Interpretacja indywidualna z dnia 2 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.850.2025.3.PRM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący nieuznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek. Uzupełnił go Pan pismem z 11 grudnia 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…).

Nieruchomość składa się z następujących działek gruntu, mianowicie dz. ew. nr: 2 i 1 w obrębie (…) o łącznym obszarze 0,3521 ha. Według treści wypisu z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej, stanowią one grunty orne w sposób następujący:

• działka ew. 1 o obszarze 0,3026 ha RIVa (0,0966 ha) i RV (0,0412 ha) oraz tereny mieszkaniowe (B) (0,1648 ha),
• działka ew. 2 o obszarze 0,0495 ha stanowi grunty orne (RV).

Działka ewidencyjna nr 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym dwukondygnacyjnym o powierzchni 141 m², w którym zamieszkuje Wnioskodawca.

Działka ewidencyjna nr 2 nie jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działka ewidencyjna nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów (…) i (…), zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy (…) z 27 września 2002 r., ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym (…). Teren działki ewidencyjnej nr 1 przeznaczony jest pod obszary mieszkaniowo-usługowe oznaczone na planie symbolem „MU”.

Nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji oraz nie jest objęta uproszczonym planem ustalania lasu i nie jest objęta decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Wnioskodawca jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości od 1994 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość wraz z żoną do majątku wspólnego małżonków na podstawie umowy darowizny. Następnie związek małżeński Wnioskodawcy został rozwiązany przez rozwód w 2010 r.

Z kolei w 2019 r. doszło do sądowego podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami. Na mocy rozstrzygnięcia Sądu przyznano Wnioskodawcy na wyłączną własność nieruchomość opisaną we wniosku.

Wnioskodawca 6 sierpnia 2025 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży (warunkową), umowę ustanowienia hipoteki oraz udzielił pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego w stosunku do opisywanej nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca w trakcie zawierania przedwstępnej umowy, oznajmił Kupującemu, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Doprecyzowanie i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie prowadzi ani w przeszłości nie prowadził działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie jest ani nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Wszystkie z działek (tj. nr 1, 2) były wykorzystywane na cele prywatne (osobiste). Wnioskodawca wraz z rodziną zamieszkiwał na nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o interpretację.

Działka nr 2 nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Z kolei na działce nr 1 posadowiony jest budynek, w którym część jednego pomieszczenia została nieodpłatnie użyczona na działalność gospodarczą spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której syn Wnioskodawcy jest wspólnikiem oraz prezesem zarządu. Nieodpłatne użyczenie ma miejsce od 9 marca 2023 r. do 31 grudnia 2025 r.

Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa podmiotowi, który na zlecenie i na rzecz przygotował działki do sprzedaży - działki w żaden szczególny sposób nie były przygotowywane do sprzedaży. Jedyne pełnomocnictwo udzielone przez Wnioskodawcę zostało udzielone kupującemu w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca rozwiesił baner na ogrodzeniu oraz dodał ogłoszenie na portalu internetowym z informacją o możliwości sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca zawarł również umowę z pośrednikiem nieruchomości na czas określony wynoszący około 2 miesięcy, jednakże pośrednikowi nie udało się w tym czasie znaleźć kupującego, a co za tym idzie umowa wygasła wraz z upływem czasu na jaki została zawarta.

Do sprzedaży nieruchomości dojdzie bezpośrednio pomiędzy kupującym a sprzedającym. Wnioskodawca udzielił nabywcy pełnomocnictwa w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących nieruchomości.

