Interpretacja indywidualna z dnia 7 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.649.2025.3.KS

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży działki nr 1 za sprzedaż dokonaną w ramach działalności gospodarczej oraz ustalenia kto z Państwa powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 października 2025 r. (data wpływu 8 października 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie A.A. i B.B. (dalej Wnioskodawcy) nabyli w roku 2014 do swojego majątku wspólnego nieruchomość gruntową niezabudowaną - działka 1 położoną w (…). Na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawcy nabyli tę działkę od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Zgodnie z aktem notarialnym został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawcy nie mieli prawa do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość ta przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość budowlana - tereny zabudowy usługowej. Obecnie teren nie jest zabudowany. Nieruchomość ta nie była wydzierżawiana.

W 2023 roku Wnioskodawcy pozyskali pozwolenie na budowę (na tej nieruchomości oraz na nieruchomości 2) w zakresie budynku handlowo-usługowego wraz z garażem podziemnym, z budową instalacji wewnętrznych: wodno-kanalizacyjnych, c.o., elektrycznej, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, budową instalacji wewnętrznych poza budynkiem: elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym: dojazdem, dojściami do budynku i miejscami postojowymi.

Dodatkowo Wnioskodawcy doprowadzili lub są w trakcie doprowadzania mediów do tej działki, w tym uzgodnienia w zakresie przyłącza do sieci wodociągowej, budowy stacji transformatorowej odbiorcy 15/0,4 kV zasilającej budynek handlowo-usługowy z garażem podziemnym na działce nr 1 i 2, uzgodnienia w sprawie projektu kanalizacji opadowej i decyzję w tej sprawie.

Na każdym z powyżej opisanych dokumentów widnieje tylko jeden z Wnioskodawców - Pan A.A.

W 2021 roku Wnioskodawcy nabyli przyległą działkę (2), która pozwoli na doprowadzenie drogi dojazdowej do przedmiotowej działki. Z uwagi na sprzedaż działki 1, w przyszłości działka ta (2) również zostanie zbyta temu samemu nabywcy. Nabycie działki 2 nastąpiło do majątku wspólnego Wnioskodawców. W tym okresie, tj. od sierpnia 2020 roku do października 2024 roku A.A. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Działalność nigdy nie obejmowała obrotu nieruchomościami, czy pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami.

Akt notarialny wskazuje, że nabycie tej działki było opodatkowane podatkiem od towarów i usług, a sprzedawca wystawił fakturę na dane firmy A.A. Jednakże działka ta nie została wprowadzona do majątku firmy, jak również nie został odliczony podatek VAT.

Pozwolenie na budowę, jak i przyłącza mediów Wnioskodawcy pozyskali lub są w trakcie pozyskiwania, na własny rachunek, za pośrednictwem wyspecjalizowanych firm czy osób, przy czym stroną tych postępowań jest jeden z Wnioskodawców - Pan A.A.

Obecnie Wnioskodawcy planują sprzedaż nieruchomość wraz z pozwoleniem na budowę i innymi uzyskanymi dokumentami.

Działki nie były ogłaszane na portalach internetowych. Wnioskodawcy nie angażowali pośredników do sprzedaży tej działki.

Wnioskodawcy planują sprzedać działkę 1. Po sprzedaży tej działki Wnioskodawcy planują również przenieść własność działki numer 2 na Nabywcę.

Przedmiotem interpretacji jest wyłącznie sprzedaż działki numer 1, ale z uwzględnieniem, że w przyszłości również będzie zbyta działka numer 2.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pan A.A. nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Pani B.B. nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Działka 1 została nabyta w drodze umowy kupna.

Działka nabyta została w celach inwestycyjnych, lokaty kapitału.

Oprócz wskazanych w opisie sprawy czynności, Wnioskodawcy nie dokonywali żadnych innych czynności.

Wszystkie media czyli: przyłącze prądu, przyłącze wody, przyłącze do kanalizacji sanitarnej i deszczowej są zaprojektowane, a projekty mają aktualne uzgodnienia dostawców. Wykonanie zaś tych przyłączy będzie dopiero możliwe po wybudowaniu budynku.

