Rozliczenie kosztów remontu przez wspólnotę lokalową

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 1 października 2008 r., sygn. ILPP1/443-664/08-3/BD

Pytania

2. Czy wspólnota lokalowa może dobrowolnie zostać podatnikiem VAT?

3. Czy - w świetle przepisów o podatku od towarów i usług - istnieje możliwość wystawiania faktur bądź rachunków na rzecz właścicieli lokali wspólnoty lokalowej, będących członkami wspólnoty, prowadzących w powyższych lokalach działalność gospodarczą, za czynności podlegające opodatkowaniu?

Stan faktyczny i stanowisko podatnika

Duża wspólnota lokalowa z przewagą lokali użytkowych, w której właściciele prowadzą indywidualną działalność gospodarczą (lokale handlowe, gastronomiczne i biurowe), w najbliższym czasie planuje remont części wspólnych budynku (dach, elewacja, izolacja budynku i inne). Właściciele chcą rozliczyć koszty remontu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej proporcjonalnie do wielkości przypadających na nich udziałów w części wspólnej. Przede wszystkim chcą odliczyć VAT naliczony. W związku z powyższym proponują, aby wspólnota podpisała umowę z wykonawcą, a kosztami remontu zostaną obciążeni właściciele na podstawie indywidualnie wystawionych przez wykonawcę faktur. Wspólnota nie jest płatnikiem VAT i nie osiąga przychodów, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od osób prawnych.

Zdanie wnioskodawcy

1. Wykonawca powinien podpisać umowę z każdym z właścicieli i wystawić fakturę dla każdego z nich proporcjonalnie do wielkości udziałów.

2. Wspólnota mieszkaniowa może dobrowolnie zostać podatnikiem VAT, natomiast gdy osiąga dochody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na rzecz osób trzecich, po przekroczeniu 10 000 euro zobowiązana jest do zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, stając się w tym momencie podatnikiem VAT.

3. W świetle przepisów o podatku od towarów i usług nie ma możliwości wystawiania faktur bądź rachunków na rzecz właścicieli lokali wspólnoty lokalowej, będących członkami wspólnoty, prowadzących w powyższych lokalach działalność gospodarczą, za czynności podlegające opodatkowaniu.

Stanowisko dyrektora izby skarbowej

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe w zakresie pytań nr 1 i 2, a w części dotyczącej pytania nr 3 - za prawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn.zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Stosownie natomiast do art. 13 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona - zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali - ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz. Ponadto - na gruncie ustawy o własności lokali - należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy - w przypadku gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe, należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn.zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju,

2) eksport towarów,

3) import towarów,

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju,

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów - stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy - należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to - w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy - każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W świetle art. 8 ust. 3 ww. ustawy, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

Generalna zasada podatku od towarów i usług stanowi, że czynności wymienione w art. 5 ust. 1 ww. ustawy podlegają opodatkowaniu VAT, gdy są wykonane przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

W myśl art. 29 ust. 1 cyt. ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32 i 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wynika, że sprzedaż definiowana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz WDT. Jak wynika z powyższego, na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są zobowiązani do wystawiania faktur stwierdzających w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Natomiast zgodnie z art. 87 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn.zm.), jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy prowadzący działalność gospodarczą obowiązani są na żądanie kupującego lub usługobiorcy wystawić rachunek potwierdzający dokonanie sprzedaży lub wykonanie usługi.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wspólnota lokalowa z przewagą lokali użytkowych, w której właściciele prowadzą indywidualną działalność gospodarczą (lokale handlowe, gastronomiczne i biurowe), w najbliższym czasie planuje remont części wspólnych budynku (dach, elewacja, izolacja budynku i inne). Natomiast właściciele chcą rozliczyć koszty remontu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej proporcjonalnie do wielkości przypadających na nich udziałów w części wspólnej.

Wspólnota wykonując czynności na rzecz swoich członków, nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów lub odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie stanowi obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto, wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle przepisów ustawy o VAT, wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty.

Jak dowiedziono wyżej, czynności wykonywane przez wspólnotę na rzecz jej członków nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a wspólnota nie działa w charakterze podatnika, tym samym brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami.

Reasumując, na zadane we wniosku pytania udzielono następujących odpowiedzi:

Ad. 1. W sytuacji gdy stroną umowy o remont dachu, będącego częścią wspólną budynku jest wspólnota, nie ma prawnej możliwości wystawiania faktur przez wykonawcę usługremontowych bezpośrednio dla każdego właściciela proporcjonalnie do wielkości udziałów. Faktura VAT bowiem w tej sytuacji wystawiona jest przez wykonawcę robót na rzecz wspólnoty, a nie indywidualnie na każdego z jej członków.

Ad. 2. W świetle przepisów ustawy o VAT, wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku, jednakże tylko w sytuacji, gdy wykonują czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. niewchodzących w skład wspólnoty.

Ad. 3. W świetle przepisów ustawy o VAT, wspólnota nie może wystawiać faktur VAT na rzecz swoich członków, będących właścicielami lokali użytkowych. Wspólnota mieszkaniowa nie ma również obowiązku wystawiania rachunków, o których mowa w art. 87 ordynacji podatkowej.

(...)