Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.729.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli do majątku wspólnego nieruchomość składającą się z działki o numerach ewidencyjnych 1 o powierzchni 0,3020 ha oraz działek o numerach ewidencyjnych 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,0209 ha położonych w (...) na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 lipca 2013 roku Rep A nr (…) sporządzony przez Notariusza T.G., w jego Kancelarii Notarialnej w (...) przy ul. (…). Zgodnie z treścią § 7 umowy sprzedaży zakupione działki powiększyły areał gospodarstwa rolnego majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki. Zgodnie z treścią aktu notarialnego wskazanego powyżej zakupione działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania Gminy (...) w dniu zakupu położone były w jednostce strukturalnej MOP (miejsce obsługi podróżnych), natomiast zgodnie z treścią wypisów z rejestru gruntów przedmiotowe działki oznaczone są jako RIVa, RIVb (rolne klasa IV).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale przedmiotowe działki nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej co więcej nie dokonywano żadnych nakładów związanych z tymi działkami, które uprawniałyby wnioskodawcę do odliczenia podatku od towarów i usług.

Przedmiotowe działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy oraz jego małżonki i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.

W dniu 3 kwietnia 2025 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli przed Notariuszem C.S. w Jego Kancelarii Notarialnej w (…) umowę sprzedaży przedwstępną zgodnie z aktem notarialnym Rep A nr (…).

Z treści aktu notarialnego wynika, że przedmiotem umowy jest nieruchomość obejmująca działki ewidencyjne:

1) 1 oraz 3, które znajdują się z jednostce strukturalnej 12U - tereny zabudowy usługowej

2) 2, która znajduje się w jednostce strukturalnej 2KDGP - tereny dróg publicznych klasy drogi głównej ruchu przyspieszonego.

Ponadto z aktu notarialnego umowy sprzedaży przedwstępnej wynika, iż nieruchomość

1) jest niezabudowana,

2) nie jest dzierżawiona,

3) nie jest położona w obszarze rewitalizacji oraz na obszarze Specjalnej Strefy Ekonomicznej,

4) nie stanowi lasu i nie jest przeznaczona do zalesienia oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu,

5) nie stanowi gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi,

6) posiada dostęp do drogi publicznej,

7) dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego

8) jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich.

W § 8 umowy sprzedaży przedwstępnej Wnioskodawca wraz z małżonką (sprzedający) udzielili Kupującemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), REGON (...), NIP (...) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do reprezentowania ich wobec wszelkich osób, podmiotów, organów administracji publicznej, sądów powszechnych i administracyjnych we wszelkich kwestiach dot. Nieruchomości objętej sprzedażą w tym do uzyskania zgód na zjazdy z dróg publicznych, pozwolenia wodnoprawne, wyłączenia z produkcji rolnej oraz dysponowaniem gruntem na cele budowlane, w tym uzyskania pozwolenia na budowę. Pełnomocnictwo może byś wykorzystane jedynie do uzyskania stosownych pozwoleń administracyjnych celem przystosowania działek objętych umową sprzedaży przedwstępną do realizacji zamierzeń budowlanych. Wszelkie działania podejmowane na podstawie pełnomocnictwa będą prowadzone na koszt i ryzyko kupującego. Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT.

Nieruchomość zostanie sprzedana za kwotę 1.000.000,00 zł (netto).

W uzupełnieniu wskazał Pan, że:

Zdarzenie przyszłe opisane we wniosku o interpretację przesłane do Dyrektora KIS obejmuje wszystkie trzy działki tj. 1 o powierzchni 0,3020 ha oraz działek o numerach ewidencyjnych 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,0209 ha położonych w (...). Te trzy działki stanowią jedną nieruchomość i tylko w takiej konfiguracji mogą być sprzedane. Stan faktyczny zdarzenia przyszłego jest tożsamy dla każdej działki oddzielnie, żadna z działek nie ma odrębnej sytuacji prawnopodatkowej.

Ad. 1

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych, czynnym podatnikiem VAT jestem od dnia 2 stycznia 1995 roku.

