Interpretacja indywidualna z dnia 24 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.373.2026.3.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 8 czerwca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

30 lipca 2021 r. sprzedała Pani nieruchomość Repertorium (...). Nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat. W ramach możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej złożyła Pani do Urzędu Skarbowego w (...) PIT-39. W ramach tejże ulgi nabyła Pani nieruchomości na własne cele mieszkalne 5 października 2021 r. Repertorium A nr (...) oraz 12 grudnia 2022 r. (w załączeniu dok.).

Pierwsza nieruchomość to był zespół (...) waz z funkcją mieszkalną. Jest to (...), który swoją pierwotną funkcję utracił w 1995 r. Od tego momentu (...) me posiadał już wyposażenia (...), pozostały wyprzedane przez wcześniejszego właściciela, ale funkcja mieszkalna została zachowana i rozbudowana.

Od początku istnienia tego obiektu były tam mieszkania przeznaczone dla pracowników (...) wraz z rodzinami. Wraz z ustaniem produkcji i utratą pracy w (...) wynajmujące rodziny z czasem się wyprowadziły ku uciesze pozostałych rodzin, gdyż powiększyły się im mieszkania. Dziś mieszkają tam bezprawnie 2 rodziny.

Nieruchomość została kupiona na własne cele mieszkalne. Miał to być dom samowystarczalny, gdyż na nieruchomości jest własna studnia, szambo ekologiczne oraz prąd pochodzący z istniejącej tam elektrowni wodnej posadowionej w części budynku (...).

Wyprodukowana energia miała służyć na własny cel oraz do ogrzewania nieruchomości, a nadmiar oddany do sieci – sprzedany. W tym celu założyła Pani działalność gospodarczą (X, kod PKD 3511 Z – wytwarzanie energii elektrycznej).

Przed zakupem poprzednia właścicielka wypowiedziała wszystkim najemcom umowy najmu i mieli się natychmiast wyprowadzić zgodnie z działaniami jakie zostały przez nią podjęte, a Pani wprowadzić. Niestety tak się nie stało i od momentu zakupu stał to się Pani problem.

W myśl prawa nie może Pani wyrzucić ludzi od tak, powinna im zapewnić lokale zastępcze, niestety nie posiada Pani takiej możliwości. Urząd Gminy również nie wskazał takich lokali.

W tej chwili zameldowanych jest tam 6 osób, jednak według Pani wiedzy mieszka tam znacznie więcej osób (bez meldunku i bez umowy najmu). (...).

Celem wykazania następujących faktów przedstawia Pani zaświadczenie z Urzędu Gminy w (...) potwierdzające, że pod adresem A, ul.B1 jest zameldowanych 6 mieszkańców.

Celem wykazania następujących faktów przytacza Pani, że na str. 7 aktu notarialnego z 5 października 2021 r. Repertorium A (...) w punkcie g i h opisano, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki 1/1, 1/2 (adres ul B1) w ewidencji gruntów stanowią tereny mieszkaniowe, to samo dotyczy działki 2.

Celem wykazania następujących faktów, że nieruchomość stanowi kompleks (...) dołącza Pani decyzję o wpisaniu do rejestru zabytków.

Celem wykazania następujących faktów według dokumentacji na działce 3/1 powinna znajdować się stalowa wiata, której nie ma już blisko 30 lat. Część mieszalna według wypisu z ewidencji gruntów i budynków, że działki te oznaczone są symbolem B - tereny mieszkaniowe i fakt, że mieszkają tam od zawsze ludzie.

Celem wykazania następujących faktów na str. 8 aktu notarialnego z 5 października 2021 r. Rep. A (...) można wyczytać, że (...) składa się z małej elektrowni wodnej oraz (...) pełniącego funkcję mieszkalną. Na działkach 1/1, 1/2 i 2 usytuowany jest budynek (...), który od dawna pełni funkcję mieszkalną, co potwierdza wypis z ewidencji gruntów oraz oświadczenie ze str. 8 aktu oraz zaświadczenie z Urzędu Gminy w (...), że pod wskazanym adresem zameldowanych jest 6 osób.

Celem wykazania następujących faktów na potwierdzenie, że pod wskazanym adresem (zakupioną nieruchomością) były wynajmowane mieszkania przez poprzedniego właściciela.

Celem wykazania następujących faktów na stronie 11 punkt hh wyczytać można, że do istniejącej w budynku (...) przepisane jest pozwolenie wodnoprawne, które zostało przekazane na Pani rzecz w chwili zakupu. W związku z przejęciem praw i obowiązków wynikających z pozwolenia wodnoprawnego jest Pani zobowiązana do stałego monitoringu rzeki na danym odcinku. Stały nadzór wymaga być tam na miejscu - mieszkać tam. Jednak z uwagi na zaistniałą sytuację - brakiem możliwości zamieszkania z uwagi na lokatorów nie ma Pani takiej możliwości. Jest Pani zmuszona dojeżdżać do A w tym celu.

Z uwagi na fakt, że jest to obiekt wpisany do rejestru zabytków wszelkie zmiany w budynku wymagają zgody oraz nadzoru konserwatora zabytków. Przede wszystkim musi Pani posiadać nieograniczony dostęp do nieruchomości by przygotować projekt przebudowy do przeprowadzenia remontu; na czas remontu musiałaby Pani zapewnić lokale zastępcze.

Z uwagi na fakt, że nawet nie może Pani wejść do własnego domu jest to niemożliwe. Wszystko to spowodowało, że nie może Pani zamieszkać w zakupionym przez siebie budynku. Prawo lokatorskie jest bezlitosne dla właściciela. Znalazła się Pani w patowej sytuacji, posiada nieruchomość, w której nie może zamieszkać.

Drugą nieruchomość nabyła Pani 12 grudnia 2022 r. akt notarialny Rep. A numer (...) jako współwłasność. Nieruchomość została nabyta na własne cele mieszkaniowe po tym jak bezprawni lokatorzy nie chcieli się wyprowadzić. Nieruchomość z uwagi na to, że posiada możliwość produkcji energii elektrycznej miała być samowystarczalna. Własny prąd miał ogrzać nieruchomość, dostarczyć darmowy prąd, a nadwyżka energii sprzedana. W tym celu została założona działalność gospodarcza X KRS (...).