Działka nie była wynajmowana ani nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Pana A.A. W najbliższej przyszłości działka zostanie sprzedana.

Działka nie była wynajmowana ani nie była wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Panią B.B. W najbliższej przyszłości działka zostanie sprzedana.

Działka nie była i nie będzie wykorzystywana na cele prywatne Pana A.A.

Działka nie będzie wykorzystywana w inny sposób niż opisany w stanie faktycznym. Nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej Pani B.B. Z uwagi na wspólność majątkową małżeńską, Pani B.B. będzie stroną umowy sprzedaży działki. Pozwolenia i decyzje dotyczące doprowadzenia mediów zostały uzyskane przez A.A. w uzgodnieniu z Panią B.B. Pani B.B. nie brała czynnego udziału w pozyskaniu tych dokumentów, ale wyrażała zgodę na ich pozyskanie.

Działka nr 1 nie była/nie będzie udostępniana osobom trzecim do dnia sprzedaży na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie).

Nie doszło jeszcze do przeniesienia własności działki.

Nabywca jest znany Wnioskodawcom. Działka nie była ogłaszana na portalach sprzedażowych.

Została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego z 19 sierpnia 2025 roku. Stroną umowy przedwstępnej byli małżonkowie (z uwagi na współwłasność majątkową małżeńską). Wnioskodawcy z dniem podpisania umowy przedwstępnej wydali Nieruchomość w posiadanie Kupującemu. Wszelkie korzyści i ciężary związane z tą Nieruchomością przechodzą na Kupującego. Wnioskodawcy wyrazili zgodę na rozpoczęcie budowy budynku usługowo-handlowego przez Kupującego.

Dodatkowo Wnioskodawcy zobowiązali się do uzyskania i przedłożenia: aktualnego wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej aktualne zaświadczenie o przeznaczeniu działki, zaświadczenia że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją (w tej sprawie), zaświadczenia, że działka nie leży w terenach objętych strefą obszaru zdegradowanego oraz obszaru rewitalizacji i w specjalnej strefie ekonomicznej, indywidualnej interpretacji podatkowej o koniczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT. Wnioskodawcy zobowiązali się nie dokonywać żadnych czynności prawnych ani faktycznych mogących spowodować obciążenie lub zmniejszenie wartości przedmiotu umowy. Wnioskodawcy wyrazili zgodę na wpis roszczenia w księgach wieczystych.

Kupującemu nie zostało udzielone pełnomocnictwo.

Wnioskodawcy dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (poza wymienionymi w opisie sprawy):

• 2 mieszkania o pow. 51 m² oraz 63 m², przy (…). Zakup obydwu mieszkań nastąpił od dewelopera w 2004 roku,
• 1 mieszkanie o pow. 81 m² zlokalizowane (…).

Zakup nastąpił w 1999 roku od dewelopera. Zakup nastąpił na cele inwestycyjne - lokata kapitału oraz najem. Mieszkania te były wynajmowane. Mieszkania te zostały sprzedane. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. W chwili sprzedaży właściciele B.B. i A.A. nie byli czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości (poza tymi, wskazanymi we wniosku) przeznaczonych w późniejszym czasie do sprzedaży.

Pytania

1.Czy sprzedaż działki 1 będzie traktowana jako czynność wykonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT?

2.Kto będzie podatnikiem podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż działki 1 będzie traktowana jako czynność wykonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Podatnikiem podatku od towarów i usług może być jeden z Wnioskodawców.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, „Podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności”. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że, Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1)dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

2)dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zaplata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko, np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być, np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalność gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Na profesjonalny charakter podejmowanych działań może wskazywać fakt, że Wnioskodawcy pozyskał decyzję pozwolenie na budowę budynku usługowego. Charakter tego budynku jednoznacznie wskazuje, że nie jest to przedmiot, który mógłby być wykorzystany w celach prywatnych. Dodatkowo Wnioskodawcy nabyli działkę przyległą (2), na której można doprowadzić dojazd do działki (1).

