Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.842.2025.4.MŻ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

‒prawidłowe – w zakresie ustalenia, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒nieprawidłowe– w zakresie uznania, że podatek VAT z tytułu tej sprzedaży może być rozliczony wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Zakres wniosku wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej ustalenia, czy planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a w konsekwencji, czy cały podatek VAT należny z tytułu tej sprzedaży może być rozliczony wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 7 października 2025 r., 29 października 2025 r., 5 listopada 2025 r. oraz pismem, które wpłynęło 19 listopada 2025 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A.B.

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒ C.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w piśmie z 3 listopada 2025 r.)

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Działalność gospodarcza Wnioskodawcy koncentruje się na sprzedaży detalicznej artykułów używanych prowadzonych w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.79.Z) oraz wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Działalność ta nie jest związana z handlem nieruchomościami. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Obecnie pobiera świadczenie emerytalne w Polsce.

Małżonka Wnioskodawcy (dalej: „Zainteresowana”) jest osobą fizyczną, posiadającą status rezydenta podatkowego w (…) (…). Zainteresowana nie prowadzi działalności gospodarczej na terytorium Rzeczpospolitej w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo przedsiębiorców. Zainteresowana jest właścicielem 50% udziałów w spółce kapitałowej z siedzibą w (...). Pełni jednocześnie funkcję Prezesa zarządu tej spółki. Przedmiotem działalności spółki jest: kupno i sprzedaż wyrobów zegarmistrzowskich, złotniczych i jubilerskich, import i eksport wyrobów zegarmistrzowskich, złotniczych i jubilerskich, handel hurtowy zegarkami, a także artykułami złotniczymi i jubilerskimi w wyspecjalizowanych punktach sprzedaży, działalność w zakresie kupna, sprzedaży i zarządzania nieruchomościami, w tym odsprzedaż nieruchomości nabytych w tym celu; wynajem własnych nieruchomości. Zainteresowana nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w żadnym z państw. Obecnie pobiera emeryturę z Polski, która zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania podlega opodatkowaniu wyłącznie w (...), będącej miejscem jej zamieszkania.

Wnioskodawca, jak również Zainteresowana nie prowadzą działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT oraz nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

1. Planowana sprzedaż nieruchomości rolnej (działka nr 1)

Planowana jest sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną - niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1, dla której Sąd Rejonowy dla (…) we (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), o powierzchni 9,2014 ha, położonej we (...), obręb (…), sklasyfikowanej w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny (dalej: Nieruchomość).

W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości wszczęto z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) dotyczącej budowy drogi gminnej. Z posiadanych przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną informacji wynika, że planowany przebieg tej inwestycji obejmuje również część Nieruchomości stanowiącej własność Wnioskodawców. W związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym niewykluczone jest, że działka nr 1  może ulec podziałowi geodezyjnemu na dwie mniejsze działki - o projektowanych numerach ewidencyjnych 2 oraz 1.

Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) z 25 listopada 2002 r. do majątku prywatnego małżonków jako działka rolna przeznaczona na cele rolnicze. Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, dlatego ani Wnioskodawcy, ani Zainteresowanej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nieruchomości nigdy nie była wykorzystywana w jednoosobowej działalności gospodarczej ani nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych - zarówno przez Wnioskodawcę, jak i Zainteresowaną.

Pierwotnie Nieruchomość była samodzielnie uprawiana na cele rolnicze przez Wnioskodawcę. Uprawa obejmowała pszenicę, kukurydzę i rzepak w celu uzyskania jednolitej płatności obszarowej (...). Płody rolne nigdy nie były przeznaczone do dalszej odsprzedaży i nie stanowiły dostawy zwolnionej, ani opodatkowanej podatkiem VAT. Obecnie Wnioskodawca i Zainteresowana w dalszym ciągu nie prowadzą na przedmiotowej Nieruchomości gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwaliby płody rolne przeznaczone do dalszej odsprzedaży.

