Jak rozliczyć sprzedaż mieszkań, które będą wcześniej wynajmowane nabywcy

Spółka będąca deweloperem zamierza wybudować mieszkania (o powierzchni poniżej 150 m²) oraz zawrzeć z klientami nietypową umowę. Otóż przez 10 lat będą oni najemcami wybudowanych mieszkań, płacąc 1200 zł czynszu miesięcznie, jak również drugą transzę, tj. 4000 zł miesięcznie, jako ratę/przedpłatę na poczet zakupu mieszkania. Możliwa jest waloryzacja tych kwot. Po 10 latach mieszkanie przejdzie na własność najemcy. Czy można tu wyodrębnić najem (zwolniony) i sprzedaż mieszkania (stawka 8% dla każdej z comiesięcznych wpłat przez 10 lat)?