Interpretacja indywidualna z dnia 2 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2025.1.AAR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 2 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT przyszłej sprzedaży działek niezabudowanych nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4.Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 1996 r., wspólnie z ówczesnym mężem, Wnioskodawczyni nabyła od osoby fizycznej kilka nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 13 ha. Wśród tych gruntów znajdowały się m.in. działki o numerach: 5/5, 6/6, 7/7, 8/8, a także 9/9, 10/10, 11/11 i 12/12. Zakup nieruchomości miał na celu powiększenie gospodarstwa rolnego prowadzonego wspólnie z małżonkiem. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie dokonano odliczenia podatku naliczonego.

Od chwili nabycia wszystkie działki były użytkowane rolniczo, zgodnie ze swoim charakterem i przeznaczeniem. Prowadzone gospodarstwo rolne funkcjonowało w ramach statusu rolnika ryczałtowego, korzystającego ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Ani Wnioskodawczyni, ani Jej były mąż nigdy nie byli czynnymi podatnikami VAT.

25 października 2017 r. uprawomocnił się wyrok rozwodowy. Aktem notarialnym z 26 stycznia 2024 r. (Repertorium A nr (...)) dokonano podziału majątku wspólnego. Na mocy tego aktu Wnioskodawczyni przypadły na wyłączną własność m.in.:

‒nieruchomość niezabudowana obejmująca działki nr 8/8, 6/6 i 13/13 o łącznej powierzchni 3,8495 ha, objęta księgą wieczystą nr (...),

‒nieruchomość niezabudowana stanowiąca działkę nr 10/10 o powierzchni 2,0000 ha, objęta księgą wieczystą nr (...).

W 2023 r. działka nr 7/7 została podzielona na działki nr 13/13 i 14/14. W styczniu 2025 r. działka nr 13/13, będąca wyłączną własnością Wnioskodawczyni po podziale majątku, została sprzedana. Wydzielono z niej trzy działki (nr 1, 2, 3), które sprzedano trzem osobom fizycznym 23‑24 stycznia 2025 r. Sprzedaż ta miała charakter jednorazowy i wynikała wyłącznie z konieczności uregulowania zobowiązań oraz potrzeb zdrowotnych. Działki te miały powierzchnie powyżej 3000 m², nie były objęte decyzją o warunkach zabudowy, nie były uzbrojone ani w żaden sposób przygotowywane inwestycyjnie do sprzedaży.

W odniesieniu do działki nr 6/6 ­– w 2025 r. Wnioskodawczyni wystąpiła o jej podział geodezyjny na cztery działki rolne: nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4. Podział ten został dokonany przez Wnioskodawczynię, nie został jednak jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Działki te nadal figurują w rejestrach jako grunty orne, zgodnie z zapisami księgi wieczystej oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dla tych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na moment zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie wydano jeszcze decyzji o warunkach zabudowy. Umowa ta przewiduje jednak, że decyzje o warunkach zabudowy zostaną wydane do dnia sprzedaży - na wniosek potencjalnego nabywcy, a nie Wnioskodawczyni. Sam fakt wydania decyzji WZ nie oznacza, że działki stały się gruntami budowlanymi w rozumieniu ustawy o VAT.

Wszystkie wymienione działki - zarówno przed podziałem, jak i po podziale - były i są wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie były wykorzystywane na inne cele prywatne ani gospodarcze. Nigdy nie były wynajmowane, wydzierżawiane ani w inny sposób oddawane do używania. Nie stanowiły środków trwałych w działalności rolniczej, gdyż jako rolnik ryczałtowy Wnioskodawczyni nie prowadziła ewidencji środków trwałych. Działki nie zostały i nie zostaną formalnie wycofane z działalności rolniczej, ponieważ cały czas stanowiły grunty rolne. Nie składano również wniosków o wyłączenie ich z produkcji rolnej.

Oprócz wystąpienia o decyzję WZ (na żądanie kupującego) i przeprowadzenia podziału geodezyjnego Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań zwiększających atrakcyjność nieruchomości (takich jak uzbrojenie, budowa dróg, ogrodzenie, przyłącza). Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych - nabywcę znalazło biuro obrotu nieruchomościami, któremu Wnioskodawczyni zleciła poszukiwanie kupca.

