Interpretacja indywidualna z dnia 15 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1113.2025.1.ALN

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie nieuznania, transakcji zbycia udziału w działkach nr 1 i 2 za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ustawy;
• prawidłowe w zakresie uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie zwolniona z VAT;
• nieprawidłowe w zakresie uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 2 będzie opodatkowana VAT;
• nieprawidłowe w zakresie opodatkowania otrzymanego zadatku.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania transakcji zbycia udziału w działkach nr 1 i 2 za odpłatną dostawę towarów, uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie zwolniona z VAT i że planowana sprzedaż udziału w działce nr 2 będzie opodatkowana VAT oraz opodatkowania otrzymanego zadatku.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - Pan A. (PESEL: …; NIP: …) jest czynnym podatnikiem VAT, który korzystał ze zwolnienia podmiotowego z uwagi na spełnienie warunków przewidzianych w art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775; dalej jako: „ustawa o VAT").

Dnia 22 marca 2013 roku Wnioskodawca wraz z małżonką Panią B oraz Panem C nabyli nieruchomość gruntową w miejscowości D, o powierzchni 0,1714 ha, składającą się z działki o numerze 3 (dalej jako „Nieruchomość gruntowa").

Pan C nabył 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej, natomiast Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli do majątku ustawowego małżeńskiego pozostałą część tj. 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości gruntowej.

Decyzją Burmistrza z dnia 10.06.2013 r. Nieruchomość gruntowa została podzielona na dwie działki:

1)działkę o numerze 1, o powierzchni 0,1506, która zabudowana jest obecnie budynkiem handlowo usługowym o powierzchni 402 m² (dalej jako „Działka zabudowana"),

2)działkę o numerze 2, o powierzchni 0,0208 (dalej jako „Działka niezabudowana").

Nieruchomość gruntowa była przedmiotem najmu na rzecz spółki E sp. z o.o. (dalej jako „Najemca") w okresie od 9 października 2014 r. do 2 czerwca 2025 r.

Najemca dokonał nakładów w postaci budynku utworzonego na terenie Działki zabudowanej i wykorzystywał budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast to Wnioskodawca z małżonką oraz Pan C są właścicielami budynku zgodnie z art. 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061; dalej jako: „KC").

Budynek został ukończony 4.10.2019 roku i nie podlegał ulepszeniom, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. W związku z powyższym pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miało miejsce w roku 2019.

Przychody, które Wnioskodawca osiągnął z tytułu umowy najmu Nieruchomości gruntowej opodatkowane były w ramach tzw. „najmu prywatnego”, na zasadach przewidzianych w art. 1 pkt 2 i art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 843). Wnioskodawca nigdy nie traktował przysługującego mu udziału w prawach własności Nieruchomości gruntowej jako składnika prowadzonej przez niego pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163.; dalej jako „ustawa o PIT")

Dnia 2 czerwca 2025 r. Wnioskodawca z małżonką oraz Pan C przystąpili do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości gruntowej, z zamiarem zbycia jej na rzecz spółki F spółka jawna.

Łączna cena sprzedaży Nieruchomości gruntowej ma wynieść (…) , z czego cena Działki zabudowanej ma wynieść (…), a cena Działki niezabudowanej (…). Wnioskodawca ma otrzymać połowę ceny Nieruchomości gruntowej tj. (...) zł za zbycie Działki zabudowanej i (...) zł za zbycie Działki niezabudowanej.

Dnia 2 czerwca 2025 r. Wnioskodawca otrzymał już zadatek w kwocie (...). Pozostała część kwoty (tj. (...) zł) zapłacona ma zostać w terminie 7 dni od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Strony umowy przedwstępnej określiły, że do sprzedaży Nieruchomości gruntowej dojdzie nie później niż 20 stycznia 2026 r.

Czynność zbycia 1/2 udziałów w prawach własności Nieruchomości gruntowej (zarówno Działki zabudowanej jak i działki niezabudowanej) dokonana przez Wnioskodawcę zwana będzie dalszej części „Transakcją".

1.W jakim celu nabył Pan udział w działce nr 3, która została podzielona na działki nr 1 i 2?