Następnie, na podstawie umowy dzierżawy z 3 stycznia 2014 r. - jako majątek stanowiący współwłasność małżonków - Nieruchomość została oddana w dzierżawę na rzecz osoby trzeciej. Od tego momentu Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie w ramach działalności zwolnionej z podatku VAT. Podstawą prawną zwolnienia z podatku VAT jest § 3 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832). Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, ponieważ nie dokonywali ani nie dokonują dostaw produktów rolnych, nie świadczyli ani nie świadczą usług rolniczych oraz nie korzystali ani nie korzystają ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę ani Zainteresowaną do prowadzenia działalności rolniczej ani jako czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT ani jako rolnik ryczałtowy.

Obecnie umowa dzierżawy dalej jest kontynuowana, a dzierżawca na Nieruchomości przez cały okres dzierżawy prowadzi działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzać czynsz.

Dla Nieruchomości, w momencie jej zakupu, nie istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przez cały okres posiadania Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził i nadal nie prowadzi na niej żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość przez cały czas jej posiadania była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej Wnioskodawcy, a potem do działalności rolniczej dzierżawcy Nieruchomości. Wnioskodawca odprowadza od Nieruchomości podatek rolny.

Nieruchomość znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Nr (...) Rady (...) z 12 września 2024 r. w rejonie ulic (...). Zgodnie z rysunkiem planu, działka ta obejmuje części terenów oznaczonych symbolami 2AG i 3AG, dla których ustala się następujące przeznaczenie:

·2AG: usługi I-III (z zastrzeżeniem ust. 2, tj. w grupie kategorii przeznaczenia terenu usługi II, w ramach przeznaczenia edukacja, nie dopuszcza się szkół), aktywność gospodarcza, handel detaliczny wielkopowierzchniowy, parki rozrywki, zieleń i rekreację, infrastruktura drogowa oraz obiekty infrastruktury technicznej;

·3AG: usługi I-III (z zastrzeżeniem ust. 2, tj. w grupie kategorii przeznaczenia terenu usługi II, w ramach przeznaczenia edukacja, nie dopuszcza się szkół), aktywność gospodarcza, parki rozrywki, zieleń i rekreację, infrastruktura drogowa oraz obiekty infrastruktury technicznej.

W odniesieniu do wydarzeń, które miały miejsce przed uchwaleniem wspomnianego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2024 r. - Wnioskodawca, jak również Zainteresowana, nie byli inicjatorami ani opracowania, ani uchwalenia MPZP (nie składali stosownych wniosków), ani też nie uczestniczyli aktywnie w procedurach planistycznych (np. uwagi, zastrzeżenia, wnioski do projektu planu, skargi na uchwałę). Przed uchwaleniem MPZP ani Wnioskodawca, ani Zainteresowana nie występowali o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy/zagospodarowania Nieruchomości, ani też tego rodzaju decyzji nie uzyskali.

W 2020 r. Wnioskodawca jedynie w związku z podjęciem uchwały nr (...) Rady (...) z 21 lutego 2019 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia MPZP w rejonie ulic (...) wystąpił z wnioskiem, aby w opracowywanym projekcie planu uwzględnić ograniczenie i przesunięcie planowanych dróg tak, aby nie dzieliły Nieruchomości na kilka części. Wnioskodawca zaproponował przesunięcie planowanej drogi publicznej przebiegającej przez Nieruchomość poza jej granice lub wzdłuż granic Nieruchomości Wnioskodawcy. Zmiana przebiegu planowanej drogi w ocenie Wnioskodawcy umożliwiłaby dotychczasowe wykorzystywanie Nieruchomości bez niekorzystnego jej podziału. Niemniej jednak, jako iż wniosek Wnioskodawcy w ww. zakresie został złożony po terminie zbierania wniosków do projektu planu, to nie został on formalnie rozpatrzony zgodnie z pismem Urzędu (...) z 3 listopada 2020 r., sygnatura sprawy (...) Urząd (...) wskazał, że wniosek Wnioskodawcy będzie stanowił jedynie materiał pomocniczy, a propozycje dotyczące zmiany przebiegu projektowanych dróg zostaną szczegółowo przeanalizowane w pracach projektowych.

