Interpretacja indywidualna z dnia 27 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.809.2025.1.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 24 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 27 października 2025 r. (data wpływu 28 października 2025 r.), z 24 października 2025 r. (data wpływu 19 listopada 2025 r.) i z 24 października 2025 r. (data wpływu 20 listopada 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

Zainteresowana będąca stroną postępowania: AA

Zainteresowany niebędący stroną postępowania: BB

Opis zdarzenia przyszłego

 ... spółka cywilna AA, BB (dalej: „Spółka”) jest rodzinnym podmiotem prowadzącym działalność handlowo-usługową w branży budowlanej (m.in. usługi rozbiórkowe, prace budowlane i pokrewne). Spółka została założona na podstawie umowy spółki cywilnej z 1995 r., pierwotnie przez męża Pani AA, CC i DD. Pan BB został wprowadzony w spółkę w 2018 r. Po śmierci Pana CC w 2019 r. jego udział w Spółce został przejęty – zgodnie z postanowieniami umowy spółki i na podstawie dziedziczenia – przez małżonkę AA i syna BB. Od 2019 r. wspólnikami Spółki są więc Pani AA (matka) oraz Pan BB (syn) z udziałami podzielonymi po równo po 50%. Spółka nie posiada osobowości prawnej – jest transparentna podatkowo, a jej wspólnicy rozliczają przychody z działalności gospodarczej samodzielnie (według udziałów).

Spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w ... przy ul. ... , oznaczonej geodezyjnie jako działka ewidencyjna nr 1, obręb ..., o powierzchni ... ha (... m²). Dla przedmiotowej działki Sąd Rejonowy w ..., ... Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr ..., w której jako właściciela gruntu ujawniono Skarb Państwa/Gminę ... (właściciel pierwotny), zaś jako użytkowników wieczystych – aktualnych wspólników Spółki. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem magazynowym o powierzchni zabudowy ... m², stanowiącym własność Spółki (odrębny od gruntu przedmiot własności). Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego powyższej działki wraz z posadowionym budynkiem na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nabyte prawo użytkowania wieczystego zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych Spółki (i zostało już zamortyzowane) od roku 2002 r. Działka przy ul. ... od czasu nabycia pozostaje w trwałym zarządzie Spółki – budynek na niej zlokalizowany wykorzystywany jest na potrzeby prowadzonej działalności (jako magazyn maszyn lekkich i ciężkich, samochodów dostawczych oraz narzędzi, plac manewrowy oraz skład materiałów budowlanych użytkowanych w bieżących realizacjach).

Biuro mieści się w odrębnym budynku na działce 2, która jest bezpośrednio połączona placem z przedmiotową działką 1. Jest to istota całej sprawy, ponieważ miasto wykupuje od Wnioskodawcy połowę firmy, rozdzielając nieruchomość. W związku z planowaną przez Miasto ... realizacją inwestycji celu publicznego – budowy nowej drogi łączącej ul. ... z ul. ... (tzw. ... obwodnica ..., roboczo określana jako „...”) – Wnioskodawcy otrzymali od Prezydenta Miasta ... propozycję odpłatnego nabycia (wykupu) opisanej nieruchomości przez Miasto. Planowana droga publiczna stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (m.in. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne oraz budowa i utrzymanie tych dróg zaliczane są do celów publicznych). Jednocześnie, na podstawie art. 19 ust. 5 oraz art. 20 pkt 17 i 18 ustawy o drogach publicznych, Prezydent Miasta (działający jako zarządca drogi publicznej na prawach powiatu) jest uprawniony do nabywania nieruchomości przeznaczonych pod pasy drogowe dróg publicznych oraz innych nieruchomości niezbędnych do realizacji zadań zarządcy drogi. W świetle powyższych przepisów Miasto ... wskazało powyższą podstawę prawną do planowanej transakcji wykupu – tj. dobrowolnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (oraz własności posadowionych na niej zabudowań) na rzecz Miasta za odpowiednim odszkodowaniem. Innymi słowy, planowana sprzedaż przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego na rzecz Miasta nastąpi w związku z realizacją inwestycji drogowej stanowiącej cel publiczny i na cele uzasadniające wywłaszczenie (gdyż grunt jest niezbędny pod budowę drogi publicznej). Cena sprzedaży nieruchomości została wstępnie ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, zamówiony przez Miasto. Wartość nieruchomości określona w operacie (a zarazem proponowana cena nabycia przez Miasto) odbiega od wartości, za którą nieruchomość została nabyta – głównie ze względu na upływ czasu i inflację. Ponadto upłynął już znacznie ponad 2-letni okres od nabycia nieruchomości przez Wnioskodawców 2002 r. do dnia planowanej sprzedaży w roku 2025.