Nabył Pan 1/2 udziału w działce nr 3 w dniu 22 marca 2013 r. wraz z małżonką B i Panem C w celu prywatnego inwestowania w nieruchomość gruntową, z zamiarem przyszłego wykorzystania lub sprzedaży. Podział na działki nr 1 i 2 w 2013 r. miał na celu odrębne wykorzystanie terenu (zabudowana nr 1 i funkcje komunikacyjne na nr 2).

2.Czy nabycie przez Pana udziału w działce nr 3 nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Nie, nabycie udziału w działce nr 3 nie miało charakteru czynności podlegających opodatkowaniu VAT, ponieważ było to nabycie cywilnoprawne dokonane w ramach majątku prywatnego, a nie w ramach działalności gospodarczej.

3.Czy nabycie przez Pana udziału w działce nr 3 było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT?

Nie, nabycie udziału w działce nr 3 w dniu 22 marca 2013 r. było udokumentowane aktem notarialnym, a nie fakturą z wykazanym podatkiem VAT.

4.Czy z tytułu nabycia udziału w działce nr 3 przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego i czy skorzystał Pan z tego prawa? Jeśli nie skorzystał Pan z tego prawa, to proszę wskazać przyczynę?

Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ponieważ nabycie nie było udokumentowane fakturą VAT, a transakcja miała charakter cywilnoprawny, niezwiązany z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.

5.Z czyjej inicjatywy działka nr 3 została podzielona na działki nr 1 i 2? W jakim celu został dokonany ww. podział?

Podział działki nr 3 na działki nr 1 i 2 został dokonany z inicjatywy współwłaścicieli (Pana, B i C) na podstawie decyzji Burmistrza z dnia 10 czerwca 2013 r. Celem podziału było umożliwienie zabudowy handlowo-usługowej na działce nr 1 oraz przeznaczenie działki nr 2 na cele komunikacyjne (miejsca parkingowe i strefa wjazdu) i ewentualne przekazanie działki dla Gminy w przypadku takiej konieczności.

6.Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki nr 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, proszę wskazać:

a) Jakie przeznaczenie z niego wynika dla tej działki?

Nie, na dzień planowanej sprzedaży dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

b) Czy dla działki nr 2 będzie istniała możliwość zabudowy?

Nie, ze względu na jej przeznaczenie komunikacyjne, możliwość zabudowy jest wykluczona.

7.Czy na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki nr 2 zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Nie, na dzień planowanej sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie zostanie wydana, ponieważ proces inwestycyjny związany z działką nr 2 (w powiązaniu z nr 1) został zakończony, a decyzja z 15 maja 2019 r. straciła znaczenie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

8.W związku z informacją, że nieruchomość gruntowa była przedmiotem najmu na rzecz spółki E sp. z o.o., proszę wskazać:

a) Kto zawarł ww. umowę - Pan, współwłaściciele czy Pan razem ze współwłaścicielami? Umowę najmu z E sp. z o.o. zawarli wspólnie współwłaściciele: Pan, B i C, w dniu 9 października 2014 r.

b) Kto wystawia faktury dokumentujące najem nieruchomości?

Faktury dokumentujące najem wystawiał Pan (A, NIP…) jako reprezentant współwłaścicieli małżeńskich.

Kto odprowadza należne podatki z tytułu ww. umowy najmu?

Podatki z tytułu najmu (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych) odprowadzał Pan (A) jako reprezentant współwłaścicieli małżeńskich.

9.Czy przedmiotem najmu objęta była działka nr 3, która następnie została podzielona na działki nr 1 i 2?

Tak, przedmiotem najmu była pierwotnie działka nr 3, która została podzielona na działki nr 1 i 2 w dniu 10 czerwca 2013 r. Po podziale najem obejmował obie działki (nr 1 i 2) do wygaśnięcia umowy w dniu 2 czerwca 2025 r.

10.Czy przed sprzedażą zabudowanej działki nr 1 zostaną rozliczone nakłady poniesione przez najemcę (E sp. z o.o.) na wybudowanie znajdującego się na działce budynku? Proszę opisać okoliczności zdarzenia.

Tak, przed sprzedażą działki nr 1 będą rozliczone nakłady poniesione przez E sp. z o.o. na wybudowanie budynku. Nakłady te zostały poniesione przez najemcę w okresie od 2014 r. do 4 października 2019 r.

