Interpretacja indywidualna z dnia 27 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.522.2023.5.SR

Planowane odpłatne zbycie nieruchomości wpisanych do ksiąg rachunkowych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej stanowi, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2023 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 2 października 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w 2007 r. nabył dwie sąsiadujące ze sobą nieruchomości, tj.:

• prawo użytkowania wieczystego działki A wraz z prawem własności usytuowanych na działce A i stanowiących odrębną nieruchomość budynków: murowanego budynku portierni o powierzchni użytkowej oraz części murowanego budynku socjalno-biurowego) oraz
• prawo własności działki B zabudowanej pozostałą częścią budynku socjalno-biurowego.

Strony w umowie sprzedaży obu działek oświadczyły, że zabudowania na nich się znajdujące wymagają przeprowadzenia kapitalnego remontu. W cenie sprzedaży wyodrębniono wartość gruntu (w tym gruntu w użytkowaniu wieczystym) oraz wartość naniesień. Wnioskodawca nabył obie nieruchomości za środki pochodzące z Jego majątku osobistego, w akcie notarialnym wskazał, że nabycia dokonuje na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Zbywca działek A i B był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak transakcja zwolniona była od podatku jako dokonana poza pierwszym zasiedleniem. W związku z powyższym, na fakturze dokumentującej nabycie działek podatku VAT nie zawarto.

Zgodnie z opinią Prezydenta Miasta … z 2008 r. obie nieruchomości nabyte przez Wnioskodawcę znajdowały się na terenie objętym zatwierdzonym planem „Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla 36 obszarów w granicach miasta …”, oznaczonym symbolem …. Symbolem … oznaczono tereny o funkcji produkcyjno-technicznej. Dla obszaru ustalono możliwą realizację obiektów produkcyjno-usługowych, jak np. zakłady przemysłowe i drobnej wytwórczości, przedsiębiorstwa budowlane, obiekty zaplecza administracyjno-technicznego, urządzenia zaplecza technicznej obsługi motoryzacji. Obowiązywał również nakaz realizacji miejsc parkingowych w ilości zapewniającej pełne pokrycie potrzeb użytkowników tego terenu w granicach własnej działki. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta … prawo użytkowania wieczystego działki A zostało przekształcone w prawo własności w 2013 r.

W 2016 r. pracownicy Wydziału Podatków Urzędu Miejskiego w … przeprowadzili oględziny obu działek. W toku czynności stwierdzono, że zgodnie z danymi figurującymi w ewidencji gruntów i budynków nieruchomości działka A zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym, a działka B pozostaje niezabudowana. W toku oględzin stwierdzono ponadto, że obie działki nie są zagospodarowane, ich powierzchnię porasta roślinność trawiasta, krzewiasta i drzewiasta.

Ogrodzenie biegnie jedynie od północnej strony, graniczącej z działką innego podmiotu. Pozostała część ogrodzenia została rozebrana, miejscami widoczne są jego pozostałości, tj. pojedyncze elementy metalowe. Na jednym z jego fragmentów widnieje szyld wskazujący na chęć sprzedaży nieruchomości; nie stwierdzono także widocznych oznak wykorzystywania działek na cele związane prowadzoną działalnością gospodarczą. Na terenie działki A stwierdzono zdewastowany obiekt jednokondygnacyjny, nieposiadający okien, drzwi i całości dachu, na terenie działki B stwierdzono, wbrew danym z ewidencji gruntów i budynków, zdewastowany obiekt dwukondygnacyjny. Obiekt ten posiada ubytki w ścianach bocznych, przez które widoczne jest zniszczone wnętrze. Dach porastają drzewa i trawy.

W związku ze stanem budynków położonych na działkach Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w … wszczął i prowadził postępowanie wyjaśniające w sprawie niezabezpieczonych obiektów budowlanych będących w nieodpowiednim stanie technicznym, a Prezydent Miasta … – postępowanie w sprawie rozbiórki budynku portierni i budynku socjalnego dwukondygnacyjnego znajdujących się na obu działkach.

Budynek na działce A nie był nigdy przez Wnioskodawcę użytkowany, nie posiadał instalacji sanitarnych, grzewczych, gazowych ani elektrycznych od daty jego nabycia. Wnioskodawca nie wprowadził go do ewidencji środków trwałych, nie odliczał żadnych kosztów z tytułu amortyzacji, prądu, gazu, wody. To samo dotyczy części budynku położonego na działce B.

