Interpretacja indywidualna z dnia 8 lipca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.455.2026.1.JS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych zakupionych od osoby fizycznej.Uzupełnili go Państwo pismem z 15 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

... sp. z o.o. (dalej powoływana jako „Wnioskodawca” lub „Spółka”) prowadzi działalność developerską oraz szkoleniową. W najbliższych miesiącach zamierza rozszerzyć działalność o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z PKD). Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

W ramach tej nowej działalności nabywane będą między innymi lokale mieszkalne od osób fizycznych niebędących podatnikami VAT. Mieszkania pochodzić będą z rynku wtórnego i przed nabyciem będą zamieszkiwane od co najmniej kilku lat (będą starsze niż 2 letnie).

Wszystkie wyżej wymienione lokale mieszkalne nabywane będą z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży i z tego względu kwalifikowane będą jako towar handlowy. Oznacza to, że nie będą one traktowane jako środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wnioskodawca przeprowadzać będzie prace remontowo - modernizacyjne w zakupionych mieszkaniach.

Prace remontowo-modernizacyjne będą mogły obejmować w szczególności:

·demontaż zużytych elementów wykończenia, starych okładzin, podłóg, drzwi, armatury i wyposażenia,

·wymianę lub modernizację instalacji elektrycznej,

·wymianę lub modernizację instalacji wodno-kanalizacyjnej,

·przygotowanie i wyrównanie podłoży pod nowe posadzki,

·wykonanie nowych podłóg, w tym paneli, płytek lub innych okładzin,

·remont łazienki, w tym montaż nowej armatury, toalety, umywalki, prysznica, płytek oraz wyposażenia,

·równanie ścian, szpachlowanie, gładzie i malowanie,

·wykonanie sufitów podwieszanych, jeżeli będzie to uzasadnione stanem technicznym lub aranżacją lokalu,

·montaż nowych opraw oświetleniowych, gniazd i osprzętu elektrycznego,

·wymianę stolarki drzwiowej, a w razie potrzeby także stolarki okiennej,

·wykonanie zabudów meblowych, w tym zabudowy kuchennej, szaf w korytarzu lub innych elementów stałego wyposażenia,

·prace związane ze zmianą wewnętrznego układu funkcjonalnego lokalu, jeżeli pozwala na to stan techniczny i przepisy, np. przeniesienie aneksu kuchennego do salonu, urządzenie sypialni w miejscu dawnej kuchni albo podział większego pokoju na dwa mniejsze pomieszczenia.

Zakres prac będzie każdorazowo zależał od stanu technicznego danego lokalu oraz jego układu. Celem tych prac będzie odnowienie i dostosowanie mieszkań do współczesnych standardów, tak aby po zakończeniu prac lokale były gotowe do zamieszkania i dalszej sprzedaży jako lokale mieszkalne.

Może się zdarzyć, że poniesione wydatki dotyczące materiałów i usług zakupionych w celu wykonania prac remontowo - modernizacyjnych w lokalach, przekroczą 30% ceny nabycia danego lokalu.

Jak już wyżej wskazano, wykończone lokale Wnioskodawca będzie przeznaczać do dalszej odsprzedaży jako lokale mieszkalne. Wnioskodawca nie zamierza zmieniać przeznaczenia nabywanych lokali mieszkalnych.

Co do wszystkich lokali, które Wnioskodawca ma nabyć upłynie okres dłuższy niż dwa lata liczony od pierwszego zasiedlenia (pierwszym zajęciem do używania przez poprzednich właścicieli lokali po ich wybudowaniu lub ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% ich ceny nabycia), a ich dostawą dokonaną przez Wnioskodawcę.

Pytanie

Czy sprzedaż lokali mieszkalnych, zakupionych od osoby fizycznej (bez podatku od towarów i usług) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT od podatku VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Próbując ustalić zasady opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest ustalenie daty pierwszego zasiedlenia oraz okresu jaki upłynął od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie ustawa o VAT (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) nakazuje rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W zdarzeniu przyszłym objętym wnioskiem, Wnioskodawca planuje nabywać mieszkania, które od co najmniej kilku lat będą już zamieszkiwane. Tym samym warunek 2 letniego okresu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą jest spełniony.