Nieruchomość została nabyta w drodze przetargu i obciążona była 3 umowami najmu. Po zakupie w celu wypowiedzenia tychże umów najpierw musiała Pani uregulować sytuację prawną z tymi umowami. W tym celu nastąpiła cesja przejęcia praw od Starostwa Powiatowego w (...). Po uregulowaniu tychże umów wszystkie umowy zostały wypowiedziane. Odbyło się to bez większych problemów poza jednym. Dzierżawca obiektu elektrowni wodnej ostatecznie podważył wypowiedzenie umowy i w konsekwencji czego wytoczył proces sądowy pod sygnaturą (...).

Zakupiona nieruchomość składa się z (...) - elektrowni wodnej oraz części mieszkalnej. Funkcja (...) została utracona (...) 1997 r. (...) nie posiada żadnych urządzeń (...). Wszystko zostało zniszczone (...) w 1997 r., a następnie zlikwidowane przez ówczesnego dzierżawcę.

Po zakupie obiekt był przez Panią przygotowywany do dalszej rozbudowy części mieszkalnej i remontu. Obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, co wiąże się z przygotowaniem szczegółowej dokumentacji, projektu na realizację przebudowy takiego obiektu. W tym celu prowadziła Pani uzgodnienia z konserwatorem. Celem wykazania następujących faktów dołącza Pani korespondencję z konserwatorem zabytków.

Jednak z uwagi na to, że były dzierżawca skierował sprawę do sądu Pani plany legły w gruzach. Musiała pani do czasu wyjaśnienia wstrzymać się z planami. Dzierżawca nie zamierzał opuścić lokalu. Jeszcze przed zakupem był informowany, że w razie wygranego przetargu zostanie wypowiedziana mu umowa dzierżawy, w tym celu sam nawet przystąpił do przetargu.

Celem wykazania następującego faktu dołącza Pani dokument z przetargu oraz stosowne dokumenty potwierdzające wypowiedzenia umów najmu, dzierżawy. Dla wykazaniu następującego faktu dołącza Pani kopię pozwu, jaki otrzymała na fakt wypowiedzenia umowy dzierżawy.

W związku z tym, że dzierżawca wytoczył proces przeciwko Pani (nowym właścicielom) odmówił opuszczenia lokalu jak i przeniesienia pozwolenia wodnoprawnego. Tym samym zablokował zamierzone plany i wstęp do części nieruchomości.

W związku z zaistniałą patową sytuacją powstał także konflikt ze współwłaścicielem w wyniku czego obciążył hipotekę nieruchomości i niejako obarczył Panią odpowiedzialnością za swoje długi. Celem wykazania następujących faktów dołącza Pani kopię hipoteki. Nie może Pani się porozumieć się w sprawie tejże nieruchomości. Współwłaściciel z uwagi na problemy finansowe nie chce się dołożyć do planowanego remontu mieszkania jak i przebudowy obiektu.

Ponadto (...) 2024 r. stała się Pani ofiarą powodzi. Nieruchomość została kompletnie zalana, zniszczona została także cała infrastruktura (instalacja energetyczna, kanalizacyjna itd.). Celem wykazania następujących faktów dołącza Pani zdjęcia po powodzi.

Po powodzi z (...) 2024 r. jakiej Pani doświadczyła na nieruchomości koszty remontu/ odbudowy do stanu choćby pierwotnego przewyższają także Pani budżet. Nieruchomość po powodzi nie nadaje się do zamieszkania, wymaga generalnego remontu. (...).

Z uwagi na brak, porozumienia ze współwłaścicielem przygotowuje Pani pozew do sądu by uregulować tę sytuację w jakiej się Pani znalazła. W chwili obecnej koszty remontu po powodzi są niewyobrażalne. Ponadto brak jakiegokolwiek porozumienia ze wspólnikiem w tej sprawie, a sama nic może Pani decydować o tak poważnych przedsięwzięciach, stąd też Pani decyzja by iść z tym do sądu.

Sprawa z byłym dzierżawcą się przedłużyła z uwagi na jego śmierć. Teraz spadkobiercy - rodzina występuje jako strona w sprawie. (...) 2026 r. ma się odbyć sprawa apelacyjna. Z uwagi na skutki powodzi jak i nieuregulowaną sytuację prawną nie może Pani zamieszkać na zakupionej nieruchomości.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku podaje Pani, że 30 lipca 2021 r. sprzedała Pani nieruchomość Repertorium A (...). Nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat. W ramach możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej złożyła Pani do Urzędu Skarbowego w (...) PIT -39. W ramach tejże ulgi nabyła Pani nieruchomości na własne cele mieszkalne 5 października 2021 r. Repertorium A nr (...) oraz 12 grudnia 2022 r. (w załączeniu dok).

Według założeń swoje potrzeby mieszkaniowe będzie Pani realizować u obu nieruchomościach, ponieważ wymagają stałego nadzoru z uwagi na charakterystykę siekę elektrowni wodnej, gdzie jest wymagany dozór przynajmniej raz na 48 ha.

W związku z tym z uwagi, na odległość będzie Pani musiała zatrzymywać się zarówno w jednej jak i drugiej nieruchomości naprzemiennie, Obecnie, z uwagi na to, że nie udało się Pani zrealizować zamierzonych celów, mieszka Pani w C. Jest to stary dom, który stanowi Pani własność prywatną. Kupiła go Pani 27 maja 2011 r. Dom został kupiony w celu zamieszkania, gdyż musiała Pani wyprowadzić się z domu rodzinnego. W tej chwili również, gdyż nie ma Pani innej możliwości zamieszkania w zakupionych nieruchomościach. Docelowo nieruchomość tą zamierza Pani wynająć, a z uzyskanych środków pokrywać koszty remontów.

(...).

Poza tą nieruchomością posiada Pani działkę 4/1 o pow. 0,5765 ha w udziale 50 % w miejscowości D, którą nabyła 7 lutego 2022 r. poprzez umowę sprzedaży. Działka w miejscowości D została kupiona na cele budowy elektrowni wodnej. Jednak nie jest przez Panią wykorzystywana z uwagi na brak porozumienia ze wspólnikiem, nie jest zabudowana.

