Interpretacja indywidualna z dnia 26 września 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.412.2025.3.MC

Planując sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego należy uważać, iż dostawa ta, jako niebędąca pierwszym zasiedleniem, ale po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu oraz braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dostawie nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 sierpnia 2025 r. (wpływ 18 sierpnia 2025 r.) oraz z 18 września 2025 r. (wpływ 18 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy, przy Sądzie Rejonowym (…) (dalej jako Wnioskodawca) na wniosek wierzyciela, prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi „(…)” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, KRS: (…), NIP: (…) (dalej jako Dłużnik).

Sprawa prowadzona jest przez Wnioskodawcę pod sygnaturą akt komorniczych Km (…).

W ramach prowadzonego postępowania, Wnioskodawca planuje zaspokojenie wierzytelności Wierzyciela, poprzez sprzedaż praw przysługujących Dłużnikowi do nieruchomości.

Przedmiotem egzekucji ma być m.in. prawo własności nieruchomości zabudowanych, działek gruntu nr 1/2 oraz 1/3 położonych w (…), dla których Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez biegłego sądowego (…) w maju 2025 r., działka nr 1/2 (...) ma łącznie powierzchnię (…) ha. Działka zabudowana jest budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa. Budynki, jakie znajdują się na działce to: (...). Oprócz wymienionych budynków, na działce 1/2 znajdują się również urządzenia i instalacje do (...). Zbiorniki te jako środki techniczne wg KRŚT gr. III-VII stanowią ruchomości.

Symbol klaso użytków działki 1/2 to (...) – grunty rolne zabudowane o pow. (…) ha. Działka częściowo ogrodzona, w całości utwardzona. Działka stanowi funkcjonalną całość.

Na działce nr 1/2 (...) posadowione są: (...) o powierzchni zabudowy (…) m².

Budynek (...) – budynek wolnostojący, (...). W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…) budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (...).

Budynek – (...), wolnostojący (...). Budynek (...) przekracza swoją powierzchnią zabudowy powierzchnię działki 1/2 i zajmuje część działki sąsiedniej nr 1/3. W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego (...), budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (...).

Budynek – (...). Budynek (...). W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…), budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy (…).

Budynek – (...). Budynek (...). W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…), budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (…).

Fundamenty żelbetonowe pod zbiorniki i urządzenia. Urządzenia, które jako środki techniczne wg Klasyfikacji Środków Trwałych grupa III-VII stanowią ruchomości.

Zgodnie z deklaracją podatkową składaną do Gminy (…), w celu naliczenia podatku od nieruchomości łączna powierzchnia użytkowa budynków posadowionych na działce nr 1/2 (...) wynosi: (…) m².

Zgodnie z operatem szacunkowym, wykonanym przez biegłego sądowego (…) w (…) 2025 r., działka nr 1/3 (...) ma łącznie powierzchnię (…) ha. Działka jest zabudowana budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa. Na działce znajduje się zrujnowany budynek (...) i ściany (...). Symbol klaso użytków działki 1/4 to (...) – zurbanizowane tereny niezabudowane. Działka częściowo ogrodzona, w całości utwardzona. Działka stanowi funkcjonalną całość.

Na działce nr 1/3 (...) o powierzchni łącznej wynoszącej (…) ha posadowiony jest budynek (...) i ściany (...).

Budynek (...). Budynek nie jest używany od ponad 25 lat. Budynek wymaga remontu kapitalnego lub rozbiórki. W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…), budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa o powierzchni (…).

Ściany (...) – podłużne ściany wystające ponad terenem, ograniczające zagłębienie składowania (...), nieprzydatne kwalifikujące się do rozbiórki – powierzchnia około (…) m³.

Wg stanu przyjętego w operacie na dzień (…) 2025 r. teren działek 1/2, 1/3 nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki objęte są studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Gminy (…) i uchwałą (…). Zgodnie z zapisami studium teren, na którym położone są szacowane nieruchomości na rysunku mapy oznaczony jest jako obszar koncentracji usług, w tym szczególnie usług podstawowych.