11.Jak została skalkulowana cena sprzedaży zabudowanej działki nr 1 (jakie elementy będzie obejmowało wynagrodzenie, czy cena będzie uwzględniać zarówno wartość gruntu, jak i wartość budynku)?

Cena sprzedaży działki nr 1 i 2 w wysokości (…) zł (w tym Pana część i Pana małżonki (…) zł) została skalkulowana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, uwzględniającej zarówno wartość gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku handlowo-usługowego, ukończonego w 2019 r. Wartość ta została ustalona w drodze negocjacji z nabywcą (F sp. j.) i odzwierciedla stan nieruchomości na dzień 2 czerwca 2025 r.

12.Czy zadatek został wpłacony na poczet ceny transakcji sprzedaży 1/2 udziałów w prawie własności nieruchomości gruntowej (obejmującej zarówno działkę zabudowaną, jak i działkę niezabudowaną)?

Tak, zadatek w wysokości (…) zł został wpłacony 2 czerwca 2025 r. na poczet ceny transakcji sprzedaży 1/2 udziałów w nieruchomości gruntowej, obejmującej zarówno działkę nr 1 (zabudowaną), jak i działkę nr 2 (niezabudowaną).

1.Czy Spółka, której dzierżawił Pan udział w Nieruchomość była z Panem powiązana w jakikolwiek sposób, np. biznesowo, rodzinnie? Proszę szczegółowo opisać zależności.

Odpowiedź: Tak, spółka E sp. z o.o. była z Panem powiązana kapitałowo.

• Rodzaj powiązania: wspólnik – posiadał Pan 50% udziałów w spółce.
• Powiązania osobowe: Tak – był Pan członkiem zarządu.
• Brak powiązań rodzinnych /drugi współwłaściciel jest szwagrem to nie rodzina/

Załącznik: wyciąg z KRS - skład wspólników.

2.Z jakiego tytułu jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedź: Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT od 1 września 2021 r. w związku z wniesieniem nieruchomości gruntowej do spółki Domżalscy Spółka jawna - na podstawie opinii KIS (interpretacja indywidualna).

3.Czy od czynszu najmu odprowadzał Pan - poza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych - również podatek od towarów i usług. Jeśli nie proszę wskazać dlaczego.

Odpowiedź: Tak, od czynszu najmu odprowadzał Pan podatek VAT - w okresie, gdy był Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT (od 1 września 2021 r. do 2 czerwca 2025 r.).

Podstawa: najem w ramach działalności gospodarczej.

4.Dlaczego dla działki 2 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja z 15 maja 2019 r.) skoro dla tej działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w którym działka ma przeznaczenie komunikacyjne, w tym miejsca parkingowe i strefę wjazdu?

Odpowiedź: Korekta informacji z poprzednich pism - błąd wynikający z pomyłki telefonicznej pracownika Urzędu Miejskiego w (…).

Faktyczny stan:

• Dla działki 2 nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - do dnia dzisiejszego (7 listopada 2025 r.) MPZP nie został uchwalony.
• Pomyłka: pracownica urzędu błędnie poinformowała o MPZP, myląc go ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
• Decyzja WZ z 15 maja 2019 r.: wydana z braku MPZP - dla całości inwestycji (1 + 2).

5.W związku ze wskazaniem, że proces inwestycyjny związany z działką 2 (w powiązaniu z numerem 1) został zakończony, a decyzja z 15 maja 2019 r. straciła znaczenie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz, że na działce 2 możliwość zabudowy jest wykluczona zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego proszę o wyjaśnienie:

a) Jakie przeznaczenie dla działki 2 wynikało z wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedź: Przeznaczenie: budowa budynku usługowo-handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą (parkingi, wjazd, drogi wewnętrzne).

b) Czy decyzja o warunkach zabudowy z 15 maja 2019 r. została zrealizowana?

Odpowiedź: Tak - w pełni zrealizowana (pozwolenie na użytkowanie z 4 października 2019 r.).

c) Czy na działce znajdują się miejsca parkingowe i wjazd?