Podatek od nieruchomości Wnioskodawca uiszcza wyłącznie od powierzchni gruntu (nie są objęte opodatkowaniem zdewastowane budynki położone na obu działkach).

Obie działki nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, natomiast zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem …, dla którego zostało ustalone następujące przeznaczenie: „tereny o funkcji produkcyjno-technicznej – adaptacja zabudowy przemysłowej oraz realizacja nowych obiektów dla lokalizacji małych zakładów przemysłowych, drobnej wytwórczości, przedsiębiorstw budowlanych i urządzeń zaplecza technicznego motoryzacji”. Z wypisów z rejestru gruntów wynika, że obie działki położone są na obszarze oznaczonym kodem Ba – tereny przemysłowe; z kartoteki budynków wynika natomiast, że na działce A znajduje się murowany budynek o powierzchni 12 m², przypisany do kategorii: „Pozostałe budynki niemieszkalne”; w pozycji „Informacje o danych ewidencyjnych, które nie spełniają wymogów rozporządzenia lub standardów technicznych” widnieje wpis: „nie spełnia standardów technicznych: brak pomiaru budynku”.

Rzeczywisty stan naniesień znajdujących się na obu działkach jest zgodny z ustaleniami znajdującymi się w dokumentach urzędowych, opisanych powyżej. W szczególności dotyczy to stanu budynków.

Wnioskodawca planuje sprzedać obie działki na rzecz podmiotu będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną przez Wnioskodawcę dostawą znajdujących się na działkach A i B budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata; Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na naniesienia znajdujące się na obu działkach.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

1. Działalność gospodarczą Wnioskodawca zaczął wykonywać 26 czerwca 1995 r. Prowadzi ją nieprzerwanie do chwili obecnej. Przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej podatnika był transport drogowy towarów oraz naprawa maszyn i urządzeń. W zakres wykonywanej działalności gospodarczej nie wchodził i nie wchodzi obrót nieruchomościami, najem ani usługi budowlane. Działalność gospodarcza prowadzona była we wszystkich okresach, tj. nieprzerwanie od dnia 26 czerwca 1995 r. Działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadził w formie jednoosobowej działalności gospodarczej.
2. Wnioskodawca był także wspólnikiem w spółce jawnej (zlikwidowanej w 2009 r.). Przedmiotem działalności spółki jawnej była działalność, która nie miała żadnego związku z przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W zakres wykonywanej działalności gospodarczej wykonywanej przez spółkę jawną nie wchodził obrót nieruchomościami, najem ani usługi budowlane. Działalność prowadzona była od założenia spółki cywilnej (przekształconej następnie w spółkę jawną) do rozwiązania spółki jawnej w 2009 r. Działalność gospodarcza była prowadzona w formie spółki jawnej.
3. Działka A położona jest w … przy ul. …, obręb … i ma numer D1. Jej obszar, według księgi wieczystej nr …, to .... m², a faktycznie .... m² (obszar uległ zmianie w wyniku zmian dokonanych w ewidencji gruntów i budynków).
4. Działka B położona jest w … przy ul. …, obręb … i ma numer D2. Jej obszar, według księgi wieczystej nr …, to ... m².
5. Wnioskodawca nabył działki celem wykorzystania ich w działalności gospodarczej, co jednak nigdy nie miało miejsca.
6. Działki nie były w żadnym stopniu wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej przez cały okres ich posiadania przez podatnika.
7. Powyższe (lit. d i lit. e) w taki samym stopniu dotyczy budynków znajdujących się na obydwu działkach.
8. W wyniku postępowań prowadzonych przez Prezydenta Miasta … Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozbiórki poszczególnych obiektów znajdujących się na działkach. Prace rozbiórkowe nie rozpoczną się przed sprzedażą nieruchomości, chyba że na Wnioskodawca zostanie przed tą datą nałożony obowiązek w wyniku postępowania administracyjnego. Wnioskodawca dysponuje pozwoleniem na rozbiórkę budynków znajdujących się na działkach A i B, tj. budynku portierni i budynku socjalnego dwukondygnacyjnego, i zobowiązany jest do przeniesienia tego pozwolenia na rzecz nabywcy działek A i B zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej.
9. Wskazane w opisie sprawy nieruchomości nie były, ani nie są udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej.
10. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży działek w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej sprzedaży obu działek zawartej w dniu 31 lipca 2023 r., w terminie 14 dni po spełnieniu warunków opisanych w umowie, nie później jednak niż do dnia 1 lipca 2024 r., przy czym strony umowy przedwstępnej dążyć będą do tego, aby umowa przyrzeczona została zawarta do dnia 2 kwietni 2024 r.
11. Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż działek A i B z uwagi na to, że pojawił się kontrahent zainteresowany nabyciem tych działek (z którym podatnik zawarł umowę przedwstępną), a ponadto z uwagi na gospodarczą zbędność działek dla podatnika.
12. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku, których zresztą jeszcze nie sprzedał) nieruchomości (działek, domów mieszkalnych, lokali mieszkalnych itp.).

