Interpretacja indywidualna z dnia 18 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.583.2025.2.JO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży udziału w wydzielonej nieruchomości zabudowanej starym domem. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 14 października 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1.Przedmiotem wniosku są skutki w VAT zbycia nieruchomości składającej się z domu wraz z gruntem, na którym dom jest posadowiony – zwanej dalej „Nieruchomością”.

2.Stał się Pan właścicielem Nieruchomości w następujący sposób:

• po śmierci ojca w dniu 5 grudnia 2021 r. – odziedziczył Pan 1/3 masy spadkowej,
• akt poświadczenia dziedziczenia został zarejestrowany w dnia 4 maja 2022 r.,
• w dniu 27 marca 2023 r. nastąpił dział spadku, w wyniku którego cała przedmiotowa Nieruchomość stała się Pana własnością.

3.Po objęciu własności Nieruchomości w całości, przekazał Pan 50% udziału swojej żonie w formie darowizny.

4.Dom wchodzący w skład Nieruchomości (zwany „starym domem”) został wybudowany na początku lat 60-tych XX wieku i od samego początku był zamieszkiwany; od umowy działu spadku, tj. w 2023 r. – umowa użyczenia na rzecz Pana matki.

5.Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej – ani przez Pana ani przez Pana małżonkę.

6.W starym domu od samego początku był fizyczny podział na dwa odrębne lokalne ze wspólną klatką schodową, ale prawnie jest to jedna nieruchomość – nie dokonywał Pan żadnego podziału.

7.W starym domu z powodu złego stanu technicznego wykonano w okresie od stycznia 2024 r. do chwili sporządzenia niniejszego wniosku następujące prace budowalne:

• Rozbiórka starego dachu wraz z całą jego konstrukcją, ze względu na zły stan techniczny – tak jak zostało to opisane w projekcie. Prace obejmowały wykonanie nowego dachu, ścian kolankowych oaz belek wzmacniających.
• Zostały wymienione okna z PCV na nowe PCV, ale nadal dwuszybowe, czyli nie wpływające na ulepszenie, np. termiczne budynku.
• Wzniesienie nowych ścian działowych.
• Wykonał Pan nowe ogrzewanie oraz instalacje wodne, ponieważ stare nie nadawały się do wykorzystania.
• Wykonywane były nowe wylewki, prace wykończeniowe, tj. okładziny ścian z płyt kartonowo-gipsowych, łazienki od podstaw, płytki na podłogach, panele, malowanie ścian, podwieszane sufity.
• Ocieplenie poddasza oraz sufitu – były to prace demontażowe i naprawcze.
• Ocieplenie całego domu – zgodnie z wymogiem projektu budowlanego.

8.Remont finansowany był przez Pana żonę, wszystkie faktury były wystawiane na Pana żonę. Nie było prawa do odliczania VAT naliczonego z otrzymywanych faktur.

9.Obecnie jest Pan w trakcie załatwiania formalności związanych z odbiorem tego budynku (starego domu) po opisanym remoncie.

10.W roku 2024 rozpoczęta została budowa drugiego domu na gruncie wchodzącym w skład Nieruchomości – w odległości ok. 14 m od starego budynku. Aktualnie jest tam stan deweloperski, nie jest zamieszkały – jest nadal w trakcie budowy. Plan jest taki, aby kiedyś tam mieszkać.

11.W związku z budową drugiego domu i zamiarem sprzedaży domu starego konieczny jest podział działki na 2 odrębne – każda będzie zabudowana jednym budynkiem: starym oraz nowym.

12.Nie prowadził Pan działalności gospodarczej w Polsce, nie był Pan czynnym podatnikiem VAT.

13.Prowadził Pan w 2023 r. w Bułgarii działalność gospodarczą w formie spółki „srl” (odpowiednik sp. z o.o.) w branży marketingu sieciowego, a od tego roku przeniósł ją Pan do Bułgarii.

14.Jednocześnie od 2016 r. był Pan wraz z żoną wspólnikiem 2-osobowej spółki jawnej, która zajmowała się obrotem nieruchomościami. Spółka była czynnym podatnikiem VAT. Aktualnie działalność od 2020 r. jest zamknięta, a spółka została odwieszona na jeden dzień w zeszłym roku, aby przedłużyć ciągłość zawieszenia. Spółka działała w latach 2016-2020. Spółka została zawieszona, ponieważ nie może Pan postawić jej całkowicie w stan likwidacji ze względu na to, że jedno mieszkanie, jakie Pan zakupił okazało się być przedmiotem toczącego się procesu o anulację poprzednich umów. Aktualnie po 8 latach został wydany wyrok o unieważnienie Pana umowy i poprzednich, czeka Pan, aż się uprawomocni lub też strony będą wnosić o apelację. To jedyny powód ciągłego przedłużania zawieszenia spółki. Jeśli strony podejdą do apelacji, zmieni Pan wtedy status do likwidacji i będzie czekać aż się sprawy rozwiążą.

15.Ma Pan z żoną rozdzielność majątkową.

16.Jest Pan właścicielem domku letniskowego w górach w Polsce.