W 2021 r. pojawiło się publiczne ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia nowego MPZP, w związku z czym do końca marca 2021 r. można było składać uwagi do planu, jednakże Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną ostatecznie nie złożyli żadnych uwag, nawet tej w zakresie przesunięcia drogi.

W związku z planowaną sprzedażą, Wnioskodawca i Zainteresowana nie podejmują działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości pod inwestycję, w tym podziału Nieruchomości na mniejsze działki, jakichkolwiek ulepszeń (m.in. uzbrojenie działki, doprowadzenie mediów, dojazdów).

Wnioskodawca i Zainteresowana wskazują, że obecnie nie mają żadnego potencjalnego nabywcy Nieruchomości. Jednocześnie podkreślają, że zgłosił się do nich niezależnie, bez żadnych działań ze strony Wnioskodawcy i Zainteresowanej, pośrednik nieruchomości, który twierdzi, że ma dla nich potencjalnego nabywcę Nieruchomości. Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają obecnie zawartej żadnej umowy z tym pośrednikiem. Wnioskodawca i Zainteresowana nie są pewni, czy sprzedaż nastąpi na rzecz nabywcy przedstawionego przez pośrednika, czy też będzie to jeszcze inny podmiot niezwiązany z pośrednikiem. W sytuacji, w której Wnioskodawca i Zainteresowana zdecydują, że do sprzedaży dojdzie na rzecz nabywcy zaproponowanego przez pośrednika, to zawrą oni z tym pośrednikiem stosowną umowę w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie posiadają sprecyzowanego planu dotyczącego przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży.

Jednocześnie, Wnioskodawca i Zainteresowana wskazują poniżej na pozostałe elementy zdarzenia przyszłego obejmujące: inne nieruchomości należące do ich majątku wspólnego i osobistego, przeprowadzone transakcje w zakresie majątku nieruchomego.

2. Majątek wspólny Wnioskodawcy i Zainteresowanej

2.1. Niezabudowane nieruchomości gruntowe

Małżonkowie są właścicielami następujących działek:

1)działka nr 3, dla której Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni 2,00 ha, położona w (...), gm. (...), sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny,

2)działka nr 4, dla której Sąd Rejonowy dla (...) we (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni 2,00 ha, położona w (...), gm. (...), sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny,

3)działka nr 5 o powierzchni 0,03 ha położona w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), sklasyfikowana na podstawie ewidencji gruntów i budynków jako teren zurbanizowany niezabudowany lub w trakcie zabudowy,

4)działka nr 6 o powierzchni 0,0425 ha, położona w obrębie ewidencyjnym (...), gmina (...), powiat (...), województwo (....), sklasyfikowana na podstawie ewidencji gruntów i budynków jako teren zurbanizowany niezabudowany lub w trakcie zabudowy.

Ww. działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej. Działki nigdy nie zostały przekazane na potrzeby jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nigdy nie były wykorzystane do prowadzonej działalności gospodarczej. Jedynie działka nr 1  (stanowiąca przedmiot wniosku) jest wydzierżawiana.

2.2.Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym

W 2011 r. Wnioskodawca z wraz z Zainteresowaną nabyli do majątku wspólnego 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, tj. działki nr 6, dla której Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), o powierzchni 0,0228 ha, położonej we (...), przy ul. (...) obręb (...). Pozostałe 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomość nabyła siostra Zainteresowanej, która następnie w 2013 r. dokonała darowizny tego udziału na rzecz Zainteresowanej.

