nieruchomości

Walka o słupy, czyli czego nie mówią kancelarie odszkodowawcze

Kilkaset tysięcy za słup na działce? Po wyroku TK kancelarie kuszą wizją uzyskania odszkodowania, ale takie kwoty uzyskują tylko nieliczni, a pułapek jest dużo

Kancelarie odszkodowawcze chcą dziś zarabiać nie tylko na sporach o kredyty frankowe i sankcję kredytu darmowego. Nowym źródłem biznesu stają się roszczenia dotyczące słupów energetycznych, sieci przesyłowych i rurociągów znajdujących się na prywatnych działkach.

Szansę na kolejne pieniądze kancelarie widzą w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 5 grudnia 2025 r. (P 10/16), który otwiera właścicielom nieruchomości drogę do dochodzenia roszczeń za infrastrukturę przesyłową znajdującą się na ich działkach od dziesięcioleci. Doradcy przekonują, że mogą to być szybkie i łatwe pieniądze – ale to nieprawda. Takie sprawy nie są proste ani krótkie. Wysokie odszkodowania otrzymuje tylko niewielka część właścicieli. Nie ma też możliwości automatycznego wznowienia zakończonych postępowań na podstawie samego wyroku TK ani powoływania się na to orzeczenie, ponieważ nie zostało ono opublikowane.

Wokandy jeszcze przed falą roszczeń

Kampania reklamowa kancelarii odszkodowawczych przyniosła efekt. Zainteresowanie jest ogromne. Na razie jednak sprawy nie trafiają do sądów. Właściciele nieruchomości występują z roszczeniami głównie do przedsiębiorstw elektroenergetycznych. Roszczenia obejmują zarówno urządzenia wybudowane kilkadziesiąt lat temu, jak i stosunkowo nowe inwestycje.

– Na razie skutki wyroku widać przede wszystkim na etapie przedsądowym. Wyraźnie wzrosła liczba wezwań kierowanych do przedsiębiorstw przesyłowych. Nie przekłada się to jeszcze na znaczący wzrost liczby spraw w sądach. Trudno jednak ocenić, czy wynika to z czasu potrzebnego na rozpoznanie spraw, czy z faktu, że pozwy dopiero zaczynają wpływać – komentuje Piotr Zamroch, radca prawny specjalizujący się w służebności przesyłu, pełnomocnik operatorów sieci.

Według niego najczęściej są to wezwania do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem oraz do zapłaty za dotychczasowe korzystanie z nieruchomości. Czasami – wezwania do usunięcia infrastruktury.

Wpędzanie w koszty

Część kancelarii odszkodowawczych sugeruje klientom jednoczesne rozpoczęcie dwóch postępowań: o ustanowienie służebności przesyłu oraz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Zdaniem prawnika, który od lat zajmuje się tego typu roszczeniami, to błąd, który może właściciela nieruchomości słono kosztować.

Rozpoczęcie postępowania o ustanowienie służebności przesyłu jest stosunkowo tanie. Opłata sądowa od wniosku wynosi 100 zł. Inaczej wygląda sytuacja w sprawach o bezumowne korzystanie z nieruchomości. W tym przypadku opłata wynosi 5 proc. wartości sporu, czyli kwoty, której właściciel żąda od przedsiębiorstwa przesyłowego – tłumaczy mec. Karol Szado.

To jednak nie jest jedyny powód, dla którego nie warto łączyć obu postępowań. W sprawie o ustanowienie służebności przesyłu sąd powołuje biegłych, którzy ustalają m.in. zakres oddziaływania urządzeń na nieruchomość. W zależności od rodzaju infrastruktury mogą to być specjaliści od energetyki, sieci gazowych, wodociągowych czy innych instalacji. Następnie geodeta nanosi ustalone strefy na mapę, a biegły rzeczoznawca określa wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Właściciel nieruchomości musi często pokryć zaliczki na opinie biegłych. Jak wskazuje mec. Szado, w typowej sprawie ich łączny koszt wynosi orientacyjnie od 5 do 10 tys. zł. Ostateczna kwota zależy od rodzaju urządzeń, zakresu postępowania i stopnia jego skomplikowania.

Prawnik wyjaśnia, że dopiero po prawomocnym zakończeniu sprawy o ustanowienie służebności przesyłu powinno się rozważać postępowanie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W takim przypadku zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego wynagrodzenie jest liczone od powierzchni objętej ustanowioną służebnością. To oznacza niższe koszty i bardziej precyzyjne wyliczenie roszczenia. W kolejnym postępowaniu można bowiem wykorzystać wcześniej wydane opinie biegłych (z wyjątkiem opinii rzeczoznawcy w sprawie wartości wynagrodzenia). To może oznaczać istotną oszczędność.

Dlaczego więc kancelarie odszkodowawcze namawiają na jednoczesne prowadzenie obu postępowań?

– Obawiam się, że wynika to przede wszystkim z braku doświadczenia i wiedzy w tym zakresie. Na tym etapie większość tych podmiotów nie ma jeszcze dużej praktyki w prowadzeniu tego typu spraw. Część z nich twierdzi, że wyspecjalizowała się właśnie w tematyce roszczeń związanych z urządzeniami przesyłowymi, szczególnie po wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 10/16. Tymczasem sprawy o ustanowienie służebności przesyłu trwają dwa, trzy lata, a bardzo często dłużej. Podmioty, które zaczęły prowadzić takie sprawy od wyroku Trybunału Konstytucyjnego, po prostu nie mogły ich jeszcze zdążyć zakończyć – zauważa mec. Karol Szado.