17.Od końca 2023 r. zaczął Pan z żoną mieszkać w Rumunii, a obecnie mieszkają Państwo w Bułgarii.

18.W Polsce nie ma Pan rezydencji podatkowej. Aktualnie Pana rezydencje podatkowa jest w Bułgarii.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego.

Numer ewidencyjny nieruchomości: działka nr 1, numer księgi wieczystej (…).

Nieruchomość nie została jeszcze podzielona. Podział na dwie odrębne działki zostanie przeprowadzony wyłącznie w celu technicznego uporządkowania granic nieruchomości i umożliwienia sprzedaży, nie ma on charakteru inwestycyjnego ani deweloperskiego.

Udział w nieruchomości został nabyty (spadek w 2021 r. i dział spadku w 2023 r.) od najbliższej rodziny (mama, siostra) po śmierci ojca. Nabycie miało charakter prywatny i nie było związane z działalnością gospodarczą ani z zamiarem dalszej odsprzedaży. W tym czasie planował Pan pozostać w Polsce i traktował dom jako miejsce Pana przyszłego zamieszkania. Od 2023 r. nieruchomość była użyczona Pana mamie, która korzystała z niej na cele mieszkaniowe, powoli realizując remont. W późniejszym okresie po podjęciu decyzji o trwałej przeprowadzce za granicę, nieruchomość stała się zbędna i została przeznaczona do sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości ma charakter jednorazowy i prywatny. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT w tym zakresie i nie odliczał Pan podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości ani z jakichkolwiek wydatków z nią związanych. Sprzedaż będzie prowadzona w Pana imieniu przez Pana mamę na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, w ramach zwykłej oferty sprzedaży zamieszczonej w Internecie (portale ogłoszeniowe). Nie planuje Pan żadnych działań marketingowych wykraczających poza standardowe ogłoszenie.

Na dzień sporządzenia uzupełnienia nie posiada Pan nabywcy. Sprzedaż zostanie dokonana przez pełnomocnika na zasadach opisanych powyżej.

Planowany termin sprzedaży nieruchomości: styczeń 2026 r.

Pytanie

Czy przy sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej nieruchomości składającej się ze starego domu oraz części gruntu po podziale w pkt 11 opisu stanu faktycznego będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Nie, przy sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej nieruchomości składającej się ze starego domu oraz części gruntu po podziale w pkt 11 opisu stanu faktycznego nie będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisami art. 15 ust. 1 ustawy VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei samodzielna działalność gospodarcza zdefiniowana jest w przepisie art. 15 ust. 2 ustawy, a mianowicie:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przepis art. 15 ust. 1 ustawy określa podstawowy, typowy charakter podatnika VAT. Dodatkowo przepisy art. 16 i 17 definiują dodatkowe okoliczności, w których konkretna osoba lub podmiot mogą być uznane za podatnika VAT. Sytuacje określone w art. 16 i 17 należy wykluczyć z rozważań, gdyż:

• w opisywanej sytuacji nie występuje dokonanie okazjonalnej wewnątrzwspólnotowej dostawy nowych środków transportu,
• w opisywanej sytuacji nie występuje żadna z przesłanek zdefiniowanych w art. 17.

W związku z powyższym konieczna jest analiza stanu faktycznego pod kątem ewentualnego wykonywania samodzielnej działalności gospodarczej przez Pana w związku z nabyciem i użytkowaniem Nieruchomości, a to z kolei przesądzi, czy wystąpi Pan przy jej sprzedaży w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy.

Analiza przepisu art. 15 ust. 2 dowodzi, że:

• w związku z Nieruchomością nie wystąpiła żadna działalność producenta, gdyż Nieruchomość została przez Pana pozyskana w wyniku działu spadku,
• w związku z Nieruchomością nie wystąpiła żadna działalność handlowca, gdyż Nieruchomość nie została zakupiona w celu dalszej odsprzedaży, zatem nie można mówić o handlu,
• w związku z Nieruchomością nie wystąpiła żadna działalność usługodawcy, gdyż Nieruchomość nie służyła żadnym usługom, w szczególności najmie lub dzierżawie, nie była też przez nikogo wykorzystywana do działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Prawa przedsiębiorców,
• w związku z Nieruchomością nie pozyskiwano żadnych zasobów naturalnych,
• w związku z Nieruchomością nie wystąpiła żadna działalność rolników lub osób wykonujących wolne zawody,
• Nieruchomości nie wykorzystywano w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że nie wystąpiła żadna przesłanka, która mogłaby świadczyć, że w związku z Nieruchomością Wykonywał Pan samodzielnie działalność gospodarczą.

Jeżeli dodatkowo wziąć pod uwagę, że:

• Nieruchomość cały czas wchodziła w skład Pana majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą,
• od wydatków ponoszonych na remont domu nie istniało prawo do odliczenia podatku naliczonego,
• koniecznego podziału działki wchodzącej w skład Nieruchomości w związku z budową nowego domu w żaden sposób nie można uznać za działalność gospodarczą,

należy jednoznacznie stwierdzić, że przy sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej nieruchomości składającej się ze starego domu oraz części gruntu po podziale w pkt 11 opisu stanu faktycznego nie będzie Pan występował w charakterze podatnika VAT. Potwierdza to Pana stanowisko przedstawione we wniosku.