Pytanie

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawców (wspólników spółki cywilnej) z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z zabudowaniami na rzecz Miasta ... – w związku z realizacją celu publicznego, uzasadniającego wywłaszczenie (budowa drogi publicznej) – korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, przychód uzyskany ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego opisanej nieruchomości na rzecz Miasta ... będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), zwana dalej jako „ustawa o PIT”, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane:

(1) z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, oraz

(2) z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu – stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Innymi słowy, przychód ze sprzedaży nieruchomości (lub prawa użytkowania wieczystego) jest zwolniony z PIT, jeżeli sprzedaż następuje w związku z realizacją celu publicznego, który uzasadnia wywłaszczenie danej nieruchomości.

Powyższe zwolnienie dotyczy sytuacji, w których zbycie nieruchomości odbywa się z elementem przymusu ze strony organu publicznego – nawet jeśli finalnie dochodzi do dobrowolnej transakcji. Organ interpretacyjny podkreśla, że zwolnienie odwołuje się do instytucji wywłaszczenia regulowanych ustawą o gospodarce nieruchomościami i obejmuje nie tylko odszkodowania za wywłaszczenie, ale także przychody z dobrowolnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające wywłaszczenie. Jest to konsekwentnie potwierdzane w interpretacjach – organy podatkowe uznają, że również dobrowolna sprzedaż nieruchomości pod cel publiczny (dokonywana w trybie rokowań zamiast przymusowego wywłaszczenia) korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT (np. Interpretacja indywidualna z dnia 5 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.27.2024.2.KK).

Cel publiczny – budowa drogi jako podstawa wywłaszczenia. W świetle ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024 poz. 11454 ze zm., dalej uogn), budowa drogi publicznej niewątpliwie stanowi cel publiczny uzasadniający wywłaszczenie.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 uogn, do celów publicznych zalicza się m.in. wydzielenie gruntów pod drogi publiczne oraz budowę i utrzymanie tych dróg.

Ponadto, art. 112 ust. 1 uogn stanowi, że przepisy o wywłaszczaniu stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie pod cele publiczne lub objętych decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Wywłaszczenie polega na przymusowym pozbawieniu praw do nieruchomości decyzją administracyjną (np. prawa własności czy użytkowania wieczystego) i może nastąpić, gdy celu publicznego nie da się zrealizować inaczej niż poprzez odebranie tych praw, a prawa nie mogą zostać nabyte w drodze umowy cywilnoprawnej (art. 112 ust. 2-3 uogn). Zanim jednak dojdzie do wywłaszczenia, organ (w tym wypadku jednostka samorządu) musi podjąć próbę nabycia nieruchomości w drodze rokowań z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym (art. 114 ust. 1-2 uogn).

W opisanym stanie faktycznym Miasto ... – działając jako zarządca drogi publicznej (na prawach powiatu, zgodnie z ustawą o drogach publicznych) – planuje realizację inwestycji celu publicznego w postaci nowej drogi („...”). Nieruchomość będąca przedmiotem zapytania (działka nr 1 wraz z posadowionym budynkiem) leży na trasie planowanej drogi. Została już ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony pod drogę publiczną, co oznacza, że formalnie może podlegać wywłaszczeniu na ten cel. Zamiast wszczynać procedurę wywłaszczeniową, Miasto zaproponowało Wnioskodawcom dobrowolny wykup prawa użytkowania wieczystego wraz z budynkiem za odszkodowaniem – dokładnie tak, jak przewidują przepisy (rokowania poprzedzające wywłaszczenie). Mamy tu więc do czynienia z odpłatnym przeniesieniem prawa do nieruchomości na cel publiczny (budowę drogi). Taka transakcja – mimo że dochodzi w drodze umowy cywilnoprawnej – w sensie ekonomicznym i prawnym jest ekwiwalentem wywłaszczenia za odszkodowaniem (następuje z inicjatywy organu, w ramach realizacji celu publicznego, pod rygorem wywłaszczenia w przypadku odmowy). W związku z tym przychód uzyskany z tego tytułu korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT. Innymi słowy, Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od kwoty otrzymanej ze sprzedaży Miastu tej nieruchomości.

Należy podkreślić, że zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT nie ma charakteru bezwarunkowego. Ustawodawca wprowadził ograniczenie antyabuzywne: zwolnienie nie ma zastosowania, jeżeli łącznie spełnione zostaną dwa warunki:

1)nabycie wywłaszczanej (zbywanej) nieruchomości przez właściciela nastąpiło w okresie 2 lat przed wywłaszczeniem lub sprzedażą oraz

2)cena nabycia była co najmniej 50% niższa od wysokości otrzymanego odszkodowania lub ceny sprzedaży na cele publiczne. Jeżeli choć jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, podatnik zachowuje prawo do zwolnienia.

W przedmiotowej sprawie powyższe ograniczenie nie znajdzie zastosowania. Przede wszystkim, Wnioskodawcy (w ramach spółki cywilnej) nabyli prawo użytkowania wieczystego omawianej działki w 2002 r., a więc upłynęło ponad 20 lat do momentu planowanej sprzedaży w 2025 r. – spełniony jest zatem wymóg, aby nabycie nie nastąpiło w okresie 2 lat przed zbyciem. Ponadto nieruchomość była kupiona na zasadach rynkowych (w formie aktu notarialnego sprzedaży); nawet jeśli jej obecna wartość ustalona przez rzeczoznawcę jest znacząco wyższa (z uwagi na upływ czasu i inflację), to nabycie nie nastąpiło tuż przed sprzedażą po zaniżonej cenie. W konsekwencji żaden z warunków wyłączających zwolnienie nie występuje, co oznacza, że przychód ze sprzedaży Miastu prawa użytkowania wieczystego i budynku będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego (art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT).

Stanowisko Wnioskodawców znajduje odzwierciedlenie w licznych interpretacjach indywidualnych organów podatkowych, wydanych w analogicznych stanach faktycznych. Przykładowo:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 15 kwietnia 2015 r. (sygn. IPPB4/4511-63/15-4/MS) stwierdził, że przychód ze sprzedaży nieruchomości na cele publiczne (budowa drogi gminnej) jest zwolniony z opodatkowania PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 – w rezultacie podatniczka nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego od tej sprzedaży.

• Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 5 kwietnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.27.2024.2.KK) potwierdził, że odpłatne zbycie działki gminie z przeznaczeniem pod drogę publiczną (realizacja celu publicznego) spełnia przesłanki omawianego zwolnienia. Organ wyjaśnił, że w razie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości stosownie do przepisów uogn, kwota uzyskana ze sprzedaży jest wolna od podatku dochodowego – w konsekwencji na sprzedającym nie ciąży obowiązek zapłaty PIT. Podkreślono też, że przychody uzyskane z dobrowolnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie są traktowane na równi z odszkodowaniem za wywłaszczenie i korzystają ze zwolnienia podatkowego.
• Również Dyrektor KIS w interpretacji z 21 listopada 2017 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.301.2017.1.MP) zajął analogiczne stanowisko w sprawie sprzedaży gruntu na rzecz gminy z przeznaczeniem pod inwestycję publiczną. W tamtym przypadku chodziło o powiększenie terenu szkoły publicznej - organ uznał, że przychód ze sprzedaży na taki cel publiczny podlega zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT. W interpretacji tej wyraźnie zaznaczono, że warunki zwolnienia zostały spełnione, ponieważ podatnik nie nabył nieruchomości w okresie 2 lat przed sprzedażą po zaniżonej cenie – w konsekwencji przysługuje mu prawo do zwolnienia z PIT.

Powyższe interpretacje jednoznacznie potwierdzają, że planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z budynkiem na rzecz Miasta ..., w związku z budową drogi publicznej, korzysta ze zwolnienia z PIT przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT. Wnioskodawcy jako wspólnicy spółki cywilnej nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego odszkodowania (ceny wykupu). Stanowisko to jest w pełni zgodne z brzmieniem przepisów oraz utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy:

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1) rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;

2) ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również otrzymane odszkodowania za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Przychody należne to wszelkiego rodzaju przychody, które wynikają z konkretnego stosunku prawnego, tj. co do których przysługuje podatnikowi uprawnienie do ich dochodzenia. Ustawodawca nie wymaga, aby przychodem były tylko wymienione w art. 14 ust. 1 ww. ustawy pożytki, które są wprost wynikiem realizacji celu działalności gospodarczej osoby fizycznej. Co do zasady, wszelkie wpłaty pieniężne, mogą być uznane za przychód należny, zwłaszcza, że listę pożytków, które nie mogą być zaliczone do przychodów uzyskiwanych z tytułu ww. działalności, stanowiącą katalog zamknięty zawarto w art. 14 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, każde przysporzenie majątkowe, uzyskane w związku z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą, stanowi przychód z tej działalności, o ile ustawa nie wyłącza go z tej kategorii.

Wobec powyższego odszkodowania, jeżeli mają związek z prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą, stanowią podlegający opodatkowaniu przychód z tej działalności, chyba że wymienione są w katalogu zwolnień przedmiotowych określonych w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wówczas odszkodowania te korzystają ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Warunkiem niezbędnym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest zatem otrzymanie m.in. odszkodowania, które przyznane zostało stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 ustawy Kodeks cywilny, który stanowi, że:

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

W myśl art. 235 § 1 ww. ustawy:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Stosownie, natomiast do art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 Kodeksu cywilnego wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa.

Stosownie do treści art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 311):

Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych, wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wniosek właściwego zarządcy drogi.

Zgodnie z treścią art. 11f ust. 1 pkt 6 ww. ustawy:

Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera w szczególności oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego.

W myśl przepisu art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych:

Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

‒ z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f ww. ustawy).

Natomiast decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ww. ustawy:

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Stosownie do art. 23 ww. ustawy:

W sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zasady dotyczące ograniczenia lub pozbawienia praw do nieruchomości oraz związanych z tym odszkodowań, reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

W myśl art. 6 pkt 1 tej ustawy:

Celami publicznymi w rozumieniu ustawy jest m.in.: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ww. ustawy:

Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Natomiast w myśl art. 98 ust. 3 tejże ustawy:

Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Na podstawie art. 128 ust. 1 ww. ustawy:

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Stosownie do art. 129 ust. 1 ww. ustawy:

Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 5.

Stosownie do art. 130 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 132 ust. 1 i ust. 1a ww. ustawy:

1.Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, z zastrzeżeniem ust. 1a i 1b.

1a. W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

W myśl art. 132 ust. 5 ww. ustawy:

Do zapłaty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120, do zapłaty ceny nabycia części nieruchomości, o której mowa w art. 113 ust. 3, a także do zapewnienia nieruchomości zamiennej jest zobowiązany, z zastrzeżeniem ust. 6 i 8, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

W świetle zacytowanych wyżej przepisów uznaję, że opisane we wniosku odszkodowanie zostanie Państwu wypłacone stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie nie przysługuje jednak, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem oraz
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie jeden z warunków albo niespełniony żaden z nich, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Jak Państwo wskazali:

• od 2019 r. są Państwo wspólnikami spółki cywilnej;

• spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w ..., oznaczonej geodezyjnie jako działka ewidencyjna nr 1;
• spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego powyższej działki wraz z posadowionym budynkiem na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego;
• nabyte prawo użytkowania wieczystego zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych Spółki (i zostało już zamortyzowane) od roku 2002 r.;
• w związku z planowaną przez Miasto realizacją inwestycji celu publicznego – budowy nowej drogi – otrzymali Państwo od Prezydenta Miasta propozycję odpłatnego nabycia (wykupu) nieruchomości przez Miasto. Planowana droga publiczna stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• dobrowolne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (oraz własności posadowionych na niej zabudowań) na rzecz Miasta nastąpi za odpowiednim odszkodowaniem;
• planowana sprzedaż przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego na rzecz Miasta nastąpi w związku z realizacją inwestycji drogowej stanowiącej cel publiczny i na cele uzasadniające wywłaszczenie;
• cena sprzedaży nieruchomości została wstępnie ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zamówiony przez Miasto. Wartość nieruchomości określona w operacie (a zarazem proponowana cena nabycia przez Miasto) odbiega od wartości, za którą nieruchomość została nabyta – głównie ze względu na upływ czasu i inflację;
• upłynął już znacznie ponad 2-letni okres od nabycia nieruchomości – 2002 r. do dnia planowanej sprzedaży w roku 2025.

W Państwa sprawie nie zostanie spełniony jeden z warunków wykluczających możliwość zastosowania omawianego zwolnienia – moment nabycia nieruchomości. Zatem, przysługuje Państwu u prawo do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, przychód uzyskany przez Państwa (wspólników spółki cywilnej) z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z zabudowaniami na rzecz Miasta ... – w związku z realizacją celu publicznego, uzasadniającego wywłaszczenie (budowa drogi publicznej) – korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

AA (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.