Interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.193.2026.4.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku z transakcją sprzedaży działek budowlanych.

Uzupełnił go Pan pismem z 25 maja 2026 r. (wpływ 25 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą związaną z oprogramowaniem, która nie obejmuje kupna, sprzedaży ani zarządzania nieruchomościami. Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (…), oznaczonej jako działka (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od rodziców w roku 2004. Nabycie nastąpiło do majątku prywatnego Wnioskodawcy, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie odliczał żadnych kosztów związanych z tą nieruchomością w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości na pięć mniejszych działek: cztery działki budowlane o powierzchniach odpowiednio (…), a także jedną działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej (…).

Przed dokonaniem sprzedaży Wnioskodawca planuje wykonać następujące czynności przygotowawcze:

·doprowadzenie przyłączy mediów (energia elektryczna, woda) do granic poszczególnych działek,

·utwardzenie drogi wewnętrznej (działka drogowa) przy użyciu kruszywa/tłucznia w celu zapewnienia dojazdu do poszczególnych działek z drogi publicznej,

·budowę przepustu przez rów melioracyjny w celu zapewnienia dostępu do nieruchomości z drogi publicznej.

Wnioskodawca nie planuje podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak:

·wielokrotna sprzedaż nieruchomości w krótkim czasie (planowana sprzedaż wydzielonych działek budowlanych stanowi w istocie jednorazowy akt wyzbycia się składnika majątku prywatnego),

·nabycie nieruchomości w celu odsprzedaży,

·prowadzenie biura obrotu nieruchomościami, zatrudnianie pracowników w tym celu ani prowadzenie zorganizowanej kampanii marketingowej.

Sprzedaż ma charakter jednorazowy i wynika z chęci racjonalnego zadysponowania składnikiem majątku prywatnego zgromadzonym przed ponad 20 laty. Wnioskodawca wskazuje, że w pewnym momencie rozważał wykorzystanie nieruchomości do celów inwestycyjnych (budowa i sprzedaż domów), co skutkowało m.in. zleceniem prac geodezyjnych. Jednak po analizie ekonomicznej i rynkowej Wnioskodawca całkowicie zaniechał tych planów, uznając je za nieopłacalne i obarczone zbyt dużym ryzykiem. W konsekwencji nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a wydatki związane z podziałem (mimo technicznego wystawienia faktury na dane firmowe) nie zostały ujęte jako koszty uzyskania przychodu ani nie posłużyły do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Obecna decyzja o sprzedaży działek budowlanych jest więc powrotem do koncepcji upłynnienia majątku prywatnego, który pozostawał w jego posiadaniu od roku 2004, i nie ma związku z wcześniej rozważaną, a ostatecznie porzuconą koncepcją inwestycyjną.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie Organu wskazał Pan:

Od momentu nabycia w drodze darowizny do chwili obecnej działka nr (…) nie była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Przez cały ten okres nieruchomość pozostawała odłogiem. Jedyne czynności, jakie wykonywał Pan na terenie działki, to standardowe prace porządkowe i pielęgnacyjne, jak na przykład regularne koszenie trawy.

Działka nr (…) przez cały okres jej posiadania nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Pana na żadne cele prywatne (osobiste). Nieruchomość nie zaspokajała Pana bieżących potrzeb osobistych, mieszkaniowych ani rekreacyjnych. Jej posiadanie miało charakter całkowicie bierny i ograniczało się wyłącznie do utrzymywania jej w stanie niepogorszonym (jako elementu majątku osobistego).

Działka nigdy nie była i nie jest przez Pana udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze (zarówno w formie odpłatnej, jak i bezpłatnej).

