Interpretacja indywidualna z dnia 25 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.61.2023.4.PB

W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 maja 2023 r. (wpływ 15 maja 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Sp. z o.o.

(...);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

Opis zdarzenia przyszłego  A. Wnioskodawcy i planowana transakcja.

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”, „B”) jest właścicielem nieruchomości w J. opisanej szczegółowo w punkcie B poniżej (dalej: „Nieruchomość”) oraz działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr (…), położonej również w J., dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta KW: (…), zabudowanej budowlami i urządzeniami trwale związanymi z działką (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość i Nieruchomość 2 (przy czym Nieruchomość 2 ma, w porównaniu do Nieruchomości, znikomą wartość oraz rozmiar i jest zabudowana głównie fragmentem drogi krajowej).

W dniu 12 stycznia 2023 r. C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą  w W. (dalej: „C”) oraz D spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „D”) zawarli dwie umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości objęte jednym aktem notarialnym: umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) oraz umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości 2, na podstawie której zobowiązali się do zawarcia, odpowiednio, umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) oraz umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości 2 (dalej: „Umowa Przyrzeczona 2”). Transakcja sprzedaży przez Zbywcę do Nabywcy Nieruchomości  i Nieruchomości 2 za wynagrodzeniem będzie w dalszej części niniejszego wniosku określana jako „Transakcja”.

W dniu 9 stycznia 2023 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki C podjęło uchwałę o połączeniu na podstawie art. 492 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych ze Zbywcą przez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej, tj. C na spółkę przejmującą tj. Zbywcę.  W dniu 15 lutego 2023 r. ww. połączenie zostało zarejestrowane przez sąd rejestrowy właściwy dla Zbywcy. W konsekwencji, Zbywca z mocy prawa przejął wszelkie prawa  i zobowiązania C, w tym prawa i zobowiązania wynikające z Umowy Przedwstępnej.

W dniu 27 lutego 2023 r. D oraz Zbywca zawarły aneks do Umowy Przedwstępnej, zgodnie  z którym, D ma prawo dokonać, na podstawie oświadczenia złożonego do 26 czerwca  2023 r., przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na spółkę  A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. (Zainteresowany będący stroną postępowania). Niniejszy wniosek jest przygotowany w oparciu o założenie, że D dokona powyższego przeniesienia na Nabywcę  (A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), a tym samym stronami Umowy Przyrzeczonej  i Umowy Przyrzeczonej 2 będą Zbywca oraz Nabywca.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi.  W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule  15 ustawy o VAT.

B. Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji oraz niniejszego wniosku obejmuje (a) działkę gruntu o numerze ewidencyjnym: (…) położoną w J., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KW (…) (dalej: „Działka”) oraz (b) zlokalizowane na niej następujące budynki oraz budowle trwale związane z gruntem (zwane dalej odpowiednio „Budynkami” oraz „Budowlami”), stanowiące własność Zbywcy:

•budynek hipermarketu (dalej: „Budynek CH”) – budynek;

•garaże na wózki – budowla;

•kanalizacja sanitarna – budowla;

•kanalizacja deszczowa – budowla;

•parking – budowla;

•stacja paliw (dalej: „Stacja Paliw”) – budynek;

•oświetlenie zewnętrzne – budowla;

•sieć cieplna – budowla;

•odwodnienie nawierzchni drogowych – budowla;

•sieć hydrantowa – budowla;

•chodnik – budowla;

•ulice i drogi – budowla;

•budynek wiata (…) – budowla;

•ogrodzenie panelowe – budowla;

•furtka ogrodzeniowa przemysłowa – budowla;

•ekran dźwiękochłonny – budowla;

•kanalizacja przyłącze – budowla;

•wiata na wózki – budowla;

•zbiorniki PPOŻ–budowla.

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest przeznaczona pod zabudowę.

C.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Historycznie, prawo własności Działki zostało nabyte przez E spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (dalej: „E”) na podstawie następujących umów sprzedaży (aktów notarialnych):

·akt notarialny z 2 czerwca 2000 r. (Rep. (…)) pomiędzy Gminą (…) (sprzedający) a F sp. z o. o. (kupujący),

·akt notarialny z 14 stycznia 2000 r. (Rep. (…)) pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a F sp. z o. o. (kupujący),

·akt notarialny z 3 marca 2000 r. (Rep. (…)) pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a F sp. z o. o. (kupujący),

·akt notarialny z 30 marca 2000 r. (Rep. (…)) pomiędzy osobą fizyczną (sprzedający) a F sp. z o. o. (kupujący),

·akt notarialny z 17 maja 2000 r. (Rep. (…)) pomiędzy osobami fizycznymi (sprzedający) a F sp. z o. o. (kupujący),

·akt notarialny z 10 sierpnia 2000 r. (Rep. (…)) pomiędzy Gminą (…) (sprzedający) a F sp. z o. o. (kupujący),

oraz na podstawie umowy zamiany (aktu notarialnego):

·akt notarialny z 27 marca 2003 r. (Rep. (…)) pomiędzy G sp. j. a E.