Wnioskodawca wprowadził do ewidencji środków trwałych 1/2 udziału w Nieruchomości, będącego we współwłasności małżeńskiej, ponieważ pierwotnie planował realizację inwestycji polegającej na przebudowie i przystosowaniu nieruchomości do działalności hotelowej. Jednakże Wnioskodawca ostatecznie zrezygnował z tego przedsięwzięcia i nigdy nieruchomość ta nie była faktycznie wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Z pozostałej 1/2 udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca mógł korzystać na podstawie umowy użyczenia zawartej z Zainteresowaną.

Wnioskodawca uzyskał interpretację podatkową Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL3-1.4011.67.2018.1.KS, z której wynikało, iż planowana sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości, stanowiącego majątek wspólny małżonków, nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, ponieważ nie będzie stanowiła przychodu z „pozarolniczej działalności gospodarczej”. To przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a ponieważ zbycie nastąpi po pięciu latach od nabycia nieruchomości, to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ostatecznie, 2 grudnia 2024 r. Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną dokonali sprzedaży nieruchomości, tj. łącznie 1/2 udziału należącego do majątku wspólnego małżonków oraz 1/2 udziału należącego do majątku osobistego Zainteresowanej, na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer (…). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT.

2.3. Lokale użytkowe wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną są właścicielami następujących lokali użytkowych położonych we (...), wykorzystywanych w prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej działalności gospodarczej, które wynajmuje osobom trzecim:

1)dwa lokale użytkowe nabyte w 1998 r.,

2)lokal użytkowy nabyty w 1999 r.,

3)lokal użytkowy nabyty w 2002 r.,

4)lokal użytkowy nabyty w 2004 r.,

5)lokal użytkowy nabyty w 2016 r.,

6)dwa lokale użytkowe nabyte w 2018 r.

2.4. Lokale mieszkalne

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną są również właścicielami następujących nieruchomości prywatnych:

1)lokal mieszkalny we (...), nabyty w styczniu 2019 r.,

2)lokal mieszkalny nabyty w 2011 r. oraz lokal mieszkalny nabyty w maju 2019 r., które łącznie darowali córce w dniu 21 września 2020 r.,

3)lokal mieszkalny w (…), nabyty 16 stycznia 2023 r.

2.5. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym małżonków (działka nr 2/9)

7 września 2017 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (…) Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną sprzedali nieruchomości niezabudowaną, tj. działkę nr 1/1, nabytą z w 2000 r. do majątku wspólnego małżonków z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub kontynuacji dzierżawy gruntu na cele rolnicze.

Zgodnie z uzyskaną interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP1/4512-1-38/16-4/JKU, transakcja podlegała podatkowi VAT (każdy z małżonków był zobowiązany do rozliczenia podatku od 50% ceny sprzedaży nieruchomości, jako że nieruchomość ta stanowiła wspólność majątkową małżeńską), od sprzedaży tej nieruchomości. Zainteresowana zobowiązana była do zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w związku koniecznością rozliczenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości. Przez pewien czas składała deklaracje VAT-7 „zerowe”, a w roku 2022 została wykreślona z rejestru podatników VAT.

Jednocześnie transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT. Przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie stanowił przychodu ze źródła, jakim jest „pozarolnicza działalność gospodarcza”, zgodnie z uzyskaną przez Wnioskodawcę interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 25 marca 2016 r. ILPB1/4511-1-6/16-2/PP.

3. Majątek osobisty Wnioskodawcy:

Do majątku osobistego Wnioskodawcy należy 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości położonej przy ul. (...) we (...), nabytej w drodze dziedziczenia po zmarłej matce na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 10 lipca 2018 r. Zgodnie z testamentem notarialnym z 16 stycznia 2008 r. spadek nabyli w częściach równych, tj. po 1/2 części spadku: dwaj synowie, w tym Wnioskodawca.