Odpowiedź: Tak - wjazd i miejsca parkingowe są nierozłączną częścią inwestycji.

d) Kto wybudował miejsca parkingowe, wjazd, inne obiekty znajdujące się na działce 2?

Odpowiedź: Cała inwestycja polegająca na wybudowaniu obiektu usługowo handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą, parkingami została zrealizowana najemcę tj. przez firmę E spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy najmu z 2014 r.

e) Jeśli to nie Pan wybudował miejsca parkingowe wjazd i inne obiekty znajdujące się na działce 2 to czy doszło/dojdzie do rozliczenia nakładów pomiędzy Panem a podmiotem których dokonał

Odpowiedź: Tak rozliczenie nastąpi przed sprzedażą w umowie przyrzeczonej.

f) Jakie inne obiekty znajdują się na działce 2?

Odpowiedź: na działce 2 nie znajdują się żadne inne obiekty.

g) Z jakich materiałów zostały wykonane miejsca parkingowe i/lub wjazd i /lub inne obiekty znajdujące się na działce nr 2?

Odpowiedź: Kostka brukowa - zgodnie z projektem budowlanym.

h) Czy miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty znajdujące się na działce 2 są trwale związane z gruntem?

Odpowiedź: Tak - wykonane w technologii kostki brukowej, okrawężnikowane, trwale związane z gruntem.

i) W jaki sposób miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty, które znajdują się na działce nr 2 są powiązane z działką 1?

Odpowiedź: Fizycznie stanowią jedną całość.

j) Proszę opisać współzależność miejsc parkingowych i/lub wjazdu i/lub innych obiektów, które znajdują się na działce 2 z budynkiem, który znajduje się na działce 1?

Odpowiedź: 100% współzależność - parkingi i wjazd na 2 są warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę dla budynku na 1. Bez wjazdu oraz odpowiedniej ilości miejsc parkingowych inwestycja byłaby niemożliwa.

k) Czy miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty znajdujące się na działce o nr 2 stanowią budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?

Tak - spełniają definicję budowli.

i) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli lub ich części w rozumieniu artykułu 2 punktu 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy wskazać dokładną datę dla miejsc parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów odrębnie.

Odpowiedź: 4 października 2019 r. data pozwolenia na użytkowanie dla całej inwestycji łącznie z parkingami i wjazdem na działce 1

m) Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli, to należy wskazać w jakiej części?

Odpowiedź: w całości - działka 2 (parking + wjazd) oddana do użytkowania jednocześnie z budynkiem na 1.

n) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź: Tak - sprzedaż planowana do 20 stycznia 2026 r. - minie ponad 6 lat.

o) Kiedy nastąpiło zajęcie do używania budowli? Należy wskazać dokładną datę dla miejsc parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów odrębnie.

Odpowiedź: 4 października 2019 r. - data pozwolenia na użytkowanie całości inwestycji.

p) Czy budowle były/są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT do której wykorzystywane były/są mu budynek budowle Pan wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia należy wskazać dla miejsc parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów odrębnie.

Odpowiedź : Nie - obiekt był wykorzystywany pod najem opodatkowany VAT przez E sp. z o.o. (faktury VAT, pełna księgowość).

q) Czy w ostatnich dwóch latach przed planowaną sprzedażą nieruchomości były/są/będą ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej miejsc parkingowych i/lub wjazdu i/lub innych obiektów. Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan dla miejsc parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów odrębnie:

W jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki?

Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to proszę wskazać przyczynę.

Do jakich czynności były/są/będą wykorzystywane ulepszone miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty tj. czy do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W jaki sposób miejsca parkingowe i/lub wjazd i/lub inne obiekty były/są/będą użytkowane po dokonaniu ulepszeń?

Czy po zakończonych ulepszeniach do momentu ich planowanej sprzedaży wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie miejsc parkingowych i wjazdu i/lub innych obiektów w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jeśli tak, to należy wskazać: dzień, miesiąc i rok, kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia miejsc parkingowych i/lub wjazdu i/lub innych obiektów po ulepszeniu i czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonych miejsc parkingowych i/ lub wjazdu i/lub innych obiektów a momentem ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Odpowiedź: Nie - przed planowaną sprzedażą nieruchomości nie było i nie będzie ponoszonych wydatków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30%.