Na mocy uchwały wspólników E z 28 stycznia 2003 r. F sp. z o. o. połączyła się z E przez przeniesienie całego majątku F sp. z o. o. (spółki przejmowanej) na E (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 KSH. W wyniku połączenia E wstąpiło we wszelkie prawa i obowiązki F sp. z o. o.

Ww. historyczne nabycie Działki nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Działka na moment ww. nabycia mogła być zabudowana lub niezabudowana.

W ramach procesu inwestycyjnego, E (lub poprzednik prawny E) wzniósł na Działce Budynki  i Budowle.

Przed dokonaniem procesu inwestycyjnego wyburzono jednak wszelkie naniesienia znajdujące się na Działce.

Po zakończeniu procesu inwestycyjnego, Budynek CH oddano do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych m.in.:

– 25 września 2000 r.,

– 23 lutego 2010 r.

E przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości.

Następnie prawo własności Nieruchomości (tj. Działki wraz z aktualnie istniejącą zabudową opisaną szczegółowo powyżej) zostało nabyte przez C od E na podstawie umowy sprzedaży  10 czerwca 2020 roku, Repertorium A Nr (…). Nabycie Nieruchomości (tj. Działki nr (…) wraz z Budowlami i Budynkami) przez C podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółce C przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku  z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości (w tym w szczególności podatku VAT naliczonego na nabyciu Nieruchomości przez C).

Przed transakcją nabycia Nieruchomości przez C od E podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 14 lutego 2020 r. została wydana interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, Znak: 0111-KDIB3-2.4012.705.2019.5.MN (w zakresie podatku od towarów i usług w części dotyczącej transakcji Działki nr (…), będącej przedmiotem niniejszego wniosku), w której potwierdzono stanowisko C i E, iż:

1)Planowana przez C i E transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2)W stosunku do ww. planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

3)W przypadku, w którym wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (opisanych we wniosku C i E) (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach ww. transakcji zostanie przez E opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), Nabywcy (C) będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od E faktury, dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

4)W przypadku, w którym Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez E opodatkowana w całości według stawki 23% VAT), E nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości, do dokonania korekty, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, poprzez zmniejszenie odliczonego podatku VAT naliczonego na nabyciu, budowie bądź rozbudowie Nieruchomości.

Po oddaniu Budynku CH do użytkowania część powierzchni Budynku CH była sukcesywnie przekazywana najemcom (dalej: „Najemcy”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (przy czym część z powierzchni została oddana Najemcom w najem co najmniej dwa lata przed złożeniem przedmiotowego niniejszego wniosku). Pozostała część powierzchni (w tym powierzchnia hipermarketu zlokalizowanego w Budynku CH) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez E, polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez E ponad dwa lata przed nabyciem Nieruchomości przez C.

Po transakcji zbycia Nieruchomości przez E do C, strony tej transakcji zawarły umowę najmu, na podstawie której E, jako najemca, pozostawało w zajmowanych pomieszczeniach (powierzchnia hipermarketu i Stacji Paliw) i prowadziło w nich (czasowo) swoją działalność handlową, mając również prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami. Umowa najmu wygasła i E opuściło lokal hipermarketu i stację paliw 26 sierpnia 2022 i od tego dnia nie była prowadzona działalność na terenie hipermarketu i Stacji Paliw. Pozostała powierzchnia Budynku CH jest nadal wynajmowana do Najemców.

Następnie, jak wskazano powyżej, 9 stycznia 2023 r. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki C podjęło uchwałę o połączeniu na podstawie art. 492 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych ze Zbywcą przez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej,  tj. C na spółkę przejmującą, tj. Zbywcę. W dniu 15 lutego 2023 r. ww. połączenie zostało zarejestrowane przez sąd rejestrowy właściwy dla Zbywcy.

Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH i Stacji Paliw były i są wykorzystywane przez Zbywcę (a uprzednio przez E oraz C) oraz Najemców. Tym samym obiekty te również były i są wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy,  tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości do Najemców, a przed zakupem Nieruchomości przez C, do prowadzenia działalności E, tj. częściowo własnej działalności handlowej,  a częściowo wynajmu na rzecz Najemców.

