Interpretacja indywidualna z dnia 30 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.480.2023.2.EW

Skutki podatkowe dotyczące sprzedaży nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Bank (...) (dalej: „Bank”) jest wierzycielem z tytułu kredytu udzielonego Panu (…) (dalej: „Dłużnik”).

Przeciwko Dłużnikowi prowadzone jest postępowanie egzekucyjne przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (...) (dalej „Komornik"). Postępowanie to Komornik prowadzi z będącej własnością Dłużnika nieruchomości położonej w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Nieruchomość ta obejmuje jedną działkę ewidencyjną o nr A, obręb X.

Działka ewidencyjna nr A powstała w 2019 r. z podziału działki 1 na działki B (przeszła ona wówczas na własność Województwa (…)) i A (pozostała własnością Dłużnika). Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w sierpniu 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Panią (…):

„[...] działka ewidencyjna nr 1, która uległa podziałowi na działki ewidencyjne numer B i A w dalszym ciągu figuruje w dziale I księgi wieczystej numer (…) – jest to oczywista omyłka, która wymaga sprostowania”.

Na działce nr A znajdują się:

a)budynek usługowo – biurowy o pow. 798,43 m² („budynek” w rozumieniu art. 3 pkt 2) ustawy Prawo budowlane; klasyfikowany do klasy 1220 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych),

b)budynek hali magazynowo – produkcyjnej o pow. 633,44 m² („budynek” w rozumieniu art. 3 pkt 2) ustawy Prawo budowlane; klasyfikowany do klasy 1251 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych),

c)budowle: przyłącze elektroenergetyczne z instalacją kablową, zewnętrzne, zbiornik na ścieki bytowe z instalacją przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącza wodociągowe, ogrodzenie terenu, place manewrowe i magazynowo – składowe (stanowią one „budowle” w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy Prawo budowlane.

Działka nr A wraz z ww. zabudową określana jest w dalszej części niniejszego wniosku jako „Nieruchomość”.

Żaden z ww. obiektów budowlanych objętych Nieruchomością nie należy do „budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”, o którym mowa w art. 41 ust. 12 i 12a ustawy o VAT.

Bank, z uwagi na niemożliwość uzyskania wystarczających dokumentów i informacji od Dłużnika i Komornika, nie ma całkowitej pewności co do „pierwszego zasiedlenia” budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości. W świetle posiadanych przez Bank informacji, w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości najprawdopodobniej minęły 2 lata od ich „pierwszego zasiedlenia” i stan ten nie zmieni się do momentu planowanego nabycia Nieruchomości przez Bank oraz planowanej dalszej sprzedaży Nieruchomości przez Bank.

Brak informacji co do „pierwszego zasiedlenia” budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości nie ma znaczenia dla udzielenia przez tutejszy Organ odpowiedzi na pytania objęte niniejszym wnioskiem.

Komornik wnioskiem z 4 lutego 2020 r. zwrócił się do tutejszego Organu o wydanie indywidualnej interpretacji potwierdzającej zastosowanie do planowanego przez Komornika zbycia Nieruchomości zwolnienia z VAT. W odpowiedzi na ten wniosek, tutejszy organ wydał dnia 21 lipca 2020 r. indywidualną interpretację (...). W interpretacji tej tutejszy organ potwierdził, że planowane przez Komornika zbycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT (w związku z brakiem możliwości uzyskania przez Komornika od Dłużnika, pomimo podjętych działań, informacji i dokumentów niezbędnych dla ustalenia, czy planowane zbycie Nieruchomości będzie spełniało przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT).

W przypadku, gdy w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika w stosunku do Nieruchomości nikt nie przystąpi do przetargu ani na pierwszej, ani na drugiej licytacji, Bank jako wierzyciel zamierza nabyć własność Nieruchomości w trybie art. 984 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego. Dzięki temu nie dojdzie do umorzenia przez Komornika postępowania egzekucyjnego z Nieruchomości.

Zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, Komornik będzie zobowiązany wystawić na Bank fakturę dokumentującą zbycie Nieruchomości na rzecz Banku.