Na przestrzeni lat posiadała Pani gospodarstwo rolne, które nabyła w drodze umowy dożywocia 10 listopada 2011 r. Potem dokupiła Pani 14 listopada 2012 r. po sąsiedzku dom w trakcie budowy.

Z uwagi na duże straty wywołane przez zwierzęta leśne (dziki) gospodarstwo rolne nie przynosiło współmiernych efektów, sprzedała Pani nieruchomość rolną 2 października 2018 r. Dom w trakcie budowy z uwagi na brak interesu życiowego w tym miejscu sprzedała Pani 7 października 2022 r.

13 sierpnia 2018 r. kupiła Pani niewielkie gospodarstwo rolne nad rzeką. Na nieruchomości chciała Pani utworzyć z obecnym wtedy partnerem gospodarstwo rybackie. Jednak z uwagi na obszar „Natura 2000”, właśnie powstały rezerwat, stało się to niemożliwe. W związku z tym nie mogła Pani zrealizować zamierzonego celu, nieruchomość sprzedała Pani 21 maja 2024 r. Z uzyskanych środków pokryła Pani zakup nieruchomości w miejscowości E.

Nieruchomości były nabywane w celach utworzenia na nich gospodarstw (rolnych, rybackich). Od momentu nabycia robiła Pani wszystko, aby takie gospodarstwo utworzyć. Przez kilka lat prowadziła Pani gospodarstwo rolne, jednak z marnym skutkiem. Natomiast jeśli chodzi o gospodarstwo rybackie udało się Pani przystosować teren do utworzenia stawów rybnych. Jednak z uwagi na powstały w tamtym czasie rezerwat nie mogła Pani zrealizować zamierzonego celu.

(...). W związku z tym nabyła Pani nieruchomości, o których mowa w poniższej części tego wniosku.

Pierwsza nieruchomość to był (...) wraz z funkcją mieszkalną. Jest to (...), który swoją pierwotną funkcję utracił w 1995 r. Od tego momentu (...) nie posiadał już wyposażenia (...), pozostał wyprzedany przez wcześniejszego właściciela, ale funkcja mieszkalna została zachowana i rozbudowana. Od początku istnienia tego obiektu były tam mieszkania przeznaczone dla (...) wraz z rodzinami. Wraz z ustaniem produkcji i utratą pracy w (...) wynajmujące rodziny z czasem się wyprowadziły ku uciesze pozostałych rodzin, gdyż powiększyły się im mieszkania. Dziś mieszkają tam bezprawnie 2 rodziny.

Nieruchomość została kupiona na własne cele mieszkalne. Miał to być dom samowystarczalny, gdyż, na nieruchomości jest własna studnia, szambo oraz ekologiczny prąd pochodzący w istniejącej tam elektrowni wodnej posadowionej w części budynku (...). Wyprodukowana energia miała służyć na własne cele oraz do ogrzewania nieruchomości, a nadmiar oddany do sieci – sprzedany. W tym celu założyła Pani działalność gospodarczą X, kod PKD 3511 Z.

Przed zakupem poprzednia właścicielka wypowiedziała wszystkim najemcom umowy najmu. Mieli się natychmiast wyprowadzić, a Pani wprowadzić. Niestety tak się nie stało i od momentu zakupu stał to się Pani problem. W myśl prawa nie może Pani wyrzucić ludzi od tak, powinna im zapewnić lokal zastępczy. Niestety nie posiada Pani takiej możliwości. Urząd Gminy również nie wskazał takich lokali.

W tej chwili zameldowanych jest tam 6 osób. Jednak według Pani wiedzy mieszka tam znacznie więcej osób, bez meldunku i bez umowy najmu. (...).

Celem wykazania następujących faktów przedstawia Pani zaświadczenie z Urzędu Gminy w (...) potwierdzające, że pod adresem A ul. B1 jest zameldowanych 6 mieszkańców.

Celem wykazania następujących faktów przytacza Pani, że na str. 7 aktu notarialnego z 5 października 2021 r. Repertorium A (...) w punkcie g i h opisano, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki 1/1, 1/2 (adres ul. B1) w ewidencji gruntów stanowią tereny mieszkaniowe, to samo dotyczy działki 2.

Celem wykazania następujących faktów, że nieruchomość stanowi kompleks (...), dołącza Pani decyzję o wpisaniu do rejestru zabytków.

Celem wykazania następujących faktów według dokumentacji na działce 3/1 powinna znajdować się stalowa wiata, której nie ma już blisko 30 lat. Część mieszalna według wypisu z ewidencji gruntów i budynków, że działki te oznaczone są symbolem B- tereny mieszkaniowe i fakt, że mieszkają tam od zawsze ludzie.

Celem wykazania następujących faktów na str. 8 aktu notarialnego z 5 października 2021 roku Rep. A (...) można wyczytać, że (...) składa się z małej elektrowni wodnej oraz (...) pełniącego funkcję mieszkalną. Na działkach 1/1, 1/2 i 2 usytuowany jest budynek (...), który od dawna pełni funkcję mieszkalną, co potwierdza wypis z ewidencji gruntów, oświadczenie ze str. 8 aktu notarialnego oraz zaświadczenie z Urzędu Gminy w (...), że pod wskazanym adresem zameldowanych jest 6 osób.

Celem wykazania następujących faktów na potwierdzenie, że pod wskazanym adresem (zakupioną nieruchomością) były wynajmowane mieszkania przez poprzedniego właściciela.

Celem wykazania następujących taktów na str. 11 pkt hh można wyczytać, że do istniejącego w budynku (...) przepisane jest pozwolenie wodnoprawne, które zostało przekazane na Pani rzecz w chwili zakupu. W związku z przejęciem praw i obowiązków wynikających z pozwolenia wodnoprawnego jest Pani zobowiązana do stałego monitoringu rzeki na danym odcinku. Stały nadzór wymaga być tam na miejscu, mieszkać tam. Jednak z uwagi na zaistniałą sytuację - brakiem możliwości zamieszkania, z uwagi na lokatorów, nie ma Pani takiej możliwości. Jest Pani zmuszona dojeżdżać do A w tym celu.