Wnioskodawcy wskazują, że Budynki i Budowle (szczegółowo wymienione powyżej), znajdujące się na Działce będącej przedmiotem planowanej Transakcji, zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najpierw przez E, następnie C, a aktualnie Zbywcy) ponad dwa lata przed planowaną Transakcją zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy (a także ponad dwa lata przed złożeniem niniejszego wniosku). Szczegółowe daty oddania poszczególnych Budynków i Budowli do użytkowania zostały wskazane w punkcie F poniżej.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działka będzie zabudowana budynkami oraz budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. 2019 poz. 1186 ze zm., dalej „Prawo Budowlane”).

Zgodnie z aneksem z 27 lutego 2023 r. do Umowy Przedwstępnej, Zbywca postara się  o zawarcie umów przeniesienia praw autorskich (dotyczących Budynku) oraz udzielenie zgód, zgodnie ze wzorem określonym w załączniku do Umowy Przedwstępnej, które to prawa autorskie, o ile zostaną przeniesione na Zbywcę, zostaną następnie przeniesione na Nabywcę na podstawie Umowy Przyrzeczonej.

Co istotne dla stanu faktycznego niniejszego wniosku, Zbywca – przed połączeniem z C – prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług wsparcia dla podmiotów z grupy kapitałowej E, a także podmiotów niepowiązanych, szczególnie w zakresie obsługi systemów informatycznych („Usługi wsparcia IT”).

Poza tym, Zbywca prowadził także działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami dla spółek z grupy kapitałowej E (w tym C) na podstawie stosownych umów o zarządzanie zawartych z tymi spółkami. Jedną z tych umów stanowiła umowa o zarządzanie Nieruchomością zawarta pomiędzy C i B.

Po połączeniu Zbywcy z C wspomniana umowa zarządzania Nieruchomością wygasła (z uwagi na to, iż Zbywca stał się sukcesorem prawnym spółki C) zaś zarządzanie Nieruchomością jest obecnie dokonywane przez Zbywcę wewnętrznie, tj. przy użyciu własnych zasobów i know-how (jako podmiotu, który świadczy profesjonalnie usługi zarządzania nieruchomościami).

Niemniej jednak, po połączeniu Zbywcy i C, Zbywca nadal świadczy usługi zarządzania nieruchomościami na rzecz innych podmiotów. Zbywca kontynuuje również świadczenie Usług wsparcia IT (i planuje kontynuować świadczenie tych usług również po dokonaniu Transakcji).

D.Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość oraz Nieruchomość 2, które Nabywca nabędzie na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2019 r., poz. 505 ze zm., „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących obiektów zlokalizowanych na Nieruchomości zawartych z Najemcami.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

·prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu – gwarancje (w tym gwarancje bankowe i korporacyjne), kaucje,

·majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i Budowlach, w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami, w zakresie przysługującym Zbywcy,

·dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż kaucje i gwarancje od Najemców).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:

·prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością,

·prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość),

·prawo własności ruchomości i wyposażenie związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,

·prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

·zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działki, i budowy/modernizacji/ przebudowy Budynków i Budowli,

·środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,

·księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

·nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

·prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,

·prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie nie ma umowy na zarządzanie aktywami a umowa dotycząca świadczenia usług w zakresie zarządzania Nieruchomością zawarta pomiędzy C (jako usługobiorcą) oraz B Sp. z o.o. jako usługodawcą w związku z połączeniem B i C wygasła i obecnie zarządzanie Nieruchomością jest dokonywane przez A jako właściciela Nieruchomości i podmiot posiadający doświadczenie w zakresie zarządzania nieruchomościami,

·pracownicy Zbywcy (Zbywca zatrudnia pracowników).

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji na moment składania wniosku Zbywca nie posiada innych nieruchomości.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających  z umów dotyczących obsługi i utrzymania Nieruchomości, tj.:

•umów na dostawę mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),

•umów dotyczących obsługi serwisowej Nieruchomości – m.in. sprzątania nieruchomości, usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości, usługi wywozu śmieci, usługi odśnieżania, usługi monitoringu przeciwpożarowego.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających  z powyższych umów dotyczących dostawy mediów i serwisowych (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) – do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Ponadto, nie można zupełnie wykluczyć, iż po zawarciu Umowy Przyrzeczonej niektóre pojedyncze umowy dotyczące np. utrzymania i serwisowania Nieruchomości lub dostawy mediów zostaną przejęte przez Kupującego.