Idąc dalej wskazać należy na art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 z późn. zm.), zgodnie z którym, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:

·przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

·rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

·rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

·adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

·modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Z powyższego wynika więc, że jedynie środek trwały może ulec ulepszeniu. Takie rozumowanie znajduje uzasadnienie również w stanowisku prezentowanym przez organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 19 maja 2022 r. nr 0112-KDIL1-2.4012.107.2022.2.PM Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „na gruncie prawa podatkowego "ulepszenie" jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi”, co zdaniem organu oznacza, że „nieruchomości (art. lokale mieszkalne lub usługowe), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołując się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych”.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6 listopada 2018 r. nr 0115-KDIT1-3.4012.582.2018.2.EB:

„Analizując treść wniosku w kontekście cytowanych przepisów prawa podatkowego, należy stwierdzić, że zbycie lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Należy bowiem zauważyć, że opisane lokale zostaną zakupione w celu odprzedaży, zatem będą towarami handlowymi. Wobec tego - co do zasady - związane z nimi wydatki nie będą stanowiły wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Ponadto z treści wniosku wynika, że przedmiotowe lokale mieszkalne, będą kupowane na rynku wtórnym, tj. jako lokale używane od osób fizycznych, albo od firm, zatem po pierwszym zasiedleniu, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. We wniosku wskazał Pan także, że od pierwszego zasiedlenia tych lokali, do dnia ich sprzedaży minie okres co najmniej dwóch lat. Wobec tego zostaną spełnione warunki, o których mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży tych lokali”.

Wnioskodawca kwalifikować będzie nabywane lokale nie jako środki trwałe, a towar handlowy, a więc w opisanym zdarzeniu przyszłym nie ma mowy o ulepszeniu w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż tychże lokali nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż lokali mieszkalnych zakupionych od osoby fizycznej (bez podatku od towarów i usług) będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi, że:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.):

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

·przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;

·rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;

·rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;

·adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;

·modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Zatem nieruchomość (np. lokal), który nie będzie stanowić u podatnika środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne, lokale niemieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzą Państwo działalność developerską oraz szkoleniową. W najbliższych miesiącach zamierzają Państwo rozszerzyć działalność o kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (68.10.Z PKD). Są Państwo zarejestrowani jako czynny podatnik VAT. W ramach tej nowej działalności nabywane będą między innymi lokale mieszkalne od osób fizycznych niebędących podatnikami VAT. Mieszkania pochodzić będą z rynku wtórnego i przed nabyciem będą zamieszkiwane od co najmniej kilku lat (będą starsze niż 2 letnie). Wszystkie lokale mieszkalne nabywane będą z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży i z tego względu kwalifikowane będą jako towar handlowy. Nie będą one traktowane jako środki trwałe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Przeprowadzać będą Państwo prace remontowo - modernizacyjne w zakupionych mieszkaniach. Zakres prac będzie każdorazowo zależał od stanu technicznego danego lokalu oraz jego układu. Celem tych prac będzie odnowienie i dostosowanie mieszkań do współczesnych standardów, tak aby po zakończeniu prac lokale były gotowe do zamieszkania i dalszej sprzedaży jako lokale mieszkalne. Może się zdarzyć, że poniesione wydatki dotyczące materiałów i usług zakupionych w celu wykonania prac remontowo - modernizacyjnych w lokalach, przekroczą 30% ceny nabycia danego lokalu. Co do wszystkich lokali, które planują Państwo nabyć upłynie okres dłuższy niż dwa lata liczony od pierwszego zasiedlenia (pierwszym zajęciem do używania przez poprzednich właścicieli lokali po ich wybudowaniu lub ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% ich ceny nabycia), a ich dostawą dokonaną przez Państwa.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że – jak wynika z treści wniosku – planują Państwo nabywać, na rynku wtórnym od osób fizycznych niebędących podatnikami VAT, lokale mieszkalne stanowiące dla Państwa towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowe lokale nie będą stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego dla dostawy ww. lokali mieszkalnych ujętych w działalności jako towar handlowy (niebędących środkami trwałymi) zastosowanie znajdzie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak Państwo bowiem wskazali, co do wszystkich lokali, które planują Państwo nabyć upłynie okres dłuższy niż dwa lata liczony od pierwszego zasiedlenia a ich dostawą dokonaną przez Państwa.

Podsumowując,sprzedaż ww. lokali mieszkalnych, ujętych w działalności jako towar handlowy, zakupionych od osoby fizycznej (bez podatku od towarów i usług) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.