Z uwagi na fakt, że jest to obiekt wpisany do rejestru zabytków wszelkie zmiany w budynku wymagają zgody oraz nadzoru konserwatoria zabytków. Przede wszystkim musi Pani posiadać nieograniczony dostęp do nieruchomości by przygotować projekt przebudowy do przeprowadzenia remontu. Na czas remontu musiałaby Pani zapewnić lokale zastępcze, z uwagi na fakt, że nawet nie może pani wejść do własnego domu. Jest to niemożliwe. Wszystko to spowodowało, że nie może Pani zamieszkać w zakupionym przez siebie budynku. (...).

Doprecyzowując budynek (...) z funkcją mieszkalną usytuowany jest na działce 1/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). Budynek (...) połączony jest z budynkiem elektrowni, która znajduje się na działce 1/1, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).

Według wypisu z rejestru gruntów działka 1/2, na której znajduje się budynek mieszkalny oznaczony jest jako B - tereny mieszkaniowe grunty pod budynkami mieszkaniowymi i towarzyszącą im infrastrukturą.

Nie wie Pani jak sklasyfikowany jest budynek (...) pełniący funkcję mieszkalną zgodnie z Klasyfikacją Obiektów Budowlanych i nie wie Pani jak to sprawdzić, ponieważ z uwagi na fakt, że budynek pochodzi z ok 1900 r. nie posiada żadnej dokumentacji dotyczącej jego budowy itd.

Próbując zasięgnąć fachowej wiedzy, dowiedziała się Pani, że jeśli budynek pełni różne funkcje i zajmuje minimum 50% powierzchni na określone cele zostanie przepisane do jednej kategorii obiektu. Działka 1/2 zabudowana jest budynkiem byłego (...) o powierzchni 633 m² i budynku mieszkalnego o powierzchni 613 m². Zatem budynek został określony według wypisu z ewidencji budynków jako budynek przemysłowy, pomimo, że jest dwufunkcyjny, ale nie posiada podziału budynku i odrębnych ksiąg wieczystych.

W starostwie udzielono Pani informacji, że w tej sytuacji należałoby albo złożyć wniosek o zmianę lokalu użytkowego na mieszkalny do całości albo podzielić nieruchomość i założyć odrębne księgi wieczyste.

W budynku (...) z funkcją mieszkalną jest wyodrębniony budynek mieszkalny, jest do niego odrębne wejście, ale jest w jednej bryle budynku i stanowią jedną księgę wieczystą. Zatem budynek mieszkalny nie posiada odrębnej księgi wieczystej.

Budynek mieszkalny (...) składa się z 3 kondygnacji, na każdej kondygnacji są pomieszczenia o powierzchni użytkowej: parter 201 m², 1 piętru 202 m², 2 piętro 209 m² jako poddasze użytkowe.

Dawniej według posiadanych przez Panią informacji mieszkały 2 rodziny na każdym piętrze. Z czasem, gdy się wyprowadziły, rodziny przejmowały pomieszczenia. W tej chwili mieszkają tam 2 rodziny na tych dwóch kondygnacjach. Jednak z uwagi na brak dostępu do wszystkich pomieszczeń, z uwagi na nielegalnie przebywających lokatorów, nie jest Pani w stanie dokładnie tego sprecyzować, ponieważ nie może Pani wejść do swojej własności prywatnej. Nie posiada Pani żadnej dokumentacji budowlanej dotyczącej tego obiektu i nie wie czy takie pozwolenie było, czy jest wydane. Niemniej jednak, skoro mieszkają tam 2 rodziny i są zameldowane takie pozwolenie musiało być kiedyś wydane inaczej nie zameldowano by tam mieszkańców.

Na tym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma również uchwały Rady Gminy i Miasta (...) w sprawę wyznaczenia obszaru zdegradowanego i rewitalizacji oraz przyjęcia gminnego programu rewitalizacji. Jak już wcześniej Pani wspomniała chce Pani dokonać przebudowy tego obiektu. W związku z tym, że obiekt wpisany jest do rejestru zabytków potrzebne są odpowiednie uzgodnienia, projekty i zgody na przebudowę. Według wstępnych Pani ustaleń konserwator jest za przebudową. W tym celu ma Pani sporządzić odpowiedni projekt – wizję architektoniczną zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi.

Odpowiadając na wszystkie zadane pytania jak już Pani wspomniała w ww. odpowiedziach obiekt chce Pani wyremontować, dokonać przebudowy i w związku z tym będzie sporządzony projekt budowlany. Na tej podstawie dostosuje Pani stan faktyczny po remoncie by był zgodny z dokumentacją w starostwie. Trzeba to koniecznie wyprostować, ponieważ na dzień dzisiejszy już są znaczne rozbieżności, np. na jednej z działek według starostwa widnieje budynek wiaty, którego nie ma już od lat 80 tych. Zamierza Pani to zrobić za jednym razem przy przebudowie. Budynek według Pani wiedzy może być legalnie zamieszkiwany, o czym świadczy fakt zameldowania przez Urząd Gminy osób tam przebywających. Jak już wcześniej Pani wspomniała budynek od zawsze pełnił funkcję mieszkalną, w związku z tym zapewne spełnia wszelkie wymagania.

Jak już wcześniej Pani wspominała wielokrotnie zamierza Pani dokonać remontu budynków. W części mieszkalnej oczywiście chciałaby Pani zamieszkać ze swoją rodziną. W części pozostałych budynków jak np. w budynku elektrowni chciałaby Pani zostawić przynajmniej na parterze funkcję gospodarczą, która jest niezbędna z uwagi na studnię się tam znajdująca oraz elektrownię, która pozwoli ogrzać i dostarczyć prądu.