Planowana sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 ma charakter jednostkowy i dotyczy majątku prywatnego, który od blisko 30 lat był wykorzystywany wyłącznie rolniczo. Poza sprzedażą działki nr 13/13 (z podziału na 1-3), Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie zamierza dokonywać sprzedaży innych działek wchodzących w skład Jej gospodarstwa rolnego.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oznacza działanie w sferze prywatnej, do której przepisy ustawy o VAT nie mają zastosowania, a w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nr 1/1-1/4 nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w związku z tą transakcją Wnioskodawca nie występuje w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

1. Charakter majątku

• Działki te zostały nabyte w 1996 r. do majątku wspólnego małżonków w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.
• Od chwili zakupu do dnia dzisiejszego były wykorzystywane wyłącznie w działalności rolniczej, zwolnionej od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.
• Grunty te nigdy nie były przedmiotem obrotu handlowego, nie były nabywane z zamiarem ich odsprzedaży, ani nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych (jako że Wnioskodawca i jej były mąż byli rolnikami ryczałtowymi).
• Nie zostały wycofane z działalności rolniczej do majątku prywatnego, gdyż cały czas stanowiły grunty rolne.

2. Brak statusu podatnika VAT w transakcji

• Ani Wnioskodawca, ani jej były małżonek nigdy nie posiadali statusu czynnego podatnika VAT.
• Sprzedaż będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej.
• Sama czynność podziału gruntu oraz wydania decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o prowadzeniu działalności deweloperskiej ani o aktywnym działaniu w obrocie nieruchomościami.

3. Brak działań o charakterze inwestycyjnym lub profesjonalnym

• Wnioskodawca nie dokonywała żadnych działań typowych dla podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami (takich jak: uzbrojenie działek, wybudowanie infrastruktury technicznej, wydzielenie dróg wewnętrznych, reklama sprzedaży).
• Nabywcę znaleziono za pośrednictwem biura nieruchomości, co dodatkowo świadczy o biernym charakterze transakcji.
• Decyzje o warunkach zabudowy zostały uzyskane wyłącznie na żądanie kupującego i nie wynikały z własnych działań inwestycyjnych Wnioskodawcy.

4. Orzecznictwo TSUE i sądów krajowych

• Trybunał Sprawiedliwości UE w wyrokach z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C-181/10 (Słaby, Kuć) wskazał, że sprzedaż działek przez osobę fizyczną nie jest objęta VAT, jeśli nie wiąże się z aktywnym działaniem charakterystycznym dla przedsiębiorcy.
• Podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne w Polsce - m.in. NSA w wyroku z 10 lipca 2024 r. (I FSK 20/22), podkreślając, że samo dokonanie podziału nieruchomości czy uzyskanie decyzji administracyjnych nie przesądza o działalności gospodarczej.

5. Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS

• W licznych interpretacjach Dyrektor KIS potwierdził, że sprzedaż działek z majątku prywatnego, wykorzystywanego w działalności rolniczej zwolnionej z VAT, nie podlega opodatkowaniu VAT (m.in. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.341.2025.2.SN; 0112-KDIL1-2.4012.121.2025.2.AS; 0113-KDIPT1-3.4012.1076.2024.3.MK).

6. Wniosek końcowy

• Skoro sprzedaż gruntów ma charakter incydentalny, dotyczy majątku prywatnego, a Wnioskodawca nie angażował się w aktywne działania inwestycyjne, należy uznać, że czynność ta pozostaje poza zakresem ustawy o VAT.
• Nawet gdyby hipotetycznie przyjąć, że sprzedaż mogłaby podlegać VAT, to i tak grunty te - jako niezabudowane tereny rolne, które nie utraciły swojego charakteru rolnego - korzystałyby ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W świetle powyższych argumentów należy uznać, że sprzedaż działek nr 1/1-1/4 będzie stanowiła sprzedaż majątku prywatnego, pozostającą poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że w 1996 r., wspólnie z ówczesnym mężem, nabyła Pani od osoby fizycznej kilka nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 13 ha. Wśród tych gruntów znajdowały się m.in. działki o numerach: 5/5, 6/6, 7/7, 8/8, a także 9/9, 10/10, 11/11 i 12/12. Zakup nieruchomości miał na celu powiększenie gospodarstwa rolnego prowadzonego wspólnie z małżonkiem. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie dokonano odliczenia podatku naliczonego.

Od chwili nabycia wszystkie działki były użytkowane rolniczo, zgodnie ze swoim charakterem i przeznaczeniem. Prowadzone gospodarstwo rolne funkcjonowało w ramach statusu rolnika ryczałtowego, korzystającego ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nigdy nie była Pani czynnym podatnikiem VAT.

25 października 2017 r. uprawomocnił się wyrok rozwodowy. Aktem notarialnym z 26 stycznia 2024 r. dokonano podziału majątku wspólnego. Na mocy tego aktu przypadły Pani na wyłączną własność m.in. nieruchomość niezabudowana obejmująca działki nr 8/8, 6/6 i 13/13 o łącznej powierzchni 3,8495 ha oraz nieruchomość niezabudowana stanowiąca działkę nr 10/10 o powierzchni 2,0000 ha.