W celu sprzedaży wydzielonych działek zamierza Pan podjąć standardowe czynności, jakie zazwyczaj podejmują osoby fizyczne wyprzedające część majątku osobistego. Planuje Pan samodzielnie zamieścić ogłoszenia o sprzedaży na popularnych portalach internetowych. Ewentualnie dopuszcza Pan możliwość skorzystania z usług agencji pośrednictwa nieruchomości w celu znalezienia nabywców. Nie zamierza Pan prowadzić żadnych zorganizowanych akcji marketingowych, zakładać dedykowanej strony internetowej ani podejmować innych działań o charakterze profesjonalnym, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Pana ojciec złożył dwa wnioski w latach 2004 i 2005 do Urzędu Miasta o przekwalifikowanie działki z rolnej na zabudowę jednorodzinną w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Ostatecznie działka została przekwalifikowania pod zabudowę jednorodzinną na mocy Uchwały nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…). Nie ma Pan wiedzy, czy i w jakim stopniu wnioski Pana ojca wpłynęły na ostateczną decyzję gminy. Osobiście Pan nie występował o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej ani nie podejmował innych, podobnych działań administracyjnych.

Na moment sprzedaży wydzielone działki będą objęte obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Zgodnie z zapisami planu, nieruchomości te są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co w pełni dopuszcza posadowienie na nich budynków o takim charakterze. Osobiście Pan nie występował o uchwalenie ani o zmianę MPZP dla tego terenu.

Jak wskazał Pan we wcześniejszej odpowiedzi, w latach 2004 i 2005 wnioski o uwzględnienie funkcji mieszkaniowej w projekcie planu składał w Pana imieniu (ze względu na Pana małoletni wówczas wiek) ojciec. Ostateczne przeznaczenie gruntu pod zabudowę jednorodzinną zostało uchwalone w roku (…), przy czym nie posiada Pan wiedzy, czy i w jakim stopniu wnioski Pana ojca wpłynęły na ostateczną decyzję gminy.

Na dzień sprzedaży dla przedmiotowych działek nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren ten jest objęty obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), co formalnie i prawnie wyklucza potrzebę oraz możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Przed planowaną sprzedażą dla żadnej z wydzielonych działek nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Nie występował Pan i nie zamierza występować o takie decyzje.

W związku z pierwotnymi, a następnie zaniechanymi planami inwestycyjnymi, została opłacona przez Pana zaliczka na poczet przyszłych prac geodezyjnych. Wykonawca wystawił z tego tytułu fakturę zaliczkową zawierającą dane Pana działalności gospodarczej. Na tym etapie nie zostały wykonane żadne fizyczne ani formalne prace geodezyjne. Dokument ten nigdy nie został wprowadzony do ewidencji księgowej Pana firmy, nie stanowił kosztu uzyskania przychodu ani nie posłużył do odliczenia podatku VAT. Wszelkie obecne i przyszłe prace geodezyjne są i będą realizowane przez Pana wyłącznie na potrzeby zarządu majątkiem prywatnym i nie mają związku z prowadzeniem działalności inwestycyjnej.

Wskazał Pan, że jedyną dodatkową czynnością podjętą na wczesnym etapie było zlecenie architektowi sporządzenia wstępnej, poglądowej koncepcji podziału działki, która miała posłużyć jako punkt wyjścia do późniejszego podziału geodezyjnego. Faktura za wykonanie tej usługi została wystawiona przez architekta na dane Pana firmy, jednak nie była to faktura VAT (architekt nie był podatnikiem VAT). Podobnie jak w przypadku zaliczki geodezyjnej, dokument ten nie został ujęty w kosztach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i nie wywołał żadnych skutków podatkowych na gruncie podatków dochodowych ani VAT.

Żadne inne wydatki nie były dokumentowane fakturami wystawionymi na dane Pana firmy.

Na początkowym etapie planował Pan wybudowanie, a następnie sprzedaż czterech domów jednorodzinnych na wydzielonych działkach w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Ostatecznie, po przeprowadzeniu szczegółowych analiz finansowych, całkowicie zaniechał Pan tych planów z uwagi na brak opłacalności takiego przedsięwzięcia. W związku z tym, planowana obecnie sprzedaż wydzielonych gruntów przez Pana nie stanowi realizacji założeń biznesowych, lecz jest wyłącznie formą upłynnienia Pana niewykorzystywanego składnika majątku osobistego (prywatnego).

Pana działania marketingowe będą ograniczały się wyłącznie do standardowych metod stosowanych przez osoby prywatne. Zamierza Pan samodzielnie opublikować ogłoszenia na popularnych portalach ogłoszeniowych w Internecie. Dopuszcza Pan również możliwość nawiązania współpracy z biurem pośrednictwa nieruchomości. Nie zamierza Pan prowadzić żadnych profesjonalnych, zorganizowanych kampanii reklamowych, zamieszczać ogłoszeń w prasie, radiu ani tworzyć dedykowanych stron internetowych itp.

Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw osobom trzecim (w tym potencjalnym nabywcom) do występowania w Pana imieniu przed organami administracji publicznej, uzyskiwania decyzji, pozwoleń czy składania wniosków urzędowych itp.

Jako właściciel zamierza Pan we własnym zakresie podjąć czynności mające na celu podstawowe uzbrojenie terenu, tj. fizyczne doprowadzenie mediów (przyłączy) do granic wydzielonych działek oraz wykonanie utwardzenia drogi wewnętrznej żwirem i budowę przepustu. Działania te podejmuje Pan samodzielnie, finansując je z własnych środków, w celu ekonomicznie uzasadnionego i racjonalnego zarządu Pana własnym majątkiem prywatnym przed jego zbyciem. Potencjalni nabywcy nie będą zaangażowani w te procesy na etapie przed sprzedażą, nie otrzymają od Pana żadnych pełnomocnictw, a wszelkie ewentualne dalsze procesy budowlane (np. występowanie o pozwolenia na budowę domów) będą realizować już we własnym zakresie, po przeniesieniu na nich prawa własności.

Planowana przez Pana sprzedaż działek będzie pierwszą transakcją zbycia nieruchomości w Pana życiu. Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości (zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych). W przeszłości stawał się Pan właścicielem nieruchomości wyłącznie w drodze nieodpłatnych czynności prawnych (darowizny oraz umowy dożywocia) od swoich rodziców.

Na ten moment nie planuje Pan zawierania umów przedwstępnych. Nie może Pan jednak całkowicie wykluczyć takiej konieczności w przyszłości, jeżeli będzie to wymogiem agencji nieruchomości lub warunkiem postawionym przez kupującego (np. ze względu na procedurę uzyskiwania kredytu hipotecznego przez nabywcę). Obecnie nie zna Pan potencjalnej treści takich umów, jednak ewentualne umowy przedwstępne będą miały standardowy charakter cywilnoprawny. Nie będą one nakładały na Pana obowiązków przygotowania gruntu pod inwestycję ani nie będą uprawniały kupującego do prowadzenia jakichkolwiek prac infrastrukturalnych lub budowlanych na działce przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność.

Oprócz działki wymienionej we wniosku, posiada Pan jedną nieruchomość, którą planuje sprzedać:

a)Jest to nieruchomość zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej.

b)Jest Pan jedynym właścicielem tej nieruchomości. Nabył ją Pan na podstawie umowy dożywocia zawartej ze swoją matką (poprzednio to ona była właścicielką).

c)Sprzedaż tej nieruchomości planuje Pan w bieżącym roku.

Jednoczesna sprzedaż obu nieruchomości przez Pana (działki oraz domu) podyktowana jest wyłącznie ważnymi celami osobistymi i rodzinnymi. Środki uzyskane ze sprzedaży zamierza Pan ulokować na rynku kapitałowym (giełdzie) jako długoterminową lokatę kapitału. Wypracowane w ten sposób środki mają posłużyć Panu jako zabezpieczenie finansowe dla swojej matki (uzupełnienie jej minimalnej emerytury) oraz na Pana własne, prywatne cele konsumpcyjne. Działanie to nie ma związku z prowadzeniem działalności gospodarczej czy reinwestowaniem kapitału w branżę nieruchomości.

Aktualnie nie ma Pan zamiaru nabywania innych nieruchomości w przyszłości.