Ad. 2

Nie, przy nabyciu działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 nie przysługiwało Panu obniżenie podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad.3

Zakup działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 zostały nabyte w ramach czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Ad.4

Nabycie działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 zostało udokumentowane aktem notarialnym zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego i nie była wystawiona faktura VAT dokumentująca nabycie przedmiotowych działek.

Ad.5

Działki zostały zakupione z zamiarem powiększenia gospodarstwa rolnego zgodnie z treścią aktu notarialnego, które posiadaliśmy już w dniu zawarcia umowy sprzedaży w dniu 30 lipca 2013 roku.

Ad.6

Działki 1, 3, 2 nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje w żaden sposób, jedyne co Pan wykonywał to okresowo kosił trawę by nie zarastały.

Ad.7

Działki 1, 3, 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w tym działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. W związku z powyższym nie był i nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności rolniczej.

Ad.8

Nie był Pan nigdy rolnikiem ryczałtowym.

Ad.9

W trakcie posiadania przedmiotowych działek 1, 3, 2 nigdy nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej a zatem nie był Pan opodatkowany podatkiem od towarów i usług z tego tytułu.

Ad.10

Dla działek 1, 3, 2 nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad.11

Nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek 1, 3, 2.

Ad.12

Działki 1, 3, 2 nie były nigdy przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Ad.13

Nie poczynił Pan żadnych nakładów, które mogłyby zwiększyć lub uatrakcyjnić działki 1, 3, 2, nie wydzielił Pan drogi, nie wybudował Pan żadnej drogi, nie wyposażył Pan przedmiotowe działki w urządzenia i sieć kanalizacyjną oraz energetyczną.

Ad.14

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Pozostałe nieruchomości zamierza Pan pozostawić w posiadaniu w ramach areału niezbędnego do posiadania gospodarstwa rolnego.

Art.15

Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Art.16

Środki ze sprzedaży zostaną pozostawione jako zabezpieczenie bieżących potrzeb.

Ad.17

1 oraz 3, znajdują się z jednostce strukturalnej 12U - tereny zabudowy usługowej, działka 2, która znajduje się w jednostce strukturalnej 2KDGP - tereny dróg publicznych klasy drogi głównej ruchu przyspieszonego (droga dojazdowa).

Ad.18

W §8 umowy sprzedaży przedwstępnej Wnioskodawca (sprzedający) udzielił Kupującemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), REGON (...), NIP (...) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do reprezentowania ich wobec wszelkich osób, podmiotów, organów administracji publicznej, sądów powszechnych i administracyjnych we wszelkich kwestiach dot. Nieruchomości objętej sprzedażą w tym do uzyskania zgód na zjazdy z dróg publicznych, pozwolenia wodnoprawne, wyłączenia z produkcji rolnej oraz dysponowaniem gruntem na cele budowlane, w tym uzyskania pozwolenia na budowę. Pełnomocnictwo może byś wykorzystane jedynie do uzyskania stosownych pozwoleń administracyjnych celem przystosowania działek objętych umową sprzedaży przedwstępną do realizacji zamierzeń budowlanych. Wszelkie działania podejmowane na podstawie pełnomocnictwa będą prowadzone na koszt i ryzyko kupującego. Założenie jest takie, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi tylko w przypadku uzyskania nie tylko warunków zabudowy ale i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego i pozwolenia na budowę takiego obiektu.

Ad.19

Działki 1, 3, 2 nie były wykorzystywane w żadnym zakresie, działki można powiedzieć, iż leżały odłogiem a więc nie są związane z żadną działalnością zwolnioną lub opodatkowaną.