Nieruchomość jest obecnie objęta pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym  z ubezpieczycielem przez (…) (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nabywca zawrze nową umowę ubezpieczenia Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

E.Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą. Nabywca rozważa trzy główne scenariusze:

1)Nabywca będzie wynajmował powierzchnię w Nieruchomości do Najemców (gdyż prawa z umów najmu zawartych z Najemcami i obowiązujących na moment Transakcji przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę). Ponadto, w największym lokalu w Budynku CH, w którym pierwotnie funkcjonował hipermarket działający pod szyldem E, Nabywca będzie prowadził handel detaliczny artykułami spożywczo-przemysłowymi w formie hipermarketu pod szyldem ze znakiem towarowym (…) lub

2)Nabywca będzie wynajmował/wydzierżawiał część powierzchni w Nieruchomości do D, który będzie podnajmował powierzchnię najemcom. Ponadto Najemca, w największym lokalu będzie prowadził handel detaliczny artykułami spożywczo-przemysłowymi w formie hipermarketu pod szyldem ze znakiem towarowym (…) lub

3)Nabywca będzie wydzierżawiał powierzchnię w Nieruchomości wyłącznie do D, który będzie podnajmował powierzchnię najemcom.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych bądź podmiot powiązany z Nabywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej  z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi z Nabywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management) lub zapewnić tego rodzaju świadczenia w ramach własnych zasobów kadrowych.

Nabywca po nabyciu lub również przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, dokona prac przygotowawczych i prac adaptacyjnych we wspomnianym powyżej największym lokalu Budynku CH w celu dostosowania do planowanej działalności.

W odniesieniu do Stacji Paliw, w aneksie z 27 lutego 2023 r. do Umowy Przedwstępnej, strony postanowiły, że zobowiązanie stron do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, jest uzależnione od spełnienia lub zrzeczenia się m.in. warunku zawieszającego, którym jest zawarcie, w terminie do 31 marca 2023 r.:

a)umowy najmu dotyczącej części Działki, części Budynku CH posadowionego na Działce wraz ze Stacją Paliw, przez właściciela Działki oraz D lub podmiot wskazany przez D, lub

b)umowy najmu dotyczącej części Działki oraz części Budynku CH posadowionego na Działce oraz umowy najmu dotyczącej części Działki wraz ze Stacją Paliw, przez właściciela Działki oraz D lub podmiot wskazany przez D,

obowiązującej/-ych od dnia jej/ich zawarcia do Nieprzekraczalnego Terminu Zawarcia Umów Przyrzeczonych (w rozumieniu Umowy Przedwstępnej) lub do dnia zawarcia Umów Przyrzeczonych, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej, w szczególności dla celów wykonania robót budowlanych mających na celu rozpoczęcie przez D lub podmiot przez niego wskazany działalności na Działce zgodnej ze standardami grupy (…) niezwłocznie po zawarciu Umów Przyrzeczonych oraz uzyskania koncesji na obrót paliwami ciekłymi przez, odpowiednio, D lub podmiot przez niego wskazany.

Podmiotem wskazanym przez D będzie Nabywca. Zatem D (oraz Nabywca) planuje, że docelowo Stacja Paliw zostanie uruchomiona  i będzie prowadzona przez Nabywcę. Prace adaptacyjne i roboty budowlane, o których mowa powyżej, które będą prowadzone przez D lub podmiot wskazany przez D, tj. przez Nabywcę, nie będą skutkowały powstaniem na Działce jakichkolwiek nowych budowli bądź demontażem istniejących Budowli, Budynków lub ich części.

F.Ulepszenia Budynków i Budowli.

Poniżej Wnioskodawca wskazuje daty oddania poszczególnych Budynków i Budowli będących przedmiotem planowanej Transakcji do użytkowania (zgodnie z informacjami zawartymi w ewidencjach środków trwałych prowadzonych dla Nieruchomości przez poprzedniego właściciela Nieruchomości, tj. E):

•budynek hipermarketu (zdefiniowany we wniosku jako Budynek CH J.) – 29 września 2000 r.,

•garaże na wózki – 26 września 2000 r.,

•kanalizacja sanitarna – 29 września 2000 r.,

•kanalizacja deszczowa – 29 września 2000 r.,

•parking – 29 września 2000 r.,

•stacja paliw – 29 grudnia 2005 r.,

•oświetlenie zewnętrzne – 27 lutego 2010 r.,

•sieć cieplna – 27 lutego 2010 r.,

•odwodnienie nawierzchni drogowych – 27 lutego 2010 r.,

•sieć hydrantowa – 27 lutego 2010 r.,

•chodnik – 27 lutego 2010 r.,

•ulice i drogi – 27 lutego 2010 r.,

•budynek – wiata (…) –1 marca 2014 r.,

•ogrodzenie panelowe –1 marca 2014 r.,

•furtka ogrodzeniowa przemysłowa –1 marca 2014 r.,

•ekran dźwiękochłonny –1 marca 2014 r.,

•kanalizacja przyłącze – 20 kwietnia 2018 r.,

•wiata na wózki – 30 maja 2018 r.,

•zbiorniki PPOŻ – ponad 2 lata przed złożeniem niniejszego Wniosku.

Wszystkie ww. obiekty stanowią budynki (budynek hipermarketu i budynek stacji paliw) lub budowle (pozostałe wyżej wymienione) w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202, z późn. zm.). Żaden z wyżej wymienionych obiektów nie jest urządzeniem budowlanym.

Budynki i Budowle wymienione powyżej stanowią wszystkie naniesienia znajdujące się aktualnie na Działce.

Wszystkie ww. naniesienia zostały postawione na Działce ponad dwa lata przed datą planowanej Transakcji.

Zbywca, C ani E nie wykorzystywali wskazanych Budynków i Budowli w celach innych niż prowadzenie działalności gospodarczej. Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zbywcę, C ani E na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Budynek CH został oddany do użytkowania w 2000 r.

Wnioskodawcy wskazują, że spółka E ponosiła nakłady na ulepszenie Budynku CH znajdującego się na terenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wydatki poniesione przez E na ulepszenie Budynku CH były wyższe niż 30% wartości początkowej (ujętej w rejestrze środków trwałych E) Budynku CH.

Ulepszenia Budynku CH przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu 27 lutego  2010 r. Po ulepszeniu Budynku CH przekraczającym 30% wartości początkowej Budynku CH (tj. po 27 lutego 2010 r.), Budynek CH wraz z dokonanymi ulepszeniami od dnia 28 lutego 2010 r. był nadal w całości używany na potrzeby prowadzonej przez E działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości do Najemców), a następnie na potrzeby działalności C oraz Zbywcy (wynajem powierzchni w Nieruchomości do Najemców, w tym przez C do E).

Ulepszenia Budynku CH poniesione po 27 lutego 2010 r. przez E nie przekroczyły i nie przekroczą na moment planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH (tj. wartości początkowej tego obiektu powiększonej o wartość ulepszeń poniesionych do 27 lutego 2010 r.).

W odniesieniu do pozostałych budynków, budowli i ich części E (oraz poprzednik prawny E) nie poniósł wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Ponadto, również C oraz Zbywca nie ponieśli, a Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które do daty planowanej Transakcji by wyniosły – łącznie z wydatkami poniesionymi przez E – co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nabywca potwierdza, iż zakupi opisaną we wniosku Nieruchomość (w tym Budynki  i Budowle) w celu jej wykorzystywania wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Wnioskodawcy planują złożyć wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy  o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT  i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W związku z powyższym planowanym zdarzeniem przyszłym Wnioskodawcy proszą  o odpowiedź na przedstawione poniżej pytania, przy czym pytanie 1 odnosi się do całego przedmiotu Transakcji (w tym sprzedaży Nieruchomości i Nieruchomości 2) a pytania 2–5 jedynie do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Przedmiotem zadanych pytań nr 2-5 jest wyłącznie Nieruchomość (zabudowana działka  nr (…)).

Pytanie

 Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, a jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według właściwej stawki VAT) – nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, a jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według właściwej stawki VAT) – nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki VAT w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, jeżeli Wnioskodawcy złożą, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, w związku z czym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym Organ podatkowy uzna, że do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków  i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według właściwej stawki VAT) – przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 25 maja 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.85.2023.3.MPU oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej z 25 maja 2023 r. Znak:0111-KDIB3-3.4012.191.2023.1.MPU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość – działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (dalej: „Działka”) oraz zlokalizowane na niej budynki oraz budowle trwale związane z gruntem (zwane dalej odpowiednio „Budynkami” oraz „Budowlami”). Wnioskodawcy planują złożyć wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 maja 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.85.2023.3.MPU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w rozpatrywanej sprawie przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) planowana sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Strony transakcji planują złożyć wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT. W związku z powyższym, jeśli Strony Transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości (działki nr (…)) zabudowanej Budynkami i Budowlami, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani planują zrezygnować ze zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).