Drugą nieruchomość nabyła Pani 12 grudnia 2022 r. akt notarialny Rep A numer (...) jako współwłasność. Nieruchomość została nabyta na własne cele mieszkaniowe. Nieruchomość z uwagi na to, że posiada możliwość produkcji energii elektrycznej miała być samowystarczalna. Własny prąd miał ogrzać nieruchomość, dostarczyć darmowy prąd, a nadwyżka energii sprzedana. W tym celu została założona działalność gospodarcza X KRS (...).

Nieruchomość została nabyta w drodze przetargu i obciążona była 3 umowami najmu. Po zakupie w celu wypowiedzenia tychże umów najpierw musiała Pani uregulować sytuację prawną z tymi umowami. W tym celu nastąpiła cesja przejęcia praw od Starostwa Powiatowego w (...). Po uregulowaniu tychże umów, wszystkie umowy zostały wypowiedziane. Odbyło się to bez większych problemów, poza jednym. Dzierżawca obiektu elektrowni wodnej ostatecznie podważył wypowiedzenie umowy i w konsekwencji czego wytoczył proces sądowy pod sygnaturą (...).

Zakupiona nieruchomość składa się z (...) - elektrowni wodnej oraz części mieszkalnej. Funkcja (...) została utracona (...) w 1997 r. (...) nie posiada żadnych urządzeń (...). Wszystko zostało zniszczone przez powódź w 1997 r., a następnie zlikwidowane przez, ówczesnego dzierżawcę. Po zakupie obiekt był przez Panią przygotowany do dalszej rozbudowy części mieszkalnej i remontu. Obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, co wiąże się z przygotowaniem szczegółowej dokumentacji, projektu na realizację rozbudowy takiego obiektu.

W tym celu prowadziła Pani uzgodnienia z konserwatorem celem wykazania następujących faktów dołącza Pani korespondencję z konserwatorem zabytków. Jednak z uwagi na to, że były dzierżawca skierował sprawę do sądu, Pani plany uległy w gruzach. Musiała Pani do czasu wyjaśnienia wstrzymać się z planami. Dzierżawca nie zamierzał opuścić lokalu. Jeszcze przed zakupem był informowany, że w razie wygranego przetargu zostanie wypowiedziana mu umowa dzierżawy. W tym celu sam nawet przystąpił do przetargu. Celem wykazania następującego faktu dołącza Pani dokument z przetargu oraz stosowne dokumenty potwierdzające wypowiedzenia umowy najmu, dzierżawy. Dla wykazania następującego faktu dołącza Pani kopię pozwu jaki otrzymała na fakt wypowiedzenia umowy dzierżawy.

W związku z tym. ze dzierżawca wytoczył proces przeciwko Pani (nowym właścicielom) odmówił opuszczenia lokalu jak i przeniesienia pozwolenia wodnoprawnego. Tym samym zablokował zamierzone plany i wstęp do części nieruchomości.

W związku z zaistniałą patowa sytuacją powstał także konflikt ze współwłaścicielem. W wyniku czego obciążył hipotekę nieruchomości i niejako obarczył Panią odpowiedzialnością za swoje długi. Celem wykazania następujących faktów dołącza Pani kopię hipoteki.

Nie może Pani porozumieć w sprawie tejże nieruchomości. Współwłaściciel z uwagi na problemy finansowe nie chce się dołożyć do planowanego remontu mieszkania jak i przebudowy obiektu.

Ponadto we wrześniu 2024 r. stała się Pani ofiarą powodzi. Nieruchomość została kompletnie zalana. zniszczona została także cała infrastruktura (instalacja energetyczna, kanalizacyjna, itd.). Celem wykazania następujących faktów dołącza Pani zdjęcia po powodzi.

Po powodzi z września 2021 r. jakiej Pani doświadczyła na nieruchomości, koszty remontu/ odbudowy do stanu choćby pierwotnego przewyższają Pani budżet. Nieruchomość po powodzi nie nadaje się do zamieszkania, wymaga generalnego remontu. Pierwsze prace polegające na odmuleniu i osuszeniu oraz zabezpieczenie nieruchomości poczyniła Pani sama. Współwłaściciel nawet się nie pofatygował by chociaż zobaczyć skutki zniszczeń po powodzi.

Z uwagi na brak porozumienia ze współwłaścicielem przygotowuje Pani pozew do sądu by uregulować sytuację w jakiej się znalazła. W chwili obecnej koszty remontu po powodzi są niewyobrażalne. Ponadto brak jakiegokolwiek porozumienia ze wspólnikiem w tej sprawie, sama nie może Pani decydować o tak poważnych przedsięwzięciach. Stąd też Pani decyzja by iść z tym do sądu.

Sprawa z byłym dzierżawcą się przedłużyła z uwagi na jego śmierć. Teraz spadkobiercy - rodzina występuje jako strona w sprawie. 16 czerwca 2026 r. ma się odbyć sprawa apelacyjna. Z uwagi na skutki powodzi jak i nieuregulowaną sytuację prawną nie może Pani zamieszkać na zakupionej nieruchomości.

Doprecyzowując w przypadku drugiej nieruchomości z uwagi na taki sam obiekt, sytuacja jest bardzo analogiczna jak w przypadku pierwszego obiektu.

Budynek (...) z funkcją mieszkalną usytuowany w E przy ul. F1 na działce 5/1, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).

W skład nieruchomości wchodzi dwukondygnacyjny budynek główny, przylegający do niego budynek z częścią mieszkalną oraz budynek turbinowni. W granicach działki znajduje się (...), prowadzącego powierzchniowe wody płynące do elektrowni wodnej. Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkalno-usługowa. Według wypisu z rejestru gruntów działka 5/1, na której znajduje się budynek mieszkalny oznaczony jest jako Bi - inne tereny zabudowane oraz grunty pod wodami płynącymi Wp.

Nie wie Pani jak sklasyfikowany jest budynek (...) pełniący funkcję mieszkalną zgodnie z Klasyfikacją Obiektów Budowlanych i nie wie Pani jak to sprawdzić, ponieważ z uwagi na fakt, że budynek pochodzi z ok. 1900 r. albo i wcześniej. Nie posiada Pani żadnej dokumentacji dotyczącej jego budowy itd.

