Interpretacja indywidualna z dnia 13 listopada 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.315.2023.4.JS

Jeśli sprzedaż Nieruchomości (udziałów w niej) nie będzie stanowić gruntów budowlanych – gdyż nie będzie ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w stosunku do Nieruchomości nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub ze stosownego dokumentu wnikać będzie, że nie stanowi terenów budowlanych – wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i będzie opodatkowana PCC. W przeciwnym razie - gdy będzie opodatkowana VAT - będzie wyłączona z PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (działki gruntu). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie –w piśmie z 7 listopada 2023 r. (wpływ 8 listopada 2023 r).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania (dalej: Kupujący, Spółka):

B. Sp. z o.o.  

NIP: (…)

2) Zainteresowany/a niebędący/a stroną postępowania:

Pan M. G.

Pan W. G.

Pani H. G.  

(dalej łącznie: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

M. G. (dalej: „Sprzedający 1”), W. G. (dalej: „Sprzedający 2”), H. G. (dalej: „Sprzedający 3”) – Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej łącznie dalej jako: Sprzedający) oraz B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Zainteresowany będący stroną postępowania jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako Zainteresowani lub Strony.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. Wskazali Państwo, że w dalszych punktach przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 4,97 ha, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…) prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…), oznaczonej jako pastwiska (dalej: „Grunt", lub „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, nie będą się na niej znajdować żadne budynki, budowle, obiekty małej architektury ani żadne inne naniesienia budowlane.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na 16 listopada 2022 r. z upoważnienia starosty (…), działka gruntu numer (…) stanowi pastwiska, oznaczone symbolem PsIV.

Na moment złożenia wniosku dla Gruntu, będącego przedmiotem planowanej Transakcji, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani Grunt nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy czym nie jest wykluczone, że przed sfinalizowaniem planowanej Transakcji w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub Nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obu przypadkach Nieruchomość powinna mieć wówczas charakter budowlany, tj. jako grunt przeznaczony pod zabudowę.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt nie przechodzą/znajdują się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Grunt nie jest uzbrojony oraz nie będzie uzbrojony na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest, i na moment planowanej Transakcji będzie, niezabudowana i nieogrodzona oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

3. Zarys działalności Sprzedających i Kupującego.

Wszyscy Sprzedający są osobami fizycznymi.

Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z). Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na moment dokonania Transakcji.

Sprzedający 2 prowadzi działalność gospodarczą w zakresie konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (45.20.Z). Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na moment dokonania Transakcji.

Zarówno Sprzedający 1 jak i Sprzedający 2 nie wykorzystują Nieruchomości w ramach prowadzonych przez siebie działalności gospodarczych. Nieruchomość stanowi element ich majątków prywatnych i nie służy do prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprzedający 3 w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Jeśli w odpowiedzi na pytania zadane w ramach wniosku Organ potwierdzi, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dokonana przez Sprzedających występujących w charakterze podatników podatku od towarów i usług, wówczas Sprzedający 3 zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług przed sfinalizowaniem Transakcji, natomiast Sprzedający 1 i Sprzedający 2 pozostaną zarejestrowani jako czynni podatnik podatku od towarów i usług na dzień finalizacji Transakcji.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w Warszawie. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo wskazali Państwo, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Przy czym Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 są powiązani wobec siebie (Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 są małżeństwem).

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego.

Prawo własności Nieruchomości oznaczonej działką numer (…) zostało nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 28 lutego 2007 r. (Repertorium A numer (…)).

Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w poniższym wymiarze:

- Sprzedający 1 – posiada 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości (nabyte na podstawie umowy Rep. A (…) do majątku osobistego; dla kompletności wniosku wskazali Państwo, że Sprzedający 1 pozostaje w związku małżeńskim i pozostaje z żoną w ustroju rozdzielności majątkowej);

- Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 – razem posiadają łącznie 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości (nabyte na podstawie umowy Rep. A (…) do majątku wspólnego; Sprzedający 2 i Sprzedający 3 nie zawierali umów majątkowych małżeńskich i pozostają w ustawowej wspólności majątkowej).

Na moment nabycia Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających do ich majątków prywatnych. Transakcja nabycia Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 28 lutego 2007 r. (Repertorium A numer (…) nie podlegała podatkowi od towarów i usług oraz była zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia kwoty podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości, gdyż zakup Nieruchomości przez Sprzedających nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług, zatem nie wystąpił podatek naliczony.

Obecnie Grunt został oddany do użytkowania na podstawie umowy użyczenia osobie trzeciej, która prowadzi na Gruncie działalność rolniczą zgodną z przeznaczeniem Gruntu. Sprzedający nie otrzymują żadnego wynagrodzenia w związku z oddaniem Gruntu do używania osobie trzeciej.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający 3 nie będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, chyba że w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 zawarte we wniosku, Organ stwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług, wówczas Sprzedający 3 zarejestruje się przed sfinalizowaniem Transakcji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji.

Strony planowanej Transakcji 1 grudnia 2022 r. zawarły umowę przedwstępną („Umowa”) – Repertorium A numer (…) – w której zobowiązały się do przeprowadzenia planowanej Transakcji. Planowana Transakcja ma zostać zawarta najpóźniej do 1 października 2023 r. po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży określonych w mowie przedwstępnej. Przy czym pod pewnymi warunkami określonymi w Umowie termin ten może zostać wydłużony do 1 kwietnia 2024 r.

W ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie a opisanych poniżej warunków zawieszających. Jak wynika z zapisów Umowy przedwstępnej, Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie („Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w szczególności:

1) niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego i technicznego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

4) uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.), o ile takie media znajdowałyby się na Nieruchomości oraz kolidowałyby z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu byłaby niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

5) potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

6) uzyskaniu przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalnobiurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Przy czym powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione – jest to decyzja biznesowa Kupującego, na którą Sprzedający nie mają wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielą Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

4) zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5) uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego;

6) uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

7) uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

8) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości przez Sąd Rejonowy (…) z siedzibą w (…).

