Interpretacja indywidualna z dnia 13 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.624.2025.3.ASZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – dwoma pismami z 19 września 2025 r. (data wpływu 29 września 2025 r. i 16 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od początku roku kalendarzowego dokonał Pan sprzedaży 3 działek rolnych (z wydanymi warunkami zabudowy). Chciałby Pan w tym roku sprzedać jeszcze jedną działkę rolną, która ma (tak samo, jak te już sprzedane) wydane warunki zabudowy. Sprzedawane działki są w polu, gdzie na tę chwilę nie rozpoczęła się żadna budowa.

W odpowiedzi na wezwanie, odpowiedział Pan na zadane przez Organ pytania w następujący sposób:

Na pytanie nr 1: „Proszę podać numery ewidencyjne poszczególnych działek?”

Odpowiedział Pan: „Nr ewidencyjne sprzedanych działek: a, b, c oraz d w udziałach, nie w całości.”

Na pytanie nr 2: „Kiedy nabył Pan poszczególne działki? W jaki sposób nabył Pan poszczególne działki (np. kupno, spadek, darowizna)?”

Odpowiedział Pan: „Działkę jako jedną dużą, otrzymałem od brata jako darowiznę w roku 2009. Pierwotnie była to jedna działka, która została podzielona przeze mnie na mniejsze.”

Na pytanie nr 3: „W jakim celu nabył Pan poszczególne działki?”

Odpowiedział Pan: „Tak jak napisałem wcześniej, działkę jako jedną dużą otrzymałem od brata jako darowiznę.”

Na pytanie nr 4: „W sytuacji, gdy kupił Pan poszczególne działki – czy otrzymał Pan fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli tak, czy z tytułu nabycia przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?”

Odpowiedział Pan: „Nie otrzymałem faktury, ponieważ działki nie kupiłem.”

Na pytanie nr 5: „W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan poszczególne działki? W szczególności:

- Czy korzystał lub korzysta z nich Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich korzystał lub korzysta? Czy wykorzystywał lub wykorzystuje Pan działkę do czynności opodatkowanych czy zwolnionych z podatku VAT?

- Czy korzystał lub korzysta z nich Pan dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

- Czy oddawał lub oddaje ją Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie udostępniał Pan poszczególne działki osobom trzecim? Czy udostępniał Pan poszczególne działki odpłatnie czy bezpłatnie?”

Odpowiedział Pan: „Na działkach nie jest prowadzona żadna działalność gospodarcza, ani żadna inna.”

Na pytanie nr 6: „Czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomości (działki) dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

-ogrodził Pan działki,

-wydzielił Pan drogę wewnętrzną,

-uzbroił Pan poszczególne działki,

-podjął Pan działania w celu ich uzbrojenia,

-wydzielił albo podzielił Pan działki?

Kiedy prowadził Pan te działania?”

Odpowiedział Pan: „Nie zostały podjęte żadne działania w kierunku uatrakcyjnienia działek oprócz wyznaczenia drogi wewnętrznej.”

Na pytanie nr 7: „Jeśli podzielił Pan poszczególne działki – na ile działek podzielił Pan poszczególne działki? Z czyjej inicjatywy nastąpił podział? W jakim celu podzielił Pan poszczególne działki?”

Odpowiedział Pan: „Działki podane w Ad. 1 zostały wydzielone z jednej dużej w roku 2014 Decyzją Burmistrza X nr d.”

Na pytanie nr 8: „Czy poszczególne działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak:

-Jakie jest przeznaczenie poszczególnych działek według planu?

-Czy plan został ustalony na Pana wniosek?”

Odpowiedział Pan: „Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gm. X dla ww. działek przeznaczenie określono jako tereny rolne.”

Na pytanie nr 9: „Czy dla poszczególnych działek jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo taka decyzja będzie wydana do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił o tę decyzję?”

Odpowiedział Pan: „Dla ww. działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy w 2020 roku na mój wniosek.”

Na pytanie nr 10: „Czy dla poszczególnych działek jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?”

Odpowiedział Pan: „Żadna z działek aktualnie nie posiada wydanego pozwolenie na budowę.”

Na pytanie nr 11: „Czy występował Pan lub będzie Pan występował o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek?”

Odpowiedział Pan: „Nie mam w planach występować o zmianę przeznaczenia terenu bądź o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej ww. działek.”

Na pytanie nr 12: „W jaki sposób poszukiwał lub poszukuje Pan nabywcy poszczególnych działek? Gdzie prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży? Czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży działek (jakie?)?”

Odpowiedział Pan: „Aktualnie nie poszukuję nabywców. Nie prowadziłem też działań marketingowych. Nabywcy dowiadywali się o działkach „pocztą pantoflową”.”

Na pytanie nr 13: „Czy zawarł/zawrze Pan z przyszłym nabywcą poszczególnych działek umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

- Jakie były/będą warunki umowy przedwstępnej?

- Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący inwestował/będzie inwestował w infrastrukturę działki (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podjął/podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?”

Odpowiedział Pan: „Nie będę zawierał umów przedwstępnych.”

Na pytanie nr 14: „Na co zostały/zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?”

Odpowiedział Pan: „Środki ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na życie.”

Na pytanie nr 15: „Czy udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy nieruchomości (działki) pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą poszczególnych działek? Jeśli tak:

-Jakie działania podjął/podejmie nabywca?