W 2023 r. działka nr 7/7 została podzielona na działki nr 13/13 i 14/14. W styczniu 2025 r. działka nr 13/13, będąca Pani wyłączną własnością po podziale majątku, została sprzedana. Wydzielono z niej trzy działki (nr 1, 2, 3), które sprzedano trzem osobom fizycznym 23-24 stycznia 2025 r. Sprzedaż ta miała charakter jednorazowy i wynikała wyłącznie z konieczności uregulowania Pani zobowiązań oraz potrzeb zdrowotnych. Działki te miały powierzchnie powyżej 3000 m², nie były objęte decyzją o warunkach zabudowy, nie były uzbrojone ani w żaden sposób przygotowywane inwestycyjnie do sprzedaży.

W 2025 r. wystąpiła Pani o podział geodezyjny działki nr 6/6 na cztery działki rolne: nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4. Podział ten został dokonany przez Panią, nie został jednak jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Dla tych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na moment zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie wydano jeszcze decyzji o warunkach zabudowy. Umowa ta przewiduje jednak, że decyzje o warunkach zabudowy zostaną wydane do dnia sprzedaży - na wniosek potencjalnego nabywcy, a nie Pani.

Wszystkie wymienione działki - zarówno przed podziałem, jak i po podziale - były i są wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie były wykorzystywane na inne cele prywatne ani gospodarcze. Nigdy nie były wynajmowane, wydzierżawiane ani w inny sposób oddawane do używania. Nie stanowiły środków trwałych w działalności rolniczej, gdyż jako rolnik ryczałtowy nie prowadziła Pani ewidencji środków trwałych. Działki nie zostały i nie zostaną formalnie wycofane z działalności rolniczej, ponieważ cały czas stanowiły grunty rolne. Nie składano również wniosków o wyłączenie ich z produkcji rolnej.

Oprócz wystąpienia o decyzję WZ (na żądanie kupującego) i przeprowadzenia podziału geodezyjnego nie podejmowała Pani żadnych działań zwiększających atrakcyjność nieruchomości (takich jak uzbrojenie, budowa dróg, ogrodzenie, przyłącza). Nie prowadziła Pani działań marketingowych - nabywcę znalazło biuro obrotu nieruchomościami, któremu zleciła Pani poszukiwanie kupca.

Planowana sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 ma charakter jednostkowy i dotyczy majątku prywatnego, który od blisko 30 lat był wykorzystywany wyłącznie rolniczo. Poza sprzedażą działki nr 13/13 (z podziału na 1-3), nie dokonywała Pani i nie zamierza dokonywać sprzedaży innych działek wchodzących w skład Pani gospodarstwa rolnego.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy planowana sprzedaż nieruchomości – tj. działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. działek będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanych działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na Pani aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Podejmowane przez Panią działania – w odniesieniu do działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 - nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W tym miejscu należy wskazać, że z okoliczności sprawy wynika, że zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, która przewiduje, że decyzje o warunkach zabudowy zostaną wydane do dnia sprzedaży – na wniosek potencjalnego nabywcy.

Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, były i są wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie były wykorzystywane na inne cele prywatne ani gospodarcze. Nigdy nie były wynajmowane, wydzierżawiane ani w inny sposób oddawane do używania. Nie stanowiły środków trwałych w działalności rolniczej, gdyż jako rolnik ryczałtowy nie prowadziła Pani ewidencji środków trwałych. Działki nie zostały i nie zostaną formalnie wycofane z działalności rolniczej, ponieważ cały czas stanowiły grunty rolne. Nie składano również wniosków o wyłączenie ich z produkcji rolnej.

Istotne w niniejsze sprawie jest to, że oprócz wystąpienia o decyzję WZ (na żądanie kupującego) i przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki nr 6/6 nie podejmowała Pani żadnych działań zwiększających atrakcyjność nieruchomości (takich jak uzbrojenie, budowa dróg, ogrodzenie, przyłącza). Nie prowadziła Pani działań marketingowych - nabywcę znalazło biuro obrotu nieruchomościami, któremu zleciła Pani poszukiwanie kupca.

Poza sprzedażą działki nr 13/13 (z podziału na 1-3), nie dokonywała Pani i nie zamierza Pani dokonywać sprzedaży innych działek wchodzących w skład Pani gospodarstwa rolnego.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które w odniesieniu do ww. nieruchomości świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży ww. działek, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.

Pani stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Panią pytanie. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

W związku z tym, że należna wpłata od niniejszego wniosku wynosi 40,00 zł, kwota 120,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany w poz. 72-81 wniosku ORD-IN.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.