruntowej, który nie daje realnej możliwości zamieszkania i który nie jest ujawniony w księdze wieczystej jako budynek mieszkalny, nie powinno wykluczać zastosowania zwolnienia z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania oraz spłatą kredytu hipotecznego.

Pobrany podatek PCC w kwocie (…) zł stanowi dla Wnioskodawców bardzo istotne obciążenie finansowe, szczególnie w sytuacji ponoszenia kosztów związanych z zakupem i urządzeniem pierwszego mieszkania oraz spłatą kredytu hipotecznego.

W ocenie Wnioskodawców celem przepisu wprowadzającego zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC było wsparcie osób znajdujących się właśnie w takiej sytuacji życiowej i mieszkaniowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów - umowy sprzedaży i zamiany podlegają generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Pani XY posiada udział w wysokości 1/25 w nieruchomości otrzymany tytułem darowizny. Z treści księgi wieczystej wynika, że księga prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej. W księdze wieczystej brak jest wpisu dotyczącego budynku. Budynek ten jest sklasyfikowany jako mieszkalny w wypisie z rejestru gruntów i budynków i został oddany do użytkowania w latach 70-tych. Nie ma decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującej rozbiórkę tego budynku lub zakazującej jego użytkowanie. Budynek nie jest zamieszkany od pięciu lat.

MałżonkowieXY i YZ nabyli na rynku wtórnym lokal mieszkalny. Notariusz naliczył podatek od czynności cywilnoprawnych, nie stosując zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Państwa zdaniem zakup mieszkania powinien skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przewidzianego w art. 9 pkt 17 ustawy.

Z Państwa stanowiskiem nie sposób się zgodzić.

Aby bowiem skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani XY ani Panu YZ przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, czyli m.in. prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej „Kodeks cywilny”), nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku określonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku.

W celu ustalenia czy przedmiotowy budynek mieszkalny nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie można opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. na stwierdzeniu, „(…) budynek jest w stanie uniemożliwiającym użytkowanie mieszkalne. Nieruchomość wymaga generalnego remontu i odtworzenia wszystkich instalacji.”. Należy ustalić czy budynek nie służy lub nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy jest wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

1. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

1a) W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

2. W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z wniosku wynika, że w stosunku do przedmiotowego budynku mieszkalnego nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowania czy też decyzja wyrażająca zgodę na rozbiórkę, co więcej budynek został oddany do użytkowania i był zamieszkiwany.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem, której Pani XY jest współwłaścicielką - nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu - to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek mieszkalny.

To, że budynek obecnie jest w złym stanie technicznym, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek. Ponadto zawarte w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, sformułowanie „w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw”, oznacza, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia kiedykolwiek wcześniej żadne z Państwa nie mogło posiadać budynku mieszkalnego. Naturalnym jest, że z biegiem lat budynek, który nie jest wykorzystywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ulega niszczeniu. Jednakże obecny stan techniczny budynku nie zmieni tego, że Pani XY posiada udział wynoszący 1/25 części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W rejestrze gruntów budynek widnieje jako mieszkalny i został oddany do użytkowania.

W tym miejscu należy zauważyć, że brak ujawnienia budynku w księdze wieczystej pozostaje bez wpływu na powyższe.

Stosownie do treści art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego:

W świetle powołanych przepisów Kodeksu cywilnego budynek co do zasady stanowi część składową gruntu. Tym samym udział Pani XY w prawie własności nieruchomości gruntowej automatycznie obejmuje taki sam udział w prawie własności znajdującego się na niej budynku mieszkalnego.

Reasumując, fakt że Pani XY posiada udział wynoszący 1/25 części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, uniemożliwia Państwu skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak już wskazano warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia - gdy tak jak w niniejszej sprawie nieruchomość nabywana jest na współwłasność - jest to, żeby Pani XY oraz Pan YZ nie posiadali żadnego z praw ani udziału w prawie wskazanym w treści art. 9 pkt 17 ustawy, czyli m.in. prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

W związku z powyższym skoro jeden z kupujących - Pani XY - nie wypełniła warunków omawianego zwolnienia, w sprawie nie znajdzie zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Państwa stanowisko w całości należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do załączonych do wniosku dokumentów, informuję, że zgodnie z nadanymi mi uprawnieniami, dokonuję oceny stanowiska wyłącznie w oparciu o przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego. Tym samym, przy wydawaniu interpretacji nie weryfikuję dokumentów dołączanych do wniosku o wydanie interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.