Prawo własności do nieruchomości zabudowanych, działek gruntu nr 1/2 oraz 1/3 położonych w (…) nr (…) ((…)), obręb (…), zgodnie z Działem II Księgi Wieczystej nr (…) zostało przeniesione na dłużnika „(…)” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość oraz własności nieruchomości zawartą dnia (…) 2002 r. w (…), w formie aktu notarialnego przed notariuszem (...), repertorium A nr (…).

W uzupełnieniu do wniosku, udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ w wezwaniu pytania:

1.Czy Dłużnik – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odp. Na dzień (…) 2025 r. Dłużnik nie figuruje w rejestrze VAT.

2.Czy nabycie przez Dłużnika, na podstawie Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość oraz własności nieruchomości, działek o nr 1/2 oraz 1/3 nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT oraz czy ww. transakcja została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odp. Dłużnik nie udostępnił Wnioskodawcy informacji w tym zakresie. Wnioskodawca nie dysponuje kopią właściwej umowy.

3.Czy z tytułu nabycia działek o nr 1/2 oraz 1/3 Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika – Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego.

4.Czy naniesienia znajdujące się na działce nr 1/2 będącej przedmiotem sprzedaży licytacyjnej w postaci urządzeń i instalacji do (...), stanowiące ruchomości, są częścią składową budynku lub gruntu? Jeśli tak, proszę wskazać jakiego budynku lub gruntu.

Odp. Naniesienia znajdujące się na działce 1/2 stanowiące ruchomości w postaci urządzeń i instalacji do (...) są częścią składową gruntu działki 1/2. Urządzenia wraz z zabudową stanowią funkcjonalną całość.

5.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

Działka częściowo ogrodzona, w całości utwardzona.

oraz

Budynki jakie znajdują się na działce to; (…). Oprócz wymienionych budynków na działce 1/2 znajdują się również urządzenia i instalacje do (...).

Proszę o jednoznaczne wskazanie, które z wymienionych naniesień na działce nr 1/2 są budynkami, budowlami czy urządzeniami budowlanymi, o których mowa ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) oraz wskazanie, czy poszczególne budynki/budowle/urządzenia budowalne znajdujące się na przedmiotowej działce są trwale związane z gruntem?

W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

Działka jest zabudowana budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa. Na działce znajduje się zrujnowany budynek (...) i ściany (...). Symbol klaso użytków działki 1/3 to (...) – zurbanizowane tereny niezabudowane Działka częściowo ogrodzona, w całości utwardzona. Działka stanowi funkcjonalną całość.

Proszę o jednoznaczne wskazanie, które z wymienionych naniesień na działce nr 1/3 są budynkami, budowlami czy urządzeniami budowlanymi, o których mowa w ustawie Prawo budowlane oraz wskazanie, czy poszczególne budynki/budowle/urządzenia budowalne znajdujące się na przedmiotowej działce są trwale związane z gruntem?

Odp. Zgodnie z operatem na działce 1/3 znajdują się:

a. budynki:

· (...) – trwale związany z gruntem. W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…) budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (…),

·(...) – trwale związany z gruntem. W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…) budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (…),

·(...) – trwale związany z gruntem. W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…) budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (…),

·(...) – trwale związany z gruntem. W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…) budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (…).

b. budowle:

·fundamenty żelbetonowe pod zbiorniki i urządzenia,

·urządzenia i instalacje do (...).

Na działce 1/3 znajdują się:

a. budynki:

·(...) – trwale związany z gruntem. W kartotece budynków Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w (…) budynek oznaczony jest w klasyfikacji środków trwałych KŚT jako budynek produkcyjno-usługowy i gospodarczy dla rolnictwa (…). Budynek wymaga remontu kapitalnego lub rozbiórki.

b. budowle:

·ściany (...) – trwale związane z gruntem. Zrujnowane, nieprzydatne kwalifikujące się do rozbiórki.

6.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

Budynek (…). Budynek nie jest używany od ponad 25 lat. Budynek wymaga remontu kapitalnego lub rozbiórki.

oraz

Ściany (...) – podłużne ściany wystające ponad terenem ograniczające zagłębienie składowania (...), nieprzydatne kwalifikujące się do rozbiórki – powierzchnia około (…) m³.

Proszę o jednoznaczne wskazanie, czy naniesienia te będą się znajdowały na działce nr 1/3 w momencie sprzedaży komorniczej, czy może wcześniej dojdzie do ich rozbiórki?

Odp. Brak informacji od Dłużnika w przedmiocie planowanego terminu rozbiórki. Brak informacji w przedmiocie uzyskania decyzji o uznaniu znajdujących się na działce 1/3 zabudowań za „trwałą ruinę”. W związku z powyższym należy domniemywać, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi przed rozbiórką.

7.Czy poszczególne budynki/budowle/urządzenia budowalne zostały nabyte, czy wybudowane przez Spółkę? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania poszczególnych obiektów.

Odp. Dłużnik nie udzielił informacji w zakresie wybudowania któregokolwiek z zabudowań znajdujących się na działkach 1/2 i 1/3. Dłużnik nabył nieruchomości wraz z zabudową (…) 2002 r.

8.Czy z tytułu nabycia poszczególnych budynków/budowli/urządzeń budowlanych Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odp. Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika – Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dłużnik nie wskazał powodów takiego stanu rzeczy.

9.Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania budynków/budowli/urządzeń budowlanych Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odp. Nie dotyczy – nie nastąpiło wytworzenie/wybudowanie.

10.Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)? Należy wskazać dokładną datę – odrębnie dla każdego budynku/budowli.

Odp. Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika, w odniesieniu do wszystkich zabudowań znajdujących się na działkach, nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

11.Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli lub ich części, to należy wskazać, w jakiej części?

Odp. Nie dotyczy.

12.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Należy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

Odp. Nie dotyczy.

13.Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli lub ich części? Należy wskazać dokładną datę. Należy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

Odp. Dłużnik nie udzielił informacji w tym zakresie. Dłużnik nabył nieruchomość w dniu (…) 2002 r. Domniemywać można, iż zajęcie do używania, jeśli miało miejsce, nastąpiło po tej dacie.

14.Czy budynki/budowle lub ich części, przed ich nabyciem przez Spółkę, były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli? Należy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

Odp. Dłużnik nie udzielił informacji w tym zakresie. Wnioskodawca nie posiada informacji historycznych dotyczących przedmiotu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Zgodnie z zapisami studium teren, na którym położone są nieruchomości oznaczony jest jako obszar koncentracji usług, w tym szczególnie usług podstawowych. Wnioskodawca, nie ma możliwości ustalenia, w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli.

15.Czy poszczególne budynki/budowle lub ich części były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli.

a)kiedy poszczególne budynki/budowle lub ich części zostały/zostaną oddane w najem, dzierżawę, użyczenie (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?

b)czy to udostępnienie miało/ma/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny?

Odp. Dłużnik nie udzielił informacji w tym zakresie.

16.Czy poszczególne budynki/budowle lub ich części były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej wykorzystywane budynki/budowle lub ich części, wykonywała/wykonuje/będzie wykonywała Spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Informacji należy udzielić, odrębnie dla każdego budynku/budowli.

Odp. Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika – nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

17.Czy Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynków/budowli? Jeśli tak, to należy wskazać (odpowiedzi na poniższe pytania należy udzielić tylko w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 16):

a)w jakim okresie Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części?

b)jakie budynki/budowle lub ich części były ulepszane?

c)czy w stosunku do wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d)kiedy budynki/budowle lub ich części po dokonaniu ulepszeń, zostały oddane do użytkowania? Należy wskazać dokładną datę.

e)czy po oddaniu do użytkowania ulepszonych budynków/budowli lub ich części, miało miejsce pierwsze zasiedlenie tych budynków/budowli lub ich części? Jeżeli tak, to należy wskazać dzień, miesiąc i rok, kiedy nastąpiło „pierwsze zasiedlenie”.

f)w ramach jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ulepszonych budynków/budowli lub ich części, po oddaniu ich do użytkowania?

g)czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków/budowli lub ich części, a ich dostawą, upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

h)w jaki sposób, do jakich czynności Spółka wykorzystywała/wykorzystuje/będzie wykorzystywała do dnia sprzedaży licytacyjnej ulepszone budynki/budowle lub ich części po oddaniu ich do użytkowania?

i)czy ulepszone budynki/budowle lub ich części, były/są/będą do dnia sprzedaży licytacyjnej udostępniane osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy, itp.? Czy była/jest/będzie to czynność odpłatna czy nieodpłatna?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części, w stosunku do których były ponoszone ww. wydatki.