Wyłącznym przeznaczeniem nabytej Nieruchomości będzie dokonanie przez Bank dalszej jej sprzedaży. Bank nie zamierza użytkować Nieruchomości w żaden sposób. Bank nie zamierza ponosić żadnych nakładów na ulepszenie obiektów objętych Nieruchomością ani wznosić nowych obiektów na Nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku z 25 września 2023 r., w odpowiedzi na pytania tut. Organu wskazali Państwo:

1.Czy są/będą Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Bank jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Bank będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym także w czasie zaistnienia opisanego zdarzenia przyszłego, w szczególności w momencie nabycia oraz w momencie sprzedaży Nieruchomości.

2.Czy otrzymana przez Państwa faktura:

-wystawiona została/zostanie z wykazanym podatkiem VAT?

-nie dotyczy przypadków wymienionych w art. 88 ust. 3a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)?

Odpowiedź: Faktura, którą Bank otrzyma w zw. z nabyciem Nieruchomości, zostanie wystawiona przez Komornika z wykazanym podatkiem VAT. Faktura ta nie będzie dotyczyć przypadków wymienionych w art. 88 ust. 3a ustawy o podatku od towarów i usług.

3.Czy „Nieruchomość”, będąca przedmiotem wniosku, była/jest/będzie wykorzystywana/przeznaczona przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Bank do żadnych czynności poza jej sprzedażą. Zdaniem Banku, czynność sprzedaży Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, tj. nie będzie zwolniona z VAT. W pytaniu 2 Bank zwraca się do tutejszego organu o potwierdzenie prawidłowości tego stanowiska.

4.Czy „Nieruchomość” była/jest/będzie wprowadzona do Państwa działalności jako aktywa?

Odpowiedź: Nieruchomość będzie wprowadzona do aktywów Banku jako „Inne aktywa – Przejęte aktywa do zbycia” – zgodnie z Załącznikiem nr 2 do ustawy o rachunkowości z dnia (…) (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 120):

Bilans - Aktywa

XV. Inne aktywa

a) Przejęte aktywa – do zbycia.

5.Kiedy „Nieruchomość” zostanie nabyta przez Państwa? Należy wskazać konkretną datę – datę wystawienia faktury VAT przez Komornika.

Odpowiedź: Data nabycia Nieruchomości przez Bank oraz data wystawienia faktury na Bank przez Komornika nie są jeszcze znane. Daty te zależeć będą od tego, jak długo trwać będą czynności, które Komornik zobowiązany jest wykonać w trakcie toczącego się postępowania egzekucyjnego dotyczącego Nieruchomości, zgodnie z przepisami regulującymi zasady prowadzenia tego postępowania.

6.Czy od daty nabycia przez Państwa „Nieruchomości”, do czasu jej sprzedaży miną co najmniej 2 lata?

Odpowiedź: Bank sprzeda Nieruchomość niezwłocznie po znalezieniu nabywcy gotowego kupić Nieruchomość od Banku po cenie satysfakcjonującej Bank. Obecnie nie jest możliwe przewidzenie, czy od daty nabycia Nieruchomości przez Bank do daty sprzedaży Nieruchomości przez Bank miną co najmniej 2 lata.

7.Czy w przypadku możliwości sprzedaży „Nieruchomości” ze zwolnieniem od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, Państwo i Nabywca ww. „Nieruchomości”, złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy infrastruktury?

Odpowiedź: Bank i Nabywca złożą oświadczenie (zgodne z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), którego dotyczy Państwa pytanie. Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, oświadczenie to zostanie złożone w dniu sprzedaży, w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży.

Pytania

1)Czy przepisy ustawy o VAT należy interpretować w ten sposób, że Bankowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku naliczonego VAT z faktury, którą Bank otrzyma od Komornika w związku z nabyciem Nieruchomości?

2)Czy przepisy ustawy o VAT należy interpretować w ten sposób, że planowana przez Bank sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Przepisy ustawy o VAT należy interpretować w ten sposób, że Bankowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku naliczonego VAT z faktury, którą Bank otrzyma od Komornika w związku z nabyciem Nieruchomości.