Próbując zasięgnąć fachowej wiedzy dowiedziała się Pani, że jeśli budynek pełni różne funkcje i zajmuje minimum 50 % powierzchni na określone cele, zostanie przypisany do jednej kategorii obiektu. Działka 5/1 zabudowana jest budynkiem byłego (...) o pow. 1 265 m², budynku dobudowy o powierzchni 220 m², budynku elektrowni o powierzchni 105 m² oraz budynku koła pasowego 28 m².

Według wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) miasta E (...) uchwalonego Uchwalą Nr (...) Rady Miejskiej w (...) z (...) 2010 r. opublikowany w (...) z (...) 2010 r. wydanym przez Urząd Miasta w (...) z (...) 2022 r., działka nr 5/1 AM I, obręb (...) w E wchodzi w skład obszaru oznaczonego symbolem ID - przeznaczenie podstawowe usługi administracja finanse, gastronomia, handel detaliczny, kultura obsługa firm, służba zdrowia, turystyka wypoczynkowa, przeznaczenie uzupełniające mieszkanie funkcyjne, zieleń urządzona, parkingi, garaże w budowane, ulice wewnętrzne i place manewrowe, niezbędne sieci i urządzenia infrastruktury technicznej - w tym stacja transformatorowa.

Na przestrzeni dziejów dochodziło do licznych zmian i przebudów w tym obiekcie. Budynek (...) połączony jest z budynkiem mieszkalnym na poszczególnych kondygnacjach i nie da się jednoznacznie odkreślić w pionie jak i poziomie budynku (...) od budynku mieszkalnego.

W czasie świetności tego obiektu pozostałą część (...) stanowiły w całości lokale mieszkalne dla (...) i jego rodziny i zapewne pracownika. Cześć mieszkalna znajduje się również w budynku (...) i jest ona połączona z budynkiem dobudowy.

Przed zakupem w budynku mieszkalnym w części parteru lokal był wynajmowany przez Starostwo na cele gastronomiczne. Na jednym z pięter mieszkała lokatorka. Kolejne piętra stanowią pomieszczenia – pokoje i pomieszczenia gospodarcze do celów mieszkalnych. Dołącza Pani rzuty kondygnacji.

Podkreślenia wymaga fakt, że cały kompleks przypisany jest do jednej księgi wieczystej. Budynek, pomimo że jest dwufunkcyjny (pomimo że pierwotna funkcja nie istnieje od 1997 r.) ale nie posiada podziału budynku i odrębnych ksiąg wieczystych. W starostwie udzielono Pani informacji, że w tej sytuacji należałoby albo złożyć wniosek o zmianę lokalu użytkowego na mieszkalny do całości albo podzielić nieruchomość i założyć odrębne księgi wieczyste.

W budynku (...) z funkcją mieszkalną jest wyodrębniony budynek mieszkalny. Jest do niego odrębne wejście, ale w jednej bryle budynku i stanowi jedną księgę wieczystą. Zatem budynek mieszkalny nie posiada odrębnej księgi wieczystej.

Budynek mieszkalny (...) składa się z 3 kondygnacji. Na każdej kondygnacji są pomieszczenia o powierzchni użytkowej: parter - 69 m², 1 piętro 117,4 m², 2 piętro 73,6 m² oraz 3 piętro 20,79 m².

Nie ma wyodrębnionych lokali mieszkalnych i jako takiego uwidocznionego podziału. Do poszczególnych pomieszczeń wchodzi się z korytarza, do którego prowadzi klatka schodowa. Niektóre pomieszczenia są przechodnie.

Według Pani lokale te spełniają wymogi przewidziane dla lokali, znajdują się tam pomieszczenia typu łazienka, kuchnia, kotłownia. Budynek posiada wszelkie media: woda, gaz, prąd.

Jednak po wspomnianej powodzi infrastruktura ta wymaga remontu. Lokale zamierza Pani wykorzystywać na własne cele mieszkalne z uwagi na specyfikację obiektu i potrzeby nadzoru nad nieruchomością.

Pytanie

Czy przysługuje mi ulga mieszkaniowa zgodnie z art. 21 ustawy o PIT?

Stanowisko Pani w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko we wniosku oraz w jego uzupełnieniu podaje Pani, że jej zdaniem, na postawione pytanie winna być odpowiedź twierdząca.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 zwolnienie przysługuje, gdy przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe należą wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu łub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem.

Wskazała Pani, że nieruchomość została zakupiona na taki cel i zgodnie z powyższym. Dlatego też w miejscu docelowego zamieszkania założyła Pani działalność gospodarczą (X), która dodatkowo wymaga stałego nadzoru i monitoringu, bycia na miejscu - mieszkania tam, co zamierza Pani uczynić. Z tym miejscem koncentrują się Pani sprawy życiowe. Ponadto działalność gospodarcza generuje wyższe dochody aniżeli, umowa, o pracę którą posiada.

W tej chwili znaczą część pensji przeznacza Pani na dojazdy. Nie wspomni Pani już o straconymi czasie na podłóż. Wyczerpująco opisała Pani całą sytuację w punkcie G tego wniosku jak i w załącznikach ORD-IN/A i dołączyła w tym jak i w wcześniejszym wniosku odpowiednie dowody.

Z, uwagi na sytuację z lokatorami, brakiem dostępu do swojego mieszkania, sytuacją związaną ze skutkami powodzi, nie może Pani na tę chwilę tam zamieszkać, pomimo że bardzo chce.

Skończyła Pani studia wyższe i pracuje w sklepie, ponieważ nie ma możliwości rozwoju zawodowego w swojej miejscowości. Od urodzenia mieszka Pani na wsi, gdzie boryka się z problemami związanymi choćby z dostępem do komunikacji czy służby zdrowia, wiejskim klimatem. Dlatego postanowiła Pani zmienić życie i wyprowadzić się do większego miasta, w celu zmiany pracy czy dostępu do „cywilizacji”. To chyba nic złego, że pragnie Pani i osiągnięcia jakiegoś sukcesu osobistego, zawodowego.

Nieruchomości posiadają mieszkania od początku istnienia tej nieruchomości (ok 1900 r.) co potwierdzają przedstawione fakty (meldunki, wypisy z rejestru gruntów, kartotek budynków).