Pytania

1)Czy Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej (Działki zabudowanej oraz Działki niezabudowanej) dokonana przez Wnioskodawcę stanowić będzie odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ustawy o VAT?

2)Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca, tj. transakcja będzie stanowić odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług - to czy prawidłowym będzie zwolnienie z podatku od towarów i usług Transakcji w części dotyczącej zbycia Działki zabudowanej, a opodatkowanie jedynie Transakcji w części dotyczącej zbycia Działki niezabudowanej?

3)Jeżeli odpowiedzi na pytania 1 i 2 będą twierdzące, to czy zapłata zadatku dokonana 2 czerwca 2025 r. stanowi moment powstania obowiązku podatkowego odnośnie sprzedaży zwolnionej Działki zabudowanej, a tym samym nie powoduje obowiązku uregulowania podatku.

Wskazał Pan, że oczekuj Pan w interpretacji:

• stanie faktycznym: Czy zapłata zadatku ((...) zł z 2 czerwca 2025 r.) stanowi moment powstania obowiązku podatkowego.
• zdarzeniu przyszłym: Czy planowana sprzedaż nieruchomości (działek nr 1 i 2) podlega opodatkowaniu VAT oraz czy przysługuje zwolnienie z VAT dla działki nr 1.

Pana stanowisko

Stanowisko w sprawie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana Transakcja nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w związku z czym Wnioskodawca nie występuje jako podatnik podatku od towarów i usług o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Mimo, iż Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej spełnia warunki uznania jej za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT - w związku z brakiem statusu podatnika Transakcja nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w sprawie pytania nr 2

Przy założeniu, że odpowiedź na pytanie nr 1 będzie twierdząca - zdaniem Wnioskodawcy zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w części dotyczącej zbycia Działki zabudowanej, natomiast w części dotyczącej zbycia Działki niezabudowanej - Wnioskodawca zobowiązany będzie do opodatkowania Transakcji.

Stanowisko w sprawie pytania nr 3

Przy założeniu, że odpowiedzi na pytania nr 1 i 2 będą twierdzące - zdaniem Wnioskodawcy zadatek otrzymany 2 czerwca 2025 r. jest zapłatą związaną z dokonaniem dostawy Działki zabudowanej, która jest zwolniona z podatku od towarów i usług, więc nie powoduje obowiązku uregulowania podatku.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem podlega między innymi odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Towarem zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części.

Dostawną towarów jest natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przeniesienie prawa do rozporządzanie towarami jak właściciel.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż planowana Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej spełnia przesłanki do uznania jej za odpłatną dostawę towarów, która, gdyby dokonywana w ramach działalności gospodarczej - podlegałaby opodatkowaniu.

Aby odpłatna dostawa towarów była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, dokonana musi być przez podatnika, tj. osobę, która prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, który brzmi:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność zbycia Nieruchomości gruntowej nie spełnia przesłanek uznania jej za jedną z kategorii wskazanych w zdaniu pierwszym cytowanego ustępu.

Również Transakcja ta nie polega na wykorzystywaniu Nieruchomości gruntowej w sposób ciągły dla celów zarobkowych, gdyż zbycie nieruchomości ma charakter incydentalny.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Zakładając, że organ nie zgodzi się ze stanowiskiem Wnioskodawcy dot. pytania nr 1 i stwierdzi, iż Wnioskodawca dokonując Transakcji będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług - Wnioskodawca pragnie przedstawić argumentację związaną ze zwolnieniem z podatku części Transakcji.

Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej składa się z dwóch odrębnych dostaw towarów - zbycia Działki zabudowanej (tj. działki na której znajduje się budynek handlowo-usługowy) i zbycia Działki niezabudowanej. Ceną należną Wnioskodawcy w związku ze zbyciem Działki zabudowanej jest kwota (...) zł, natomiast ceną należną Wnioskodawcy w związku ze zbyciem Działki niezabudowanej jest kwota (...) zł.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT jest wszystko co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy otrzymuje od nabywcy.

Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Skoro ceną, którą otrzymać ma Wnioskodawca w związku ze zbyciem Działki zabudowanej jest kwota (...) zł - będzie to podstawa opodatkowania dostawy towaru jakim jest Działka zabudowana.

