Interpretacja indywidualna z dnia 26 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDST2-1.4011.515.2025.1.JP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani pismem z 28 października 2025 r. (data wpływu).Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego oraz garażu podziemnego przynależnego do ww. mieszkania. Lokal ten wraz z garażem zamierza Pani wynająć osobie fizycznej na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

W umowie najmu zostanie wyraźnie rozdzielony:

−czynsz najmu płatny na Pani rzecz, stanowiący wynagrodzenie za korzystanie z lokalu,

−opłaty eksploatacyjne i administracyjne, w tym opłaty dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), które ponosi najemca w wysokości faktycznych kosztów, na podstawie zawiadomienia o wysokości miesięcznych zaliczek opłat na koszty utrzymania nieruchomości dot. mieszkania oraz garażu podziemnego.

Ewentualne nadpłaty czy niedopłaty będą regulowane w systemie półrocznym na zasadzie dopłaty do opłat lub ich zmniejszenia.

Zamierza Pani rozliczać przychody z tytułu najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 6 ust. 1a i nast. ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz.U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Uzupełnienie

Doprecyzowała Pani, że mieszkanie o którym mowa w ww. wniosku nie stanowi majątku związanego z działalnością gospodarczą. Pani i mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie czynsz najmu, natomiast zwroty opłat eksploatacyjnych i administracyjnych opisanych w pkt. 4.2 (tj. opłaty dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), ponoszone przez najemcę na podstawie umowy, nie będą stanowić Pani przychodu?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przychodem z tytułu najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym jest wyłącznie czynsz najmu stanowiący wynagrodzenie za korzystanie z lokalu.

Kwoty uiszczane przez najemcę tytułem opłat eksploatacyjnych i administracyjnych, w tym opłaty dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), nie stanowią Pani przychodu, ponieważ:

1)Nie powodują po Pani stronie definitywnego przysporzenia majątkowego – są jedynie zwrotem faktycznie ponoszonych kosztów;

2)Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego czynsz to świadczenie stanowiące wynagrodzenie za używanie rzeczy, a nie zwrot kosztów związanych z jej utrzymaniem;

3)Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 8) wyraźnie rozróżnia czynsz najmu od innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu;

4)W licznych interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja Dyrektora KIS z dnia 17 grudnia 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.676.2021.2.MST) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że zwrot opłat eksploatacyjnych nie stanowi przychodu wynajmującego, jeśli są one wyraźnie wyodrębnione w umowie.

W związku z powyższym przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie wyłącznie czynsz najmu opisany w punkcie 4.1, natomiast opłaty eksploatacyjne i administracyjne oraz media pokrywane przez najemcę nie będą stanowić Pani przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

(t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa wart. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego nie są natomiast ponoszone przez najemcę koszty eksploatacyjne, administracyjne oraz koszty mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem nieruchomości, np. wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu prywatnego/okazjonalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie stanowią one również przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego oraz garażu podziemnego przynależnego do ww. mieszkania (nie stanowi majątku związanego z działalnością gospodarczą). Lokal ten wraz z garażem zamierza Pani wynająć osobie fizycznej na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W umowie najmu zostanie wyraźnie rozdzielony: czynsz najmu płatny na Pani rzecz, stanowiący wynagrodzenie za korzystanie z lokalu oraz opłaty eksploatacyjne i administracyjne, w tym opłaty dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej (eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), które ponosi najemca w wysokości faktycznych kosztów, na podstawie zawiadomienia o wysokości miesięcznych zaliczek opłat na koszty utrzymania nieruchomości dot. mieszkania oraz garażu podziemnego.

Przenosząc powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w przedstawionych okolicznościach przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne będzie określona w umowie kwota czynszu najmu, stanowiąca wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, bowiem stanowić ona będzie przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej.

Natomiast wskazane koszty opłat eksploatacyjnych i administracyjnych (tj. opłaty dla zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, eksploatacja, utrzymanie czystości, wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy), a także opłaty za media (centralne ogrzewanie, zimna woda i ścieki, energia elektryczna, Internet), które będzie ponosić najemca w wysokości faktycznych kosztów (na podstawie zawiadomienia o wysokości miesięcznych zaliczek opłat na koszty utrzymania nieruchomości dot. mieszkania oraz garażu podziemnego), nie będą stanowić – w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – przychodu z najmu prywatnego. Będzie bowiem Pani jedynie pośredniczyć w zakresie uiszczania ww. opłat.

Zatem, w opisanych okolicznościach przychodem, od którego winna Pani obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie wyłącznie kwota otrzymana/postawiona do Pani dyspozycji od najemcy tytułem czynszu najmu.

Tym samym Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji należy stwierdzić, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzki Sąd Administracyjny. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.