4. Majątek osobisty Zainteresowanej

Z kolei do majątku osobistego Zainteresowanej należy lokal użytkowy, w którym posiada 1/2 udziału - nabytego w 2012 r. w drodze darowizny oraz 1/2 udziału - nabytego w 2013 r. również w drodze darowizny. Lokal położony przy ul. (...), o pow. 92,75 m², dla którego Sąd Rejonowy dla (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), który na podstawie umowy użyczenia, wykorzystywany jest na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

4.1. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym Zainteresowanej (działka nr 57/9)

Zainteresowana na podstawie aktu notarialnego z 8 lipca 2016 r. Repertorium A nr (...) nabyła wraz z osobą trzecią niezabudowaną nieruchomość, tj. działkę 7 o powierzchni 0,6000 ha, położoną w miejscowości Niedary, gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), na współwłasność w udziałach wynoszących po 1/2 każde z nich. Zainteresowana nabyła nieruchomość do majątku osobistego i za środki z niego pochodzące. Nieruchomość została nabyta na cele mieszkaniowe, z zamiarem wybudowania jednorodzinnego domu mieszkalnego. Analogiczny zamiar miał współwłaściciel. Działka została podzielona na mniejsze części w celu wydzielenia działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po dłuższym przemyśleniu planowanej inwestycji, Zainteresowana wraz z mężem uznała, że lokalizacja, gdzie ma być zrealizowana budowa domu mieszkalnego, jest zbyt odległa od centrum (...), gdzie na tamten czas miała z mężem centrum interesów życiowych i zawodowych, co skutkowało ostatecznie zaniechaniem zamierzonego celu, a w konsekwencji sprzedażą udziału we współwłasności nieruchomości na rzecz drugiego współwłaściciela.

Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT, gdyż dokonując sprzedaży udziału w działkach, Zainteresowana korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym (co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT) - stanowisko potwierdzone w uzyskanej przez Zainteresowaną interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 20 lutego 2019 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.667.2018.2.EB).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.Kto był stroną umowy dzierżawy zawartej 3 stycznia 2014 r., tj. czy umowę dzierżawy zawarli oboje małżonkowie jako współwłaściciele nieruchomości – działki nr 1, czy też jedno z małżonków (należy wskazać dokładnie, które z małżonków)?

Odp.: Umowę dzierżawy z 3 stycznia 2014 r. zawarli oboje małżonkowie jako współwłaściciele nieruchomości – działki nr 1 .

2.Kto uzyskuje korzyści i kto rozlicza się z tytułu czynszu dzierżawnego wynikającego z ww. umowy – czy wyłącznie Pan, czy Pana małżonka, czy oboje Państwo?

Odp.: Korzyści z tytułu czynszu dzierżawionego wynikającego z ww. umowy uzyskują oboje małżonkowie – Wnioskodawca i Zainteresowana.

Z tej racji, że jest to dzierżawa gruntów na cele rolnicze, to dzierżawa ta jako niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie jest rozliczana.

3.Czy czynsz z tytułu tej dzierżawy był/jestdokumentowanyfakturami i czy faktury były/są wystawiane na Pana, Pana małżonkę czy na oboje z Państwa?

Odp.: Nie, czynsz z tytułu tej dzierżawy nie był i nie jest dokumentowany fakturami. Wydzierżawiający po dokonaniu wpłat przez dzierżawcę wystawiają mu pokwitowanie (dowód wpłaty) potwierdzający uiszczenie czynszu zgodnie z umową dzierżawy z 3 stycznia 2014 r.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2)

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a w przypadku uznania, że tak, czy całość podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku będzie mogła zostać rozliczona wyłącznie przez Wnioskodawcę?

Państwa stanowisko w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług

Sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Fakt wydzierżawiania Nieruchomości spowodowywał, że utraciła ona charakter majątku prywatnego.

Wykorzystywanie Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych powoduje, że należy ją traktować jak wykorzystywanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na gruncie ustawy VAT, a nie jako majątek osobisty.

W razie uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, całość podatku VAT należnego z tytułu sprzedaży będzie mogła zostać rozliczona wyłącznie przez Wnioskodawcę.