Działka niezabudowana jest wyodrębnioną nieruchomością gruntową, która nie została zabudowana, w związku z czym stanowi ona odrębny towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenia budynku znajdującego się na Działce zabudowanej miało miejsce w roku 2019, więc wyjątki określone w lit. a i b nie będą miały zastosowania w ramach rozpatrywanej Transakcji. Transakcja zbycia Działki zabudowanej podlegać więc będzie zwolnieniu przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podobną argumentację poparł Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 9 czerwca 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.165.2023.2.MMA, która dotyczyła zdarzenia zbliżonego do tego w którym znajduje się Wnioskodawca.

Podsumowując uzasadnienie w zakresie stanowiska dot. pytania numer 2:

1)Transakcja zbycia Nieruchomości gruntowej polega na przeniesieniu prawa do rozporządzania jak właściciel dwoma odrębnymi towarami - Działką zabudowaną (gruntem zabudowanym i trwale z nim związanym budynkiem handlowo-usługowym) oraz Działką niezabudowaną.

2)Podstawa opodatkowania zbycia Działki zabudowanej wynosi zgodnie z art. 29a ust. 1 i 8 ustawy o VAT - (...) zł, natomiast podstawa opodatkowania zbycia Działki niezabudowanej wynosi zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT - 10.000 zł.

3)Dostawa Działki zabudowanej zwolniona jest na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

4)Dostawa Działki niezabudowanej nie korzysta ze zwolnienia i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towarów, otrzymano zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jego otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Chociaż nie zostało to bezpośrednio wskazane umowie przedwstępnej, zadatek otrzymany przez Wnioskodawcę w kwocie (…) w oczywisty sposób dotyczy zbycia Działki zabudowanej. Biorąc pod uwagę, iż cena za zbycie Działki niezabudowanej stanowi jedynie (…), Strony umowy przedwstępnej zbycia Nieruchomości gruntowej nie wyróżniły zadatku odpowiadającego cenie za zbycie Działki niezabudowanej.

W związku z powyższym, zadatek należy traktować jako część ceny za zbycie Działki zabudowanej, która to dostawa zwolniona jest z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - tym samym również zapłata zadatku jest zwolniona.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że Pana dotychczasowe stanowisko pozostaje bez zmian po uzupełnieniu opisu sprawy:

• Sprzedaż nie podlega VAT jako incydentalna transakcja prywatna (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).
• Alternatywnie, sprzedaż działki nr 1 jest zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10) po 2 latach od pierwszego zasiedlenia (2019 r.), a nr 2 podlega opodatkowaniu (23%).
• Zadatek nie powoduje obowiązku podatkowego, bo dotyczy głównie zwolnionej części.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż Nieruchomości wykorzystywanej przez Pana w ramach prowadzonych działalności gospodarczych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym czy będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi Ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że Nieruchomość, w skład, której wchodzi działka 1 i działka 2 była przedmiotem najmu na rzecz spółki E sp. z o.o. w okresie od 9 października 2014 r. do 2 czerwca 2025 r. 9 października 2014 r. umowę najmu z E sp. z o.o. zawarli wspólnie współwłaściciele: Pan, B i C. Faktury dokumentujące najem wystawiał Pan, jako reprezentant współwłaścicieli małżeńskich. Podatki z tytułu najmu (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych) odprowadzał również Pan, jako reprezentant współwłaścicieli małżeńskich.

Dla ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości gruntowej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy w prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika, czy też stanowi jego majątek osobisty. W związku z powyższym oddanie przez Pana Nieruchomości gruntowej na podstawie umowy najmu ze spółką E sp. z o.o. spowodowało, że Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej. W konsekwencji wynajmując działki nr 1 i nr 2 działał Pan jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej nieruchomości spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przez Pana działek w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku osobistego, a sprzedaż przez Pana ww. działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości gruntowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pana wątpliwości przedstawione w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 2, dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie zwolniona z VAT a sprzedaż udziału w działce nr 2 będzie opodatkowana VAT. Jak wynika z treści wniosku działka nr 1 jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym, a na działce nr 2 znajdują się budowle w postaci miejsc parkingowych (kostki brukowej) oraz wjazdu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub jego części oddano go do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku lub jego części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że działka o numerze 1 zabudowana jest budynkiem handlowo usługowym. Najemca - E sp. z o.o., dokonał nakładów w postaci budynku i wykorzystywał budynek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nakłady te zostały poniesione przez najemcę w okresie od 2014 r. do 4 października 2019 r. Budynek został ukończony 4 października 2019 roku i nie podlegał ulepszeniom, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Przed sprzedażą działek będą rozliczone nakłady poniesione przez Najemcę - E sp. z o.o. na wybudowanie budynku. Pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT miało miejsce w roku 2019.