Stanowisko to poparte jest utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i utrwaloną praktyką interpretacyjną. Przykładowo:

• pismo z dnia 22 listopada 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP4.4012.623.2019.4.AK: „Z powołanych przepisów wynika, ze dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zasadnym zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych ustaleń należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”
• wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94: „W świetle powyższego czynnościom dokonywanym przez osoby fizyczne w charakterze podatników VAT przeciwstawiać należy czynności dokonywane prywatnie. Takie czynności – jako dokonywane przez osoby fizyczne, które nie działają w charakterze podatników – znajdują się poza zakresem stosowania przepisów VAT, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Do czynności prywatnych należą między innymi czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej.”
• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 15 kwietnia 2025 r. sygn. I SA/Ol 119/25: „Nie sposób wymagać, aby osoba fizyczna w ramach zarządu majątkiem własnym podejmowała wyłącznie czynności zmierzające do zachowania prawa własności tych nieruchomości, jak również nie podejmowała czynności, które umożliwiałyby zbycie nieruchomości po cenie korzystniejszej. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.”
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2023 r. sygn. I FSK 223/20: „W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE (z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10) konsekwentnie przyjmuje się, że przesądzenie tego, czy określony podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA: z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; z 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13; z 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14). Równocześnie zwraca się uwagę, że przy ocenie charakteru czynności podejmowanych przez sprzedającego nieruchomość należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności zbywcy w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA: z 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i z 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, a także z 30 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 1269/18). Zatem dla oceny spornego zagadnienia pierwszoplanowe znaczenie mają te elementy, które mają zobiektyzowany charakter i pozwalają na odróżnienie działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 45/18).”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy również zauważyć, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w wydzielonej nieruchomości zabudowanej starym domem, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan nieruchomość składającą się ze starego domu (działka nr 1, numer księgi wieczystej (…)) w wyniku spadku w 2021 r. oraz działu spadku w 2023 r.). Po objęciu własności Nieruchomości w całości, przekazał Pan 50% udziału żonie w formie darowizny. Ma Pan z żoną rozdzielność majątkową. Nabycie nieruchomości miało charakter prywatny i nie było związane z działalnością gospodarczą ani z zamiarem odsprzedaży. Od 2023 r. nieruchomość była przedmiotem umowy użyczenia na rzecz Pana mamy na cele mieszkaniowe. Nie prowadził Pan działalności gospodarczej w Polsce, nie był Pan czynnym podatnikiem VAT. Prowadził Pan w 2023 r. w Bułgarii działalność gospodarczą w formie spółki „srl” (odpowiednik spółki z o.o.) w branży marketingu sieciowego. Od 2016 r. był Pan wraz z żoną wspólnikiem spółki jawnej, która zajmowała się obrotem nieruchomościami, spółka była czynnym podatnikiem VAT. Od 2020 r. działalność spółki jest zamknięta, a wyłącznie na jeden dzień w roku ją Pan odwiesza w celu przedłużenia okresu zawieszenia. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej przez Pana ani przez Pana żonę. W starym domu z uwagi na jego zły stan techniczny realizuje Pan od stycznia 2024 r. remont. Remont ten był finansowany przez Pana żonę i wszystkie faktury były wystawiane na Pana żonę. Nie odliczał Pan podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości ani z jakichkolwiek wydatków z nią związanych.

W 2024 r. rozpoczęta została budowa drugiego domu na gruncie wchodzącym w skład nieruchomości, w którym planuje Pan zamieszkać w przyszłości. W związku z budową drugiego domu i zamiarem sprzedaży starego domu konieczny jest podział działki na 2 odrębne – każda będzie zabudowana jednym budynkiem: starym oraz nowym. Podział zostanie przeprowadzony wyłącznie w celu technicznego uporządkowania granic nieruchomości i umożliwienia sprzedaży, nie ma on charakteru inwestycyjnego ani deweloperskiego. Nieruchomość nie została jeszcze podzielona.

Sprzedaż będzie prowadzona w Pana imieniu przez Pana mamę na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w ramach zwykłej oferty zamieszczonej w Internecie (portale ogłoszeniowe). Nie planuje Pan żadnych działań marketingowych wykraczających poza standardowe ogłoszenie.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedając swój udział w nieruchomości zabudowanej starym domem będzie Pan działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że planując sprzedaż udziału w nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia opisanego udziału w nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa udziału w przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Ponadto z treści wniosku wynika, że zawarł Pan z mamą umowę użyczenia starego domu.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej.

Zatem, w omawianej sytuacji należy wskazać, że ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji mając na uwadze podjęte przez Pana działania nie można uznać, że stanowią one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu sprzedaży opisanego udziału w nieruchomości wraz ze starym domem za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie sprzedaży ww. udziału w nieruchomości, za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w nieruchomości wraz ze starym domem można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy przedmiotowego udziału korzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego, planowana transakcje zbycia ww. udziału nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.