Pozyskują również dokumenty dotyczące przyłączy mediów czy budowy stacji transformatorowej.

Te wszystkie działania podejmowane przez Wnioskodawców powodują, że należy uznać, że w świetle orzecznictwa TSUE sprzedaż działki 1 następuje w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym Wnioskodawcy będą podatnikami tego podatku.

Ad. 2

Towarem jest też udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11 grudnia 2006 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze, (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego, współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Powyższe przepisy wskazują, że w przypadku współwłasności małżeńskiej, każdy z właścicieli może rozporządzać całym majątkiem.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W świetle wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. sygn. C-213/24, należałoby przyjąć, że wspólność ustawowa małżeńska jest osobnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak praktyka oraz przepisy ustawy o VAT nie wprowadzają takiej możliwości.

Art. 15 określa kto jest podatnikiem tego podatku - wprowadzając definicję ogólną. Przypadki szczególne zostały określone w art. 15a -17 ustawy o VAT. Wskazują one w jakich przypadkach dany podmiot jest traktowany, na podstawie ustawy o podatku od towarów I usług, jako samodzielny podatnik. W przepisach tych brak jest wskazania, że małżonkowie są odrębnym podatnikiem VAT.

W konsekwencji Małżonkowie powinni być traktowani jako odrębni podatnicy tego podatku, a z uwagi na wspólność majątkową małżeńską każdy z nich może rozporządzać całością wspólnego majątku (za zgodą drugiej strony). W konsekwencji każdy z nich zobowiązany jest do wystawienia faktury.

Organy podatkowe uznają, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT (przykładowo interpretacja z 23 lipca 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.579.2025.1.JG.

Mając powyższe na uwadze podatnikiem podatku od towarów i usług w niniejszej sprawie może być jeden z Wnioskodawców.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawcy doprecyzowali, że ich zdaniem podatnikiem podatku od towarów i usług, powinien być jeden z Wnioskodawców –A.A.

Podtrzymując uzasadnienie wskazane we wniosku, zdaniem Wnioskodawców, z uwagi na większe zaangażowanie Pan A.A., to on powinien być uznany za podatnika.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Państwa wątpliwości dotyczą uznania sprzedaży działki nr 1 za sprzedaż dokonaną w ramach działalności gospodarczej oraz ustalenia kto z Państwa powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Państwo jako Sprzedający spełniają przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży działki 1, będą Państwo podatnikami podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że:

• w 2014 r. nabyli Państwo do swojego majątku wspólnego nieruchomość gruntową niezabudowaną - działkę 1, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest jako nieruchomość budowlana - tereny zabudowy usługowej. Działka została nabyta w drodze umowy kupna, w celach inwestycyjnych, lokaty kapitału,
• w 2023 roku pozyskali Państwo pozwolenie na budowę (na tej nieruchomości oraz na nieruchomości 2) w zakresie budynku handlowo-usługowego wraz z garażem podziemnym, z budową instalacji wewnętrznych: wodno-kanalizacyjnych, c.o., elektrycznej, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, budową instalacji wewnętrznych poza budynkiem: elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym: dojazdem, dojściami do budynku i miejscami postojowymi,
• dodatkowo doprowadzili Państwo lub są w trakcie doprowadzania mediów do tej działki, w tym uzgodnienia w zakresie przyłącza do sieci wodociągowej, budowy stacji transformatorowej zasilającej budynek handlowo-usługowy z garażem podziemnym na działce nr 1 i 2, uzgodnienia w sprawie projektu kanalizacji opadowej i decyzję w tej sprawie,
• na każdym z powyżej opisanych dokumentów widnieje tylko jedno z Państwa - Pan S.K.,
• w 2021 r. nabyli Państwo przyległą działkę (2), która pozwoli na doprowadzenie drogi dojazdowej do działki nr 1. Z uwagi na sprzedaż działki 1, w przyszłości działka ta (2) również zostanie zbyta temu samemu nabywcy. Pozwolenie na budowę, jak i przyłącza mediów pozyskali Państwo lub są w trakcie pozyskiwania, na własny rachunek, za pośrednictwem wyspecjalizowanych firm czy osób, przy czym stroną tych postępowań jest jedno z Państwa - Pan S.K.
• obecnie planują Państwo sprzedaż nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę i innymi uzyskanymi dokumentami,
• planują Państwo sprzedać działkę 1, po jej sprzedaży planują również przenieść własność działki numer 2 na Nabywcę,
• wszystkie media czyli: przyłącze prądu, przyłącze wody, przyłącze do kanalizacji sanitarnej i deszczowej są zaprojektowane, a projekty mają aktualne uzgodnienia dostawców. Wykonanie zaś tych przyłączy będzie dopiero możliwe po wybudowaniu budynku,
• pozwolenia i decyzje dotyczące doprowadzenia mediów zostały uzyskane przez jedno z Państwa – Pana A.A. w uzgodnieniu z Panią E. K. Pani E. K.  nie brała czynnego udziału w pozyskaniu tych dokumentów, ale wyrażała zgodę na ich pozyskanie,
• została zawarta umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego z 19 sierpnia 2025 roku. Stroną umowy przedwstępnej byli Państwo (z uwagi na współwłasność majątkową małżeńską). Z dniem podpisania umowy przedwstępnej wydali Państwo Nieruchomość w posiadanie Kupującemu. Wszelkie korzyści i ciężary związane z tą Nieruchomością przechodzą na Kupującego. Wyrazili Państwo zgodę na rozpoczęcie budowy budynku usługowo-handlowego przez Kupującego. Dodatkowo zobowiązali się Państwo nie dokonywać żadnych czynności prawnych ani faktycznych mogących spowodować obciążenie lub zmniejszenie wartości przedmiotu umowy,
• dokonywali Państwo wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (poza wymienionymi w opisie sprawy): trzech mieszkania, których zakup nastąpił na cele inwestycyjne - lokata kapitału oraz najem. Mieszkania te były wynajmowane. Mieszkania te zostały sprzedane.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz całokształt opisu sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że już sam zakup przez Państwa działki nr 1 w celach inwestycyjnych (lokaty kapitału), przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość budowlana - tereny zabudowy usługowej, jak również inne działania wykonywane przez Państwa, - w tym uzyskanie pozwolenia na budowę, podejmowane za zgodą obydwu małżonków, wykluczają możliwość zakwalifikowania dokonywanych aktywności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości, jako zarząd majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że podejmowanych przez Państwa działań nie można przypisać do czynności, jakie wykonują osoby fizyczne w celu zaspokojenia swoich potrzeb osobistych. Sprzedaż działki nr 1, będzie dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Z tytułu transakcji sprzedaży ww. działki, każde z Państwa będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, a nie tylko jedno z Państwa. Bez znaczenia na taką klasyfikację prawną ww. transakcji sprzedaży działki pozostaje fakt, że pozwolenia i decyzje dotyczące doprowadzenia mediów zostały uzyskane przez jedno z Państwa, skoro czynności które doprowadziły do uzyskania decyzji i pozwoleń bez wątpienia wpłynęły na podniesienia atrakcyjności oraz wartości działki nr 1 jako całości, były one dokonywane za zgodą i wiedzą obojga małżonków. Nie były to więc działania, które pozostaną bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Działania te wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako całości i wzrost jej wartości.