W odniesieniu zaś do działki nr 2 wskazał Pan, że na ww. działce znajdują się wyłącznie: miejsca parkingowe i wjazd wykonane w technologii kostki brukowej, okrawężnikowane. Wskazał Pan, że miejsca parkingowe i wjazd znajdujące się na działce nr 2 są trwale związane z gruntem i stanowią budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Stanowią one wjazd na teren inwestycji do budynku usługowo-handlowego zlokalizowanego na działce 1. Całość stanowi nierozłączną część inwestycji i jest trwale związana z gruntem. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce 4 października 2019 r. Miejsca parkingowe i wjazd nie podlegały ulepszeniom, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budowli.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przysługującego Panu udziału w budynku handlowo-usługowym, który znajduje się na działce nr 1, jak również sprzedaż Pana udziału w działce nr 2, na której znajdują się budowle w postaci miejsc parkingowych i wjazdu nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wynika, bowiem z okoliczności sprawy, w 2019 r. nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku handlowo-usługowego na działce nr 1 oraz budowli znajdujących się na działce nr 2, a od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do budynku handlowo-usługowego oraz miejsc parkingowych i wjazdu nie ponoszono wydatków na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości budynku i budowli.

Zatem w odniesieniu do budynku handlowo-usługowego, który znajduje się na działce nr 1 jak i budowli w postaci miejsc parkingowych i wjazdu znajdujących się na działce nr 2 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym są posadowione budynek i budowle, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przez Pana udziałów w zabudowanej działce nr 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem handlowo - usługowym oraz sprzedaż Pana udziałów w działce nr 2 wraz z miejscami parkingowymi i wjazdem (budowlami), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że sprzedaż budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce nr 1 oraz budowli znajdujących się na działce nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Należy ponadto wskazać, że dostawa udziałów w działce nr 1 i nr 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach).

Tym samym Pana stanowisko do pytania nr 2 w zakresie uznania, że planowana sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie zwolniona z VAT jest prawidłowe. Natomiast w odniesieniu do sprzedaży Pana udziału w działce nr 2 stanowisko jest nieprawidłowe, bowiem wskazał Pan, że Pana zdaniem działka nr 2 jest niezabudowana i jej sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Pana wątpliwości, przedstawione w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 3 ,dotyczą również kwestii czy zapłata zadatku dokonana 2 czerwca 2025 r. stanowi moment powstania obowiązku podatkowego odnośnie sprzedaży działki zabudowanej, a tym samym nie powoduje obowiązku uregulowania podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zadatek w wysokości (...) został wpłacony 2 czerwca 2025 r. na poczet ceny transakcji sprzedaży 1/2 udziałów w nieruchomości gruntowej, obejmującej zarówno działkę nr 1, jak i działkę nr 2.

Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki/zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe -www.sjp.pwn.pl), zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku zostały uregulowane w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do § 3 ww. artykułu:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że:

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

• zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
• konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
• w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Pana 2 czerwca 2025 r. część ceny tytułem zadatku mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Pana obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci działki zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym i działki, na której znajdują się wjazd i miejsca parkingowe. Zatem w chwili otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w ww. działkach możliwe jest jednoznaczne określenie wysokości opodatkowania tego towaru.

W analizowanej sprawie, z uwagi na to, że sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy (z uwagi, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budowli a planowaną sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat), to również zadatek otrzymany przez Pana 2 czerwca 2025 r. na poczet ceny sprzedaży udziału w ww. działkach będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe, bowiem wskazał Pan, że zadatek dotyczy wyłącznie dostawy działki nr 1.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.