Do momentu sprzedaży działka nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym w działalności rolniczej. Nie był i nie będzie Pan z tego tytułu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jak wskazał Pan w odpowiedzi na wcześniejsze pytanie, początkowe Pana intencje dotyczące uruchomienia inwestycji budowlanej w ramach działalności gospodarczej zostały przez Pana całkowicie zaniechane na wczesnym, przedwstępnym etapie. Wszelkie dotychczasowe działania (zlecenia geodezyjne i architektoniczne) miały charakter wyłącznie przygotowawczo-analityczny i nie doprowadziły do rozpoczęcia faktycznej działalności komercyjnej. Faktury z tym związane nie zostały zaksięgowane w ramach Pana firmy i nie wywołały skutków podatkowych. W związku z tym, planowana przez Pana sprzedaż wydzielonych działek będzie stanowiła wyłącznie realizację prawa do rozporządzania Pana majątkiem osobistym (prywatnym) i nie wejdzie w zakres stosowania ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie:

Czy Wnioskodawca, dokonując sprzedaży wydzielonych działek budowlanych po uprzednim doprowadzeniu do nich mediów, utwardzeniu drogi wewnętrznej i wybudowaniu przepustu, będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT. Sprzedaż stanowi realizację prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, zgromadzonym poza działalnością gospodarczą. Czynności przygotowawcze (media, droga, przepust) mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie są przejawem aktywności właściwej dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Utwardzenie drogi za pomocą kruszywa/tłucznia oraz budowa przepustu mają jedynie na celu zapewnienie możliwości dojazdu do nieruchomości zgodnie z wymogami prawnymi dotyczącymi dostępu do drogi publicznej. Doprowadzenie przyłączy mediów do granic działek jest jedynie działaniem zapobiegającym utracie płynności nieruchomości i pozwala na uzyskanie ceny odpowiadającej jej faktycznemu przeznaczeniu (budowlanemu), a nie jedynie wartości gruntu surowego. Prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy potwierdza najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym wyrok z dnia 21 stycznia 2026 r., sygn. akt I FSK 256/23. Sąd w podobnym stanie faktycznym uznał, że działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze parcele, wydzielenie drogi dojazdowej oraz wystąpienie o warunki zabudowy, nie wykraczają poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek podejmował/będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych (…) przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz (…) i (…) przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą związaną z oprogramowaniem, która nie obejmuje kupna, sprzedaży ani zarządzania nieruchomościami. W roku 2004 r. nabył Pan w drodze darowizny do majątku prywatnego nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…) w ewidencji gruntów jako działka nr (…). Są to grunty pod zabudowę jednorodzinną. Nie odliczał Pan żadnych kosztów związanych z tą nieruchomością w ramach działalności gospodarczej. Zamierza Pan samodzielnie sprzedać działki zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży na popularnych portalach internetowych i ewentualnie dopuszcza Pan możliwość skorzystania z usług agencji pośrednictwa nieruchomości w celu znalezienia nabywców. Przed dokonaniem sprzedaży planuje Pan: dokonać geodezyjnego podziału działek na pięć mniejszych – cztery działki budowlane, a także jedna działka przeznaczona pod drogę wewnętrzną zapewniającą dostęp do drogi publicznej, doprowadzić przyłącza mediów – energię elektryczną, wodę – do granic poszczególnych działek, utwardzić drogę wewnętrzną – na działce drogowej – przy użyciu kruszywa/tłucznia w celu zapewnienia dojazdu do poszczególnych działek z drogi publicznej, zbudować przepust przez rów melioracyjny w celu zapewnienia dostępu do nieruchomości z drogi publicznej, ewentualnie skorzystać z usług agencji pośrednictwa nieruchomości w celu znalezienia nabywców. Zaniechał Pan planów inwestycyjnych, które zostały powzięte w celu wybudowania i sprzedaży czterech domów jednorodzinnych na wydzielonych działkach w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Natomiast została opłacona przez Pana zaliczka na poczet przyszłych prac geodezyjnych. Wskazał Pan, że nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana na żadne cele prywatne – osobiste i nie zaspokajała Pana bieżących potrzeb osobistych, mieszkaniowych ani rekreacyjnych. Posiadanie nieruchomości miało charakter całkowicie bierny i ograniczało się wyłącznie do utrzymywania jej w stanie niepogorszonym. Działka nigdy nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze – zarówno w formie odpłatnej, jak i bezpłatnej. Na moment sprzedaży wydzielone działki będą objęte obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i zgodnie z zapisami planu, nieruchomości te są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie występował Pan o uchwalenie ani o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, natomiast w latach 2004 i 2005 wnioski o uwzględnienie funkcji mieszkaniowej w projekcie planu składał w Pana imieniu – ze względu na Pana małoletni wiek – ojciec. Ostatecznie przeznaczenie gruntów pod zabudowę jednorodzinną zostało uchwalone w roku (…), przy czym nie posiada Pan wiedzy, czy i w jakim stopniu wnioski ojca wpłynęły na ostateczną decyzję gminy. Wskazał Pan, że na dzień sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie zostaną wydane pozwolenia na budowę. Nie występował i nie zamierza Pan występować o takie decyzje. Nie udzielał i nie zamierza Pan udzielać żadnych pełnomocnictw osobom trzecim – w tym potencjalnym nabywcom – do występowania w Pana imieniu przed organami administracji publicznej, uzyskiwania decyzji, pozwoleń, czy składania wniosków urzędowych. Planowana sprzedaż działek będzie Pana pierwszą transakcją zbycia nieruchomości. Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości – zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych. W przeszłości stawał się Pan właścicielem nieruchomości wyłącznie w drodze nieodpłatnych czynności prawnych – darowizny oraz umowy dożywocia – od rodziców. Na moment składania uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, nie planuje Pan zawierać umów przedwstępnych. Natomiast nie może Pan całkowicie wykluczyć takiej konieczności w przyszłości, jeżeli będzie to wymogiem agencji nieruchomości lub warunkiem postawionym przez kupującego. Obecnie nie zna Pan potencjalnej treści takich umów, jednak ewentualne umowy przedwstępne będą miały standardowy charakter cywilnoprawny. Nie będą one nakładały na Pana obowiązków przygotowania gruntu pod inwestycję ani nie będą uprawniały kupującego do prowadzenia jakichkolwiek prac infrastrukturalnych lub budowlanych na działce przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego własność. Oprócz działki wymienionej we wniosku posiada i jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, którą planuje Pan sprzedać w bieżącym roku. Środki uzyskane ze sprzedaży zamierza ulokować Pan na rynku kapitałowym – giełdzie – jako długoterminową lokatę kapitału. Nie ma Pan zamiaru nabywać innych nieruchomości w przyszłości. Do momentu sprzedaży działka, wymieniona we wniosku, nie była, nie jest i nie będzie przez Pana wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w tym działalności rolniczej. Nie był i nie będzie Pan z tego tytułu zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Planowana sprzedaż wydzielonych działek będzie stanowiła wyłącznie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym – prywatnym i nie wejdzie w zakres stosowania ustawy o podatku od towarów i usług.