W związku z tym, Zainteresowana nie będzie zobowiązana do dokonania rejestracji jako podatnik VAT, ani nie będzie musiała rozliczać we własnym zakresie podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej: „ustawa VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”), podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 8 ust. 1 ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, dalej: K.C.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie nieruchomości gruntowej dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Z kolei, problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195- K.C.

W myśl art. 195 K.C., własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 K.C.; § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. § 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. (...) Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm., dalej: K.R.O.).

Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.: z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na mocy art. 35 K.R.O., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Według art. 36 § 1 i § 2 K.R.O., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powołane regulacje prawne w akcie notarialnym, dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy art. 43 § 1 K.R.O., oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego opisanego w niniejszym wniosku, należy wskazać, że Nieruchomości objęta sprzedażą została nabyta przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w 2002 r. do majątku wspólnego małżonków. Sprzedaż - w sensie cywilistycznym - będzie dotyczyć obojga małżonków jako sprzedających tę Nieruchomość. Obojgu z małżonków z tytułu sprzedaży będą przysługiwać określone w prawie cywilnym prawa i obowiązki.

Jednocześnie, pomimo tego, że obrót gospodarczy dotyczy majątku wspólnego małżonków, to małżeństwo jako takie nie posiada statusu podatnika podatku VAT, a w konsekwencji, konieczność ustalenia podatnika VAT odnosi się do każdego z małżonków z osobna. Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy VAT. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami

K.R.O., mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku VAT. Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku VAT w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy VAT będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy VAT bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Według art. 15 ust. 1 ustawy VAT: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Status podatnika podatku VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, powinien być uznany za podatnika tego podatku.

Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują one sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania i które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT powinien być uznany za podatnika podatku VAT.

Zatem, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny „to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C- 181/10).

Wynika z niego, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z treści ww. orzeczenia TSUE wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej.

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu zagadnienia dotyczącego statusu podatnika pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że:

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt opisu zdarzenia przyszłego - w 2002 r. Wnioskodawca i Zainteresowana nabyli do majątku prywatnego Nieruchomość. Działka stanowiła wówczas użytek rolny. Działka nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych oraz handlu antykami. Działka została nabyta od osoby fizycznej, z tytułu jej nabycia nie przysługiwało Wnioskodawcy (jak również Zainteresowanej) prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT, ponieważ transakcja zakupu Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Pierwotnie Nieruchomość była samodzielnie uprawiana przez Wnioskodawcę na cele rolnicze, następnie została oddana w dzierżawę na podstawie umowy dzierżawy z 2014 r. na rzecz osoby trzeciej. Obecnie umowa dzierżawy jest dalej kontynuowana, a dzierżawca na Nieruchomości przez cały okres dzierżawy prowadzi działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzać czynsz. Nieruchomość przez cały czas jej posiadania była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej Wnioskodawcy, a potem do działalności rolniczej dzierżawcy. Od Nieruchomości odprowadzany jest podatek rolny. Od momentu oddania Nieruchomości w dzierżawę, była ona wykorzystywana przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT - dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze zwolnione z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. W 2017 r. Wnioskodawca oraz Zainteresowana dokonali sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, tj. działki nr 2/9, którą nabyli z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub kontynuacji dzierżawy gruntu na cele rolnicze. Wnioskodawca i Zainteresowana zostali wówczas zobowiązani do rozliczenia podatku VAT od sprzedaży tej nieruchomości - po 50% każdy z małżonków od ceny sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym, Wnioskodawca i Zainteresowana powzięli wątpliwości, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości, będą działać w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji czego transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (przy czym jednocześnie, do wyłącznego rozliczenia podatku VAT będzie uprawniony Wnioskodawca).

W 2023 r., w przedmiocie rozważanej kwestii, Wnioskodawca uzyskał negatywną interpretację podatkową dotyczącą wyłącznie jego udziału we współwłasności.