Na jednym słupie nie zarobi się kokosów

Reklamy kancelarii odszkodowawczych kuszą właścicieli nieruchomości wizją szybkich i wysokich odszkodowań, uzyskiwanych bez większego ryzyka. Powołują się przy tym na przykłady spraw, w których sądy przyznały wysokie kwoty. Rzeczywistość jest jednak znacznie bardziej skomplikowana.

– Najczęściej zgłaszają się właściciele nieruchomości, na których znajduje się niewielka liczba urządzeń, np. pojedynczy słup w rogu działki, linia niskiego napięcia albo fragment rurociągu przechodzący przez niewielką część gruntu rolnego. Zakres obciążenia nieruchomości jest więc niewielki, a wartość potencjalnego roszczenia niska – mówi mec. Karol Szado.

W jego opinii te sprawy to w dużej mierze prosta matematyka. Wysokość wynagrodzenia zależy od wielu czynników, ale najczęściej przy niewielkiej liczbie urządzeń kwoty są po prostu małe. Większość roszczeń, które do niego trafia, opiewa na kilka tysięcy złotych.

– Nie oszukujmy się – za jeden słup znajdujący się na małowartościowej działce trudno uzyskać znaczące pieniądze. Jeżeli po wstępnej analizie widzę, że klient może uzyskać przykładowo ok. 10 tys. zł, a jednocześnie trzeba liczyć się z kosztami opinii biegłych, które średnio wynoszą od 5 do 10 tys. zł, to nie chcę narażać go na niepotrzebne wydatki. W takim przypadku prowadzenie sprawy często po prostu nie ma ekonomicznego sensu. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy potencjalne roszczenie wynosi np. 100 tys. zł lub więcej. Wtedy koszty postępowania są już proporcjonalnie uzasadnione – wyjaśnia Karol Szado.

Najwyższa kwota, jaką udało mu się prawomocnie uzyskać na rzecz klienta, to 335 tys. zł. Chodziło o bardzo dużą nieruchomość rolną w województwie podkarpackim, obciążoną infrastrukturą elektroenergetyczną. Obecnie jego kancelaria prowadzi też sprawę dotyczącą nieruchomości na przedmieściach Warszawy. Tam wycena biegłego sądowego opiewa na ok. 1,8 mln zł, ale postępowanie jest jeszcze w toku.

Emocje studzi też mec. Piotr Zamroch.

– Firmy odszkodowawcze wskazują przykłady wysokich wynagrodzeń po 100, 150 czy nawet 200 tys. zł. Takie przypadki rzeczywiście się zdarzają, ale nie pokazują całego rynku. To trochę tak, jakby oceniać sytuację finansową wszystkich ludzi na świecie przez pryzmat majątku Elona Muska. Takie przykłady są wyjątkami, a nie regułą. Szacuję, że spraw, w których wynagrodzenia osiągają tak wysoki poziom, jest mniej niż 5 proc. Zdecydowana większość przypadków wygląda zupełnie inaczej – podkreśla prawnik.

Jego zdaniem średnia wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu – zarówno wynikająca z zawieranych umów, jak i z orzeczeń sądowych – w przypadku jednego z największych operatorów elektroenergetycznej sieci dystrybucyjnej wyniosła ok. 5,1 tys. zł (Polska wschodnia).

– Ostatnio opublikowałem wyrok w sprawie, którą prowadziłem dla operatora sieci gazowej. Sąd zasądził 9,9 tys. zł. Kwota ta dotyczyła jednak szczególnego przypadku. Chodziło o trzy hektary pasa służebności, a nie trzy hektary całej nieruchomości. Postępowanie trwało dziewięć lat, a koszty biegłych poniesione przez właściciela wyniosły ponad 9 tys. zł, co nie uwzględnia wynagrodzenia pełnomocnika procesowego. Przykład ten pokazuje, że na nieruchomościach rolnych nawet przy bardzo długim przebiegu infrastruktury przesyłowej uzyskane kwoty nie zawsze przewyższają koszty prowadzenia sprawy – wyjaśnia mec. Zamroch.

Wznowienie sprawy po wyroku TK? Na razie bez szans

Wyroku TK wciąż nie opublikowano. Oznacza to, że na razie nie jest on powszechnie stosowany, a tylko nieliczne sądy się na niego powołują.

Nie ma też obecnie podstaw do wznowienia starych spraw, w których właściciele działek przegrali. O tym jednak kancelarie odszkodowawcze często nie informują w hurraoptymistycznych reklamach.

– Skargę o wznowienie zakończonego prawomocnie postępowania można złożyć w terminie trzech miesięcy od dnia publikacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego w Dzienniku Ustaw. Próbowaliśmy liczyć ten termin od daty wydania wyroku, mając świadomość, że kwestia publikacji jest problematyczna, ale sądy tego podejścia nie zaakceptowały – mówi Karol Szado.

Głównym argumentem sądów rozpoznających te skargi było to, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie został opublikowany w Dzienniku Ustaw.

– Przekazałem klientom, że jeżeli do publikacji wyroku kiedyś dojdzie – miejmy nadzieję, że tak się stanie – wtedy będziemy analizować możliwość ponownego złożenia skarg o wznowienie postępowań – wyjaśnia prawnik.

Natomiast mec. Piotr Zamroch dodaje, że to nie jest jednak tak, że teraz sądy orzekają zgodnie z wyrokiem Trybunału. Bardzo dużo spraw w sądach operatorzy nadal wygrywają. – Bazując na danych od moich klientów oraz współpracujących z nami kancelarii, oceniam, że operatorzy sieci obecnie więcej spraw wygrywają niż przegrywają – podkreśla. ©℗

Renata Krupa-Dąbrowska

dziennikarka DGP