Pana wątpliwości dotyczą nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy w związku z transakcją sprzedaży działek budowlanych.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa, prowadzi do wniosku, że Pana postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. W stosunku do przedmiotowych nieruchomości poczynił/zamierza poczynić Pan określone działania, które nie można uznać za typowe dla gospodarowania majątkiem prywatnym.

Wskazał Pan na podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak np.: geodezyjny podział działek na pięć mniejszych, doprowadzenie przyłączy mediów – energię elektryczną, wodę – do granic poszczególnych działek, utwardzenie drogi wewnętrznej – na działce drogowej – przy użyciu kruszywa/tłucznia w celu zapewnienia dojazdu do poszczególnych działek z drogi publicznej, budowę przepustu przez rów melioracyjny w celu zapewnienia dostępu do nieruchomości z drogi publicznej, możliwość skorzystania z usług agencji pośrednictwa nieruchomości w celu znalezienia nabywców, podjęte i zaniechane plany inwestycyjne, polegające na opłaceniu zaliczki na poczet przyszłych prac geodezyjnych w celu wybudowania i sprzedaży czterech domów jednorodzinnych na wydzielonych działkach w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że zmienił Pan zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i sprzedaż działek powinna nastąpić w ramach zwykłego rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Podkreślić należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. W przedmiotowej sprawie nie można mówić tylko o pojedynczej czynności, lecz o całokształcie wskazanych powyżej działań, które przemawiają za uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży opisanych działek.

Podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów – wpływają na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wobec powyższego dokonując sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr (…) nie będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym.

Podsumowując, stwierdzam, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Pana w związku ze sprzedażą działek za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż wydzielonych działek, powstałych z podziału geodezyjnego działki nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informuję jednocześnie, że wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.