Interpretacja indywidualna z dnia 19 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.577.2025.3.RMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży działek gruntu i prawa do odliczenia podatku naliczonego. Uzupełnili go Państwo pismami z 14 listopada 2025 r. (wpływ 14 i 19 listopada 2025 r. ) - w odpowiedzi na wezwania.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółdzielnia;

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej także: „Wnioskodawca”) jest rolniczą spółdzielnią produkcyjną działającą na podstawie ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2024 r. poz. 593 ze zm.) oraz statutu (tekst jednolity statutu Wnioskodawcy z dnia 10 marca 2023 roku, dalej: „Statut”). Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z § 3 Statutu Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem są, zgodnie z § 4 Statutu, m.in. różnego rodzaju uprawy rolne, hodowla zwierząt, sprzedaż żywności, a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawcy przysługuje wyłączne prawo własności:

1. Nieruchomości położonej w (...) (dalej: „Nieruchomość 1”);

2. Nieruchomości położonej w (...) (dalej: „Nieruchomość 2”);

3. Nieruchomości położonej w (...) (dalej: „Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 zwane będą dalej łącznie „Nieruchomościami”.

Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości 1 na podstawie:

(...).

Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości 2 na podstawie:

(...).

Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości 3 na podstawie (...).

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 1 jako sposób korzystania wskazana została nieruchomość rolna.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów (...) Nieruchomość 1 składa się z następujących użytków:

(...).

Na Nieruchomości 1 nie są posadowione żadne budynki.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 jako sposób korzystania wskazane zostały:

(...)

W zakresie działek gruntu nr (...), nr 1 oraz (...) - nieruchomość rolna;

(...).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów (...) Nieruchomość 2 składa się z następujących użytków:

(...)

W zakresie działki gruntu nr 1 - gruntów rolnych zabudowanych, lasów, łąk trwałych, nieużytków, gruntów ornych oraz sadów;

(...).

Działka gruntu nr 1 zabudowana jest dwunastoma budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Według klasyfikacji środków trwałych ww. budynki stanowią budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa. Budynki, o których mowa powyżej zostały wybudowane w latach 70. XX wieku.

Wskazane wyżej budynki od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę użytkowane były na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT. Wnioskodawca nie dokonywał znacznych wydatków na ulepszenie budynków (ponoszone wydatki w żadnym wypadku nie stanowiły 30% wartości początkowej budynków).

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 3 jako sposób korzystania wskazana została nieruchomość rolna zabudowana.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów (...) Nieruchomość 3 składa się z następujących użytków:

(...)

W zakresie działki gruntu nr 2 - gruntów rolnych zabudowanych, pastwisk trwałych, sadów.

Działka gruntu nr 2 zabudowana jest dwoma budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

Według klasyfikacji środków trwałych ww. budynki stanowią:

1. Budynki stanowią budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa;

2. Budynki mieszkalne.

Stan budynków znajdujących się na ww. działce gruntu nr 2 można określić jako nadające się do rozbiórki. Wnioskodawca nabył działkę gruntu nr 2 już z budynkami w stanie ruiny. Z uwagi na stan budynków Wnioskodawca nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie.

Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z informacją uzyskaną przez Wnioskodawcę od Wójta Gminy (...) Gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia takiego planu, tym samym nie toczy się postępowanie w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla części działki gruntu nr 1 składającej się na Nieruchomość 2 wydana została decyzja Wójta Gminy (...) ustalająca na rzecz Wnioskodawcy warunki zabudowy dla inwestycji: budowa elektrowni fotowoltaicznej o mocy do 6 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem. Inwestycja dotycząca ww. decyzji nie została zrealizowana. Przy czym wskazać należy, że działka gruntu nr 1 stanowi nieruchomość zabudowaną.

Wnioskodawca od dnia nabycia wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej działalności rolniczej.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Spółka”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka jest polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT.

W dniu 6 maja 2025 roku Spółka oraz Wnioskodawca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać, a Spółka zobowiązała się kupić prawo własności Nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Obiekty znajdujące się na działce nr 1 (Nieruchomość 2) oraz na działce nr 2 (Nieruchomość 3) spełniają definicję budynków lub budowli w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy Prawo budowlane.

Obiekty te są trwale związane z gruntem, wykonane z użyciem wyrobów budowlanych, a ich konstrukcja odpowiada cechom budynków lub budowli.

Działki nr (...) (Nieruchomość 2) oraz nr (...) (Nieruchomość 3) są działkami niezabudowanymi.

Stan ten wynika z aktualnych wypisów z ewidencji gruntów i budynków.