Zakres udzielonego pełnomocnictwa obejmuje umocowanie do reprezentowania Wnioskodawcy wobec wszelkich władz, sądów, urzędów, osób prawnych i fizycznych, w związku z przygotowaniem procesu budowlanego na nieruchomości a w szczególności do:

• występowania przed gestorami mediów, tj. spółkami: (…) celem uzyskania warunków technicznych;
• dokonywania uzgodnień projektów branżowych: drogowych, sieci przed (…);
• występowania w sprawie uzyskania pozwoleń wodnoprawnych na wprowadzenie wody w grunt oraz pompowanie wody z wykopów;
• występowania przed właściwymi urzędami w sprawie wycinki drzew, występowania o decyzje środowiskowe;
• występowania przed (…) w związku ze składaniem uwag i wniosków do projektu planu miejscowego obejmującego nieruchomość;
• składania wniosków o uzyskanie decyzji lokalizacyjnych (sieci, zjazdy, przyłącza);
• uzgadniania projektowanych sieci uzbrojenia terenu przed gestorami mediów;
• uzgodnienia projektowanych sieci uzbrojenia terenu w (…);
• składania wniosków i odbioru wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;
• pełnomocnicy mogą udzielać dalszych pełnomocnictw w zakresie niniejszego pełnomocnictwa;
• pełnomocnictwo nie uprawnia do zawierania w imieniu sprzedającego jakichkolwiek umów i zaciągania jakichkolwiek zobowiązań, a wszystkie ewentualne opłaty związane ze składanymi zapytaniami, wnioskami i uzyskiwanymi dokumentami obciążają w całości kupującego.

W przedwstępnej umowie sprzedaży zostały określone następujące prawa i obowiązki Wnioskodawcy oraz kupującego:

• Strony zobowiązują się, w terminie najpóźniej do 6 sierpnia 2027 r. (dwa tysiące dwudziestego siódmego roku) zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Wnioskodawca, zabudowaną nieruchomość wolną od wszelkich obciążeń (z wyjątkiem obciążeń opisanych w akcie notarialnym oraz ustanowionych na rzecz kupującego) sprzeda za określoną w akcie notarialnym cenę kupującemu, a kupujący tę nieruchomość za wskazaną cenę kupi;
• w zakresie upewnienia się co do opodatkowania lub braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawca w terminie 3 (trzech) miesięcy od dnia zawarcia przedwstępnej umowy, złoży do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przedmiotowej nieruchomości;
• Wnioskodawca ustanawia na nieruchomości na rzecz hipotekę do określonej aktem notarialnym kwoty na zabezpieczenie roszczeń kupującego o zwrot zadatku;
• Kupującemu przysługuje umowne prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej.

W umowie przedwstępnej sprzedaży został zastrzeżony warunek, który musi zostać spełniony w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. W umowie został zawarty warunek o następującej treści: „zawarcie umowy sprzedaży uzależnione jest od spełnienia warunku uzyskania przez kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji (jednej lub kilku) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na całym obszarze nieruchomości i na całym obszarze nieruchomościach sąsiednich”.

Wnioskodawca przed sprzedażą każdej z działek nie będzie podejmować ani nie podejmował jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości mieszkalnych ani niemieszkalnych.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, a zatem nie działał jako podatnik podatku VAT przy transakcjach tego rodzaju.

Wnioskodawca zamierza przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na zakup mieszkania. Obecnie Wnioskodawca mieszka w nieruchomości mieszkalnej, która posadowiona jest na nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży. A zatem koniecznym jest, aby środki pieniężne otrzymane ze sprzedaży nieruchomości objętej wnioskiem o interpretację były przeznaczone na zakup mieszkania w celu spełnienia osobistych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. W przypadku gdyby po zakupie nowego mieszkania pozostały Wnioskodawcy jeszcze środki pieniężne to zamierza je przeznaczyć na remont nowego mieszkania bądź ewentualnie wspomóc własne dzieci w zakupie ich własnych mieszkań, w których następnie zamieszkają (przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe).