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Czynności, do których umocowany jest Kupujący, mają na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu doprowadzenie do zakupu przez Kupującego, niebędącego rolnikiem, Nieruchomości oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Gruntu czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zależności od sytuacji rynkowej Kupujący zamierza albo (a) sprzedać budynek po jego ukończeniu realizując zysk z przedsięwzięcia deweloperskiego albo (b) skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Oba typy działalności, jako odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług, podlegają co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług w stosunku do wybudowanej inwestycji.

W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, Kupujący może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Podsumowując:

Nieruchomość jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment finalizacji Transakcji;

- Nieruchomość stanowi grunt rolny (sklasyfikowany jako pastwisko);

- na moment złożenia wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmującą Nieruchomość;

- Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;

- Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług;

- Sprzedający 1 i Sprzedający 2 prowadzą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców;

- Sprzedający 3 nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym i nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców; przy czym jeśli w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 zawarte we wniosku, Organ stwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji, występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług, wówczas Sprzedający 3 zarejestruje się przed sfinalizowaniem Transakcji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług;

- Sprzedający nie zamierzają rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;

- Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- obecnie Grunt wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem – jest na nim prowadzona działalność rolnicza przez podmiot trzeci na podstawie umowy użyczenia;

- Grunt nie jest i nie był wykorzystywany przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo jak niżej.

Nieruchomość została oddana do użytkowania na podstawie umowy użyczenia osobie trzeciej, która prowadzi na Nieruchomości działalność rolniczą zgodną z obecnym przeznaczeniem Nieruchomości. Sprzedający nie otrzymują żadnego wynagrodzenia w związku z oddaniem Nieruchomości do używania osobie trzeciej;

Pan M. G. (Sprzedający 1) oraz Pan W. G. (Sprzedający 2) prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, przy czym Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie jest wykorzystywana przez nich w ramach prowadzonej działalności, ale stanowi ich majątek prywatny.

Pani H. G. w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej zatem nie wykorzystuje Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zatem Sprzedający w ogóle nie wykorzystują Nieruchomości do wykonywania czynności podlegających pod podatek od towarów i usług (ani czynności opodatkowanych, ani czynności zwolnionych). Oddanie Nieruchomości do użytkowania na podstawie nieodpłatnej umowy użyczenia są czynnościami pozostającymi poza zakresem podatku od towarów od towarów i usług (nie są to więc ani czynności opodatkowane, ani zwolnione z podatku od towarów i usług) – stanowi rozporządzenie majątkiem osobistym.

Podsumowując, Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele zwolnione z podatku od towarów i usług.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w piśmie uzupełniającym

Czy Sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w piśmie uzupełniającym

Państwa zdaniem, Państwa zdaniem, w przypadku gdy na moment zawarcia planowanej Transakcji:

1. Nieruchomość stanowić będzie grunty budowlane, zgodnie z (a) wydaną decyzją o warunkach zabudowy lub (b) ogłoszonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

- wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

2. Nieruchomość nie będzie stanowić gruntów budowlanych, gdyż (a) nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub (b) w stosunku do Nieruchomości nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub (c) z powyższych dokumentów wnikać będzie, że Nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych,

- wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji będzie opodatkowana 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości w zakresie w jakim będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i będzie zwolniona z podatku od towarów i usług jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane (sytuacja opisana w Pytaniu nr 3 we wniosku), wówczas będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy, zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej Transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) udziały w niezabudowanej działce gruntu (określanej we wniosku jako „Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.531.2023.3.KK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działce gruntu (Nieruchomości) będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- w przypadku gdy Nieruchomość nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane, to sprzedaż Nieruchomości (udziałów w działce) będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy,

- w przypadku natomiast, gdy w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane – dostawa Nieruchomości (udziałów w działce) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

Z kolei w postanowieniu znak: 0111-KDIB3-2.4012.627.2023.1.KK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości jeśli w dniu transakcji Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy (pytanie nr 3a) zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w tej części jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z rozstrzygnięć wydanych w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Nieruchomości (udziałów w niej) w sytuacji gdy w dniu transakcji Nieruchomość nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane – będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W takiej sytuacji należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, przeformułowanym w piśmie uzupełniającym, że jeśli sprzedaż Nieruchomości (udziałów w niej) nie będzie stanowić gruntów budowlanych – gdyż nie będzie ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w stosunku do Nieruchomości nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub ze stosownego dokumentu wnikać będzie, że nie stanowi terenów budowlanych – wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji do sprzedaży Nieruchomości (udziałów w niej) nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ze względu na zapis zawarty w lit. b) tiret pierwsze tego przepisu. To oznacza, że umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych wg stawki 2%. Przy czym, podstawę opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży. Zatem, jeżeli istotnie cena Nieruchomości określona w umowie sprzedaży będzie wartością rynkową, to będzie ona stanowić podstawę opodatkowania.

Natomiast, jeśli w dniu transakcji Nieruchomość będzie stanowić grunty budowlane – zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy lub ogłoszonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – wówczas sprzedaż Nieruchomości (udziałów w niej) w ramach opisanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji do sprzedaży Nieruchomości (udziałów w niej) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 (lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia interpretacja znak: 0111-KDIB3-2.4012.531.2023.3.KK oraz postanowienie znak: 0111-KDIB3-2.4012.627.2023.1.KK.

Ta interpretacja stanowi wyłącznie ocenę stanowiska zajętego w stosunku do zadanego we wniosku pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym nie odnosi się do tych sformułowań we wniosku, które nie są zakreślone pytaniem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.