Jak osoba prowadząca działalność gospodarczą powinna rozliczać media przy wynajmie prywatnych lokali

PROBLEM

Prowadzę działalność gospodarczą (ryczałt i VAT). Posiadam dwa lokale, które nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej (stanowią majątek prywatny). Planuję je wynająć: lokal usługowy - dla przedsiębiorcy, lokal mieszkalny - dla osoby prywatnej. Jak w takim przypadku rozliczać media? Czy powinienem wystawić refakturę? Czy koszty mediów powinny być doliczane do czynszu, czy wykazywane jako odrębna pozycja na fakturze?