Odp. Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika, Spółka ponosiła wydatki na ulepszenia budynków i budowli znajdujących się na gruncie, jednak wydatki na ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów.

a)brak informacji,

b)brak informacji,

c)Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego,

d)brak informacji,

e)brak informacji,

f)brak informacji,

g)brak informacji,

h)brak informacji,

i)brak informacji.

18.Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a)czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

b)czy działania te zostały udokumentowane?

c)czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika – Spółki?

Przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Pana czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzimy jako organ postępowania dowodowego.

Odp. Wnioskodawca zwrócił się do Dłużnika z pisemnym wnioskiem o udzielenie informacji dotyczących nieruchomości. Dłużnik złożył swoją odpowiedź w sposób zdawkowy, uniemożliwiający szeroki opis rzeczonych nieruchomości czy odpowiedź na wszystkie pytania przesłane przez Organ w piśmie z dnia 8 sierpnia 2025 r.

Ponadto, wskazał Pan:

Braki w wiedzy co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości po stronie Wnioskodawcy wynikają z faktu, iż Dłużnik udzielił jedynie krótkich wyjaśnień w zakresie posiadanych nieruchomości. Wnioskodawca nie ma stałego kontaktu z Dłużnikiem. Co za tym idzie, pozyskanie wszystkich żądanych informacji celem odpowiedzi na wezwanie jest niemożliwe i nie jest to winą Wnioskodawcy.

Wnioskodawca przekazał Organowi wszelkie posiadane przez niego informacje.

Wspomnieć należy w tym miejscu o stanowisku wyrażonym m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 3 października 2023 r., sygn. akt I SA/Gl 516/23, który jednoznacznie wskazał, iż: „Element stanu faktycznego polegający na braku posiadania przez komornika jako płatnika VAT, określonych informacji powinien podlegać ocenie organu jako składowa tegoż stanu faktycznego, nie stanowi zaś podstawy do formalnego zakończenia sprawy poprzez pozostawienie wniosku o wydanie interpretacja indywidualnej bez rozpoznania”.

Mając na uwadze powyższe, wnoszę o wydanie interpretacji indywidualnej w sytuacji, gdy Wnioskodawca nie jest w stanie samodzielnie ustalić istnienia obowiązku podatkowego.

Ponadto, doprecyzował Pan opis sprawy wskazując, że:

1)Przedmiotem licytacyjnej sprzedaży jest prawo własności nieruchomości.

2)Dłużnik nie planuje rozbiórki nieruchomości posadowionych na działce 1/3 w (…). Spółka nie jest w posiadaniu decyzji administracyjnej o uznaniu budowli posadowionych na działce za trwałe ruiny i nie ma informacji, ażeby taka decyzja została w ogóle wydana.

3)Co do pierwszego zasiedlenie, pismem z dnia 16 września 2025 r. dłużnik sprostował dotychczas przekazane informacje i wskazał, iż co do:

a)Budynku (...),

b)Budynku (...),

c)Budynku (...).

Spółka rozpoczęła użytkowanie budynków na cele działalności gospodarczej od momentu ich nabycia, tj. od (…) 2002 r. Wówczas doszło do pierwszego zasiedlenia wymienionych powyżej budynków w całości.

d)Co do pozostałych budynków i budowli, tj.

·(...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

·fundamenty żelbetonowe pod zbiorniki i urządzenia – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

·urządzenia i instalacje do magazynowania (...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

·(...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

·ściany (...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

4)Ponadto w odpowiedzi na pytanie „czy do dnia sprzedaży poszczególne budynki/budowle lub ich części były/są/będą, wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług”, wskazał Pan:

a)budynki:

i.(...) – NIE

ii.(...) – NIE

iii. (...) – NIE

iv. (...) – NIE

b)budowle:

i.fundamenty żelbetonowe pod zbiorniki i urządzenia – NIE

ii.urządzenia i instalacje do (...) – NIE

c)budynki:

i. (...) – NIE

d)budowle:

i.ściany (...) – NIE

Wskazał Pan, iż przeprowadził wszelkie przepisane prawem czynności celem uzyskania kluczowych dla organu informacji. Informacje przekazał Pan w sposób jednoznaczny i odpowiadający żądaniom organu. Wskazał Pan przy tym ponownie, iż brak posiadania przez komornika jako płatnika VAT określonych informacji powinien podlegać ocenie organu jako składowa tegoż stanu faktycznego, nie stanowi zaś podstawy do formalnego zakończenia sprawy poprzez pozostawienie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej bez rozpoznania.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego i dostawa prawa własności nieruchomości stanowiącej działki nr 1/2 i 1/3 kwalifikuje się w zakresie przedmiotowym i podmiotowym opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też dostawa tej nieruchomości będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 18 września 2025 r.

