Czynności prawne dotyczące akcji lub udziałów w świetle przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (cz. 2)

dr Filip Hartwich

W "Prawie Spółek" nr 4/2010 ukazał się artykuł omawiający czynności prawne dotyczące akcji lub udziałów spółki, która w ich wyniku stanie się spółką kontrolowaną. Niniejszy artykuł stanowi kontynuację tych wyjaśnień, a jego przedmiotem są czynności prawne dotyczące akcji lub udziałów spółki, będącej spółką kontrolowaną oraz wyjątki od wymogu uzyskania zezwolenia na dokonanie takich czynności prawnych, w świetle przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej n.n.p.c.).

Ponieważ analiza pojęć "nabycie", "objęcie" oraz "spółka handlowa" dokonana w odniesieniu do przepisów omawianych w części pierwszej niniejszego artykułu jest aktualna także na tle art. 3e ust. 2 n.n.p.c., konieczne jest zatem wyjaśnienie jedynie kwestii budzących wątpliwości.

Czynności prawne dotyczące akcji lub udziałów spółki będącej spółką kontrolowaną

Jak wynika z art. 3e ust. 2 n.n.p.c., nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium RP, wymaga uzyskania zezwolenia, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. Zasadnicza wątpliwość powstająca na tle tego przepisu związana jest z ustaleniem, czy obarczenie cudzoziemca obowiązkiem uzyskania zezwolenia w przypadku określonym w art. 3e ust. 2 n.n.p.c. może być uznane za uzasadnione.

Należy przypomnieć, że dodanie art. 3e miało zapobiec obchodzeniu jej rygorów. Obejście przepisów ustawy możliwe było w ten sposób, że spółki bez udziału zagranicznego lub z udziałem nieprzekraczającym 50 proc. nabywały położone w Polsce nieruchomości bez zezwolenia, a następnie cudzoziemiec uzyskiwał kontrolę nad spółką przez przeniesienie na niego własności udziałów lub akcji tej spółki. Jest wątpliwe, czy - w związku z powyższym - art. 3e ust. 2 stanowi zabezpieczenie przed obchodzeniem rygorów ustawy. Jeśli bowiem przed niekontrolowanym nabyciem nieruchomości przez spółki handlowe chroni regulacja art. 1 n.n.p.c., a przed niekontrolowanym uzyskiwaniem kontroli nad spółką będącą właścicielem lub użytkownikiem położonej w Polsce nieruchomości - art. 3e ust. 1 ustawy, to należy ustalić, przed czym tak naprawdę chroni art. 3e ust. 2. Wydaje się, że przepis ten stanowi zabezpieczenie przed tym, aby cudzoziemiec w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 n.n.p.c. nie stał się podmiotem kontrolowanym w odmienny sposób. Jeśli bowiem spółka handlowa jest już spółką kontrolowaną, to każde nabycie przez nią położonych w Polsce nieruchomości wymagać będzie uzyskania przez nią zezwolenia (art. 1 ust. 1 zd. 1 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 1 ust. 3 n.n.p.c.). Fakt, że udziały lub akcje takiej spółki, nabędzie lub obejmie cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem tej spółki, nie będzie miał na ten istniejący już wymóg uzyskania zezwolenia żadnego wpływu. Co najwyżej takie nabycie lub objęcie akcji lub udziałów może wiązać się z obowiązkiem uzyskania zezwolenia wtedy, gdy w ich wyniku inna spółka handlowa będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanie się spółką kontrolowaną, co z kolei zostało uregulowane art. 3e ust. 1 ustawy. Tym samym uzasadniony wydaje się być wniosek, że . Z powyższych względów art. 3e ust. 2 nie może zostać oceniony pozytywnie.