Ponadto sytuacja prawna, toczące się postępowania sądowe z lokatorami oraz powódź z września 2024 r. spowodowały, że nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania na chwile obecną, bądź jest to niemożliwe na ten moment, ale dąży Pani do tego by uległo to zmianie. W tym celu w A rozpoczęła Pani procedurę administracyjną wymeldowania mieszkańców. Postępowanie trwa.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).

Zastosowanie zwolnienia

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji zatem, gdy wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Jak stanowi art. 21 ust. 25a cytowanej na wstępie ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z kolei z art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Przy czym zgodnie z art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zastosowanie zwolnienia przedmiotowego w Pani sytuacji

W opisie sprawy podaje Pani m.in., że:

·30 lipca 2021 r. przed upływem 5 lat od nabycia sprzedała Pani nieruchomość. Uzyskane środki z jej sprzedaży przeznaczyła Pani na zakup dwóch nieruchomości.

·Pierwszą nieruchomość nabyła Pani 5 października 2021 r. Jest Pani jej jedynym właścicielem. Nieruchomość stanowi (...), który składa się z małej elektrowni wodnej oraz (...) pełniącego funkcję mieszkalną. Na nieruchomości jest własna studnia, szambo ekologiczne oraz prąd pochodzący w istniejącej tam elektrowni wodnej posadowionej w części budynku (...). Wyprodukowana energia miała służyć na własne cel oraz do ogrzewania nieruchomości, a nadmiar oddany do sieci – sprzedany. W tym celu założyła Pani działalność gospodarczą (X, kod PKD 3511 Z – wytwarzanie energii elektrycznej. Budynek został określony według wypisu z ewidencji budynków jako budynek przemysłowy, nie posiada podziału budynku i odrębnych ksiąg wieczystych. W starostwie udzielono Pani informacji, że w tej sytuacji należałoby albo złożyć wniosek o zmianę lokalu użytkowego na mieszkalny do całości albo podzielić nieruchomość i założyć odrębne księgi wieczyste. W budynku (...) z funkcją mieszkalną jest wyodrębniony budynek mieszkalny, jest do niego odrębne wejście, ale jest w jednej bryle budynku i stanowią jedną księgę wieczystą. Budynek mieszkalny (...) składa się z 3 kondygnacji, na każdej kondygnacji są pomieszczenia o powierzchni użytkowej: parter 201 m², 1 piętru 202 m², 2 piętro 209 m² jako poddasze użytkowe. W tej chwili mieszkają tam 2 rodziny na tych dwóch kondygnacjach. Chce Pani dokonać przebudowy tego obiektu. W związku z tym, że obiekt wpisany jest do rejestru zabytków potrzebne są odpowiednie uzgodnienia, projekty i zgody na przebudowę. Według wstępnych Pani ustaleń konserwator jest za przebudową. W tym celu ma Pani sporządzić odpowiedni projekt – wizję architektoniczną zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi.

·Następnie 12 grudnia 2022 r. nabyła Pani udział w nieruchomości. Nieruchomość została nabyta w drodze przetargu i obciążona była 3 umowami najmu. Po zakupie w celu wypowiedzenia tychże umów najpierw musiała Pani uregulować sytuację prawną z tymi umowami. Po uregulowaniu tychże umów, wszystkie umowy zostały wypowiedziane. Odbyło się to bez większych problemów, poza jednym. Dzierżawca obiektu elektrowni wodnej ostatecznie podważył wypowiedzenie umowy i w konsekwencji czego wytoczył proces sądowy. Sprawa z byłym dzierżawcą się przedłużyła z uwagi na jego śmierć. Teraz spadkobiercy- rodzina występuje jako strona w sprawie. (...) 2026 r. ma się odbyć sprawa apelacyjna. W skład nieruchomości wchodzi dwukondygnacyjny budynek główny, przylegający do niego budynek z częścią mieszkalną oraz budynek turbinowni. Nieruchomość z uwagi na to, że posiada możliwość produkcji energii elektrycznej miała być samowystarczalna. Własny prąd miał ogrzać nieruchomość, dostarczyć darmowy prąd, a nadwyżka energii sprzedana. W tym celu została założona działalność gospodarcza X KRS (...). Budynek (...) połączony jest z budynkiem mieszkalnym na poszczególnych kondygnacjach i nie da się jednoznacznie odkreślić w pionie jak i poziomie budynku (...) od budynku mieszkalnego. Cały kompleks przypisany jest do jednej księgi wieczystej. Budynek, pomimo że jest dwufunkcyjny (pomimo że pierwotna funkcja nie istnieje od 1997 r.) ale nie posiada podziału budynku i odrębnych ksiąg wieczystych. W starostwie udzielono Pani informacji, że w tej sytuacji należałoby albo złożyć wniosek o zmianę lokalu użytkowego na mieszkalny do całości albo podzielić nieruchomość i założyć odrębne księgi wieczyste. W budynku (...) z funkcją mieszkalną jest wyodrębniony budynek mieszkalny. Jest do niego odrębne wejście, ale w jednej bryle budynku i stanowi jedną księgę wieczystą. Zatem budynek mieszkalny nie posiada odrębnej księgi wieczystej. Budynek mieszkalny (...) składa się z 3 kondygnacji. Na każdej kondygnacji są pomieszczenia o powierzchni użytkowej: parter – 69 m², 1 piętro 117,4 m², 2 piętro 73,6 m² oraz 3 piętro 20,79 m². Nie ma wyodrębnionych lokali mieszkalnych i jako takiego uwidocznionego podziału.

Wątpliwości Pani budzi kwestia czy w opisanym stanie faktycznym będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.

Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia. Takimi celami w sytuacji opisanej we wniosku mogą być m.in.:

·nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych);

·rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. e ww. ustawy).

Wyjaśnienia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji „budynku”, dlatego też zasadnym jest odwołanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 3 pkt 1, 2, 2a, 6, 7, 7a, 8 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

6) budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;

7) robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;

7a) przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

8) remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Ponadto, zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane:

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Jak stanowi art. 71 ust. 6 ww. ustawy:

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę - rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;

2) objętych obowiązkiem zgłoszenia - do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-3.