Organ stwierdził, że w przypadku sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Wnioskodawcę, wystąpi on jako podatnik VAT i będzie zobowiązani do rozliczenia podatku VAT. Z uwagi jednak na upływ czasu od jej wydania oraz niewielką zmianę elementów zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca ponownie wnosi o wydanie interpretacji. Dodatkowo wskazuje, że w odróżnieniu od poprzedniego wniosku, tym razem ochroną wynikającą z interpretacji mają zostać objęci zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka - Zainteresowana.

Przechodząc do dalszych rozważań, z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca oraz Zainteresowana podjęli w odniesieniu do Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży. W pierwszej kolejności wskazania wymaga, że przedmiotowa działka od 2014 r. jest nieprzerwanie wydzierżawiana na cele rolne, a dzierżawca przez cały okres dzierżawy prowadzi na niej działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzać czynsz.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie zawierania umów K.C.

Zgodnie z art. 693 § 1 K.C., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. W kontekście rozpatrywanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy VAT wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów.

Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy VAT definicję działalności gospodarczej. Nieruchomość wydzierżawiana przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną osobie trzeciej, na podstawie zawartej umowy dzierżawy, jest wykorzystywana przez nich w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawca na Nieruchomości przez cały okres dzierżawy prowadzi działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzać czynsz. Nieruchomość wydzierżawiana jest od 2014 r. nieprzerwanie i trwa do obecnej chwili.

Działania takiego należy interpretować jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Wydzierżawienie Nieruchomości spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej działki powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Z przywołanych uprzednio przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego.

W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości, która jest przedmiotem dzierżawy, Wnioskodawca i Zainteresowana nie zbywają majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wnioskodawca i Zainteresowana w rzeczywistości zbywają działkę wykorzystywaną w działalności gospodarczej (oddaną w dzierżawę) - w rozumieniu ustawy VAT. W konsekwencji oboje występują w charakterze podatników VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednak ze względu na brak jasnych przepisów dotyczących rozliczania VAT od majątku objętego wspólnością małżeńską, zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanej wystarczające będzie, aby podatek rozliczył wyłącznie Wnioskodawca, bez konieczności rejestrowania Zainteresowanej jako podatnika VAT.

Podsumowując, czynność dostawy Nieruchomości, będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Jednocześnie, jeśli Organ zgodzi się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że sprzedaż Nieruchomości nie stanowi zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz działalność gospodarczą podlegającą VAT, to Wnioskodawca pragnie potwierdzić, że pomimo tego, iż sprzedaż obejmuje składnik majątku wspólnego małżonków, właściwym będzie, aby to wyłącznie Wnioskodawca mógł rozliczyć samodzielnie całość podatku VAT, tj. wystawić fakturę VAT przy sprzedaży oraz rozliczyć w całości podatek VAT związany z tą transakcją. Biorąc powyższe pod uwagę, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe w całości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

‒prawidłowe – w zakresie ustalenia, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

‒nieprawidłowe– w zakresie uznania, że podatek VAT z tytułu tej sprzedaży może być rozliczony wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału

w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że:

Z okoliczności wskazanych przez Państwa wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w Polsce. Pana działalność gospodarcza obejmuje sprzedaż detaliczną artykułów używanych oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Z tytułu tej działalności jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Pana małżonka jest rezydentem podatkowym (...), nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Jest wspólnikiem i prezesem (...) spółki kapitałowej. Pozostają Państwo we wspólności majątkowej.