Dla żadnej z działek objętych wnioskiem nie wydano decyzji o warunkach zabudowy ani decyzji o zagospodarowaniu terenu, z wyjątkiem decyzji dla części działki nr 1, dotyczącej lokalizacji farmy fotowoltaicznej.

Nie istnieją inne decyzje WZ/ZT dla pozostałych działek.

Pytania (pytanie nr 2 sformułowane w uzupełnieniu z 14 listopada 2025 r.)

1)Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy o VAT?

2)Czy Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ustawy o VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie Strony tego postępowania, to jest jeżeli jej dostawa dokonana przez Wnioskodawcę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (w zakresie pytania nr 2 przedstawione w uzupełnieniu z 14 listopada 2025 r.)

W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki korzystać będzie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynki czy budowle, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u., podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotem działalności Wnioskodawcy zgodnie ze statutem jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Czynność polegająca na przeniesieniu przez Wnioskodawcę prawa własności nieruchomości na Spółkę w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej niewątpliwie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W przypadku dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2.sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z opisem stanu faktycznego Nieruchomości nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na terenie Gminy, w obrębie której położone są Nieruchomości nie jest obecnie planowane uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do części Nieruchomości 2 (części działki gruntu nr 1) została wydana co prawda decyzja ustalająca na rzecz Wnioskodawcy warunki zabudowy dla inwestycji: budowa elektrowni fotowoltaicznej o mocy do 6 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem. Wskazać jednak należy, że działka gruntu nr 1 jest nieruchomością zabudowaną, a zatem podlegać będzie dyspozycji przepisów odnoszących się do dostawy budynków.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a u.p.t.u.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy tym zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu; lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „budynku” ani „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 202 r. poz. 418, ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Zgodnie z art. 3 pkt 1 prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W myśl art. 3 pkt 2 prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o budowli, należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, według którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że na działce gruntu nr 1 składającą się na Nieruchomość 2 znajdują się budynki gospodarcze stanowiące budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa.

Na działce gruntu nr 2 składającą się na Nieruchomość 3 znajdują się dwa budynki należące do kategorii budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa oraz budynki mieszkalne, przy czym ich stan należy określić jako „do rozbiórki”.

Mając na uwadze stan faktyczny niniejszego wniosku wskazać należy, że ww. budynki zostały oddane do użytkowania wiele lat temu (z całą pewnością znacznie więcej niż 2 lata przed datą sprzedaży nieruchomości). Ponadto Wnioskodawca od momentu nabycia działek gruntu nr 1 (tj. od 11 października 1989 roku) oraz nr 2 (tj. od dnia 21 marca 2006 roku) użytkował budynki na potrzeby własne, tj. na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie dokonywał także wydatków na ulepszenie budynków, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z powyższym, opis sprawy wskazuje, że w odniesieniu do budynków posadowionych na Nieruchomościach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynął okres co najmniej 2 lat. Wobec tego transakcja dostawy budynków, z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Uwzględniając brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - dostawa gruntów, na których ww. budynki są posadowione, również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W dniu 24 września 2025 roku Spółka oraz Wnioskodawca zawarli warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „umowa”), na podstawie której przedstawiciele Wnioskodawcy sprzedali Spółce prawo własności Nieruchomości, z wyłączeniem skutku rzeczowego, ze skutkami jedynie zobowiązującymi, a Spółka powyższe prawo własności nieruchomości kupiła. Umowa została zawarta pod następującymi warunkami:

1.niewykonania prawa pierwokupu przysługującemu Wójtowi Gminy (...) w odniesieniu do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3;

2.niewykonania prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe w odniesieniu do Nieruchomości 2 oraz (w takim przypadku, tj. w przypadku niewykonania prawa pierwokupu przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe w odniesieniu do Nieruchomości 2), prawa pierwokupu przysługującego Wójtowi Gminy (...) w odniesieniu do Nieruchomości 2.

Zgodnie z umową Wnioskodawca oraz Spółka zawrą umowę przenoszącą własność Nieruchomości najpóźniej w terminie 14 dni od dnia ziszczenia się ww. warunków.

Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedaż (dostawa) Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki korzystać będzie:

1.w zakresie, w jakim stanowią one tereny niezabudowane - ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT; oraz

2.w zakresie, w jakim stanowią one grunty zabudowane budynkami - ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 (w związku z art. 29a ust. 8) ustawy o VAT.

Ad 2.

B. sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ustawy o VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, jeżeli dostawa dokonana przez Wnioskodawcę nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT i Nieruchomości będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikowi VAT przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary lub usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Jeżeli dostawa Nieruchomości dokonana przez Wnioskodawcę nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT), faktura dokumentująca tę transakcję będzie zawierała podatek należny. W takim przypadku po stronie B. sp. z o.o. powstanie podatek naliczony podlegający odliczeniu, pod warunkiem, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT oraz nabytą Nieruchomość przeznaczy do wykonywania czynności opodatkowanych. Ograniczenie wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, ponieważ dotyczy ono nabycia towarów lub usług zwolnionych od podatku, a w analizowanym wariancie dostawa byłaby opodatkowana. Tym samym w sytuacji, gdy dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, a Nieruchomość będzie służyła działalności opodatkowanej, B. sp. z o.o. będzie uprawniona do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie sprzedaży działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii,

22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zwolnienie od podatku dla nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części zostało określone m.in. w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku sprzedano go lub oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Państwa wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości, tj. m.in. działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3).

Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 Prawa budowlanego:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2)budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

(…)

3)budowli - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

(…).

Jak Państwo wskazali, obiekty znajdujące się na działce nr 1 (Nieruchomość 2) oraz na działce nr 2 (Nieruchomość 3) spełniają definicję budynków lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Obiekty te są trwale związane z gruntem, wykonane z użyciem wyrobów budowlanych, a ich konstrukcja odpowiada cechom budynków lub budowli.

Tym samym należy uznać, że w zakresie ww. działek przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany.

Zatem w celu ustalenia, czy w opisanej we wniosku sytuacji zastosowanie znajdzie zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności ustalić, czy względem budynków/budowli znajdujących na ww. działkach nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie.

W świetle definicji zawartej w ww. art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu, lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z wniosku wynika, że:

• Wnioskodawca nabył prawo własności m.in. działki gruntu nr 1 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 października 1989 r.
• Działka gruntu nr 1 zabudowana jest dwunastoma budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
• Wskazane budynki od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę użytkowane były na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT.
• Wnioskodawca nie dokonywał znacznych wydatków na ulepszenie budynków (ponoszone wydatki w żadnym wypadku nie stanowiły 30% wartości początkowej budynków).
• Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości 3 (tj. m.in. działki gruntu o numerze 2) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 marca 2006 r.
• Działka gruntu nr 2 zabudowana jest dwoma budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
• Stan budynków znajdujących się na ww. działce gruntu nr 2 można określić jako nadające się do rozbiórki. Wnioskodawca nabył działkę gruntu nr 2 już z budynkami w stanie ruiny. Z uwagi na stan budynków Wnioskodawca nie dokonywał wydatków na ich ulepszenie.
• Wnioskodawca od dnia nabycia wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej działalności rolniczej.

Tym samym należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia znajdujących się na działkach nr 1 i 2 budynków doszło najpóźniej w momencie nabycia gruntów przez Wnioskodawcę (...) i rozpoczęciu ich wykorzystywania w prowadzonej działalności rolniczej, tj. odpowiednio 11 października 1989 r. i 21 marca 2006 r. Jednocześnie nie ponosili Państwo w stosunku do tych budynków wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej, co skutkowałby ich kolejnym pierwszym zasiedleniem.

Z uwagi zatem na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na ww. działkach do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponoszono nakładów na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych budynków, to należy uznać, że dla dostawy znajdujących się działkach gruntu nr 1 i 2 budynków zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie mając na uwadze treść art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. budynki, również będzie korzystać z ww. zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem sprzedaż działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem jeśli strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach), sprzedaż działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3) na podstawie ww. przepisów - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy:

• podatek odlicza podatnik podatku od towarów i usług,
• towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Warunkiem, który daje podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Podatnik nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, których nie będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (czyli czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi).

Art. 88 ustawy zawiera listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W sytuacji wyboru opcji opodatkowania sprzedaży działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3) nie zaistnieje ww. przesłanka negatywna wskazana w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem w tym przypadku - w sytuacji gdy Zainteresowany niebędący stroną postępowania - B. sp. z o.o., który jest czynnym podatnikiem VAT, będzie wykorzystywał działki do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3) (w sytuacji wyboru opcji opodatkowania ich sprzedaży).

Podsumowując, sprzedaż działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jeśli skorzystają Państwo z tego zwolnienia Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Jeśli skorzystają Państwo z opcji opodatkowania Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działek gruntu o numerach 1 (znajdującej się na Nieruchomości 2) oraz 2 (znajdującej się na Nieruchomości 3).

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie zwolnienia z podatku od towarów i usług sprzedaży działek gruntu o numerach (...) i w konsekwencji prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie Strony), zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółdzielnia (Zainteresowany będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.