Istotne jest to, że działka nr 1 już od momentu jej nabycia przez Państwa miała charakter inwestycyjny, a wszystkie czynności zmierzające do podniesienie jej atrakcyjności oraz wzrostu wartości były dokonywane na rzecz Państwa, a nie tylko jednego z nich, za zgodą i wiedzą obojga małżonków. Nabycie nieruchomości w celu lokaty kapitału to zasadniczo nabycie o charakterze inwestycyjnym. A zatem ww. działka została przez Państwa nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży, już w momencie nabycia nie planowali Państwo jej wykorzystania na cele prywatne/osobiste. Wskazać ponadto należy, że wystąpili Państwo o pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego, a więc Państwa celem była realizacja inwestycji o charakterze komercyjnym, a nie zaspokajanie potrzeb osobistych/prywatnych.

Całokształt okoliczności sprawy wskazuje, że działkę nr 1, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, wykorzystywali Państwo w całym okresie posiadania w sposób, któremu nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Świadomie podejmowali Państwo działania mające na celu wykorzystywanie opisanej nieruchomości w celach inwestycyjnych, których nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie nie istnieją obiektywne okoliczności potwierdzające przeznaczenie posiadanej przez Państwa nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Wykonywane działania, wypełniające określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej wskazują, że podejmowali Państwo szereg działań, które spowodowały wyłączenie ww. nieruchomości z majątku prywatnego, ale również podniesienie jej atrakcyjności, wzrost jej wartości jako całości. Nabyli Państwo w drodze kupna działkę do swojego majątku wspólnego, w celach inwestycyjnych, lokaty kapitału. Następnie pozyskali Państwo pozwolenie na budowę na tej nieruchomości w zakresie budynku handlowo-usługowego wraz z garażem podziemnym, z budową instalacji wewnętrznych: wodno-kanalizacyjnych, c.o., elektrycznej, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, budową instalacji wewnętrznych poza budynkiem: elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym: dojazdem, dojściami do budynku i miejscami postojowymi. Dodatkowo doprowadzili Państwo lub są w trakcie doprowadzania mediów do tej działki. W 2021 r. nabyli Państwo przyległą działkę (2), która pozwoli na doprowadzenie drogi dojazdowej do działki nr 1. W przyszłości działka ta (2) również zostanie zbyta temu samemu nabywcy. Pozwolenie na budowę, jak i przyłącza mediów pozyskali Państwo lub są w trakcie pozyskiwania, na własny rachunek. Obecnie planują Państwo sprzedaż nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę i innymi uzyskanymi dokumentami. Pozyskanie pozwoleń oraz wszelkich dokumentów odbywało się za zgodą obojga małżonków. Z kolei z dniem podpisania umowy przedwstępnej wydali Państwo działkę nr 2 w posiadanie Kupującemu, przenosząc wszelkie korzyści i ciężary związane z tą nieruchomością na Kupującego. Istotne jest również to, że wcześniej dokonywali Państwo sprzedaży innych nieruchomości (trzech mieszkania, których zakup nastąpił również na cele inwestycyjne - lokatę kapitału oraz najem).

A zatem żadnych z podejmowanych przez Państwa aktywności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości nie można przypisać do czynności, jakie podejmują osoby fizyczne w celu zaspokojenia swoich potrzeb osobistych. W wyniku podjętych przez Państwa działań na przestrzeni kilku lat, oferują Państwo działkę o zupełniej innej wartości niż w chwili jej nabycia.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr 2, Państwo jako Sprzedający będą działać w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana przez Państwa sprzedaż działki 2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1 będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy ww. działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, oceniając całościowo Państwa stanowisko należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

W odniesieniu do powołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej oraz wyroków należy zaznaczyć, że każde rozstrzygnięcie dotyczy unikalnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. uznania sprzedaży działki nr 1 za sprzedaż dokonaną w ramach działalności gospodarczej oraz ustalenia podatników podatku od towarów i usług z tytułu tej sprzedaży, nie jest kwestią uniwersalną dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Należy zwrócić uwagę na to, że we wskazanej interpretacji oraz wyrokach zakres okoliczności faktycznych nie jest tożsamy do sprawy będącej przedmiotem wydanego rozstrzygnięcia. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne pozornie okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji dla przedsiębiorcy, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołana przez Państwa interpretacja indywidualna oraz wyroki nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej