Interpretacja indywidualna z dnia 27 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.582.2025.2.PM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niewliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych.

Uzupełnił go Pan pismem z 18 listopada 2025 r. (wpływ 18 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą nie będąc czynnym podatnikiem podatku VAT, ponieważ w przeważającym zakresie wykonuje usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych (PKWiU 68.32.11.0), oprócz tego dodatkowo wykonuje usługi pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz pośrednictwa związanego ze sprzedażą i najmem nieruchomości i z tego tytułu osiąga przychody.

Wiadomym jest, że usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych są przedmiotowo zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 czerwca 2025 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Nadto usługi pośrednictwa ubezpieczeniowego także są przedmiotowo zwolnione z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 37 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004r., zwanej dalej „ustawa o VAT”.

Jednocześnie dla usług pośrednictwa w sprzedaży lub najmie nieruchomości Wnioskodawca korzysta z podmiotowego zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 pkt 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca w sposób ciągły monitoruje obroty celem ustalenia czy i ewentualnie kiedy może dość do utraty zwolnienia podmiotowego z VAT, to znaczy kiedy ewentualnie wartość sprzedaży przekroczy kwotę 200.000,00 zł .

Wnioskodawca nadzoruje usługi pośrednictwa w sprzedaży lub najmie nieruchomości oraz pośrednictwa ubezpieczeniowego podlegającego wyłączeniu przy ustalaniu wartości sprzedaży uprawniającej do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2c ustawy o VAT, które mają wpływ na utratę albo zachowanie zwolnienia od VAT.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Wnioskodawca nie świadczy usług wyceny nieruchomości mieszkalnych, o których mowa w PKWiU ex 68.32.11.0.

Pytanie

Czy do obliczenia limitu zwolnienia podmiotowego sprzedaży 200.000 zł, określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, wlicza się usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych (jako zarząd powierzony), o których mowa w rozporządzeniu MF z dnia 26 czerwca 2025 r. § 3 ust. 1 pkt 3, jako, że ww. usługi nie stanowią „transakcji związanych z nieruchomościami”, o których mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit a ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinno się wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, usług zarządzania nieruchomościami w postaci zarządu powierzonego przez wspólnotę mieszkaniową, które są zwolnione przedmiotowo z VAT zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3, ponieważ zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych jako zarząd powierzony nie jest tożsame z pojęciem „transakcji związanych z nieruchomościami”.

Biorąc pod uwagę powyższe, gdy wartość sprzedaży z tytułu pozostałych czynności nie przekracza wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 200.000zł, podatnik nie traci prawa do zwolnienia z VAT i nie ma obowiązku rejestracji dla celów VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Wnioskodawca mając na uwadze obowiązujący porządek prawny podnosi, że należy jednoznacznie wskazać na konieczność rozróżnienia dwóch odrębnych kategorii czynności: transakcji związanych z nieruchomościami oraz czynności polegających na zarządzaniu nieruchomością wspólną, wykonywaną w ramach wspólnoty mieszkaniowej jako zarząd powierzony (na zlecenie).

Obie te sfery niewątpliwie odnoszą się do nieruchomości, jednak różnią się one w sposób istotny pod względem charakteru prawnego, zakresu przedmiotowego oraz skutków, jakie wywołują. Właśnie z tego względu ustawodawca zdecydował się na ich wyraźne wyodrębnienie, zarówno w regulacjach podatkowych (ustawa o VAT i przepisy wykonawcze), jak i w przepisach prawa cywilnego dotyczących własności lokali. Takie rozdzielenie nie ma charakteru przypadkowego – wynika z odmienności funkcji i natury obu grup czynności.

Na poparcie tej tezy należy po pierwsze przypomnieć, że prawo podatkowe jest bardzo sformalizowane, po drugie, w procesie dekodowania normy prawnej w pierwszej kolejności posługujemy się wykładnią literalną, jeżeli taka droga zawodzi następnie, jako narzędzie stosujemy wykładnię celowościową, systemową ewentualnie historyczną.

Trzeba pamiętać, że istnieje domniemanie, że ustawodawca jest racjonalny, dlatego włączając w to całą wiedzę o stosowaniu wykładni, trudno zgodzić się ze stwierdzeniem, że zarząd powierzony jest tożsamy z „transakcją związaną z nieruchomościami”, a ustawodawca wprowadził zamieszanie, tym bardziej, że chodzi o implementację unijnej dyrektywy 2006/112/WE do polskiej ustawy o VAT, to jest dyrektywy, która ma obfitą judykaturę oraz utrwalony dorobek prawny aktów prawa unijnego.

1.Transakcje związane z nieruchomościami

Pod pojęciem transakcji związanych z nieruchomościami rozumie się czynności prawne, których bezpośrednim skutkiem jest zmiana sytuacji prawnej nieruchomości lub ustanowienie/zmiana praw do niej. Należą do nich w szczególności:

·przeniesienie własności nieruchomości (np. sprzedaż, darowizna, zamiana),

·ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych (np. użytkowanie, służebności, hipoteka),

·zawarcie umów obligacyjnych dotyczących korzystania z nieruchomości (np. najem, dzierżawa, leasing),

·czynności inwestycyjne i gospodarcze, jak wniesienie nieruchomości aportem do spółki czy podział geodezyjny.

Charakterystyczną cechą tych czynności jest to, że wymagają one często formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej.

2.Usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych

Zarządzanie nieruchomością wspólną, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, obejmuje całokształt działań faktycznych i prawnych podejmowanych w celu prawidłowego utrzymania, eksploatacji i gospodarowania nieruchomością wspólną. W praktyce obejmuje to m.in.:

·zawieranie umów z dostawcami mediów, usług porządkowych, konserwacyjnych i ochrony,

·zlecanie robót budowlanych i remontowych,

·prowadzenie dokumentacji finansowo-księgowej wspólnoty,

·dochodzenie opłat od właścicieli lokali,

·reprezentowanie wspólnoty przed sądami i organami administracji.

Zasadnicze różnice widoczne są na uzyskanym rezultacie na przedmiocie czynności:

·transakcje związane z nieruchomościami dotyczą prawa własności lub innych praw rzeczowych i zradzają skutek prawny, wywołany najczęściej aktem prawnym rangi aktu notarialnego jako formy szczególnej zarezerwowanej w prawie cywilnym, który legitymizuje skutek prawny pod postacią zmiany szeroko rozumianego status quo nieruchomości , które można jedynie zmienić następnym aktem notarialnym i to jest uzyskany rezultat na przedmiocie czynności .

· usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych, innymi słowy zarządzanie wspólnotą, dotyczy utrzymania i gospodarowania rzeczą wspólną, którego efektem jest sytuacja osiągnięcia zamierzonego sposobu korzystania z nieruchomości oraz utrzymania jej stanu technicznego zgodnego z oczekiwaniami członków wspólnoty oraz przepisami prawa, jak i określony stan finansowy czy organizacyjny.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, zarządzanie wspólnotą mieszkaniową jako zarząd powierzony ma charakter czynności administracyjno-gospodarczych, a nie czynności prawnych dotyczących obrotu nieruchomościami.

Trzeba pamiętać, że termin „administracja” pochodzi z łaciny od słowa „administrale”: „ministrale” oznacza usługiwanie, służenie, natomiast przedrostek „ad” podkreśla ciągłość wykonywanej czynności.

Tym samym administracja znaczy stałe, ciągłe usługiwanie i nie ma charakteru władczego. Czynność administracyjną wykonywania usług w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na rzecz wspólnot mieszkaniowych możliwa jest na podstawie umowy cywilno-prawnej pomiędzy zarządcą, a wspólnotą reprezentowaną przez zarząd wspólnoty, o wykonywanie stałych czynności w imieniu wspólnoty, która przenosi uprawnienia do tych czynności.

To nie jest sytuacja, w której mamy do czynienia z transakcją związaną z nieruchomością, jak w przypadku np. umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, gdzie umowa ta jest ściśle związana ze zindywidualizowaną nieruchomością, a jej celem jest doprowadzenie do zmiany statusu prawnego tejże – zindywidualizowanej nieruchomości.

Głównym celem umowy o zarządzanie wspólnotą mieszkaniową jest koordynacja i administrowanie interesami właścicieli, nie jest to usługa ściśle związana ze zindywidualizowaną nieruchomością i często polega jedynie na czynnościach niematerialnych – np. prowadzeniu księgowości wspólnoty mieszkaniowej. Są to czynności o charakterze organizacyjno-administracyjnym, zatem umowa o zarządzanie wspólnotą mieszkaniową nie może być kwalifikowana jako transakcja związana z nieruchomością w kontekście art. 113 ust. 2 pkt 2a ustawy o podatku od towarów i usług.

Lektura ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wskazuje, że główną intencją ustawodawcy jest uregulowanie prawnego sposobu wyodrębniania poszczególnych lokali w budynku jako niezależnych jednostek własności, określenie praw i obowiązków właścicieli tych lokali oraz zasad zarządzania wspólną nieruchomością.

Ustawa dokonuje rozróżnienia pomiędzy czynnościami mieszczącymi się w zakresie zwykłego zarządu, a czynnościami przekraczającymi ten zakres, określając jednocześnie odrębnie prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarządcy. Właściciele mogą bowiem powierzyć wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną profesjonalnemu zarządcy, który działa w granicach powierzonych mu kompetencji.

Również w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustawodawca w art. 184b precyzyjnie określił pojęcie zarządzania nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, zarządzanie polega na podejmowaniu decyzji i wykonywaniu czynności zmierzających do zapewnienia racjonalnej gospodarki nieruchomością.

W szczególności obejmuje ono: prowadzenie prawidłowej gospodarki ekonomiczno-finansowej, dbanie o bezpieczeństwo użytkowania i właściwą eksploatację, realizację zasad gospodarki energetycznej w rozumieniu prawa energetycznego, bieżące administrowanie, utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, a także podejmowanie uzasadnionych działań inwestycyjnych. Ponadto wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej i nie występuje jako konsument usług. Zarządzanie ma charakter wewnętrzny, służy utrzymaniu substancji nieruchomości wspólnej, a nie jej komercyjnej eksploatacji.

Co więcej, w Dziale V wspomnianej ustawy, ustawodawca dokonał wyraźnego rozgraniczenia działalności zawodowej w obszarze gospodarowania nieruchomościami. Została ona podzielona na cztery odrębne dziedziny: rzeczoznawstwo majątkowe, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami oraz nadawanie uprawnień zawodowych rzeczoznawcom majątkowym.

Takie ukształtowanie regulacji jednoznacznie wskazuje, że każda z tych sfer stanowi odrębną kategorię czynności, różniącą się zakresem przedmiotowym, wymaganymi kwalifikacjami, a także zakresem odpowiedzialności zawodowej.

Również z treści § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 czerwca 2025 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień wynika, że zwolnieniem od podatku VAT objęte są usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem usług wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Ustawodawca w tym samym rozporządzeniu wskazuje również:

·w pkt 10) – czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe (...),

·w pkt 11) – czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę w określonej nieruchomości (...).

Podkreśla to, że wskazana grupa usług posiada określone, szczególne właściwości, które ustawodawca uznał za wymagające wyodrębnienia z całego katalogu zwolnień przedmiotowych przewidzianych w podatku od towarów i usług. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ pozwala jasno zidentyfikować zakres zwolnienia i wyznacza granice jego stosowania w odniesieniu do czynności wykonywanych na rynku nieruchomości mieszkalnych.

Z powyższego wynika, że usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami w obrębie wspólnot mieszkaniowych pozostają w bezpośrednim związku z ich wykorzystywaniem, używaniem i użytkowaniem, jednakże wyłącznie na rzecz właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, tj. określonej liczbie odbiorców i w obrębie danej wspólnoty, ponadto w granicach oraz przez okres wynikający z zawartej umowy, udzielonego pełnomocnictwa, a także przepisów właściwych ustaw. Czynności te nie nadają zarządcy praw właścicielskich do nieruchomości, nie uprawniają do osiągania korzyści majątkowych z tytułu posiadania prawa własności, ani do rozporządzania nieruchomością w sensie prawnym. Rola zarządcy sprowadza się wyłącznie do wykonywania działań technicznych, organizacyjnych, ekonomicznych i administracyjnych, mających na celu prawidłowe utrzymanie i gospodarowanie nieruchomością wspólną, a nie do kształtowania jej statusu prawnego.

Jak wskazuje wyrok z 27 czerwca 2013 r. – SPRAWA C-155/12 (ECLI:EU:C:2013:434) akapit 35-36: „(...) mając na uwadze, że wiele usług jest w ten lub inny sposób związanych z nieruchomościami, konieczne jest ponadto, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość. Tak dzieje się w szczególności wówczas, gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia. Należy bowiem stwierdzić, że świadczenia usług wyliczone w art. 47 dyrektywy 2006/112, które dotyczą bądź używania lub urządzania nieruchomości, bądź zarządzania włącznie z użytkowaniem oraz wyceny tego rodzaju nieruchomości, charakteryzują się tym, że sama nieruchomość stanowi przedmiot świadczenia”.

Można zatem wywnioskować, że w przypadku zarządzania nieruchomością w obrębie wspólnot mieszkaniowych, jako zarząd powierzony usługa jest przypisana pod wskazany adres czy daną nieruchomość, ale dotyczy wykonana na rzecz wspólnoty mieszkaniowej jako ogółu właścicieli, który powierza wszelkie zadania związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną na podstawie umowy o zarządzaniu nieruchomością. Analogicznie w sytuacji gdy właściciele podejmują uchwałę o zarządzie właścicielskim i wykonują tożsame działania na rzecz wspólnoty, niejednokrotnie nieodpłatnie, nie mają oni obowiązku rejestrować wspólnoty jako czynnego podatnika VAT. Wnioskodawca nie działa również w ramach umowy o zarządzaniu nieruchomością jako pośrednik w sprzedaży czy najmu lokali, nie generuje przychodu z nieruchomości na rzecz wspólnoty czy poszczególnych właścicieli.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w znanej Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej z 8 września 2023 sygn. 0111-KDIB3-1.4012.398.2023.2.MSO, która to powołuje się m.in. na art. 31a Rozporządzenia wykonawczego Rady UE nr 282/2011 z 15 marca 2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U.UE.L2011.77.1 ze zm.) i stwierdza że : „Analiza tego przepisu oraz orzecznictwa TSUE, podkreślającego, że w pojęciu świadczenia usług związanych z nieruchomościami, nie mieści się każde świadczenie usług, które pozostaje w jakimkolwiek, nawet niewielkim związku z nieruchomością, ponieważ znaczna liczba usług jest mniej lub bardziej związana z nieruchomością, a koniecznym jest, aby przedmiotem świadczenia usług była sama nieruchomość, co ma miejsce, gdy nieruchomość określoną w sposób wyraźny należy uznać za konstytutywny element świadczenia usług, jako że stanowi ona centralny i nieodzowny element tego świadczenia, daje podstawę do stwierdzenia, że czynność, polegająca na odsprzedaży mediów, ma określony związek z konkretną nieruchomością, lecz nie jest to związek bezpośredni(...). W konsekwencji odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT”.

Podobnie należy rozpatrywać usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, ponieważ podstawowym elementem świadczenia jest wynagrodzenie zarządcy, które nie stanowi klasycznej transakcji rynkowej, lecz formę finansowania obowiązkowych czynności administracyjno-organizacyjnych. Czynności te wspólnota mieszkaniowa musi realizować niezależnie od tego, czy powierzy je profesjonalnemu zarządcy, czy wykona je samodzielnie poprzez zarząd właścicielski. Wynagrodzenie zarządcy służy zatem pokryciu kosztów działań niezbędnych do zapewnienia prawidłowej gospodarki finansowej wspólnoty, bezpieczeństwa mieszkańców oraz utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym i organizacyjnym.

Taki charakter omawianego związku, wynika również z treści Opinii J. KOKOTT - SPRAWA C-595/13 (ECLI:EU:C:2015:327) akapit 48-50:

„48. Jak stwierdził to już Trybunał, wyłącznie prawo Unii określa, co obejmuje zarządzanie w rozumieniu art. 13 część B lit. d) pkt 6 szóstej dyrektywy. Państwom członkowskim nie przysługuje w tym względzie jakiekolwiek uznanie.

49. Jednak nasze orzecznictwo nie zdefiniowało jeszcze ostatecznie pojęcia zarządzania. Oczywiste jest jedynie, że transakcje, których dotyczy zwolnienie, muszą być właściwe dla działalności przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku braku regulacji krajowej należy powołać się na dyrektywę 2006/112/WE.

50. (...) właściwe dla zarządzania takim majątkiem jest wszystko, co musi czynić zarządca w celu zachowania powierzonych mu aktywów i osiągnięcia z nich przychodów. W tym celu musi on właściwie gospodarować przedmiotami należącymi do tych aktywów. Co w konkretnym wypadku wchodzi w skład takich działań, można zdefiniować jedynie w zależności od składników aktywów”.

Zatem z powyższego wynika, że usługa jest związana z nieruchomością tylko wówczas, gdy nieruchomość stanowi konstytutywny, centralny i nieodzowny element świadczenia. W przypadku zarządu nieruchomością wspólną świadczenie to ma charakter wewnętrzny, wynikający z ustawy, a nie komercyjny. Pojęcie zarządzania należy w tej sytuacji rozumieć jako działania konieczne do zachowania i utrzymania aktywów, a nie ich eksploatację w celu osiągania przychodów. Próba zakwalifikowania czynności zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi do katalogu transakcji związanych z nieruchomościami należy uznać za nieprawidłową i krzywdzącą dla Wnioskodawcy. Ustawodawca unijny, w Rozporządzeniu wykonawczym Rady (UE) nr 282/2011 z 15 marca 2011 r., w sposób wyraźny dokonuje rozróżnienia pomiędzy pojęciem „transakcji”, a pojęciem „usługi”.

Jak wskazuje pkt. 4 preambuły: „Podstawowym celem niniejszego rozporządzenia jest zapewnienie jednolitego stosowania obecnego systemu VAT poprzez określenie przepisów wykonawczych do dyrektywy 2006/112/WE, w szczególności w odniesieniu do podatników, dostawy towarów i świadczenia usług oraz miejsca transakcji podlegających opodatkowaniu”.

Przytoczony fragment jednoznacznie potwierdza konieczność odrębnego podejścia do świadczenia usług i do transakcji.

Nadto, w pkt 11-13 preambuły wskazano, iż transakcje nie są utożsamiane wprost z usługami, a dla potrzeb ustalania miejsca opodatkowania konieczne jest ich odrębne rozpatrywanie. Podkreśla to autonomiczny charakter obu pojęć na gruncie prawa unijnego.

Z kolei pkt 14 preambuły rozporządzenia akcentuje konieczność zapewnienia jednolitych zasad dotyczących ustalania miejsca dokonania transakcji podlegających opodatkowaniu oraz wskazuje, że: „Stosowanie możliwie jak najbardziej precyzyjnych i obiektywnych kryteriów powinno ułatwić stosowanie tych pojęć w praktyce; należy przy tym uwzględniać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości”.

Z powyższego wynika, że prawodawca unijny konsekwentnie różnicuje pojęcia usług oraz transakcji, co wyklucza możliwość nagminnego utożsamiania transakcji wiązanych z nieruchomościami w odniesieniu do czynności zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi. W tym kontekście należy odwołać się do art. 31a Rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011, w którym prawodawca unijny precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem świadczenia usług związanych z nieruchomościami. W szczególności, w ust. 1 lit. q) wskazano, iż za takie usługi uważa się m.in. „usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (...), nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona”.

Z przytoczonej regulacji jednoznacznie wynika, że prawodawca unijny odmiennie traktuje pojęcie usługi i pojęcie transakcji. Usługę należy rozumieć jako czynność o charakterze niematerialnym, świadczoną na rzecz innego podmiotu, podczas gdy transakcja związana jest z dokonaniem określonego przysporzenia majątkowego, prowadzącego do zmiany stanu prawnego lub faktycznego w odniesieniu do nieruchomości.

Dwojaki charakter pojęcia „transakcji” potwierdził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 lutego 2022 r. sygn. akt II FSK 1544/20. NSA wskazał, że definicję tego pojęcia można wyprowadzić z treści § 3 ust. 3 rozporządzenia Ministra Finansów z 10 września 2009 r. (Dz.U. z 2014 r. poz. 1186), dotyczącego warunków stosowania instytucji szacowania dochodu podmiotów powiązanych. Z przepisu tego wynika, iż transakcją są czynności, których istotą jest przeniesienie własności lub przekazanie do używania dóbr materialnych i niematerialnych, a także udzielanie pożyczek czy kredytów, świadczenie usług lub realizacja wspólnych przedsięwzięć. Oznacza to, że w ujęciu prawnym „transakcja” odnosi się do czynności o charakterze gospodarczym, w ramach których następuje zmiana sytuacji majątkowej stron, a nie do wewnętrznych działań administracyjno-organizacyjnych wykonywanych w ramach zarządzania nieruchomością wspólną.

Takie rozróżnienie potwierdza, że utożsamianie czynności zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi – będących niewątpliwie usługami – z transakcjami związanymi z nieruchomościami stanowi wykładnię sprzeczną z celem i treścią przywołanych przepisów prawa unijnego.

Jednocześnie, pamiętając o literalności prawa podatkowego, czym innym jest transakcja na nieruchomości, a czym inny świadczenie usług związanych z nieruchomościami. Usługa związana z daną nieruchomością nie musi być transakcją, transakcja natomiast nigdy nie będzie usługą względem zarządzania nieruchomością.

Należy nieustannie przywołać tu art. 31a rozporządzenia UE, który w jaskrawy sposób potwierdza i wyjaśnia wyrażony pogląd o istocie usługi i transakcji, gdzie tytułem przykładu: usługa notarialna jest usługą związaną z nieruchomością, a jednocześnie dzięki tej usłudze dochodzi lub nie do transakcji kupna albo sprzedaży, czyli zmiany stanu prawnego nieruchomości. Inaczej mówiąc transakcji związanej z nieruchomością .

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, czynności zarządzania nieruchomością wspólną wykonywane odpłatnie przez zarząd powierzony we wspólnocie mieszkaniowej mają charakter administracyjno-organizacyjny, nie stanowią transakcji związanych z nieruchomościami w rozumieniu ustawy o VAT i nie spełniają przesłanek odpłatnego świadczenia usług w relacji rynkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (…).

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca uregulował opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w art. 82 ust. 3 ustawy:

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2025 r. poz. 832), zwanego dalej rozporządzeniem:

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważajacym zakresem są usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie wspólnot mieszkaniowych (PKWiU 68.32.11.0). Wskazał Pan, że usługi te są zwolnione przedmiotowo od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Nie świadczy Pan usług wyceny nieruchomości mieszkalnych, o których mowa w PKWiU ex 68.32.11.0.

Pana wątpliwosci dotyczą kwestii wliczania do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, usług zarządzanie nieruchomościami na rzecz wspólnot mieszkaniowych.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.):

Wykonuje Pan usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na zlecenie (PKWiU 68.32.11.0) oraz nie świadczy Pan usług wyceny tych nieruchomości.

Zatem odniesienie przedstawionego stanu prawnego do okoliczności analizowanej sprawy prowadzi do wniosku, że skoro przedmiotem realizowanych w ramach zleceń są usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, to usługi te – zgodnie z tym co Pan wskazał w opisie sprawy – korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości w zakresie wliczania do limitu świadczonych przez Pana usług zwolnionych na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia należy wskazać, że:

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy (w brzmieniu obowiązujacym do 31 grudnia 2025 r.):

W myśl art. 113 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy,

W myśl art. 113 ust. 11 ustawy:

W świetle art. 113 ust. 13 ustawy:

Podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych przepisami art. 113 ust. 1-12 ustawy, pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Jak wynika ze wskazanych wyżej przepisów, obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy, z wyjątkami wskazanymi w art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Tym samym wartość usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, które to usługi korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, nie powinna być wliczana do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Podsumowujac, stwierdzam, że nie powinien Pan wliczać do wartosci sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, wykonywanych przez Pana na zlecenie wspólnot mieszkaniowych usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi.

Zatem Pana stanowisko w tym zakresie uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.