Pytanie nr 1 wniosku

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika od towarów i usług, a co za tym idzie planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie On działał w charakterze podatnika od towarów i usług, a co za tym idzie planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Wnioskodawcy w odniesieniu do sprzedaży opisanej nieruchomości nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży rzeczonej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). W opinii Wnioskodawcy, nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Zatem, w tym konkretnym przypadku Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez przedsiębiorców. Działania podjęte przez Wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości w żadnym wypadku, w opinii Wnioskodawcy, nie pozwala na uznanie, że Jego działalność w zakresie zbycia nieruchomości ma charakter profesjonalny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntów, jak również nieruchomości zabudowanych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Pana ww. działek, istotne jest czy w celu dokonania tej sprzedaży podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

W Pana sprawie sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie ich zbycia, która będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że działka nr 2 nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Z kolei na działce nr 1 posadowiony jest budynek, w którym część jednego pomieszczenia została nieodpłatnie użyczona na działalność gospodarczą spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Pana syn jest wspólnikiem oraz prezesem zarządu. Nieodpłatne użyczenie ma miejsce od 9 marca 2023 r. do 31 grudnia 2025 r.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zasada swobody umów zapisana została w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Istotnymi cechami umowy użyczenia są dwa elementy: oddanie rzeczy do używanie na pewien czas oraz nieodpłatność.

W świetle powyższego stwierdzić należy że czynność użyczenia przez Pana części jednego pomieszczenia w budynku znajdującego się na działce nr 1 na rzecz syna nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu. Powyższe potwierdza wyrok TSUE z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Staatssecretaris van Financiën v. Hong-Kong Trade Development Council, w którym wskazano, że podmiot prowadzący stale i wyłącznie działalność nieodpłatną nie może być uznany za podatnika. Poza nieodpłatnym udostępnieniem ww. działki, nie udostępniał Pan działki nr 2 innym osobom na podstawie umowy dzierżawy, najmu, itp.

Zatem w odniesieniu do nieodpłatnego użyczenia części jednego pomieszczenia w budynku znajdującym się na działce nr 1 nie będzie Pan działał w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a nieodpłatne użyczenie nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Wyżej wymienione działanie nie może więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Z opisu sprawy wynika również, że działki nr 1 i 2 nabył Pan na podstawie umowy darowizny w 1994 r. do majątku wspólnego małżonków. Obecnie ww. działki są wyłącznie Pana własnością na podstawie podziału majątku po rozwodzie. Działki od momentu wejścia w ich posiadanie i do momentu planowanej sprzedaży były wykorzystywane na cele osobiste - zamieszkiwał Pan na nieruchomości będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży. Nie prowadził i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przed sprzedażą każdej z działek nie będzie Pan podejmować ani nie podejmował Pan jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości mieszkalnych ani niemieszkalnych. Rozwiesił Pan baner na ogrodzeniu oraz dodał ogłoszenie na portalu internetowym z informacją o możliwości sprzedaży nieruchomości. Zawarł Pan również umowę z pośrednikiem nieruchomości na czas około 2 miesięcy, jednakże pośrednikowi nie udało się w tym czasie znaleźć kupującego, a co za tym idzie umowa wygasła wraz z upływem czasu na jaki została zawarta.

Co prawda, zawarł Pan z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży działek nr 1 i 2 m.in. do występowania kupującego przed gestorami mediów celem uzyskania warunków technicznych, dokowania uzgodnień projektów branżowych, czy też do uzbrojenia terenu jednak starania kupującego nie są Pana staraniami podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym imieniu i na własny rachunek, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb. Ponadto, ponosi koszty związane z uzyskaniem ww. decyzji i zezwoleń.

Tym samym, samo podpisanie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jego potrzeb nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W Pana sprawie nie wystąpi zatem ciąg zdarzeń, które mogą przesądzać, że dostawa działek nr 1 i 2 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z okoliczności sprawy, nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie ich sprzedaży, które będą świadczyły o angażowaniu środków w sposób podobny do wykonywanych przez handlowców.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy z tytułu sprzedaży działek nr 1 i 2. W tej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem.

W konsekwencji, należy zgodzić się z Panem, że sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w związku z ich sprzedażą nie można uznać, że będzie Pan działał jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 wniosku), zaś w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 2 wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.