Ponadto w uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wskazano, że:

1. Po zakupie nieruchomości w 2007 r. cała kwota ceny działki A i B wynikająca z aktu notarialnego (bez podziału na grunt i budynki), powiększona o koszty aktu notarialnego została zaksięgowana na konto 312.
2. W 2008 r. cała wartość nieruchomość została wyksięgowana z konta 312 na konto 080 środki trwałe w budowie. W kolejnych latach (do 2012 r.) do konta 080 była doksięgowywana wartość opłaty za użytkowanie wieczyste obu działek. Po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wartość działki A wpisano na konto 010 grunty. Działka B, która od początku stanowiła własność, figuruje na koncie 080 środki trwałe w budowie, nigdy nie została przyjęta do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Podatnik nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od gruntów i budynków na działkach A i B, ani nie zaliczał ich w ciężar kosztów uzyskania przychodów.
3. Wnioskodawca nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodów opłat związanych z użytkowaniem działek A i B (działki w istocie użytkowane nie były).
4. Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów na przygotowanie działek A i B dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie zaliczał żadnych wydatków związanych z działkami A i B do kosztów uzyskania przychodów.
5. Od nabycia obu działek Wnioskodawca nie ponosił żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia ich wartości.

Pytania

1. Czy dokonując dostawy działek A i B Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?
2. W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pierwsze pytanie, czy dostawa opisanych w stanie faktycznym sprzedaż działek A i B powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych czy jest zwolniona z opodatkowania jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonana poza pierwszym zasiedleniem?
3. W przypadku uznania, że sprzedaż działek A i B może korzystać ze zwolnienia jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonana poza pierwszym zasiedleniem, czy Wnioskodawca może wybrać opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług?
4. Czy sprzedaż działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychód z działalności gospodarczej czy też jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej?

Należy wskazać, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (tj. pytanie nr 4), natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 1, nr 2 i nr 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Jeżeli chodzi o opodatkowanie sprzedaży działek podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca po nabyciu działek A i B nie wprowadził ich do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, a ponadto nigdy nie wykorzystywał ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. A zatem nawet w przypadku uznania, że po nabyciu działek Wnioskodawcę obciążał obowiązek wprowadzenia ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, to dla uznania przychodu z ich zbycia jako przychodu z działalności gospodarczej jest to niewystarczające. Ustawa PIT wprowadza bowiem drugi warunek takiej kwalifikacji, tj. wykorzystywanie na potrzeby działalności gospodarczej. Jeżeli warunek ten – tak jak w niniejszym przypadku – nie jest spełniony, przychód ze sprzedaży działek A i B podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, tj. jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części. Na powyższą ocenę nie wpływa definicja działalności gospodarczej zawarta na potrzeby ustawy PIT w jej art. 5a pkt 6. Nawet jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło z zamiarem wykorzystywania ich do prowadzonej działalności gospodarczej, brak faktycznego ich wykorzystywania w ten sposób wyklucza opodatkowanie przychodów z ich zbycia jako przychodów z działalności gospodarczej. Zaznaczyć przy tym należy, że definicje działalności gospodarczej na gruncie obu ustaw: VAT i PIT nie są takie same i nie jest wykluczone, że dany stan faktyczny spełni przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w świetle podatku od towarów i usług, ale nie spełni w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawcy zależy przede wszystkim na podatkowym bezpieczeństwie transakcji i realizacji ochronnej funkcji interpretacji indywidualnej; tym niemniej z uwagi na konieczność zawarcia we wniosku o interpretację indywidualną własnego stanowiska w sprawie, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowaniestanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

-nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

-nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jak już wcześniej wskazano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy,

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym nie wszystkie wymienione w nich rodzaje składników majątku mogą podlegać amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Stosownie do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 5a pkt 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji.

Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15:

Grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływa wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). Co istotne, w przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi są grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

W myśl bowiem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), grunty klasyfikuje się do grupy 0 „Grunty”, a budynki do grupy 1 „Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”. Ponadto, oddzielne ujęcie w ewidencji jest konieczne również dlatego, że grunty nie podlegają amortyzacji.

W przedmiotowej sprawie w momencie zakupu wskazanych we wniosku nieruchomości nabywanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, grunty powinny zostać ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W myśl art. 5a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 16 ustawy o rachunkowości:

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Jak stanowi zaś art. 22 ust. 5e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W orzecznictwie przyjmuje się, że poprzez zaniechanie inwestycji należy rozumieć rezygnację z dalszego jej prowadzenia. Może to polegać na tym, że podatnik pomimo poniesienia pewnych wydatków odstępuje od zamiaru nabycia kompletnego środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej lub też rezygnuje z wytworzenia ich we własnym zakresie (E. Głębicka, Poniesione koszty zaniechanych inwestycji, ABC).

W opisie sprawy wskazano, że działalność gospodarczą w formie jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca zaczął wykonywać w dniu 26 czerwca 1995 r. i prowadzi ją nieprzerwanie do chwili obecnej. W 2007 r. Wnioskodawca nabył dwie sąsiadujące ze sobą nieruchomości, tj. prawo użytkowania wieczystego działki nr D1 (działki A) wraz z prawem własności usytuowanych na ww. działce i stanowiących odrębną nieruchomość budynków: murowanego budynku portierni o powierzchni użytkowej oraz części murowanego budynku socjalno-biurowego) oraz prawo własności działki nr D2 (działki B) zabudowanej pozostałą częścią budynku socjalno-biurowego. W cenie sprzedaży wyodrębniono wartość gruntu (w tym gruntu w użytkowaniu wieczystym) oraz wartość naniesień. Wnioskodawca nabył obie nieruchomości za środki pochodzące z Jego majątku osobistego, w akcie notarialnym wskazał, że nabycia dokonuje na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Obie nieruchomości nabyte przez Wnioskodawcę znajdowały się na terenie o funkcji produkcyjno-technicznej. Dla obszaru ustalono możliwą realizację obiektów produkcyjno-usługowych. Po zakupie nieruchomości w 2007 r. cała kwota ceny działki nr D1 i działki nr D2 wynikająca z aktu notarialnego (bez podziału na grunt i budynki), powiększona o koszty aktu notarialnego została zaksięgowana na konto 312. W 2008 r. cała wartość nieruchomość została wyksięgowana z konta 312 na konto 080 – Środki trwałe w budowie. W kolejnych latach (do 2012 r.) do konta 080 była doksięgowywana wartość opłaty za użytkowanie wieczyste. Po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wartość działki nr D1 (działki A) wpisano na konto 010 – Grunty. Działka nr D2 (działka B), która od początku stanowiła własność, figuruje na koncie 080 – Środki trwałe w budowie, nigdy nie została przyjęta do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Mając na uwadze zawarty we wniosku opis wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w 2007 r. nabył celem wykorzystania w działalności gospodarczej (co zostało wskazana w akcie notarialnym) nieruchomości – działkę nr D1 i działkę nr D2 wraz z posadowionymi na nich murowanym dwukondygnacyjnym budynkiem socjalno-biurowym oraz murowanym budynkiem portierni. Po zakupie nieruchomości w 2007 r. cała kwota ceny ww. działek wynikająca z aktu notarialnego (bez podziału na grunt i budynki), powiększona o koszty aktu notarialnego została zaksięgowana na konto 312 w prowadzonych przez Wnioskodawcę księgach rachunkowych. W 2008 r. cała wartość nieruchomość została wyksięgowana z konta 312 na konto 080 – Środki trwałe w budowie. W kolejnych latach (do 2012 r.) do konta 080 była doksięgowywana wartość opłaty za użytkowanie wieczyste. Po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wartość działki nr D1 wpisano na konto 010 – Grunty. Działka B, która od początku stanowiła własność, figuruje na koncie 080 – Środki trwałe w budowie.

Podjęcie takich czynności bezsprzecznie oznacza, że Wnioskodawca miał zamiar wykorzystywać przedmiotową nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ujęcie nieruchomości w księgach rachunkowych oznacza również, że nieruchomości te spełniały wyżej przytoczoną definicję środka trwałego.

Niewątpliwie zatem decyzja Wnioskodawcy o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć odzwierciedlenie w księgach rachunkowych poprzez formalne wycofanie nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą. Brak takiego działania ze strony Wnioskodawcy nasuwa wniosek, że skoro nieruchomość pozostawała w księgach rachunkowych do chwili obecnej, Wnioskodawca mógł nosić się z zamiarem wykorzystywania ich w działalności gospodarczej. Z wniosku nie wynika dlaczego ww. nieruchomości przez cały czas od 2007 r. do chwili obecnej pozostają w księgach rachunkowych.

Co istotne, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych, ani też dokonywania jego amortyzacji.

Jak wskazano wcześniej, w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Powyższy przepis wprowadza zatem swoisty „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie można zgodzić się z argumentem Wnioskodawcy, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą, gdyż już samo zwiększenie majątku przedsiębiorstwa stanowi bierne wykorzystanie tej nieruchomości, chociażby poprzez postrzeganie finansowej solidności firmy przez kontrahentów.

Mając na uwadze powyższe rozumienie pojęcia wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej, należy zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 26 lipca 2010 r., sygn. I SA/GI 969/09, z którego wynika, że: „W art. 14 ust. 2 u.p.d.o.f. ustawodawca dokonał wyliczenia katalogu przychodów, które „również” uznaje się za przychód z działalności gospodarczej. Dla powstania przychodu z działalności gospodarczej konieczne jest, aby określone w komentowanym przepisie składniki majątku były wykorzystywane w działalności gospodarczej (lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej). Przepis stanowi wyraźnie o wykorzystywanych składnikach majątku. Nie ogranicza się zatem w żadnym razie tylko do składników majątku obecnie używanych w działalności gospodarczej, czy też do określonego rodzaju działalności gospodarczej prowadzonej z wykorzystaniem określonego składnika majątkowego. Reguły gramatyczne języka polskiego nakazują przyjąć, iż chodzi tu o składniki majątku, które są albo były używane, użytkowane w prowadzonej działalności gospodarczej w jakiejkolwiek jej formie. Przepis będzie dotyczył zatem zarówno składników majątkowych, które w chwili zbycia są używane w działalności, jak i składników majątkowych, które były, lecz już nie są, używane w działalności w chwili ich zbycia. (…) dla zakwalifikowania więc przychodów z odpłatnego zbycia określonych składników majątku, wykorzystywanych w działalności gospodarczej, do przychodów z działalności gospodarczej, decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodów ze sposobem wykorzystywania tych składników”.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, że w związku z tym, że przedmiotowe nieruchomości nie zostały wycofane z działalności gospodarczej (jak wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności faktycznych zostały wpisane do ksiąg rachunkowych i w nich pozostają do chwili obecnej) to przychód z planowanej sprzedaży w ww. nieruchomości stanowić będzie, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec powyższego ‒ wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy ‒ przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie ma w niniejszej sprawie zastosowania.

Tutejszy Organ wskazuje, że bez znaczenia pozostaje fakt, iż na nabytej nieruchomości gruntowej Wnioskodawca nie wyremontował/wybudował budynku, który służyłby do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Zauważyć należy, że każdy przedsiębiorca ponosi ryzyko gospodarcze i nie wszystkie podejmowane przez przedsiębiorców działania przynoszą zamierzone/planowane rezultaty.

Stanowisko tutejszego Organu potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1178/20, skład orzekający wskazał, że „(…) wnioskodawca jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą zakupił nieruchomość, którą następnie wprowadził do ewidencji środków trwałych. Podjęcie takich czynności oznacza, że miał zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poprzez przeznaczenie jej na magazyny, co wynika ze stanu faktycznego wniosku. Ujęcie nieruchomości w ewidencji środków trwałych oznacza również, że nieruchomość ta spełniała definicję środka trwałego. W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Powyższy przepis wprowadza zatem mechanizm wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i przesunięcia jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka sytuacja jednak w niniejszej sprawie nie wystąpiła, bowiem jak wynika ze stanu sprawy - przedmiotowa nieruchomość pozostawała w ewidencji środków trwałych do momentu jej zbycia przez stronę”.

Reasumując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy planowane odpłatne zbycie wskazanych w opisie nieruchomości – działki nr D1 i działki nr D2 wraz z posadowionymi na nich murowanym dwukondygnacyjnym budynkiem socjalno-biurowym oraz murowanym budynkiem portierni, wpisanych do ksiąg rachunkowych w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej stanowi, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu. W konsekwencji będzie to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).