Ponadto, dla skorzystania z omawianego zwolnienia w przypadku wydatków, o których mowa w art. 25 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezbędne jest też ich poniesienie w ustawowym terminie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została dokonana sprzedaż nieruchomości.

Odnosząc powyższe przepisy na grunt przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie mogę zgodzić się z Pani stanowiskiem, w myśl którego uważa Pani, że wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży w 2021 r. nieruchomości na nabycie opisanych we wniosku nieruchomości upoważnia Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pani bowiem przypadku w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (tj. do końca 2024 r.) doszło wyłącznie do nabycia nieruchomości użytkowych. W okresie tym nie dokonała Pani również zmiany przeznaczenia nieruchomości z użytkowych na mieszkalne. Okoliczność, że część nieruchomości „pełniła rolę mieszkalną” pozostaje bez wpływu na możliwość skorzystania przez Panią z omawianego zwolnienia. Nie zmieniają bowiem one charakteru nabytych nieruchomości jako nieruchomości niemieszkalnych.

Tym samym nie zostały spełnione warunki uprawniające Panią do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawowym bowiem warunkiem uprawniającym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest:

·nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

·rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Podsumowując, biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne w kontekście przedstawionego opisu sprawy stwierdzam, że wydatkowanie wartości przychodu uzyskanego przez Panią w 2021 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup w 2021 r. i w 2022 r. opisanych we wniosku nieruchomości, nie uprawnia Pani do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bez wpływu na powyższe rozstrzygnięcie pozostaje również wskazana przez Panią sytuacja osobista (plany życiowe, spór z byłym dzierżawcą, spór z współwłaścicielem). Dla zastosowania zwolnienia nie ma znaczenia również zamiar z jakim nieruchomość została nabyta. Skutki prawnopodatkowe oceniane są bowiem w świetle przepisów prawa podatkowego. W Pani przypadku – w aspekcie przedstawionych we wniosku okoliczności - z omawianych przepisów wynika wprost, że środki ze sprzedaży powinna Pani w ciągu trzech lat od końca roku, w którym dokonała zbycia nieruchomości przeznaczyć na zakup nieruchomości mieszkalnej bądź na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację nieruchomości niemieszkalnej na mieszkalną.

Powyższe znajduje również uzasadnienie w orzecznictwie sądowym. Dla przykładu jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 15 listopada 2023 r., sygn. akt I SA/Ol 295/23:

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należało się odwołać do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, gdzie ustawodawca zawarł katalog wydatków uprawniających do zwolnienia, który jak słusznie zauważył organ interpretacyjny ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Nie można zatem czytać tego przepisu rozszerzające. Inne wydatki zatem niż te, które zostały wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia. 2 treści tego przepisu wynika zaś jasno, że wśród wydatków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia nie ma lokalu niemieszkalnego (por. wyrok WSA w Gdańsku z 11 marca 2015 r., sygn. akt I SA/Gd 1678/14, czy też WSA w Olsztynie z 7 lutego 2018 r., sygn. akt I SA/OI 7/18). Jedynie koszty rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego ustawodawca uznał za umożliwiające do skorzystania z preferencji, o której jest mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Chcąc zatem skorzystać ze zwolnienia od podatku skarżący powinien wraz z żoną nabyć lokal mieszkalny, o którym jest mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a tej ustawy, który stwierdza, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 (art. 21), uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem - a nie lokal niemieszkalny. Podkreślić raz jeszcze należy, że dla zastosowania tego przepisu nie ma znaczenia zamiar z jakim lokal został nabyty, bowiem ustawodawca takiej przesłanki dla omawianej ulgi nie ustanowił. Z brzmienia 11powołanych przepisów wynika, że podatnik musi nabyć lokal mieszkalny, a nie lokal faktycznie służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czy też nadający się do zaspokajania takich potrzeb. Jak zauważył też NSA w wyroku z 6 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2519/15: „O ile pojęcie „celów mieszkaniowych”, którym posłużono się w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., można rozumieć szeroko, to należy mieć na względzie to, że w art. 21 ust. 25 przywołanej ustawy zostało ono doprecyzowane. Przepis ten wyraźnie stanowi, że przez wydatki, o których jest mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. należy rozumieć wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego. Innymi słowy, tylko takie nabycie nieruchomości - lokalu mieszkalnego, które służy zaspokojeniu celów mieszkaniowych podatnika może skutkować zwolnieniem od podatku dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których jest mowa w art. 30e u.p.d.o.f. Tym samym, z prawa do ulgi może skorzystać zatem jedynie podatnik, który nabył lokal mieszkalny.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd administracyjny w wyroku z 2 października 2020 r., sygn. akt II FSK 1462/18 wskazując też, że:

Wykładni art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.f. nie można dokonywać poprzez pryzmat celu, który przyświecał podatnikowi oraz wbrew wewnętrznej systematyce tej jednostki redakcyjnej. Sam zamiar przekształcenia budynku z użytkowego na mieszkalny, nawet uzewnętrzniony bezpośrednio po nabyciu budynku nie może zmienić jego charakteru z chwili nabycia. Ponadto w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. e) u.p.d.o.f. ustawodawca za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznał wydatki poniesione na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

W świetle powyższego stanowisko Pani jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy czym wskazuję, że ocenie interpretacyjnej podlegało Pani stanowisko wyłącznie w odniesieniu do zagadnienia nakreślonego przez Panią przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zastrzegam również, że przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Załączone do wniosku oraz do jego uzupełnienia kserokopie dokumentów nie mogą być brana pod uwagę przy rozpatrywaniu Pani sprawy, o czym poinformowałem już Panią w wezwaniu z 20 maja 2026 r. W postępowaniu interpretacyjnym nie przeprowadzam bowiem dowodów w rozumieniu art. 180 i następnych Ordynacji podatkowej i nie oceniam ich w myśl art. 191 ustawy, gdyż nie jest to postępowanie podatkowe.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wskazuję również, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Tym samym wydając interpretację opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacji podatkowej jest sam przepis prawa. Prawo do zwolnienia podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.