-Kto (Pan, czy kupujący) podjął/będzie pokrywał koszty tych działań?”

Odpowiedział Pan: „Nie zostały udzielone pełnomocnictwa.”

Na pytanie nr 16: „Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

-Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?

-W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

-Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

-Czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość (działki)?”

Odpowiedział Pan: „Posiadam jeszcze 3 działki, które są nieruchomościami powstałymi z wcześniejszego podziału działki otrzymanej od brata jako darowizny w roku 2009.”

Na pytanie nr 17: „Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

-Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

-Kiedy je Pan sprzedał?

-Czy odprowadził Pan podatek VAT oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości?”

Odpowiedział Pan: „Tak, wcześniej zostały sprzedane dwie działki rolne. W 2021 roku i 2024 roku. Nie został odprowadzony żaden podatek.”

Na pytanie nr 18: „Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”

Odpowiedział Pan: „Nie zamierzam nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży.”

Na pytanie nr 19: „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie oraz czy jest Pan z tego tytułu czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedział Pan: „Nie prowadzę działalności gospodarczej.”

Na pytanie nr 20: „Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? (…)”

Odpowiedział Pan: Nie jestem rolnikiem zryczałtowanym [przypis Organu: rolnikiem ryczałtowym].”

Na pytanie nr 21: „Czy wykorzystywał lub wykorzystuje Pan działki do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawał/sprzedaje Pan płody rolne z działek, które pochodziły z Pana własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pan sprzedawał, czy sprzedaż była/jest opodatkowana podatkiem VAT)?”

Odpowiedział Pan: „Nie wykorzystuję działek do działalności rolniczej.”

Pytanie

Czy jest Pan zwolniony z podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT uważa Pan, że nie powinien Pan zapłacić podatku VAT od sprzedanych działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanych we wniosku działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że od początku roku kalendarzowego dokonał Pan sprzedaży 3 działek rolnych (z wydanymi warunkami zabudowy). Chciałby Pan w tym roku sprzedać jeszcze jedną działkę rolną, która ma (tak samo jak te już sprzedane) wydane warunki zabudowy. Sprzedawane działki są w polu, gdzie na tę chwilę nie rozpoczęła się żadna budowa. Numery ewidencyjne sprzedanych działek: a, b, coraz d w udziałach, nie w całości.

Działkę jako jedną dużą, otrzymał Pan od brata jako darowiznę w roku 2009. Pierwotnie była to jedna działka, która została podzielona przez Pana w 2014 roku na mniejsze.

Na działkach nie jest prowadzona żadna działalność gospodarcza, ani żadna inna. Nie zostały podjęte żadne działania w kierunku uatrakcyjnienia działek oprócz wyznaczenia drogi wewnętrznej.

Dla ww. działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy w 2020 roku na Pana wniosek. Żadna z działek aktualnie nie posiada wydanego pozwolenia na budowę.

Nie ma Pan w planach występować o zmianę przeznaczenia terenu bądź o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej ww. działek.

Nie poszukuje Pan nabywców. Nie prowadził Pan też działań marketingowych. Nabywcy dowiadywali się o działkach „pocztą pantoflową”. Nie będzie Pan zawierał umów przedwstępnych.

Środki ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na życie. Nie zostały udzielone pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą poszczególnych działek.

Posiada Pan jeszcze 3 działki, które są nieruchomościami powstałymi z wcześniejszego podziału działki otrzymanej od brata jako darowizny w roku 2009. Wcześniej zostały sprzedane dwie działki rolne, w 2021 roku i 2024 roku i nie został odprowadzony żaden podatek.

Nie zamierza Pan nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie jestem rolnikiem ryczałtowym. Nie wykorzystuje Pan działek do działalności rolniczej.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku działek, jest Pan zwolniony od podatku VAT.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż opisanych we wniosku działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności spełnia Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż opisanych we wniosku działek nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży działek był podział działek w 2014 roku, wyznaczenie drogi wewnętrznej oraz wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek.

Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki, wyznaczenie do nich drogi wewnętrznej oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży ww. działek jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.

Należy podkreślić, że – zgodnie z Pana wskazaniem – na działkach nie jest prowadzona działalność gospodarcza ani żadna inna działalność. Nie wykorzystuje Pan działek do działalności rolniczej. Nie zostały podjęte również żadne działania w kierunku uatrakcyjnienia działek oprócz wyznaczenia drogi wewnętrznej i wystąpienie przez Pana z wnioskiem o wydane decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma Pan w planach występować o zmianę przeznaczenia terenu bądź o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej ww. działek. Nie poszukuje Pan nabywców. Nie prowadził Pan też działań marketingowych. Nabywcy dowiadywali się o działkach „pocztą pantoflową”. Nie zostały udzielone pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą poszczególnych działek.

Działania podejmowane przez Pana w związku ze sprzedażą opisanych we wniosku działek nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działek korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż opisanych we wniosku działek nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe z uwagi na fakt, iż wskazał Pan, że nie powinien Pan zapłacić podatku VAT od sprzedanych działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (który to przepis mówi o zwolnieniu od podatku terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane), natomiast w niniejszym rozstrzygnięciu wskazałem, że sprzedaż opisanych we wniosku działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ z tego tytułu nie jest Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Skutki w tej sytuacji są podobne – brak podatku VAT – jednak występuje różnica pomiędzy czynnością niepodlegającą opodatkowaniu a zwolnioną od podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.