2)Przepisy ustawy o VAT należy interpretować w ten sposób, że planowana przez Bank sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie

Ad. 1.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Bankowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w przypadku nabywania towarów i usług z zamiarem wykorzystania ich do wykonywania przez Bank czynności opodatkowanych VAT.

Jak wskazano wyżej, Bank nie zamierza użytkować Nieruchomości w żaden sposób. Bank zamierza jedynie dokonać sprzedaży Nieruchomości. Sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23%. Należy zatem uznać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Bankowi będzie przysługiwać w całości prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury, którą Bank otrzyma od Komornika w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zdaniem Banku, do odliczenia przez Bank podatku naliczonego VAT z faktury od Komornika nie znajdzie zastosowania proporcja, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, proporcja ta nie znajduje zastosowania w odniesieniu do odliczania podatku naliczonego VAT od zakupu towarów i usług związanych wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Ad. 2.

Sprzedaż („dostawa”) nieruchomości obejmujących budynki, budowle lub ich części podlega zwolnieniu z VAT w przypadku spełnienia przesłanek zastosowania zwolnienia wynikających z co najmniej jednego z następujących przepisów ustawy o VAT:

a)art. 43 ust. 1 pkt 2,

b)art. 43 ust. 1 pkt 10,

c)art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Sprzedaż przez Bank Nieruchomości nie będzie spełniać przesłanek zastosowania zwolnienia z VAT wynikających z ww. przepisów. Poniżej przedstawiamy uzasadnienie tego stanowiska w odniesieniu do każdego z ww. przepisów.

Art. 43 ust. 1 pkt 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku:

„2) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Z przytoczonej powyżej treści przepisu wynika, że jedną z przesłanek, która musi zostać spełniona, by zwolnienie z VAT znalazło zastosowane, jest wykorzystywanie „towaru” wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Bank nie zamierza w żaden sposób wykorzystywać Nieruchomości do swojej działalności, w tym do działalności zwolnionej z VAT.

Wobec powyższego, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości przez Bank.

Stanowisko Banku w powyższej kwestii jest zgodne ze stanowiskiem tutejszego organu wyrażanym w interpretacjach indywidualnych, np. w interpretacji z 26 października 2017 r. (...), zgodnie z którą:

„Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomość nr 2 nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele jakiejkolwiek działalności (ani zwolnionej, ani opodatkowanej). W konsekwencji więc, w odniesieniu do Nieruchomości nr 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy”.

Art. 43 ust. 1 pkt 10

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku:

„10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” należy rozumieć:

„14) oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Jak wskazano wyżej w opisie zdarzenia przyszłego, Bank, z uwagi na brak możliwości uzyskania wystarczających dokumentów i informacji od Dłużnika i Komornika, nie ma całkowitej pewności co do „pierwszego zasiedlenia” budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości. Gdyby się okazało, że w odniesieniu do któregokolwiek z tych budynków, budowli lub ich części w momencie planowanej przez Bank sprzedaży Nieruchomości nie miną 2 lata od ich „pierwszego zasiedlenia”, wówczas przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znalazłby do tej sprzedaży zastosowania.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w świetle posiadanych przez Bank informacji, w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości 2 lata od ich „pierwszego zasiedlenia” najprawdopodobniej minęły. Sytuacja ta nie ulegnie zmianie do czasu sprzedaży Nieruchomości przez Bank. Zarówno Komornik, jak i Bank nie zamierzają bowiem wznosić na Nieruchomości żadnych nowych obiektów budowlanych, nie zamierzają też ponosić nakładów na ulepszenie już istniejących obiektów.

Bank planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości, po jej uprzednim nabyciu od Komornika, wyłącznie na rzecz kupującego będącego zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który złoży wraz z Bankiem jako sprzedającym oświadczenie o wyborze opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Wobec powyższego, brak całkowitej pewności co do upływu 2 lat od „pierwszego zasiedlenia” budynków, budowli i ich części wschodzących w skład Nieruchomości nie może stanowić przeszkody dla potwierdzenia przez tutejszy organ, że zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości przez Bank. Sprzedaż Nieruchomości przez Bank, ze względu na planowane złożenie przez Bank i kupującego oświadczenia zgodnego z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, nie będzie bowiem podlegać zwolnieniu z podatku VAT wynikającemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, niezależnie od tego, czy na moment sprzedaży miną 2 lata od „pierwszego zasiedlenia” tych obiektów.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku:

„10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjęte/zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawę prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Zwolnienie z podatku VAT wynikające z ww. przepisu znalazłoby zastosowanie do sprzedaży Nieruchomości przez Bank, gdyby Bankowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury, którą Bank otrzyma przy nabyciu Nieruchomości od Komornika.

Bankowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT z faktury, którą Bank otrzyma od Komornika w związku z nabyciem Nieruchomości. Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zatem zastosowania do sprzedaży Nieruchomości przez Bank.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 ust. 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Wedługart. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pomimo, że przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji oddania nieruchomości do użytkowania, to pierwsze zasiedlenie budynku ma miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Należy również wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków– skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myślart. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawieart. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawieart. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Dodatkowo wskazać należy, że art. 29a ust. 8 ustawy:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy − Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 2 ustawy − Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy − Prawo budowlane:

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia czy będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku naliczonego z faktury, którą otrzymają Państwo od Komornika, w związku z nabyciem Nieruchomości oraz czy planowana przez Państwa sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy i kiedy, w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości miało miejsce pierwsze zasiedlenie, bowiem Nieruchomość zabudowana jest budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy Prawa Budowlanego.

Z wniosku wynika, że są Państwo wierzycielem z tytułu kredytu udzielonego Panu (...) – Dłużnikowi. Przeciwko Dłużnikowi prowadzone jest postępowanie egzekucyjne przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) Pana (...).

Postępowanie to Komornik prowadzi z będącej własnością Dłużnika nieruchomości położonej w miejscowości (...). Nieruchomość ta obejmuje jedną działkę ewidencyjną o nr A, obręb X.

Na działce nr A znajdują się:

a)budynek usługowo – biurowy o pow. 798,43 m² („budynek” w rozumieniu art. 3 pkt 2) ustawy Prawo budowlane; klasyfikowany do klasy 1220 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych),

b)budynek hali magazynowo – produkcyjnej o pow. 633,44 m² („budynek” w rozumieniu art. 3 pkt 2) ustawy Prawo budowlane; klasyfikowany do klasy 1251 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych),

c)budowle: przyłącze elektroenergetyczne z instalacją kablową, zewnętrzne, zbiornik na ścieki bytowe z instalacją przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącza wodociągowe, ogrodzenie terenu, place manewrowe i magazynowo – składowe (stanowią one „budowle” w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Bank, z uwagi na niemożliwość uzyskania wystarczających dokumentów i informacji od Dłużnika i Komornika, nie ma całkowitej pewności co do „pierwszego zasiedlenia” budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości. W świetle posiadanych przez Bank informacji, w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości najprawdopodobniej minęły 2 lata od ich „pierwszego zasiedlenia” i stan ten nie zmieni się do momentu planowanego nabycia Nieruchomości przez Bank oraz planowanej dalszej sprzedaży Nieruchomości przez Bank.

Komornik wnioskiem z 4 lutego 2020 r. zwrócił się do tutejszego organu o wydanie indywidualnej interpretacji potwierdzającej zastosowanie do planowanego przez Komornika zbycia Nieruchomości zwolnienia od podatku VAT. W interpretacji tej potwierdzono, że planowane przez Komornika zbycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy VAT (w związku z brakiem możliwości uzyskania przez Komornika od Dłużnika, pomimo podjętych działań, informacji i dokumentów niezbędnych dla ustalenia, czy planowane zbycie Nieruchomości będzie spełniało przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT).

W przypadku, gdy w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika w stosunku do Nieruchomości nikt nie przystąpi do przetargu ani na pierwszej, ani na drugiej licytacji, Bank jako wierzyciel zamierza nabyć własność Nieruchomości. Dzięki temu nie dojdzie do umorzenia przez Komornika postępowania egzekucyjnego z Nieruchomości.

Zgodnie z art. 18 ustawy VAT, Komornik będzie zobowiązany wystawić na Bank fakturę dokumentującą zbycie Nieruchomości na rzecz Banku.

