Interpretacja indywidualna z dnia 8 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.679.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 listopada  2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 grudnia 2025 r. (wpływ 8 grudnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) września 2002 r. w (…) w kancelarii notarialnej (…) wraz z dwoma kolegami nabył Pan od (…) prawo wieczystego użytkowania gruntu (do 5 grudnia 2089 r.) wraz z budynkiem handlowym stanowiącym przedmiot odrębnej własności przenoszony nieodpłatnie w trybie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.

Wyżej wymieniony budynek wybudowali Panowie na terenie dzierżawionym od (…) (za jej zgodą). Po likwidacji (…) i przekazaniu majątku do (…) użytkowanie wieczyste gruntu można było wykupić, co Panowie uczynili. Każdy z Panów nabył po 1/3 części prawa użytkowania wieczystego. 2 czerwca 2020 r. w (…) przed notariuszem (…) przysługujący Panu udział wynoszący 1/3 części podarował Pan żonie, a żona (…) oświadczyła, że tę darowiznę do majątku wspólnego przyjmuje. Umowy majątkowej nigdy nie zawierali Państwo, a więc od tego momentu (1/3 udziału) stanowi to Państwa majątek wspólny. W tym samym akcie notarialnym dwaj pozostali współwłaściciele również podarowali żonom swoje udziały. (…) kwietnia 2024 r. wystąpili Państwo do Skarbu Państwa poprzez (…) o nabycie praw własności gruntu zgodnie z ustawą z 26 maja 2023 r.

W dniu (…) stycznia 2025 r. zawarli Państwo porozumienie z reprezent. Skarbu Państwa (…), a w nim zapisy: Skarb Państwa sprzedaje w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych udziały po 1/3 części każdy. Sprzedaż następuje w związku ze zgłoszeniem roszczenia, o którym mowa w art. 198g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145). Dz. gruntu (…) o pow. (…) w (…) - została oddana w użytkowanie wieczyste 5 grudnia 1990 r. decyzją Urzędu (…). Po spełnieniu wszystkich przesłanek umożliwiających realizację roszczenia użytkownika wieczystego, dn. (…) lutego 2025 r. przed notariuszem (…) odkupili Państwo od Skarbu Państwa działkę (…) na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych tj. (…) w udziałach wynoszących 1/3 części. W styczniu 2026 r. chcą Państwo tą działkę sprzedać, wszyscy właściciele (małżeństwa) po 1/3 części swoich udziałów. Nieruchomość od 2006 r. jest wynajmowana firmie (…). Jest Pan emerytem i nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o PIT ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

W piśmie z 8 grudnia 2025 r., uzupełnił Pan opis sprawy o następujące informacje:

Nie rozliczał ani nie rozlicza Pan przychodów z tytułu najmu w ramach działalności gospodarczej.

Od 2006 r. lokal jest wynajmowany spółce (…). Przychody z tego tytułu są opodatkowane ryczałtem jako najem prywatny.

Pana żona (…) nie wykorzystywała i nie wykorzystuje nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie nieruchomości (w 2026 r.), która została pierwotnie nabyta jako prawo użytkowania wieczystego gruntu ponad 5 lat temu (w 2002 r.), a następnie przekształcona we własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej w okresie krótszym niż 5 lat przed planowanym zbyciem, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT)?

Pana stanowisko w sprawie

Nie jest źródłem przychodów odpłatne zbycie nieruchomości nabytej ponad 5 lat licząc od końca roku 2002, w którym nastąpiło nabycie, jako prawo użytkowania wieczystego, po późniejszym przekształceniu formy władztwa z dzierżawy wieczystej we własność (na podstawie umowy sprzedaży), od którego nie minęło ww. 5 lat, a więc taka sprzedaż nie podlega opodatkowaniu PIT. Nieruchomość zostanie sprzedana ponad 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie jako prawo użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

W świetle powyższego za datę nabycia, od której upływa 5-letni termin, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości, której nie można utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w ww. przepisie.

Podobne stanowisko wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia:

31 grudnia 2017 r. 0114-KDIP3-3.4011.393.2017.1.MS2

16 kwietnia 2025 r. 0112-KDSL1-2.4011.105.2025.2.BR

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Biorąc pod uwagę kwestię nabycia nieruchomości lub praw majątkowych do wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.

Jak stanowi art. 31 § 1 przytoczonej ustawy:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały również w ustawie Kodeks cywilny. Przepis art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) stanowi, że:

W świetle art. 233 ww. ustawy:

W myśl art. 234 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 237 Kodeksu cywilnego określa natomiast, że:

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem, zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umow, o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

W myśl art. 235 § 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z treści tych przepisów wynika, że użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego, oddanych w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym lub prawnym, oraz że odrębną własność stanowią budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

W myśl art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):

Stosownie do art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W myśl art. 32 ust. 1a ww. ustawy:

Przepis art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Natomiast, w świetle art. 198g ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl zaś art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wraz z dwoma osobami nabył Pan od (…) prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem handlowym stanowiącym przedmiot odrębnej własności przenoszonym nieodpłatnie w trybie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego. Budynek ten wybudowali Panowie na terenie dzierżawionym od (…) (za jej zgodą). Każdy z Panów nabył po 1/3 części prawa użytkowania wieczystego. (…) czerwca 2020 r. podarował Pan żonie przysługujący Panu udział wynoszący 1/3 części, a żona darowiznę do majątku wspólnego przyjęła. W kwietniu 2024 r. wystąpili Państwo do Skarbu Państwa o nabycie praw własności gruntu zgodnie z ustawą z 26 maja 2023 r. Po spełnieniu wszystkich przesłanek umożliwiających realizację roszczenia użytkownika wieczystego odkupili Państwo od Skarbu Państwa udział 1/3 w działce. W styczniu 2026 r. chcą Państwo sprzedać nieruchomość. Nieruchomość od 2006 r. jest wynajmowana firmie (…). Nie rozliczał ani nie rozlicza Pan przychodów z tytułu najmu w ramach działalności gospodarczej. Przychody z tego tytułu są opodatkowane ryczałtem jako najem prywatny. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pana żona nie wykorzystywała i nie wykorzystuje nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności nieruchomości nie jest nabyciem tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianą tytułu prawnego władztwa nad nieruchomością, tym samym nie ma wpływu na wyliczenie 5-letniego okresu, o którym mowa w przytoczonym przepisie, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem datą nabycia udziału w działce w rozumieniu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest data nabycia przez Pana udziału w prawie prawie użytkowania wieczystego, a więc rok 2002.

W konsekwencji planowana przez Pana sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

W związku z powyższym, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.