Na podstawie art 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług uznać należy, iż zbycie ww. prawa w trybie licytacji komorniczej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, dalej jaki u.p.t.u.):

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm., dalej jako O.p.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 u.p.t.u. wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Płatnikami podatku od towarów i usług mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy, pełni w tym przypadku, rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik.

Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Zatem, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 6 u.p.t.u.:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z dyspozycją art. 7 ust. 1 u.p.t.u.:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u., która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 1 u.p.t.u.:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z dyspozycja art. 15 ust. 2 u.p.t.u.:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W związku z powyższym, zaznaczyć należy, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2, powinien być uznany za podatnika VAT. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 z późn. zm., dalej jako Dyrektywa 2006/112/WE), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zgodnie z dyspozycją art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z dyspozycją art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z powyższych norm wynika, iż przez podatnika podatku od wartości dodanej może zostać uznana każda osoba, która to okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych. Czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W przedmiotowym stanie faktycznym, Wnioskodawca planuje zaspokojenie wierzytelności poprzez sprzedaż, w drodze licytacji prawa własności nieruchomości stanowiących działki nr 1/2 i 1/3, dla których to Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych w (…) prowadzi KW nr (…). W dziale II – Własność, w sekcji Właściciele został ujawniony w pozycji 1. Dłużnik – „(…)” SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ z 1/1 udziałów.

Zważywszy na fakt, iż Dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dostawa przez Dłużnika prawa własności nieruchomości stanowiącej działki nr 1/2 i 1/3 będzie miała miejsce z majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Co za tym idzie, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa ta będzie mieściła się w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u., bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

Mając na uwadze, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które są na nim posadowione, Wnioskodawca rozważał również kwestię zwolnienia podatkowego zbycia ww. nieruchomości. Jednak, płatnik nie posiada informacji pozwalających na uznanie, iż dostawa przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług – płatnik nie posiada informacji o terminie pierwszego zasiedlenia budynków, nie posiada informacji o odliczeniu podatku naliczonego ani dokonywanych wydatkach na ulepszenie. Stąd też na podstawie art 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług uznać należy, iż zbycie ww. prawa w trybie licytacji komorniczej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych.

Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów, będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że na wniosek wierzyciela, prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużnikowi „(…)” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach prowadzonego postępowania, planuje Pan zaspokojenie wierzytelności Wierzyciela, poprzez sprzedaż praw przysługujących Dłużnikowi do nieruchomości. Przedmiotem egzekucji ma być prawo własności nieruchomości zabudowanych, działek gruntu nr 1/2 oraz 1/3. Prawo własności do nieruchomości zabudowanych, działek gruntu nr 1/2 oraz 1/3 zostało przeniesione na Dłużnika na podstawie Umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków stanowiących odrębną nieruchomość oraz własności nieruchomości w 2002 r. Z tytułu nabycia nieruchomości Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego. Dłużnik nabył nieruchomości wraz z zabudową. Wg stanu przyjętego w operacie na dzień (…) 2025 r., teren działek 1/2 i 1/3 nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak wskazano we wniosku, na działce 1/2 znajdują się:

·budynki: (...) – trwale związany z gruntem, (...)– trwale związana z gruntem, (...) – trwale związany z gruntem, (...) – trwale związany z gruntem.

·budowle: fundamenty żelbetonowe pod zbiorniki i urządzenia, urządzenia i instalacje do (...).

Natomiast, na działce 1/3 znajdują się:

·budynki: (...) – trwale związany z gruntem.