Pytanie

Biorąc pod uwagę powyższe powstaje pytanie czy dostawa towaru (nieruchomości) opisanego powyżej będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia o ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (przeformułowane w piśmie z 28 października 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działek objętych przedwstępną umową sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca dokona sprzedaży tych działek w sposób incydentalny, nie wykonywał żadnych czynności, które wskazywałyby na fakt działania w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Wnioskodawca nie udostępniał nigdy ani też nie udostępnia obecnie nikomu gruntów zarówno w drodze dzierżawy, jak i użyczenia czy najmu, nie osiąga z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosił żadnych nakładów na przedmiotowe grunty celem przygotowania ich do sprzedaży. Wnioskodawca nie przeprowadzał, żadnych akcji marketingowych dotyczących sprzedaży działek stanowiących przedmiot sprzedaży, nie dokonywał podziału działek, nie uzbrajał terenu, nie występował o jakiekolwiek pozwolenia. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca wykonywał w okresie posiadania tych gruntów jedynie zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy nie został spełniony jeden z warunków do uznania Wnioskodawcy jako podatnika podatku od towarów i usług w zakresie dostawy towaru (nieruchomości) a zatem dostawa terenu niezabudowanego korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43. ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanych działek nr 1, 3, 2 będzie zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pan występował w charakterze podatnika.  W związku z tym należy ustalić, czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznana Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych, jest Pan czynnym podatnikiem VAT od dnia 2 stycznia 1995 roku. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 lipca 2013 Nabył Pan z żoną działki niezabudowane nr 1 2 i 3. Przy nabyciu działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 nie przysługiwało Panu obniżenie podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie działek o numerach ewidencyjnych 1, 3, 2 zostało udokumentowane aktem notarialnym zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego i nie była wystawiona faktura VAT dokumentująca nabycie przedmiotowych działek. Działki zostały zakupione z zamiarem powiększenia gospodarstwa rolnego zgodnie z treścią aktu notarialnego, które Pan posiadał już w dniu zawarcia umowy sprzedaży w dniu 30 lipca 2013 roku. Działki 1, 3, 2 nie wykorzystywał Pan i nie wykorzystuje w żaden sposób, jedyne co Pan wykonywał to okresowo kosił trawę by nie zarastały. Działki 1, 3, 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w tym działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt. 15 ustawy o VAT. W związku z powyższym nie był i nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu działalności rolniczej. Nie był Pan nigdy rolnikiem ryczałtowym. W trakcie posiadania przedmiotowych działek 1, 3, 2 nigdy nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej a zatem nie był Pan opodatkowany podatkiem od towarów i usług z tego tytułu. Dla działek 1, 3, 2 nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działki 1, 3, 2 nie były nigdy przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nie poczynił Pan żadnych nakładów, które mogłyby zwiększyć lub uatrakcyjnić działki 1, 3, 2, nie wydzielił Pan drogi, nie wybudował Pan żadnej drogi, nie wyposażył Pan przedmiotowe działki w urządzenia i sieć kanalizacyjną oraz energetyczną. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Pozostałe nieruchomości zamierza Pan pozostawić w posiadaniu w ramach areału niezbędnego do posiadania gospodarstwa rolnego. Środki ze sprzedaży zostaną pozostawione jako zabezpieczenie bieżących potrzeb. W § 8 umowy sprzedaży przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...), REGON (...), NIP (...) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw do reprezentowania ich wobec wszelkich osób, podmiotów, organów administracji publicznej, sądów powszechnych i administracyjnych we wszelkich kwestiach dot. Nieruchomości objętej sprzedażą w tym do uzyskania zgód na zjazdy z dróg publicznych, pozwolenia wodnoprawne, wyłączenia z produkcji rolnej oraz dysponowaniem gruntem na cele budowlane, w tym uzyskania pozwolenia na budowę. Pełnomocnictwo może być wykorzystane jedynie do uzyskania stosownych pozwoleń administracyjnych celem przystosowania działek objętych umową sprzedaży przedwstępną do realizacji zamierzeń budowlanych. Wszelkie działania podejmowane na podstawie pełnomocnictwa będą prowadzone na koszt i ryzyko kupującego. Założenie jest takie, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi tylko w przypadku uzyskania nie tylko warunków zabudowy ale i decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego i pozwolenia na budowę takiego obiektu. Działki nr 1, 3, 2 nie były wykorzystywane w żadnym zakresie, działki można powiedzieć, iż leżały odłogiem a więc nie są związane z żadną działalnością zwolnioną lub opodatkowaną. W dniu 3 kwietnia 2025 roku zawarł Pan przed Notariuszem umowę sprzedaży ww. działek.

Zatem mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 3, 2, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr 1, 3, 2 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanych działkach nr 1, 3, 2, będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w niezabudowanych działkach nr 1, 3, 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem przedstawione przez Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja nie wywiera skutków podatkowych dla Pana małżonki.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.