Wyłącznym przeznaczeniem nabytej Nieruchomości będzie dokonanie przez Bank dalszej jej sprzedaży i będzie wprowadzona do działalności jako aktywa – przejęte aktywa do zbycia. Bank nie zamierza użytkować Nieruchomości w żaden sposób. Bank nie zamierza ponosić żadnych nakładów na ulepszenie obiektów objętych Nieruchomością ani wznosić nowych obiektów na Nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

W związku z powyższym skoro komornik podjął udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku i tym samym nie ustalono kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości w tym konkretnym przypadku należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia ww. budynków i budowli dojdzie najpóźniej w momencie nabycia przez Państwa Nieruchomości.

Zatem w sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi w okresie 2 lat od nabycia przez Państwa Nieruchomości, to sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres krótszy niż 2 lata, tym samym nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Uzasadniając zaprezentowane wyżej stanowisko należy podkreślić, że z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy wynika, że przy ocenie możliwości skorzystania ze zwolnienia w oparciu o ten przepis istotne jest to, czy prawo do odliczenia przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości przysługiwało, a nie czy z prawa tego skorzystano.

Aby ustalić, czy sprzedaż przez Państwa Nieruchomości będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu, należy rozstrzygnąć czy będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego sformułowane są w art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Ta zasada wyklucza jednocześnie możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W analizowanej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy będą spełnione.

We wniosku wskazano, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wyłącznym przeznaczeniem nabytej Nieruchomości będzie dokonanie przez Bank dalszej jej sprzedaży. Planowane przez Komornika zbycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT (w związku z brakiem możliwości uzyskania przez Komornika od Dłużnika, pomimo podjętych działań, informacji i dokumentów niezbędnych dla ustalenia, czy planowane zbycie Nieruchomości będzie spełniało przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT).

Bank planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości, po jej uprzednim nabyciu od Komornika, wyłącznie na rzecz kupującego będącego zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który złoży wraz z Bankiem jako sprzedającym oświadczenie o wyborze opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z powyższym – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy – będzie Państwu przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia okoliczności określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji, analizując możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, dla sprzedaży Nieruchomości należy wskazać, że nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. W tej sytuacji bowiem nie będzie spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy.

W analizowanej sprawie, sprzedaż Nieruchomości nie będzie także korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z tego przepisu, w celu skorzystania ze zwolnienia także muszą być spełnione dwa warunki:

‒brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wytworzenia budynku, oraz

‒wykorzystywanie budynku wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości warunki te nie zostaną spełnione, ponieważ – jak już zostało wyżej stwierdzone – będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji, sprzedaży Nieruchomości, jeżeli sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od nabycia przez Państwa tej Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast w sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od nabycia i jednocześnie nie poniosą Państwo nakładów na ulepszenie Nieruchomości, to sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata (zostaną spełnione przesłanki warunkujące to zwolnienie).

W sytuacji, gdy planowana dostawa nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od nabycia Nieruchomości rozważają Państwo również rezygnację ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przed dniem dokonania transakcji.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy. W analizowanej sprawie, Bank planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości, po jej uprzednim nabyciu od Komornika, wyłącznie na rzecz kupującego będącego zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który złoży wraz z Bankiem jako sprzedającym oświadczenie o wyborze opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Podsumowując:

Zbycie przez Państwa przedmiotowej Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, w przypadku, gdy do zbycia dojdzie w okresie krótszym niż 2 lata od jej nabycia przez Państwa (pierwszego zasiedlenia), ponieważ nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W przypadku, gdy zbycie przez Państwa Nieruchomości nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od jej nabycia i dokonają Państwo rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z przepisami art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to zbycie przez Państwa przedmiotowej Nieruchomości również będzie opodatkowane podatkiem VAT.

Będąc czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i nabywając od komornika Nieruchomość, która będzie Państwu służyła wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT należy stwierdzić, że mają Państwo prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez komornika. Należy jednak wskazać, że prawo to przysługuje Państwu, w sytuacji gdy nie zaistniały ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponosicie ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).