·budowle: ściany (...) – trwale związane z gruntem.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy planowana sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego, zabudowanych działek o nr 1/2 oraz 1/3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy dłużnik działa jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, a tym samym sprzedaż ta wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomości zabudowane, które będą przedmiotem sprzedaży w trybie egzekucji komorniczej, należą do Dłużnika „(…)” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Ponadto, jak Pan wskazał w opisie sprawy, zgodnie z oświadczeniem Dłużnika – nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa nieruchomości dotyczy majątku podmiotu gospodarczego, którym jest Spółka. Tym samym, w opisanej sytuacji Dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, dostawa zabudowanych działek o nr 1/2 oraz 1/3 w drodze sprzedaży w trybie egzekucji komorniczej, będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania zwolnienia od podatku, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy nieruchomości zabudowanej składającej się z działek o nr 1/2 oraz 1/3 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż odbędzie się przed pierwszym zasiedleniem lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia dla budynków/budowli znajdujących się na tych działkach.

W analizowanej sprawie wskazał Pan, iż Dłużnik nabył nieruchomości wraz z zabudową do swojej działalności w (…) 2002 r. Nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wskazał Pan w opisie sprawy, co do:

a) Budynku (...),

b) Budynku (...).,

c) Budynku (...).

Spółka rozpoczęła użytkowanie budynków na cele działalności gospodarczej od momentu ich nabycia, tj. od (…) 2002 r. Wówczas doszło do pierwszego zasiedlenia wymienionych powyżej budynków w całości.

d) Co do pozostałych budynków i budowli, tj.

• (...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

• fundamenty żelbetonowe pod zbiorniki i urządzenia – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

• urządzenia i instalacje do (...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

• (...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

• ściany (...) – nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika, Spółka ponosiła wydatki na ulepszenia budynków i budowli znajdujących się na gruncie jednak wydatki na ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy wskazać, że – wbrew Pana twierdzeniu – w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli, znajdujących się na działkach nr 1/2 oraz 1/3, doszło już do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Należy bowiem zauważyć, że dla stwierdzenia pierwszego zasiedlenia decydujące znaczenie ma ustalenie, że nastąpiło oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu. Faktyczne wykorzystanie budynków, budowli lub ich części przez nabywcę nie wpływa na to, czy pierwsze zasiedlenie nastąpiło czy nie, jeżeli nastąpiło oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania.

Tym samym, do pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków i budowli, usytuowanych na działkach nr 1/2 oraz 1/3, doszło najpóźniej w dniu nabycia przez Dłużnika przedmiotowej nieruchomości to jest w sierpniu 2002 r. W związku z tym, od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży komorniczej upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, jak Pan wskazał, Spółka ponosiła wydatki na ulepszenia budynków i budowli znajdujących się na gruncie jednak wydatki na ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów, a Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu tych wydatków.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dostawa w ramach licytacji komorniczej budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 1/2 oraz 1/3 nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji powyższego, przedmiotowa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są te budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa budynków i budowli korzystała będzie ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży, w trybie postępowania egzekucyjnego prawa własności nieruchomości stanowiącej działki nr 1/2 i 1/3 wraz z naniesieniami w postaci budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, podlegała będzie opodatkowaniu w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w powiązaniu z art. 29a ust. 8 ustawy. Tym samym, dostawa ta nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie była przedmiotem interpretacji.

W związku z powyższym, Pana stanowisko, w którym stwierdził Pan, iż „Na podstawie art 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług uznać należy, iż zbycie ww. prawa w trybie licytacji komorniczej będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolnione od podatku od towarów i usług″ – uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy, w szczególności na informacji, iż:

·„Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika – nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT”.

·„Zgodnie z oświadczeniem Dłużnika, Spółka ponosiła wydatki na ulepszenia budynków i budowli znajdujących się na gruncie jednak wydatki na ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów”.

·„Co do pierwszego zasiedlenie, pismem z dnia 16 września 2025 r. dłużnik sprostował dotychczas przekazane informacje i wskazał, iż co do:

a)Budynku (...),

b)Budynku (...),

c)Budynku (...).

Spółka rozpoczęła użytkowanie budynków na cele działalności gospodarczej od momentu ich nabycia tj. od (…) 2002 r. Wówczas doszło do pierwszego zasiedlenia wymienionych powyżej budynków w całości”.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródło: System Informacji Celno-Skarbowej EUREKA, https://eureka.mf.gov.pl/