Nota księgowa czy faktura VAT przy umowie najmu

Spółka z o.o. posiada lokal zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową, który wynajmuje innej spółce na salon kosmetyczny. Wspólnota wystawia notę księgową za fundusz remontowy oraz wodę, centralne ogrzewanie i wywóz nieczystości. Wynajmujący uzgodnił z najemcą, iż koszty te będzie pokrywał najemca. Czy wynajmujący może obciążyć tymi kosztami najemcę również na podstawie noty księgowej, czy musi wystawić fakturę VAT? A jeśli fakturę, to z jaką stawką VAT?