W 2002 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego niezabudowaną działkę oznaczoną nr 1. Działka stanowiła wówczas działkę rolną. Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu jej nabycia. Pierwotnie nieruchomość – działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana na cele rolnicze, tj. uprawiał Pan pszenicę, kukurydzę i rzepak. Płody rolne nigdy nie były przeznaczone do dalszej odsprzedaży i nie stanowiły dostawy zwolnionej ani opodatkowanej podatkiem VAT. Od 2014 r. przedmiotowa działka nieprzerwanie wydzierżawiana jest na cele rolne, a dzierżawca przez cały okres dzierżawy prowadzi na niej działalność rolniczą, za którą zobowiązany jest odprowadzić czynsz. Nie są Państwo rolnikami ryczałtowymi i nigdy nie prowadzili Państwo działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Działka nr 1 nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. W stosunku do działki nr 1 nie podejmowali Państwo żadnych działań mających na celu przygotowanie działki do sprzedaży jako terenu inwestycyjnego – nie dokonywali Państwo podziału, nie uzbrajali terenu, nie starali się o warunki zabudowy, nie doprowadzali mediów, nie organizowali dojazdów. Nie poszukiwali też aktywnie nabywców. Co prawda wskazali Państwo, że zgłosił się do Państwa pośrednik nieruchomości, jednak nie posiadają Państwo zawartej z nim umowy i nie są Państwo pewni, czy sprzedaż działki nastąpi na rzecz nabywcy, którego proponuje pośrednik. Sprzedaż działki nr 1 nie jest ukierunkowana na żaden określony cel inwestycyjny z Państwa strony.

Wskazali Państwo, że oprócz działki 1 małżonkowie posiadają także inne nieruchomości wchodzące w skład majątku wspólnego – działki rolne, działki niezabudowane, lokale użytkowe wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy oraz prywatne lokale mieszkalne, w tym mieszkanie w (…). W 2017 r. dokonali Państwo sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, tj. działki nr 1/1, którą nabyli Państwo do majątku wspólnego z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej lub kontynuacji dzierżawy gruntu na cele rolnicze.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak, to czy cały podatek VAT należny z tytułu tej sprzedaży może być rozliczony wyłącznie przez Pana.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan i Pana małżonka podjęli w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 1.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpią okoliczności wskazujące, że planowana przez Państwa sprzedaż działki we współwłasności małżeńskiej będzie stanowiła sprzedaż majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej w zakresie dzierżawy, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo z tytułu tej transakcji będą podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 jest nieprzerwanie wydzierżawiana na cele rolne na podstawie zawartej z dzierżawcą umowy z 3 stycznia 2014 r. Stronami tej umowy – zgodnie z Państwa wskazaniem – są Państwo oboje. Dzierżawca uiszcza uzgodniony czynsz, potwierdzany przez Państwa pokwitowaniem. Korzyści z tytułu tej dzierżawy uzyskują również oboje Państwo.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zatem dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Skoro działka nr 1 będąca przedmiotem dzierżawy należy do Państwa majątku wspólnego, podatnikiem podatku od towarów i usług będzie ten, kto faktycznie dokonuje czynności związanych z jej odpłatnym wykorzystaniem, tj. zawarł umowę dzierżawy, otrzymuje i rozlicza czynsz. Ponieważ, stronami umowy dzierżawy są oboje Państwo i to oboje Państwo uzyskują korzyści z tytułu czynszu dzierżawionego jako współwłaściciele działki, to w tej sytuacji każdy z Państwa będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do swojej części działki i posiadanego w niej udziału. Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, dzierżawa stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a więc mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Wydzierżawienie przez Państwa na podstawie umowy z 3 stycznia 2014 r. działki nr 1 spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego.

W konsekwencji, w sprawie wystąpią przesłanki uzasadniające uznanie każdego z Państwa za odrębnego podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, dokonującego sprzedaży majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską, jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten – jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego – określa równe prawa majątkowe dla obojga małżonków, należy stwierdzić, że każde z Państwa będzie zobowiązane do odrębnego rozliczenia sprzedaży udziału w działce nr 1  w odniesieniu do swojej części.

Tak więc Państwa stanowisko w zakresie uznania, że planowana przez Państwa sprzedaż działki nr 1, stanowiącej majątek wspólny małżonków, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT uznaję za prawidłowe, natomiast w zakresie uznania, że podatek VAT z tytułu tej sprzedaży może być rozliczony wyłącznie przez Wnioskodawcę uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2), natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.